《物业管理招投标》(物管经理培训巫版)

物业管理招投标

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一、中国物业管理市场化产生的历史背景1.谁建设谁主管阶段

1981年——1993年“谁建设谁主管”模式强制开发单位负责物业管理2.萌芽阶段

1993年——1999年

1993年深圳市“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，万厦居业物业中标

从产品经营到品牌经营的标志

1996年深圳鹿丹村住宅小区物业管理公开招标深圳甲级物管企业开展到40多家企业规模开展到上百万平米全国物管企业开展到2万多家,员工200余万

3.试验阶段

1999年——2003年

-24日,第三次全国物业管理工作会议在深圳召开提出打破地方保护，把物业管理理念、方法和机制推向全国南京推出百家湖别墅、公寓花园小区工程公开招标当场22家企业报名，8家参与竟标

1999.6北京“回龙观经济适用房住宅小区”工程物业管理招标长城物业和天鸿物业2000年元月建设部38万平米的物业管理招标深圳万科物业中标我国招投标开展历程1980年以前无招投标1980年国务院公布《关于开展和保护社会主义竞争暂行规定》设备采购招投标发端1981年第一次使用世行扶贫贷款〔大学工程〕2亿美元九十年代建筑业逐步采用招投标

2000年1月1日《中华人民共和国招投标法》实施2003年7月1日建设部《前期物业管理招投标管理暂行方法》实施2004年7月1日重庆市《前期物业管理招投标管理暂行方法》实施二、物业管理招投标的

根本概念

物业管理招投标———物业所有权人根据物业管理效劳的需求，制定符合其管理效劳要求的招标文件，邀请多家企业竟投，从中选择最符合招标条件的竟投者的过程范围根据《招投标法》的原那么：〔1〕是否关系社会公共利益〔2〕是否关系国家利益〔3〕是否涉及国家机密国际惯例根据《前期物业管理招投标管理暂行方法》招投标原那么：〔1〕普通住宅工程〔2〕与普通住宅在同一物业管理区域内的非住宅工程

例外：

a、同一物管区域内规模较小

b、建设单位全部自用

c、法律另有规定

公开招标

———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合条件的潜在投标人参加投标的招标方式

特点：时间长费用高程序复杂

邀请招标

———不公开发布招标信息，而直接邀请某些组织或法人参加投标的方式

特点：省时省力省钱原那么公开、公平、公正、合理三、招标的根本程序

准备阶段：1建立招标机构2制作招标文件3招标工程备案招标阶段：4发布招标公告或投标邀请书〔邀标〕5接受投标人投标意向书6投标人资格预审7对预审合格的投标人发出投标邀请书8出售招标文件9组织投标人踏勘现场10召开标前会，解释招标文件，并以书面形式告知所有投标人调查阶段：11投标人调查〔信誉、业绩、质量〕开标评标阶段：12组建评委会〔5人以上单数，专家>2/3〕13组织开标会〔招标人主持〕14评标投标书评分〔权重50~60〕业绩质量评分〔权重20~25〕现场辩论评分〔权重20~25〕15编制评标报告〔评委会〕定标阶段：

16招标人定标

17发出中标或未中标通知书

18退还保证金

19评标和中标结果备案合同签定阶段：20完善效劳方案21招标人与中标人签定合同四、物业管理投标程序准备阶段：1获取招标信息2工程评估3递交投标意向书4购置或取得招标文件

5市场调研

6踏勘现场

7参加标前会标书制作阶段：

8投标书制作投标书包括：投标函投标报价书〔价格标〕管理效劳方案〔技术标〕资格证明文件〔商务标〕招标文件要求的其它文件投标阶段：

9缴纳投标保证金

10送交投标文件

11接受招标方的资格审查12参加开标会和现场辩论13完善管理效劳方案14签定合同五、物业管理工程投标书结构〔一〕综合式投标书1.标的物业管理效劳的整体设想与筹划物业档次的定位效劳档次的定位2.拟采取的管理效劳模式与机制3.管理效劳的主要效劳标准和承诺指标及保障措施4.人力资源的配置、培训与管理5.物资装备方案与管理6.规章制度建立和档案的管理7.社区文化建设与社区效劳

8.物业维修养护方案与实施9.物业日常管理10.费用测算与财务管理11.报价及说明12.商务资料三标式投标书

1.商务标

投标人简介业绩特色介绍工商执照复印件税务登记复印件企业代码复印件

物管资质复印件工程主要管理人员资质复印件辩论人员委托书其它2.技术标工程管理效劳技术方案〔相当于综合标书1-10项〕1、标书中不得出现任何可识别投标人的文字、图案和标识，否那么废标2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标完成后拆封3.经济标〔价格标〕报价函报价说明招标公告〔邀请函〕招标书主要协议条款标书说明投标须知招标文件招标人简介标的物业概况招标范围、内容、要求标书编制的方法与依据评标、定标方法投标人业绩资质要求实地考察的时间、地点解释招标文件的时间、地点投标书递交的时间、地点缴纳保证金的金额、时间、地点开标、评标的时间、地点及要求其他招标书开标会标准议程1.主持人宣布开标会开始及会场纪律2.主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委及相关人员3.招标方介绍招标工程情况4.投标人和监督人〔或公证员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认

5.主持人宣布评标方法6.主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人7.公布标底〔有标底时〕8.按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定辩论顺序

9.开标并唱标〔唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等〕10.投标人确认开标内容并在开标记录上签字11.公布对投标人的调查报告〔