2018年10月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd201810

1、【单选题】在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是

损益表

投资资金筹措表

A:

资金来源与运用表

B:

营业利润测算表

C:

答D:案：C

解析：资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况,用于

选择资金筹措方案,制定适宜的借款及偿还计划。

2、【单选题】行使征地权的主体是

国家

集体

A:

个人

B:

事业单位

C:

答D:案：A

解析：征收土地的主体是国家。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使,具体负责

本行政区域的房屋征收与补偿工作的主体是市、县级人民政府的房屋征收部门。

3、【单选题】某房地产开发公司某年度成本报表中，开发工作量为46000万元，实际成本为

39800万元，如在实际成本中，划分为固定成本为9850万元，变动成本为29950万元，则变

动成本率为

21.41%

65.11%

A:

75.25%

B:

86.52%

C:

答D:案：B

4、【单选题】风险是不以人们的意志为转移的，无论人们是否认识和察觉风险，它都随时可

能发生，人们只能承认风险、正视风险，说明风险具有

客观性

偶然性

A:

B:

相对性

可测性

C:

答D:案：A

解析：风险具有客观性：风险是不以企业意志为转移，独立与企业一直为外的客观存在。

5、【单选题】房地产开发最本质的特征是

长期性

地域性

A:

综合性

B:

风险性

C:

答D:案：C

解析：综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。

6、【单选题】未建有房屋的土地被称为

房产

地产

A:

房地产

B:

项目

C:

答D:案：B

解析：狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地,即只有土地和房屋结合在一起时,才能

称为房地产,未建有房屋的土地,只能叫地产,不能叫房地产。

7、【单选题】由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的住房是

经济适用房

廉租住房

A:

公共租赁房

B:

集资房

C:

答D:案：D

解析：集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共

同承担,通过筹集资金,建造的房屋。

8、【单选题】房地产开发企业筹集建设项目资金的主要渠道是

国家预算内投资

A:

自筹投资

发行股票

B:

吸收国外资本直接投资

C:

答D:案：B

解析：自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道,一般是股东追加股本金或提供股东借

款的方式加以解决。

9、【单选题】房地产市场调查的对象是

土地市场

房地产

A:

顾客

B:

开发商

C:

答D:案：B

解析：房地产市场调查是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记

录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及其影响因素，并得出结论

的活动与过程，其目的是为房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依

据。

10、【单选题】区位简单的理解是位置，但它不是简单地指自然地理位置，而是自然地理位

置和的综合。

社会经济位置

社会政治位置

A:

法律环境

B:

文化环境

C:

答D:案：A

解析：区位不仅仅是指自然地理空间位置，还包括社会经济位臵。自然地理位臵指的是地

理位置、地形地貌、气候环境等自然条件，而社会经济位臵则包括人口、经济、文化、政

治等社会经济因素。这些因素综合起来，影响了一个地区的发展潜力和竞争力。因此，在

选择区位时，需要综合考虑自然地理位臵和社会经济位臵，以确定最适合的区位，从而实

现最佳的经济效益和社会效益。

11、【单选题】在国际市场上，下列不属于招标方式的是

公开招标

邀请招标

A:

议标

B:

C:

间接招标

答D:案：D

解析：间接招标不属于招标方式，它是一种招标方式的衍生形式。招标方式是指在采购过

程中，采购人通过公开、竞争性的方式邀请供应商参与投标，以达到公平、公正、公开的

采购目的。常见的招标方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购等。而

间接招标是指采购人通过第三方机构或平台发布采购需求，供应商通过该机构或平台参与

投标，采购人最终从中选定供应商。间接招标的特点是采购人与供应商之间没有直接联

系，而是通过第三方机构或平台进行沟通和交流。因此，间接招标不属于传统的招标方

式，但它也是一种公开、竞争性的采购方式。

12、【单选题】下列选项中，标志着房地产项目的施工任务已全面完成的是

封顶

房地产开发项目竣工验收

A:

取得商品房预售许可证

B:

投入使用

C:

答D:案：B

13、【单选题】狭义的市场调查对象是

土地市场

房地产

A:

顾客

B:

开发商

C:

答D:案：C

解析：狭义的市场调研是主要针对客户所做的调查,即以购买商品、消费服务的个人或团

体为对象,来探讨商品和服务的购买、消费等各种事实、意见及动机。

14、【单选题】工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设，选用最优的

招标方式是

公开招标

邀请招标

A:

议标

B:

间接招标

C:

答D:案：A

解析：公开招标是政府采购的主要采购方式，是指采购人按照法定程序，通过发布招标公

告，邀请所有潜在的不特定的供应商参加投标，采购人通过某种事先确定的标准，从所有

投标供应商中择优评选出中标供应商，并与之签订政府采购合同的一种采购方式。

15、【单选题】下列选项中，不属于申请预售许可证必须提交的资料的是

资质证书

土地使用权证

A:

意向顾客报告

B:

施工进度说明

C:

答D:案：C

解析：开发企业申请商品房预售许可，应当提交商品房预售许可申请表、开发企业《营业

执照》和资质证书、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的

资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同、项目手册备案，商品

房预售方案等材料。

16、【单选题】房地产市场营销渠道是

房地产市场营销规模

房地产市场营销规则

A:

房地产市场营销方式

B:

房地产市场营销区域

C:

答D:案：C

解析：从房地产营销的具体方式来看,主要有直接营销渠道和间接营销渠道两种形式。房

地产直接营销渠道。交易过程为房地产开发商消费者。

17、【单选题】以供应购买频率高的日用消费品为主，以方便市民生活为主要功能的商业中

心是

中央商业区

城区商业区

A:

街区商业区

B:

次要商业区

C:

答D:案：C

解析：街区商业区是指位于城市中心或商业区的商业中心，通常规模较大，集中了各种类

型的商业设施，如购物中心、百货公司、超市、餐饮、娱乐等，服务范围较广，吸引着大

量的消费者和游客。

18、【单选题】下列不属于按照调查对象所采用的具体方法来进行划分的是

访问法

观察法

A:

实验法

B:

抽样调查法

C:

答D:案：D

解析：抽样调查法通常不属于按照调查对象所采用的具体方法来进行划分。按照调查对象

所采用的具体方法来进行划分，通常可以分为以下几种调查方法：个别访谈法、问卷调查

法、实地调查法、专家咨询法等。这些方法都是针对特定的调查对象而设计的，具有一定

的局限性。而抽样调查法则是一种从总体中抽取一部分样本进行调查的方法，其目的是通

过对样本的调查来推断总体的情况。抽样调查法不是针对特定的调查对象而设计的，而是

针对总体的调查方法。因此，抽样调查法通常不属于按照调查对象所采用的具体方法来进

行划分。

19、【单选题】根据《征收与补偿条例》规定，房屋征收补偿方案征求公众意见期不得少于

5日

10日

A:

20日

B:

30日

C:

答D:案：D

解析：根据《征收与补偿条例》第二十三条的规定，征收单位应当将房屋征收补偿方案公

告于社会，并在征收范围内的村（居）委会、居民委员会、物业服务企业、业主委员会等

单位或者组织公示，征求公众意见。公示期不得少于30日。

20、【单选题】土地使用权划拨是指哪级以上人民政府依法批准，将土地交付给土地使用者

使用的行为？

镇级

县级

A:

市级

B:

省级

C:

答D:案：B

解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等

费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

21、【多选题】房地产市场调查的特点包括

内容广泛

A:

针对性很强

方法多样

B:

结果具有一定的局限性

C:

准确性

D:

答E:案：ABCD

22、【多选题】影响房地产开发项目的区位因素包括

自然条件和环境方面的因素

城市规划方面的因素

A:

交通方面的因素

B:

人口和经济集聚方面的因素

C:

社会文化方面的因素

D:

答E:案：ABCDE

23、【多选题】房地产开发项目策划的模式有

概念策划模式

“卖点群”策划模式

A:

等值策划模式

B:

品牌策划模式

C:

差别定价模式

D:

答E:案：ABC

解析：房地产开发项目策划的模式：(1)概念策划模式(2)“卖点群”策划模式(3)

等值策划模式。

24、【多选题】工程勘察工作的具体内容主要包括

地形测量

方案设计

A:

工程勘察

B:

地下水、地表水的勘探

C:

气象调查

D:

答E:案：ACDE

解析：工程勘察的内容主要有经济勘察、地形测量、工程地质勘察和其它勘察;它的目的

在于从总体上判定拟建场地的工程地质条件能否适宜工程建设项目。

25、【多选题】房地产开发资金的来源主要有

自有资金

银行贷款

A:

社会集资

B:

利用外资

C:

预售款

D:

答E:案：ABCDE

解析：资金来源主要有:自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。

26、【多选题】下列属于房地产定价技巧中差别定价的有

地点差别定价

时间差别定价

A:

形式差别定价

B:

形象差别定价

C:

顾客差别定价

D:

答E:案：ABCDE

27、【多选题】关于写字楼项目区位选择的要求说明正确的有

接近其他商业和办公设施

交通方便快捷

A:

零售商业发达

B:

周围环境优良

C:

临近住宅小区

D:

答E:案：ABD

28、【多选题】房地产开发项目竣工后，开发商可通过以下哪些方式回收投资、实现利润？

房屋验收

房屋出售

A:

物业管理

B:

房屋出租

C:

景点开发

D:

答E:案：BCD

29、【多选题】土地使用权的出让方式主要有

协议出让

招标出让

A:

拍卖出让

B:

C:

交换出让

挂牌出让

D:

答E:案：ABCE

解析：本题考查的知识点是城市土地使用权的有偿出让方式。城市土地使用权的有偿出让

方式主要有以下三种：(1)协议出让。协议出让是指城市土地使用权的出让方和受让方通

过协商的方式有偿出让城市土地使用权。(2)招标出让。招标出让是指在规定的期限内，

由符合规定条件的单位或个人(受让方)以书面投标形式，竞争某块土地的使用权，然后招

标人(出让方代表)择优确定城市土地的使用者。(3)拍卖出让。拍卖出让是指城市土地管

理部门事先就被拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划参数。付款方式等发出公

告，并在指定的时间和地点组织符合条件的土地经营者或使用者到场，就某地土地的使用

权公开叫价竞争，由价高者获得该块土地的使用权。

30、【多选题】土地使用权转让的程序包括

提交转让申请

审查批准

A:

交纳有关税费

B:

登记、发证

C:

使用权划拨

D:

答E:案：ABCD

31、【问答题】简述房地产开发项目策划的基本特征。

答案：（１）地域性。（２）创新性。（３）系统性。（４）前瞻性。（５）市场性。

（６）操作性。

32、【问答题】简述招标决标成交阶段的主要工作内容。

答案：（１）开标。开标时，由投标人或其推选的代表检验投标文件的其他主要内容。开

标过程应当记录，并存档备查。（２）评标。包括确定评标委员会、制定评标工作程序、

制作定标程序。

33、【问答题】简述房地产开发项目可行性研究的具体步骤。

答案：（１）接受委托。（２）调查研究。（３）方案选择和优化。（４）财务评价和国

民经济评价。（５）编制可行性研究报告。

34、【问答题】简述影响利润的主要因素。

答案：（１）销售利润的分析。（２）期间费用分析。（３）营业外收支分析。

35、【问答题】房地产营销基本理念可从哪些方面来考察？

答案：正确树立房地产营销理念是进行房地产营销策划及实施的关键前提所在，房地产营

销基本理念可从以下１０个方面来考察：（１）区域营销。（２）信息营销。（３）竞争

营销。（４）全面营销。（５）全过程营销。（６）全员营销。（７）专业营销。（８）

服务营销。（９）品牌营销。（１０）文化营销。

36、【问答题】试述房地产市场调查的内容。

答案：（１）房地产市场环境调查：包括政治法律环境、经济环境、社会文化环境、社区

环境的调查。（２）房地产市场需求调查：包括消费者调查、消费动机调查、消费行为调

查。（３）房地产市场供给调查：包括行情调查；现有房地产租售客户和业主对房地产的

环境、功能、格局和售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、

新工艺、新材料的出现及在房地产产品上的应用情况；建筑设计及施工企业的有关情况。

（４）房地产市场营销活动调查：房地产市场竞争情况调查、房地产价格调查、房地产促

销调查、房地产营销渠道调查。（５）技术风险：建筑施工、建筑设计。（６）管理风

险。（７）其他风险：售后服务、物业管理风险等。

37、【问答题】广州市某住宅小区在项目实施过程中，项目管理机构以合同中规定的质量目

标，以国家标准、规范为依据监督施工过程中工艺是否满足设计要求和合同规定，对工程中

的配套设备进行检验等等。同时他们还对工程项目建设总工期目标进行具体的论证与分析，

使用横道图或者网络图分析哪项工作会对整个工期影响程度较大。为了能增加利润，他们在

保证以上工作顺利进行的同时降低工程造价，对于计划外的一切开支，严格控制，如果某部

分项目有突破费用计划的可能，会及早提出警告，并及时采取措施控制该项费用。