2016年7月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd20167

1、【单选题】下列哪一项不属于房地产的特性？

固定性

个别性

A:

短暂性

B:

保值性

C:

答D:案：C

解析：房地产的特性包括：1、房地产位置的固定性;2、地域差别性;3、房地产的高质耐

久性;4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、

不可再生。

2、【单选题】从总体上看，项目的资金来源一般分为投入资金和

项目资本金

股票资金

A:

自筹资金

B:

借入资金

C:

答D:案：D

解析：从总体上看,项目的资金来源可分为投入资金和借入资金,前者形成项目的资本金,

后者形成项目的负债。

3、【单选题】房地产开发项目综合评价包括综合盈利能力分析和

企业形象分析

社会影响分析

A:

购买群体分析

B:

地理位置分析

C:

答D:案：B

解析：房地产项目综合评价,包括综合盈利能力分析和社会影响分析。

4、【单选题】反映房地产项目开发经营期各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方

案，制定适宜的借款及偿还计划的财务报表是

现金流量表

A:

年度财务计划表

损益表

B:

资金来源与运用表

C:

答D:案：D

解析：资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余及短缺情况,用于选择资金筹

措方案,制订适宜的借款及还款计划。

5、【单选题】在我国，行使征地权的主体只能是

国家

集体

A:

单位

B:

个人

C:

答D:案：A

解析：征地的主体只能是国家。需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管

理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会

稳定风险评估。县级以上地方人民政府代表国家进行土地征收工作。

6、【单选题】某房地产公司预计存货周转期为80天，应收账款周转期为45天，应付账款周

转期为20天，预计全年需要现金720万元，则该公司可确定其最佳现金持有量为

108万元

210万元

A:

225万元

B:

261万元

C:

答D:案：B

7、【单选题】最常用的市场调查方法是

访问法

观察法

A:

实验法

B:

文献法

C:

答D:案：A

解析：询问法询问法是将所要调查的事项，以当面、电话或书面的方式向被调查者提出

询问，来获得所需资料的调查方法，他是市场调查中最为常用的调查方法，

8、【单选题】对调查对象总体所包含的全部单位进行调查的方式属于

普查

重点调查

A:

随机抽样调查

B:

非随机抽样调查

C:

答D:案：A

解析：普查是为了某种特定的目的而专门组织的一次性的全面调查。

9、【单选题】房地产市场调查的对象是

消费者

决策者

A:

房地产

B:

政府部门

C:

答D:案：C

解析：房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记

录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论

的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依

据。

10、【单选题】风险的根本属性是

规避性

决策性

A:

不确定性

B:

预期性

C:

答D:案：C

解析：风险的本质是不确定性，它是银行业务中不可回避的因素，只要有业务发生，就会

有风险出现，只要办银行，就要接受风险，从某种意义上说，银行就是在经营管理风险。

11、【单选题】开发商通过招标方式发包工程，其目的在于

降低风险

提高利润

A:

减少损失

B:

选择“适当”的承建单位

C:

答D:案：D

解析：发展商通过招标方式发包工程，其目的在于选择“适当”的承建单位。因而发展商

在招标时必须考虑投标单位的技术实力、经济实力、管理经验、效率的高低、价格是否合

理、信誉是否良好。对于众多的投标者，发展商只能按照一定标准，例如技术先进、质量

最佳、工期最短、造价最低等方面选择中标者，再把建设工程发包给他。

12、【单选题】开发商本身或委托招标单位直接将招标通告寄给具有潜力的某些公司，以招

揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来投标，这种方式属于

议标

邀请招标

A:

公开招标

B:

统一招标

C:

答D:案：C

解析：公开招标：开发商本身或其委托招标单位，通过海报、报刊、广播、电视等手段，

在一定范围内（如全市、全国，对于大项目甚至可在全世界）公开发布招标公告，或直接

将招标通告寄给具有潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切单位前来

投标。P149

13、【单选题】根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发主管部门应当自收

到竣工验收申请之日起____日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消

防、人防等有关部门或者单位进行验收。

30

20

A:

15

B:

10

C:

答D:案：A

解析：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内

容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

14、【单选题】居住区内新建的排水系统一般采用的是

分流制

合流制

A:

组合制

B:

自流制

C:

答D:案：A

解析：分流制。排水系统将生活污水、工业废水和雨水分别采用两套及两套以上各自独

立的排水系统进行排除的方式称为分流制排水系统。

15、【单选题】某企业实际占地面积5000m2，经税务机关核定，单位税额2.2元/m2,该企业

每年应纳城镇土地使用税税额是

5500元

11000元

A:

12000元

B:

15000元

C:

答D:案：B

16、【单选题】对房地产市场进行细分的依据主要包括地理细分、人口细分、心理细分和

政治细分

文化细分

A:

行为细分

B:

经济细分

C:

答D:案：C

解析：细分消费者市场的依据有地理细分、人口细分、心理细分和行为细分四种市场细分

的基本形式。

17、【单选题】房地产开发项目区位选择有多个原则，其中在法律上认可、技术上可能、经

济上可行，经过充分合理的论证，能使房地产在用途等方面达到最大的一种最可能的使用，

我们称之为

合法原则

地理位置原则

A:

开发潜力原则

B:

最高最佳使用原则

C:

答D:案：D

解析：最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行,经过充分合理的论证,能

够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。

18、【单选题】在经历房地产价格的大幅下跌，成交量进一步萎缩，房地产泡沫破灭，甚至

连一些实力雄厚的大型地产商也面临着破产，这意味着房地产周期到了

复苏阶段

繁荣阶段

A:

衰退阶段

B:

C:

萧条阶段

答D:案：D

解析：房地产市场的周期性波动是不可避免的，但是不能简单地认为当前的房地产市场已

经进入了萧条阶段。房地产市场的发展受到多种因素的影响，包括宏观经济环境、政策调

控、市场供需关系等等。当前，中国政府正在积极推进房地产市场的调控，加强房地产市

场的监管，防范房地产市场风险。同时，随着城市化进程的不断推进，房地产市场仍然具

有较大的发展潜力。因此，不能简单地认为房地产市场已经进入了萧条阶段，需要综合考

虑多种因素来判断房地产市场的发展趋势。

19、【单选题】根据房地产市场营销渠道类型的划分，通过中间商参与，将房地产销售或租

赁给消费者的渠道类型属于

直接渠道

间接渠道

A:

长渠道

B:

短渠道

C:

答D:案：B

解析：间接渠道：通过一级或多级中间商参与，将房地产销售或租赁给消费者的渠道类

型；一级、二级和三级渠道都是间接渠道。

20、【单选题】在房地产开发程序中的投资决策分析阶段，房地产开发商提出设想，但这种

设想究竞有没有真正的市场前景，需要进行

工程招标

提出投资开发设想

A:

项目可行性研究

B:

投资决策分析

C:

答D:案：C

解析：开发商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的市场前景，需要进行可行性研

究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。

21、【多选题】按开发对象划分，房地产开发的形式有

成片开发

房屋开发

A:

单项开发

B:

综合开发

C:

地开发

D:

E:

答案：BDE

22、【多选题】房地产商品在建设实施阶段的生产过程中，主要完成的工作有

组织施工

土地征收

A:

工程勘察

B:

工程监理

C:

竣工验收

D:

答E:案：ADE

23、【多选题】国有建设用地使用权出让的方式有

招标出让

购买出让

A:

拍卖出让

B:

挂牌出让

C:

协议出让

D:

答E:案：ACDE

解析：根据我国法律、法规的规定，目前国有建设用地使用权出让有协议、招标、拍卖、

挂牌等四种形式。

24、【多选题】房地产广告促销在选择广告媒体的种类时，应考虑

成本

产品特性

A:

广告效果

B:

信息类型

C:

目标沟通对象的媒体习惯

D:

答E:案：ABDE

25、【多选题】房地产市场需求调查，包括

房地产消费者调查

房地产价格调查

A:

房地产消费行为调查

B:

房地产市场供给调套

C:

房地产消费动机调查

D:

答E:案：ACE

26、【多选题】在房地产调查基本资料的收集中，外部二手资料来源主要包括

官方

个人

A:

产业

B:

中间商

C:

学术单位

D:

答E:案：ACE

27、【多选题】下列有关招标投标合同的说明，正确的有

应当在中标通知书发出之日起30天内签订合同

招标人和中标人不得再订立背离合同实质性内容的其他协议

A:

招标人和中标人可以通过合同谈判对原招标文件、投标文件的实质性内容作出修改

B:

中标人不与招标人订立合同的，应取消其中标资格，但投标保证金应予退还

C:

如果招标文件要求中标人提交履约扣保，招标人应向中标人提供同等数额的工程款支付担保

D:

答E:案：ABE

28、【多选题】招标文件是投标人编制投标文件和报价的依据，下列属于招标文件内容的有

投标函

工程量清单

A:

合同条件

B:

投标须知

C:

资格预审文件

D:

答E:案：BCD

29、【多选题】房地产定价技巧中，差别定价的方式有

顾客差别定价

数量差别定价

A:

形式差别定价

B:

形象差别定价

C:

质量差别定价

D:

答E:案：ACD

30、【多选题】房地产项目定位应该遵循的原则包括

竞争导向原则

受众导向原则

A:

差异化原则

B:

C:

规模化原则

集中化原则

D:

答E:案：BC

31、【问答题】简述我国土地一级开发的模式。

答案：(1)土地一级开发的模式，实际上就是指政府和企业在一级开发中各自处于什么位

置，即一级开发主体是谁的问题。(2)政府主导型的一级开发模式，分为完全政府运作

和政府主导下市场化运作两种模式。(3)企业主导型的一级开发模式，这种模式要求政

府面向市场招投标，所有的企业都享有平等的投标、中标权利。

32、【问答题】简述房地产开发项目可行性研究内容的项目概况所包括的信息。

答案：(1)项目名称、开发建设单位。(2)项目的地理位置。(3)项目所在地周围的环

境状况。(4)项目的性质及主要特点。(5)项目开发建设的社会、经济意义。(6)可

行性研究工作的目的依据和范围。

33、【问答题】简述房地产市场调查的特点。

答案：(1)房地产市场调查内容广泛。(2)房地产市场调查针对性很强。(3)房地产市

场调查方法多样。(4)房地产市场调查结果具有一定的局限性。

34、【问答题】简述房地产开发项目策划的基本特性。

答案：(1)地域性。(2)创新性。(3)系统性。(4)前瞻性。(5)市场性。(6)操作

性。

35、【问答题】房地产开发项目实施控制的三大目标是什么？试述三者之间的关系。

答案：(1)三大目标：投资、进度（工期）、质量。(2)三者关系：对立统一。①开发

项目建设三大目标之间的对立关系。对立关系比较直观，易于理解。一般来说，如果对

开发建设项目的功能和质量要求较高，就需要采用较好的工程设备和建筑材料，需要精工

细作，要严格管理，工期较长，反之则相反，所以，三者之间存在对立关系，不能奢望投

资、进度、质量三大目标同时达到“最优”，所以在确定开发项目建设目标时，不能将三

者割裂开来，而是要把三者作为一个系统统筹考虑，力求实现整个目标系统最优。②开

发项目建设三大目标之间的统一关系。统一关系需要从不同的角度分析和理解。例如，

加快进度、缩短工期可能要增加投资，但可以使项目提前投入使用，从而提早发挥投资效

益；如果在实施过程中进行严格的质量控制，保证实现工程预定的功能和质量要求，也可

减少返工费用，也可减少投人使用后的维修费用。

36、【问答题】房地产市场调研资料收集可以通过哪些途径进行？

答案：(1)房地产消费者或居民。采用抽样调查、重点调查、普查等方式，对一定区城范

围内的房地产消费者或居民进行实地调查，了解他们对房地产的真实需求。(2)交易双

方当事人。访问曾经发生交易行为的买方或卖方，应着重查访成交标的物的位置、面积、

交易价格、交易当时的状况和其他条件等。(3)房地产中间商。房地产市场上的中间商

不但参与许多交易行为，且对于地方市场具有相当程度的了解，经常提供资料给买卖双方

参考，以促进交易成功。(4)房地产租售广告。房地产开发商公开推出销售或出租个案

之前都预先做好市场调研工作，因此其在报刊、售楼书、邮寄广告等各类广告中公开推出

的销售或出租的报价具有很大参考价值。(5)房地产交易促销活动。如参加房地产交易

展示会、展览会等，了解各类信息、行情，索取有关资料。(6)各类二手资料。主要有

政府各类统计资料中有关房地产的数据和分析材料；与