房地产估价-课件

房地产估价1ppt课件房地产估价1ppt课件第一章：房地产和房地产估价第二章：比较法第三章：成本法第四章：收益法第五章：路线价法2ppt课件第一章：房地产和房地产估价2ppt课件学习这门课程的要点和要求1、该课程的教学内容是连贯的，每一章的内容需要八节的课时。每一次课程都是下一次课学习的基础；2、熟悉数列公式，主要是等差和等比公式；3、每次上课的例题需要做笔记，能理解并自己运用公式进行计算。4、考试成绩占70分，平时成绩10分，随堂测试两次，各10分。3ppt课件学习这门课程的要点和要求1、该课程的教学内容是连贯的，每一章第一章房地产和房地产估价

第一节引言我国房地产估价起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视，突出表现在下列4个方面：1、房地产估价成为国家法定制度；2、房地产估价师实行了国家统一考试；3、房地产估价执业制定了国家统一标准；4、房地产估价行业成立了全国自律性组织；4ppt课件第一章房地产和房地产估价要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建设、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。5ppt课件要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，第二节房地产的概念一、房地产的整体概念（1）房地产的定义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。（2）房地产的重要性。在一国总财富中，房地产往往占大部分，一般为60%—70%。房地产通常也是家庭财产的最主要部分。6ppt课件第二节房地产的概念一、房地产的整体概念6ppt课件（3）房地产的实物、权益和区位实物是房地产中看得见、摸得着的部分。又可进一步分为有形的实体及其质量和组合完成的功能三个方面。权益是房地产无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，在城市或区域中的地位等。7ppt课件（3）房地产的实物、权益和区位7ppt课件（4）房地产的存在形态房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，有下列3中存在形态。1、土地。2、建筑物。3、房地。概括起来，从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种：1空地；2有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；3地上建筑物；4土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；5在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；8ppt课件（4）房地产的存在形态8ppt课件6未来状况下的房地产；7已经消失的房地产；8现在的状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分，如后来增加的装修；9房地产的局部，如某栋公寓中的某套房；10包括有其他资产的房地产；11作为企业整体的一部分的房地产。（5）本课程对房地产的用词9ppt课件6未来状况下的房地产；7已经消失的房地产；8现在的状况下的房为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建筑物”几个关键词，其含义分别如下：１、“房地产”：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体，即它可能为土地，也可能为建筑物，还可能为土地与建筑物的合成体。２、“房地”：专指土地与建筑物的合成体，如说房地产价格时，此价格既包含土地的价格，也包含地上建筑物的价格。３、“土地”：仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格。４、“建筑物”：仅指建筑物部分。10ppt课件为明了起见，本书主要使用“房地产”、“房地”、“土地”和“建第三节房地产的特性从房地产估计和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有１０个：１、不可移动性；２、独一无二性；３、寿命长久性；４、数量有限性；５、用途多样性；６、相互影响性；７、易受限制性；８、价值高大性；９、难以变现性；１０、保值增值性。11ppt课件第三节房地产的特性从房地产估计和把握房地产价值的角度来看第四节房地产的类型对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的划分主要有４种：１按用途来划分；２按开发程度来划分；３按是否产生收益来划分；４按经营使用方式来划分。一、按用途来划分的类型房地产按其用途来划分，主要分为下列１０类：１、居住房地产12ppt课件第四节房地产的类型对于房地产估价来说，有意义的房地产类型的２、商业房地产３、办公房地产４、旅馆房地产５、餐饮房地产６、娱乐房地产７、工业和仓储房地产８、农业房地产９、特殊用途房地产１０、综合房地产13ppt课件２、商业房地产13ppt课件第五节房地产估价的概念从专业估价的角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估计目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。房地产估价概念中的一些关键术语（1）专业估价人员（2）估价目的（3）估价原则（4）估价程序（5）估价方法（6）影响14ppt课件第五节房地产估价的概念从专业估价的角度来讲，房地产估价是房地产价格的因素（7）估价时点：指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值；（8）客观合理价格或价值的估算和判定15ppt课件房地产价格的因素（7）估价时点：指评估价值对应的日期，即在该技术经济指标1、建筑密度=总建筑基底面积/土地总面积*100%2、容积率=总建筑面积/土地总面积总建筑面积=总建筑基底面积*层数

=土地总面积*建筑密度*层数楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率（楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低）实际价格是指在成交日期时一次性付清的价格，或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次性的价格。16ppt课件技术经济指标16ppt课件起价：指所销售的商品房的最低价格；标价：指商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房的出售价格成交价：指商品房买卖双方的实际交易价格均价：指销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格17ppt课件起价：指所销售的商品房的最低价格；17ppt课件

某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：1、约定在成交日期时一次付清实际价格为80万元，与名义价格一致2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元实际价格小于名义价格实际价格、名义价格1218ppt课件某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定3、约定在未来某个日期一次付清实际价格小于名义价格4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格为80万元，与名义价格一致实际价格、名义价格3419ppt课件3、约定在未来某个日期一次付清实际价格小于名义价格4、约定5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付实际价格小于名义价格实际价格、名义价格520ppt课件5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首第二章比较法第一节比较法的基本原理1、比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。2、比较法适用的对象和条件

适用对象：具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对那些21ppt课件第二章比较法第一节比较法的基本原理21ppt课件很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用比较法估价。适用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。在比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。比较法的操作步骤

1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立价格可比基础；4、进行交易情况修正；5、进行交易日期修正；6、进行房地产状况修正；7、求取比准价格。

22ppt课件很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺第二节搜集交易实例第三节选取可比实例（一般选取3----10个）应注意8个方面：1、可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区；2、可比实例的用途应与估价对象的用途相同；3、可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同；4、可比实例的规模应与估价对象的规模相当；5、可比实例的权利性质应与估价对象相同；6、可比实例的交易类型应与估价目的符合；7、可比实例的成交日期应与估价时点接近；8、可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可修正为正常成交价格。23ppt课件第二节搜集交易实例23ppt课件第四节建立价格可比基础包括五个方面：1、统一付款方式；2、统一采用单价；3、统一币种和货币单位；4、统一面积内涵；5、统一面积单位。第五节交易情况修正可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。如果成交价格是不正常的，则应将其调整成正常的，这样才能作为估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。24ppt课件第四节建立价格可比基础24ppt课件正常价格（三）交易情况修正的基本公式=可比实例价格×交易情况修正系数第二章比较法25ppt课件正常价格（三）交易情况修正的基本公式=可比实例价格×交易情

某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。

某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格高5%左右，试进行交易情况修正。第二章比较法举例26ppt课件某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中第六节交易日期修正可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评估的估价对象的价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格，调整为在估价时点时的价格。27ppt课件第六节交易日期修正27ppt课件

二、交易日期修正（二）修正目的将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格（一）修正原因市场变化上升下降平稳——市场状况修正第二章比较法28ppt课件二、交易日期修正（二）修正目的将可比实例在其成交日期时的估价时点价格（三）交易日期修正的方法一般公式：=可比实例价格×交易日期修正系数第二章比较法

二、交易日期修正29ppt课件估价时点价格（三）交易日期修正的方法一般公式：=可比实例价1、价格指数法①定基指数例4-5：为评估上海某区一套住宅于2004年3月底的价格，在选取的可比实例中有一可比实例成交于2003年7月，价格为5000元/平方米。上海市2003年7月至2004年3月二手房住宅价格指数如下，试对该可比实例进行交易日期修正。03.703.803.903.1003.1103.1204.104.204.3115011731194121512361255127312891304第二章比较法（三）交易日期修正的方法价格指数法、价格变动率法30ppt课件1、价格指数法①定基指数例4-5：为评估上海某区一套住宅于2②环比指数

例：某地区某类房地产2004年9月至2005年3月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。某宗房地产2004年11月的价格为6000元/m2，试其修正到2005年3月。6000×1.05×1.092×1.125×1.181＝9140.4元/m2第二章比较法（三）交易日期修正的方法31ppt课件②环比指数例：某地区某类房地产2004年9月至2002、价格变动率法①逐期递增或递减估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率）期数②期内平均上升或下降估价时点价格=可比实例价格×（1±价格变动率×期数）第二章比较法（三）交易日期修正的方法32ppt课件2、价格变动率法①逐期递增或递减估价时点价格=可比实例价格×第七节房地产状况修正如果可比实例与估价对象本身之间有差异，则还应进行房地产状况修正。进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。33ppt课件第七节房地产状况修正33ppt课件房地产状况修正具体修正公式：估价时点价格=可比实例价格×房地产状况修正系数

=可比实例价格×100/()第二章比较法34ppt课件房地产状况修正具体修正公式：估价时点价格=可比实例价格×房第八节求取比准价格计算公式如下：修正系数连乘形式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

=可比实例价格×1/（1±S%）×(1±T%)×1/(1±R%)35ppt课件第八节求取比准价格35ppt课件§2-4比较法运用举例第二章比较法例1

估价对象实例A实例B实例C坐落

成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情况正常正常正常正常区域因素交通条件一般较好一般较好商业配套一般较好一般较好公共设施一般一般一般较好环境状况较好一般较好很好个别因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南层次2/61/63/66/6装修普装普装精装精装因素条件说明表36ppt课件§2-4比较法运用举例第二章比较法例1

估价对象实

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情况100100100100房地产状况交通条件100102100103商业配套100103100102公共设施100100100101环境状况10098100105小计100101102115比较因素分值表第二章比较法37ppt课件

估价对象实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)

109981

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情况100/100100/100100/100房地产状况修正100/101100/102100/115修正后价格108891109610230比准价格10738元/㎡比准价格计算表第二章比较法38ppt课件

实例A实例B实例C成交价格(元/㎡)10998113441A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计；

B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款；

C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。

该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。

美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。评估某房地产于2004年10月30日的价格。第二章比较法39ppt课件A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15（1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民币表示的单价第二章比较法40ppt课件（1）建立价格可比基础将可比实例价格统一到一次性付款并以人民（2）计算比准价格比准价格=实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数

×区域因素修正系数×个别因素修正系数第三章比较法41ppt课件（2）计算比准价格比准价格=实例价格×交易情况修正系数×交第三章

成本法第三章成本法42ppt课件第三章

成本法第三章成本法42ppt课件第三章成本法第一节成本法的基本原理一、成本法是求取估价对象在估价时点时的重新构建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、成本法适用的对象只有是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，都可以采用成本法估价。43ppt课件第三章成本法第一节成本法的基本原理43ppt课件§3-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建成本—折旧房地产价格二、理论依据生产费用价值论第三章成本法=土地取得成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润44ppt课件§3-1成本法的概述一、成本法的概念积算价格=重新购建§3-1成本法的概述1、无交易、无收益的房地产估价2、特殊目的房地产估价3、特殊建造的房地产4、狭小市场上的房地产5、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第三章成本法三、成本法的适用范围45ppt课件§3-1成本法的概述1、无交易、无收益的房地产估价多交易§3-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往偏高

——价格应向下调整

市场供小于求以正常成本评估的价格往往偏低

——价格应向上调整2、要结合市场供求分析来确定评估价格1、要注意区分实际成本和客观成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本投入成本多，并不一定其价值就高第三章成本法四、注意事项46ppt课件§3-1成本法的概述市场供大于求以正常成本评估的价格往往§3-1成本法的概述搜集资料

估算重新购建价格估算折旧求取积算价格第三章成本法五、成本法估价的步骤47ppt课件§3-1成本法的概述搜集资料估算重新购建价格估算折旧§3-2新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本

+管理费用+投资利息+销售税费

+开发利润+土地增值收益第三章成本法48ppt课件§3-2新开发土地的成本法估价一、计算公式新开发土地价：从投入到开发期结束

二、新开发土地价格的构成土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息

I=P[(1+i)n－1]I——利息额P——资金额i——利率n——计息期第三章成本法（一）取得待开发土地的成本（二）土地开发成本（三）管理费用（四）投资利息49ppt课件：从投入到开发期结束二、新开发土地价格的构成土地取得成本、（四）投资利息基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期

2、土地开发费用和管理费用的利息基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入第三章成本法1、土地取得费用的利息计息50ppt课件（四）投资利息基数为土地取得费用2、土地开发费用和管理费用的例3-1

总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。

I=550[(1+8%)0.5－1]=21.58（万元）

010.5第三章成本法51ppt课件例3-1总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年例3-2

总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I=400×65%×[(1+8%)1.5－1]+400×35%×[(1+8%)0.5－1]=37.31（万元）

00.511.5265%35%第四章成本法52ppt课件例3-2总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投例3-3

总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。012350%30%20%I=600×50%×[(1+8%)3－1]+600×30%×[(1+8%)2－1]+600×20%×[(1+8%)1－1]=117.47第三章成本法53ppt课件例3-3总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加3、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等第三章成本法54ppt课件（五）销售税费1、销售费用广告宣传、销售代理费2、销售税金（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本

-管理费用-投资利息-销售税费2、开发利润是正常条件下的平均利润3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数开发利润=（土地取得成本+开发成本）×直接成本利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×投资利润率开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

+销售费用）×成本利润率开发利润=开发完成后的房地产价值×销售利润率第三章成本法55ppt课件（六）开发利润1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用

+投资利息+利润）×土地增值收益率

第三章成本法56ppt课件（七）土地增值收益土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。例3-4第三章成本法57ppt课件某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F58ppt课件土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D三、新开发区宗地价格评估可转让土地面积=开发区土地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率新开发区某宗土地单价=新开发区土地平均单价×区位、用途等修正系数第三章成本法59ppt课件三、新开发区宗地价格评估可转让土地面积新开发区某宗土地单价例3-5

某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。第三章成本法新开发土地总价V总=取得该荒地的价格A+土地开发成本和管理费B+投资利息C+销售税费D+开发利润EA=1.2亿元B=2.5亿元C=A[（1+6%）3-1]+B[（1+6%）1.5-1]=0.46亿元D=V总×5.5%=0.055V总E=（A+B）×15%=0.56亿元V总=1.2+2.5+0.46+0.055V总+0.56V总=4.99亿元

60ppt课件例3-5某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格§3-3新建房地产的成本法估价一、计算公式新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本

+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息

+销售税费+开发利润二、新建房地产价格的构成第三章成本法61ppt课件§3-3新建房地产的成本法估价一、计算公式新建房地价格例6-6

某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/㎡。建筑物建造的建安成本为1800元/㎡，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。第三章成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F62ppt课件例6-6某新建房地产，土地面积20000平方米，建§3-4旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格=房地重新购建价格-建筑物折旧=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧旧建筑物价格=建筑物重新购建价格-建筑物折旧第三章成本法63ppt课件§3-4旧房地产的成本法估价一、计算公式旧房地价格二、重新购建价格（一）概念

重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。建筑物

：建筑物重新建造成本之和

房地

：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和

第三章成本法认识：1、重新购建价格是估价时点的；2、重新购建价格是客观的；3、建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格；4、土地的重新购建价格是在时点状况下的价格。64ppt课件二、重新购建价格（一）概念重新购建价格是假设在估价1、重置价格

又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。

2、重建价格

又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。

第三章成本法（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格65ppt课件1、重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料重置价格

一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物重建价格

有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等★有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法

第三章成本法3、适用对象二、重新购建价格66ppt课件重置价格一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相二、重新购建价格1、土地重新购建价格的求取比较法、收益法、基准地价修正法、成本法2、建筑物重新购建价格的求取（1）单位比较法单位面积法单位体积法

第三章成本法（三）重新购建价格的求取67ppt课件二、重新购建价格1、土地重新购建价格的求取比较法、收益法、例例3-7

某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1200×500=60（万元）第三章成本法例3-8

某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：1000×1000=100万元68ppt课件例例3-71200×500=60（万元）第三章成本（3）工料测量法（4）指数调整法

例6-9：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/㎡，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1％；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5％；2004年内平均每月比上月递增2％。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。第三章成本法（2）分部分项法2、建筑物重新购建价格的求取69ppt课件（3）工料测量法（4）指数调整法例6-9：某建筑三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失

折旧＝建筑物在估价时点时的市场价值－重新购建价格

（二）建筑物的折旧因素有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧第三章成本法70ppt课件三、建筑物折旧（一）概念估价上的折旧是指有各种原因所造成（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失——有形损耗引起物质折旧的原因有：自然经过的老朽与建筑物的实际经过年数正相关

——自然力的作用引起的

正常使用的磨损——由人工使用引起的与使用性质、使用强度和使用年数正相关意外的破坏损毁——因突发性的天灾人祸引起的延迟维修的损坏第三章成本法1、物质折旧71ppt课件（二）建筑物的折旧因素建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑（二）建筑物的折旧因素

由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失3、经济折旧——外部性折旧

供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化第三章成本法2、功能折旧72ppt课件（二）建筑物的折旧因素由于消费观念变更、规划设计更新（三）求取建筑物折旧的方法耐用年限法实际观察成新折扣法混合法直线法余额递减法年数合计法偿债基金法综合法第三章成本法73ppt课件（三）求取建筑物折旧的方法耐用年限法直线法第三章成本1、直线折旧法Di——第i年的年折旧费Di=D

C——建筑物重新购建价格L——残值N——耐用年数R——残值率

计算公式：第三章成本法74ppt课件1、直线折旧法Di——第i年的年折旧费Di=D建筑物的现值年折旧率第三章成本法累计折旧额75ppt课件建筑物的现值年折旧率第三章成本法累计折旧额75pp例3-10

某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/㎡，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。已知：C=1000×200=200000元，R=2%，N=40，t=8第三章成本法76ppt课件例3-10某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年3、实际观察法

4、成新折扣法q——成新率VB=C×q直线法观察法R=0：5、混合法第三章成本法77ppt课件3、实际观察法4、成新折扣法q——成新率VB=C×q（四）求取建筑物折旧的注意事项

第三章成本法注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响78ppt课件（四）求取建筑物折旧的注意事项

第三章成本法注意土地（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计

（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧建3年经济寿命50年17年土地期限70年第三章成本法（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧

建2年经济寿命50年土地期限40年12年79ppt课件（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧经济寿命50年10年10年土地期限50年经济寿命50年5年土地期限40年5年第三章成本法（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧80ppt课件3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5）建筑物出现于4、注意分类折旧

例3－12：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下：门窗等损坏的折旧额=5万元

装修的折旧额

==26万元

设备的折旧额

==80万元

长寿命项目的折旧额

==39万元

该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元第三章成本法81ppt课件4、注意分类折旧例3－12：某建筑物的重置价格为3例：某建筑物的重置价格为180万，经济寿命为50年，有效经过年数为10年，其中，门窗等损坏的修复费用为2万；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。计算其折旧总额。门窗等损坏的折旧额=2（万元）装修的折旧额=30*1/5*3=18（万元）设备的折旧额=60*1/15*10=40（万元）长寿命项目的折旧额=（180-2-30-60）*1/50*10=17.6（万元）该建筑物的折旧总额=2+12+40+17.6=77.6（万元）82ppt课件例：某建筑物的重置价格为180万，经济寿命为50年，有效经过成本法总结和例题例：某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得该类土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有8成新。试选用所给资料估算该宗房地产的现时总价和单价。83ppt课件成本法总结和例题例：某宗房地产的土地总面积为1000平方米，例：本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面积2500平方米，总建筑面积8500平方米；土地权利性质出让土地使用权；建筑物建成于1981年7月底，建筑结构为钢筋混凝土结构。在估价时点征用郊区农地平均每亩需要支付10万元的征地补偿、安置等费用，约合每平方米150元；向政府交付土地使用权出让金等每平方米30元；将土地开发成可直接供建筑使用，需要“五通一平”需要投资每平方米110元。并且该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第十级土地上，而估价对象房地产处于第七级土地上，为最差级别的2.2倍。当时建造该建筑物的成本为每平方米600元，估价时点时的重置价格为每平方米1000元。该仓库的经济寿命为60年，残值率为零。试估算该专用仓库2001年7月30日的价值。84ppt课件例：本估价对象是一个专用仓库；坐落在某城市建成区内；土地总面例：某房地产为一企业所有，地处某市东北部，土地面积为5000m2，该地区土地等级为三级，为最差等级的6.27倍，于1996年9月取得，土地使用年限60年，估价时点时对应的土地标准价格为400元/m2,并且该地段交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好，给予15%的地价修正；建筑物面积共18000m2，其中厂房15000m2，仓库1000m2，行政楼2000m2。厂房为钢筋混凝土结构，1997年9月竣工投入使用，估价时点时的重置价格为900元/m2；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用，估价时点时的重置价格为600元/m2；行政楼为混合结构，于1998年9月竣工交付使用，估价时点时的重置价格为1500元/m2。根据规定，厂房耐用年限50年，残值率为零；仓库耐用年限30年，残值率为3%；行政楼耐用年限50年，残值率为2%。对照建筑物成新率的判定标准，上述建筑物实地观察的结果为：厂房的成新率85%；仓库的成新率80%；行政楼的成新率95%。要求用成本法评估出该房地产2002年9月的市场价格。（建筑物的价格用直线法和成新折扣法两种方法计算）85ppt课件例：某房地产为一企业所有，地处某市东北部，土地面积为5000第四章收益法第一节收益法的基本原理收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理的价格或价值的方法。收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。86ppt课件第四章收益法第一节收益法的基本原理86ppt课件三、收益法的操作步骤

1、搜集有关房地产收入和费用的资料；

2、估算潜在毛收入；

3、估算有效毛收入；

4、估算运营费用；

5、估算净收益；

6、选用适当的资本化率或折现率；

7、选用适宜的收益法计算公式求取收益价格。87ppt课件三、收益法的操作步骤87ppt课件第二节收益法的计算公式一、最一般的公式式中V——房地产的收益价格；i——年份；n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可获收益的年限）；ai——房地产未来第i年的净收益（假设发生在年末，下同）；r——房地产的资本化率或折现率。88ppt课件第二节收益法的计算公式88ppt课件二、收益年限无限年且其他因素不变的公式例：某宗房地产预计某年未来每年的净收益为8万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为8%。该宗房地产的收益价格？三、收益年限有限年且其他因素不变的公式此公式的假设前提是：（1）收益年限为有限年n；（2）净收益每年不变为a；（3）资本化率不等于零为r(当等于零时，V=a×n)89ppt课件二、收益年限无限年且其他因素不变的公式89ppt课件(一)直接用于计算价格例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该类房地产的资本化率为8.5%。该宗房地产的收益价格？（二）不同年限价格的换算90ppt课件(一)直接用于计算价格90ppt课件例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，资本化率为12%，试求其30年收益权利的价格。（三）比较不同年限价格的高低要比较两宗房地产价格的高低，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们先转换成相同年限下的价格。转换成相同年限下的价格的方法与上述不同年限91ppt课件例：已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平价格的换算方法相同。例：有Ａ、Ｂ两宗房地产，Ａ房地产的收益年限为50年，单价2000元／平方米，Ｂ房地产的收益年限为30年，单价1800元／平方米。假设资本化率均为6％，试比较该两宗房地产价格的高低。（四）用于比较法中土地使用年限修正例：某宗工业用地处让的土地使用权的年限为50年，所处地段的基准地价为1200元/平米，在评估基准地价时设定的土地使用年限为无限92ppt课件价格的换算方法相同。92ppt课件年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地价进行土地使用年限修正后的该宗工业用地的价格。四、净收益在未来的前若干年有变化的公式净收益在未来的前若干年有变化的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限无限年的公式式中t—净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限n为无限年。93ppt课件年，现行土地资本化率为10%。通过对基准地价进行土地使用年限（二）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：（1）净收益在未来的前t年（含第t年）有变化，在t年以后无变化为a；（2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n。例：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为10%。该宗房地产的收益价格为？五、净收益按一定数额递增的公式净收益按一定数额递增的公式具体有两种情况：一是94ppt课件（二）收益年限有限年的公式94ppt课件收益年限无限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限无限年的公式式中b—净收益逐年递增的数额，如净收益第一年为a，则第二年为（a+b），第三年为（a+2b），依次类推，第n年为[a+(n-1)b]。此公式的假设前提是：（1）净收益按一定数额递增；（2）资本化率大于零为r；（3）收益年限n为无限年例：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%。95ppt课件收益年限无限年，二是收益年限有限年。95ppt课件该宗房地产的收益价格？（二）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：(1)净收益按一定数额递增；2）资本化率不等于零为r；（3）收益年限为有限年n六、净收益按一定数额递减的公式净收益按一定数额递减的公式只有收益年限有限年一种。式中b——净收益逐年递减的数额，如净收益第一年为a，则第二年为（a-2b），依此类推，第n年为96ppt课件该宗房地产的收益价格？96ppt课件为[a-(n-1)b]。此公式的假设前提是：（1）净收益按一定数额递减；（2）资本化率不等于零为r；(3)收益年限为有限年n，且n≤a/b。

n≤a/b和不存在无限年公式的原因是：当n=a/b年时，第（n+1）年的净收益为零，即（n+1）年的净收益为[a-nb=a-(a/b)b=0]，此后各年的净收益均为负值，任何一个“经济人”在a/b年后都不会再经营下去。七、净收益按一定比率递增的公式97ppt课件为[a-(n-1)b]。97ppt课件净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年，二是受益年限有限年。（一）收益年限无限年的公式式中，g——净收益逐年递增的比率，如净收益第一年为a，则第二年为a（1+g），第三年为，依此类推，第n年为。此公式的假设前提是：（1）净收益按一定比率递增；（2）资本化率r大于净收益逐年递增的比率g；（3）收益年限n为无限年。例：某宗房地产预计未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，受益可视为无限年，该类房地产的资本化率为9%。该宗房地产的收益价格。98ppt课件净收益按一定比率递增的公式具体有两种情况：一是收益年限无限年（二）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：（1）净收益按一定比率递增；（2）资本化率r不等于净收益逐年递增的比率g(当相等时，V=a×)；（3）收益年限为有限年n。例：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为５０年；预计该房地产未来第一年的净收益为１６万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长２％；该类房地产的资本化率为９％。求该宗房地产的收益价格。八、净收益按一定比率递减的公式净收益按一定比率递减的公式具体有两种情况：一是99ppt课件（二）收益年限有限年的公式99ppt课件收益年限无限年，二是收益年限有限年。（一）收益年限无限年的公式式中，ｇ——净收益逐年递减的比率，如净收益第一年为ａ，则第二年为ａ（１－ｇ），第三年为，以此类推，第ｎ年为。此公式的假设前提是：（１）净收益按一定比率递减；（２）资本化率大于零为ｒ；（３）收益年限ｎ为无限年。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，设Ａ表示有效毛收入，逐年递增或递减的比率为；Ｃ表示运营费用，逐年递增或递减的比率为100ppt课件收益年限无限年，二是收益年限有限年。100ppt课件，收益年限为无限年。则：例：某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为２０万年，运营费用为１２万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长５％，运营费用增长３％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为８％。求该宗房地产的收益价格。例：某宗房地产预计未来每年的有效毛收入不变为１６万元，运营费用第一年为８万元，此后每年会在上一年的基础上增长２％，收益年限可视为无限年，该类房地产的资本化率为１０％。求该宗房地产的收益价格。101ppt课件，收益年限为无限年。则：101ppt课件（二）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：（１）净收益按一定比率递减；（２）资本化率不等于零为ｒ；（３）收益年限为有限年ｎ。九、预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式预测房地产未来ｔ年的净收益分别为、、、……、；第ｔ年末的价格为，则其现在的价格为102ppt课件（二）收益年限有限年的公式102ppt课件此公式的假设前提是：（１）已知房地产未来第ｔ年末的价格为；（２）已知房地产未来ｔ年（含第ｔ年）的净收益。例：某宗房地产现行的价格为2000元/平米，年净收益为200元/平米，资本化率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站。该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/平米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/平米。试求获知新建火车站后该宗房地产的价格。103ppt课件此公式的假设前提是：（１）已知房地产未来第ｔ年末的价格为例：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6%。如果投资者要求该类房地产的收益率为10%。求该写字楼目前的价值。例：某出租旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租约中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元104ppt课件例：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值。例：预计某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60.5万元，两年后的价格比现在的价格上涨10%。该类房地产的资本化率为10%。求该宗房地产现在的价格。105ppt课件，该类房地产的资本化率为10%。该旧办公楼的价值。105pp第三节净收益一、净收益的计算公式净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失-运营费用=有效毛收入-运营费用实际收益和客观收益：房地产的收益有实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常收益，它才能作为估价的对象。但是有租约限制的，租约期内的租金应采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。106ppt课件第三节净收益106ppt课件例：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为200平米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/平米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/平米和120元/平米，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。107ppt课件例：某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计第四节资本化率投资组合技术主要有抵押贷款与自有资金的组合和土地与建筑物的组合两种。（一）抵押贷款与自有资金的组合计算公式式中——综合资本化率；

M——贷款价值比率，即抵押贷款额占房地产价值的比率；

——自有资金所要求的收益率；

——抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率。例：某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，108ppt课件第四节资本化率108ppt课件抵押贷款的年利率为８％，自有资金要求的年收益率为１５％，求该类房地产的资本化率。例：某宗房地产的年净收益为２万元，购买者的自有资金为５万元，购买者要求的年收益率为１２％，抵押贷款的年利率为８％。试求该房地产的价格。（二）土地与建筑物的组合其公式如：式中Ｌ——土地价值占房地产价值的比率；Ｂ——建筑物价值占房地产价值的比率。例：某宗房地产，土地价值占总价值的４０％，土地资本化率为６％，建筑物资本化率为８％。求综合资本化率。109ppt课件抵押贷款的年利率为８％，自有资金要求的年收益率为１５％，求该第五节剩余技术一、土地剩余技术土地剩余技术是土地与地上建筑物合并产生收益，但如果采用收益法以外的方法，如采用成本法能求得建筑物的价值时，则可将此建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属于建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除归属于建筑物的净收益，得到归属于土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。土地剩余技术计算公式如：110ppt课件第五节剩余技术110ppt课件式中——土地价值；

——土地与地上建筑物合并产生的净收益（通常是基于房租的净收益）；

——建筑物价值（通常用成本法求取）

——建筑物资本化率；

——土地资本化率。例：某宗房地产，净收益为每年５０万元，建筑物价值为２００万元，建筑物资本化率为１２％，土地资本化率为１０％。求该宗房地产的价值。（二）建筑物的剩余技术111ppt课件式中——土地价值；111ppt课件建筑物的剩余技术的计算公式如下：

第七节收益法总结例：某旅馆需要估价，据调查，该旅馆共有３００张床位，平均每张床位每天向客人实收５０元，年平均空房率为３０％，该旅馆营业平均每月花费１４万元；当地同档次旅馆一般床价为每床每天４５元，年平均空房率为２０％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的３０％；该类房地产的资本化率为１０％。试选用所给资料估算该旅馆的价值。112ppt课件建筑物的剩余技术的计算公式如下：112ppt课件例：某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得净收益稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。113ppt课件例：某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；199例：本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12000平米，土地使用权年限为50年，从1996年5月15日起计。总建筑面积52000平米；建筑物层数为地上22层、地下2层，建筑结构为钢筋混凝土结构。其中可供出租的净使用面积总计为31200平米，占总建筑面积的60%，其余部分为大厅、公共过道、楼梯、电梯、公共卫生间等占用的面积。租金平均每月每平米35元；空房率年平均为10%；建筑物原值5500万元；家具设备原值500万元，其经济寿命为10年，残值率为4%；经常费平均每月10万元，包括人员工资、水电、空调、维修、清洁等费用；房地产税按建筑物原值减扣30%的余值的1.2%缴纳（每年）；其他税费约为月总收入的6%（每月）。资本化率为10%,试评估该写字楼2001年5月15日的购买价格，并计算其建筑面积的单价。114ppt课件例：本估价对象是一座出租的写字楼；土地总面积12000平米，例：某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1996年11月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为4%。1998年该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。在出租期间，每月平均实收租金3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费、维修费、土地使用税及房产税、保险费等出租费用为73260元，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。试根据以上资料评估该宗地1998年11月的土地使用权价格。115ppt课件例：某房地产公司于1994年11月以有偿出让方式取得一块土地第五章路线价法第一节路线价法的基本原理

1、概念路线价法是对临街道路且可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均水平价格，将此平均水平价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表及其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。

2、理论依据：实质上是一种比较法，是比较法的派生方法。116ppt课件第五章路线价法第一节路线价法的基本原理116pp3、计算公式用于一面临街矩形土地价格的计算公式：土地价格（单价）=路线价×深度价格修正率土地价格（总价）=路线价×深度价格修正率×土地面积如果土地的形状和临街状况有特殊者，除了依上述计算公式计算价格，还要做加价或减价修正。计算公式如下：土地价格（单价）=路线价×深度价格修正