广告策划-龙湖地产晶蓝半岛案例分析

晶蓝半岛案例分析推广策略分析产品策略分析销售策略分析楼盘根本数据地址：成都市济宏路开发商：成都龙湖锦华置业有限责任公司占地面积：83亩总建筑面积：28万平方米，一期99000平方米二期：19万方容积率：4.3绿化率：38％总户数：1547户，一期595户、二期952户车位：1150个层高：3米价格：一期4915产品类型：26层+24层高层电梯公寓。临街是底层商业。工程区位图工程位于九眼桥旁，靠近一环路。生活便利，交通通达性很好。教育设施完善，有川大和成都市育才中学位于该区域。临近府南河、望江公园、合江亭等人文景观，有着独特的优势。工程总平图会所幼儿园该楼盘由道路分割形成2个组团。在规划中将2个组团统一起来，形成有机的整个，较少道路分割的影响。该楼盘是低密度高层建筑的典范，采用大间距大围合式布局，减少建筑密度，开阔了小区的视野，增加了小区的通透性。这样吃够容积率的同时，提高了产品的品质。一期组团二期组团

中庭绿化底商工程景观分析灌木绿化走廊草坪具有坡度的树叶型绿化景观泳池一期组团二期组团下沉式网球场在景观规划上抛弃了大量种植乔木的风格，种植大量的草皮，将草皮与乔木很好的结合，使整个小区更加通透。同时打破草皮形成树叶式下沉坡地景观，具有较好的层次感和改变草皮的单调性。12312345工程立面建筑立面采用现代简约风格，外立面的挺拔、俊朗，色彩明快，给人于较高的品质感和舒适感。工程户型配比分析晶蓝半岛的户型主要是以124—135平方米左右的户型为主力户型，所占的比列到达了62％，其次是150平方米以上，占了22％，2房所占的比例为16％。可以看出晶蓝半岛主要是舒适型为主。总价主要是集中在60—75万之间。户型结构户数面积（平方米）比例4室2厅2卫332152—16822%3室2厅2卫950124—13562%2室2厅1卫2438916%合计1525工程户型分析

这两个户型是其主力户型，户型的通风和采光性较好，明厨明卫。功能分区以及动静分区较为合理。卧室设有飘窗或阳台，观景效果较好，主卧面积较大，有20平方米，较为舒适。客厅的开间有4.5米，有近4米是落地窗，采光性很好。户型偏向于舒适型。135平方户型功能分区较为合理，采光较好，空间尺寸较好，主景观朝向中庭景观，具有较好观景性。工程户型分析133平方米户型方正，功能分区合理，户型面向中庭，景观较好。工程户型分析168平方工程户型分析该户型面积是88平方米，在户型的功能分区上处理较好，动静清楚。户型的通风采光性很好。卧室设有飘窗，采光性较好。厨房的空间较大，外部是生活阳台，便于利用。但是生活阳台是封闭式的，进深较深，不利于油烟排放。卫生间与厨房距离很远，不利于布局管线。阳台的开间仅有3.8米，对具有的舒适性有一定的影响户型进入口于主卧入口相对，隐私性不好，从建筑风水学的角度上讲这样的布局是有很大的问题。88平方米该户型方正，功能分区合理，动静清楚采光性较好，舒适性较好；但是在空调位上有一定的缺陷，不便于布置。工程户型分析124平方米该户型较为方正，功能分区较好，房间开间合理，景观的均好性较好。工程户型分析157平方米工程户型分析152平方米该户型的采光性很好，每间房间采光性很好，设有观景阳台。功能分区较好。该户型的主卧是面向小区景观，主卧的景观很好，同时有衣帽间和卫生间，主卧很舒适。工程客户分析客户年龄段：以35——50岁左右为主客户交通工具：私家车〔雅阁、马志达、群众、福特、丰田等〕置业次数：二次置业以上为主职业：公务员、企业中高层、外地人等需求：88——130平方米为主从售楼部的观观察出，该工程客户的年龄集中在40岁左右，在事业上有一定的成就的群体。这局部的群体购置能力强，文化层次较高，对产品要求高。这局部群体看重龙湖的品牌和产品的区位。产品策略综述晶蓝半岛利用其优越的地理位置，打造都市豪宅。通过大间距围合式布局，创造小区内较好的景观和视野，弱化了周边高层遮挡问题，在景观上采用创造性的手法，注重绿化和外立面的包装，把钱花到看得到的地方，做出了大盘高品质的感觉。产品策略分析推广策略分析价格策略分析营销强度分析之前4月5月6月7月8月9月10月11月铺垫期品牌导入期潜伏期强势蓄客期持续销售期开盘热销期重要营销节点营销强度结果用“★〞表示★★★★★★★★★★★4月8月9月10月11月12月5月6月7月房交会上工程正式亮相6.16产品推介会6.17正式排号9.9二期一批次开盘10.1秋交会加推1个单元6.23摇号6.24一期开盘6.3售楼处、样板房开始启用2006年初，报媒提前预热户外、站台广告全城呈现11.19二期二批次开盘7.26二期告知广告亮相二次蓄客期报媒投放统计：总投放整版广告40次，商报27次，华西报10次，晚报3次。1期8次整版，其中商报6次；2期30次整版，其中商报19次，11月高达8次。营销强度★★★★★★★★★12月★★★晶蓝明珠开盘工程推广情况2006年4月初在各大媒体和公交站牌推出龙湖形象广告“龙湖——善待你一生〞2006年4月参加春季房交会，做形象广告2006年5月中旬在公交站推出晶蓝半岛广告，推出“晶蓝半岛属于决不简单的你〞——城中央.大型高层阔院华宅6月3日售楼部、样板间对外公布；6月16日晚产品品鉴会，对外公开价格；6月17日对外接受牌号，接受诚意金；〔当日接受了500余户诚意金〕6月23日开始摇号。〔现场次序竟然〕6月24日开盘。龙湖在产品推广上，充分利用其在重庆的品牌形象和影响力。首先，是用2个多月的时间对品牌进行宣传，在客户心理上形成很大深刻的影响，展现其企业实力，提高客户对企业的信心，对产品进行造势。其次，在推出工程广告，给客户一种打造精品的形象。工程推广情况核心战略思想营销节奏：先塑企业品牌后建工程形象，先获得市场认同再快速提升价格。营销前期1.5个月左右以品牌导入为主，营销力度强，以建立企业良好的形象、获得较高的市场知名度。以低开高走的策略入市启动，在企业品牌和工程形象得到市场充分认可后，以持续高频的营销推广配合强势产品提升价格和赢得客户。营销风格：。营销主题：企业形象〞善待你一生〞形象统领“献给绝不简单的你〞的工程形象。营销核心竞争力：立足企业“善待你一生〞的品牌核心价值，从而形本钱工程的核心营销驱动力。成功关键——前期“善待你一生〞品牌形象塑造在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻势使得龙湖被接受的一个关键因素通过“思君不见下渝州〞活动让客户真实感受龙湖的企业文化和物业管理。在商报、华西报上连续推出关于龙湖报道、软文攻势使得龙湖被接受的一个关键因素通过“思君不见下渝州〞活动让客户真实感受龙湖的企业文化和物业管理。活动体验软文造势密集推广前期展示Ps：龙湖前期品牌推广经历两个过程：告知龙湖来到成都、宣传龙湖“善待你一生〞品牌形象产品策略分析销售策略分析推广策略分析户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格2.1期1期2.2期

2.1期6月：从地块总体素质较差的一块开始启动，同时配合较低的价格开拓市场；10-12月：通过地块素质的升级拉伸工程整体价格；1期2.1期2.1期〔房交会加推〕2.2期户性结构户数比例4室2厅2卫14625%3室2厅2卫34658%2室2厅1卫10017%户性结构2.1户数比例4室2厅2卫12135%3室2厅2卫17150%2室2厅1卫5015%户性结构2.1加推户数比例3室2厅2卫5150.00%4室2厅2卫5150.00%户性结构2.2户数比例3室2厅2卫28480%2室2厅1卫7020%推盘策略：通过地块素质的迅速升级提升价格1期2.1期2.1期〔房交会加推〕2.2期

时间轴价格走势〔元〕6.3对外公开售楼处及样板间6.16晚500名客户产品推介会6.17排号，交2万元定金6.23开始摇号6.24开盘，当天销售300套，转化率50%6.25再接再厉，销售量增至500套转化率提升至84%5700540048802006.9.9

内部预定期、对外咨询、一期开盘推出房源350套，当天销售210套，转化率60%，80平米户型最为畅销带客户前往重庆考察龙湖作品及龙湖企业文化，大大加强客户对楼盘开发的信心,极大的促进了销售。首批物业595套,低于市场预计的价格入市，让一期迅速取得优良的销售业绩和市场口碑，龙湖品牌、业绩一箭双雕。依靠1期的市场效应,并利用金九银十的市场时机，二期分批次开盘的市场反响依然向好。工程推售策略：1期推出595套单位，2期分批次推出加推96套〔5栋1单元〕推出354套，当天销售160余套转化率45%二期一批次二期二批次秋交会加推一期二期

时间轴价格走势〔元/㎡〕6.24开盘，当天销售300套，转化率50%6.25再接再厉，销售量增至500套转化率提升至84%2006.9.9

一期开盘推出350套当天销售210套，转化率60%，80平米户型最畅销加推96套〔5栋1单元〕推出354套，当天销售160余套转化率45%二期一批次二期二批次秋交会加推一期二期推出14套，底越户型，当天销售6套。晶蓝明珠晶蓝明珠2007.3二期剩余540048805700100003月底4月初将推出130套4880元/平米低价〔4500元/平米起价〕入市，引起市场关注和热销。在充分挖掘品牌、区位优势情况下，同时借助工程自身素质的提高，大幅度提升价格。借助底越产品推出提升价格同时拔升工程形象，为三月加推二期剩余创造有力条件。推售策略：低价入市，走低开高走的策略。体验式营销——售楼部包装高品质中等价位入市，提高产品的性价比，同时给以后的价格预留了一定的上升空间；

通过高品质低价入市，树立龙湖企业形象；

控制好总价，便于大面积户型的销售。产品销售策略开盘情况开盘情况开盘情况开盘情况开盘情况开盘情况开盘情况1、开发/工程策略性市场占位：主动式营销，产品+品牌龙湖·晶蓝半岛——区域大盘工程，中高品质，龙湖地产成都1号作品。担当挑战者并主动放弃区域领导者的角色，以产品优势〔产品创新+环境创新〕和营销优势赢得市场。引起市场较高的关注度，实现业绩、企业和工程品牌双赢。2、准确把握客户特性：准确定位目标客户群，从其利益点切入，营造他们所喜欢的生活气氛。3、注重营销手段的组合运用：排号、咨询、分批次推售。4、体验式营销：前往重庆考察，以客户切身感受龙湖重庆作品，以优美的社区环境、产品展示、“善待您一生〞的生活方式打动客户。5、企业品牌战略融入工程营销策略：充分关联企业品牌和工程品牌。组合诉求：〔企业品牌〕善待你一生、龙湖、龙族、龙民；善待你一生；〔工程品牌〕龙湖1号作品；〔赞美消费者〕献给·绝不简单的你；以及采用中低价位入市，实现龙湖1号作品的华美登场。6、精准的推广渠道：报广方面有的放矢，报广主要集中在销售期间，长效媒体使用户外。这样既节约了推广费用，又到达了宣传的目的。为完成年度任务，二期二批次期间媒体投放力度加大。7、中低价位入市：回馈社区，回馈客户。从而带动并实现企业品牌增值。案例点评婚礼筹划师概论筹划，这一令诸多文人智士钟情的前景灿烂的新兴行业，沐浴着市场经济的春风走到了现实舞台的前沿。一婚礼筹划师的根本概念广义的婚礼筹划师：从婚前的新房布置、家具的购置、到婚礼的筹划。婚礼筹划：婚礼筹划师是对婚礼的各个环节提出合理建议和实施方案，并保证其全过程完美实施的专业人员。1、要知道西式婚礼对新娘的根本要求：〔1〕但凡穿婚纱的新人一定要使用白花束、白背景、以白色为主。〔2〕新娘婚纱，应是全新定做的。〔3〕化装：轻纯的自然的妆面。2、新的婚礼行当出现：婚礼督导师、新人造型师、花艺师、婚宴设计师、婚礼筹划师、婚姻咨询师、家庭理财师等。目前，比较流行的行业是：婚姻效劳或婚礼效劳。二、婚礼筹划师的根本素质1、筹划师〔含主持人〕深厚的文化底蕴：〔1〕对婚礼文化的理解，特别是对不同背景婚礼的理解和处理。〔2〕中式婚礼和西式婚礼的区别西式：以白色、淡紫色、淡粉色为主①更注重内心的感受〔神圣、浪漫、温馨〕②神前的婚姻西式婚礼：男右女左〔西方认为左侧是男人的心脏为里侧、让新娘站在离心脏最近的位置、右手拿剑防范情敌〕例：新郎一人先入场，新娘和父亲先入场走一段，将新娘交于新郎后再继续踏上红地毯，新人入场可以多伴娘、多伴童入场。2、对婚俗文化的理解。通过某种形式让新人产生发自内心的承诺。男主持正式场合穿的西装颜色：白色、兰色、深灰色男主持西服扣的讲究、站立时最后一粒扣解开，坐姿解开西服全扣。婚俗的地域性特点：例：傣族的拴线。提倡科学，反对迷信5、交换信物时、新郎新娘要说一句承诺的话〔如：如果有来世，站在我身边的还是你〕，有关情感或人生的物品，一定是好的信物。情感线索的挖掘和处理：爱情、友情、亲情三条主线在不同的环境，时段推到极至。例：“情源〞新人将一对情侣表调至同一时间走进人生重要的里程，在新人入场时把一份圣洁留给新人。例1、交杯舞，用你男人的臂膀挽起你的新娘圆你人生的美梦。〔人生的重大礼仪：出生、婚礼、葬礼，婚礼是最隆重、最喜庆的礼仪。人生四喜：久汗逢甘露、他乡遇故知、洞房花烛夜、金榜提名时〕例2：用与父亲的拥抱感谢父亲的养育之恩。例3：用故事做开头，用音乐请出新人，或者在父亲上台前播放?烛光里的妈妈?歌曲。例4：主持人走到父母面前：“请新人为养育你们的父母斟上一杯甜茶，送上一束鲜花在你人生里程中新的起点〞用心叫一声爸爸妈妈。拥抱一下自己年迈的父母。6、善于把握个性及自己交流〔新人喝酒杯酒或面对面站立〕。7、严谨的思维方式和操作能力、动脑、动嘴、动脚、动手。三、婚礼筹划师的三个层面1、根底层面：适合婚礼声音、手势、花的语言，音乐的处理新郎的胸花颜色要和新娘的手捧花颜色一致入场音乐用门德尔松的?婚礼进行曲?；退场用瓦格纳?婚礼进行曲?2、中间层面：适合对象针对性的处理：?我的太阳?，接吻的处理3、理想层面：形成独创性风格婚礼筹划人的最高境界经验积累、人生阅历、知识范围、情感经历四、婚礼筹划师在婚礼中的作用通过沟通来确定婚礼基调与效劳内容独特的创意来突出婚礼的个性与精彩、协调安排现场各个环节间为主题的效劳。婚礼效劳本卷须知：1、接待时，前15分钟先了解新人情况相互沟通为主，推荐特色婚礼，后谈婚礼价格。晚间婚礼最适合都市浪漫，张扬的基调最适合大多数人，时间最充分。2、和新人沟通时，新人坐位应背对门窗和操杂的环境、主持人最好做在新人的侧面。3、谈婚礼要私密〔帮新人造梦，圆梦〕这是成功的一半，做好音乐光盘，主持人就成功了另一半。4、新人先签单再拿婚礼筹划方案。5、要做好企业宣传片，做好特色婚礼样板、宣传推广。五、个案分析1、将拜天地改为听新人说今天参加婚礼的人都是最爱他们的人，新人也是最爱你们的人、感谢来宾三鞠躬。2、将新郎胸花藏入新娘手捧花中，献花后、新娘为新郎戴胸花。3、婚礼结束时，新人将花束分别赠送与各位观众。六、家庭婚礼的筹划及案例西安婚庆,西安婚礼筹划,西安婚礼跟拍,西安婚庆司仪://西安婚庆公司,西安婚庆,西安婚礼筹划,西安婚礼跟拍,西安婚庆司仪西安婚庆公司,西安婚庆网,西安婚庆资讯,西安婚纱租赁,西安婚车租赁://婚礼筹划师概论筹划，这一令诸多文人智士钟情的前景灿烂的新兴行业，沐浴着市场经济的春风走到了现实舞台的前沿。一婚礼筹划师的根本概念广义的婚礼筹划师：从婚前的新房布置、家具的购置、到婚礼的筹划。婚礼筹划：婚礼筹划师是对婚礼的各个环节提出合理建议和实施方案，并保证其全过程完美实施的专业人员。1、要知道西式婚礼对新娘的根本要求：〔1〕但凡穿婚纱的新人一定要使用白花束、白背景、以白色为主。〔2〕新娘婚纱，应是全新定做的。〔3〕化装：轻纯的自然的妆面。2、新的婚礼行当出现：婚礼督导师、新人造型师、花艺师、婚宴设计师、婚礼筹划师、婚姻咨询师、家庭理财师等。目前，比较流行的行业是：婚姻效劳或婚礼效劳。二、婚礼筹划师的根本素质1、筹划师〔含主持人〕深厚的文化底蕴：〔1〕对婚礼文化的理解，特别是对不同背景婚礼的理解和处理。〔2〕中式婚礼和西式婚礼的区别西式：以白色、淡紫色、淡粉色为主①更注重内心的感受〔神圣、浪漫、温馨〕②神前的婚姻西式婚礼：男右女左〔西方认为左侧是男人的心脏为里侧、让新娘站在离心脏最近的位置、右手拿剑防范情敌〕例：新郎一人先入场，新娘和父亲先入场走一段，将新娘交于新郎后再继续踏上红地毯，新人入场可以多伴娘、多伴童入场。2、对婚俗文化的理解。通过某种形式让新人产生发自内心的承诺。男主持正式场合穿的西装颜色：白色、兰色、深灰色男主持西服扣的讲究、站立时最后一粒扣解开，坐姿解开西服全扣。婚俗的地域性特点：例：傣族的拴线。提倡科学，反对迷信5、交换信物时、新郎新娘要说一句承诺的话〔如：如果有来世，站在我身边的还是你〕，有关情感或人生的物品，一定是好的信物。情感线索的挖掘和处理：爱情、友情、亲情三条主线在不同的环境，时段推到极至。例：“情源〞新人将一对情侣表调至同一时间走进人生重要的里程，在新人入场时把一份圣洁留给新人。例1、交杯舞，用你男人的臂膀挽起你的新娘圆你人生的美梦。〔人生的重大礼仪：出生、婚礼、葬礼，婚礼是最隆重、最喜庆的礼仪。人生四喜：久汗逢甘露、他乡遇故知、洞房花烛夜、金榜提名时〕例