长江大学物业管理服务投标书

长江大学·十四教学实验大楼物业管理服务投标书地址长江大学14教学实验大楼物业管理服务投标书第一部分商务文件第二部分物业管理方案第二章管理组织及制度项目管理机构图工作职能组织运行图日常管理制度和考核办法(目录)第2页共117页第五节整体管理工作计划第三部分物业管理案例第一节在管物业简介第二节管理处简介第三节管理处组织架构图第四节管理理念与措施第五节管理成效第四部分投标报价第一节报价包括的主要项目第二节物业管理服务包干费用汇总表第3页共117页第一部分商务文件第4页共117页根据贵方长江大学十四教学实验大楼物业管理招标的招标文件，我方正式授权我公司项目经理蔡开宇作为荆州市利嘉物业管理有限公司的全权代表，负责处理投标及总价为人民币每年肆拾万零伍仟陆佰陆拾贰元(404、同意本投标书的有效期为开标日期算起7天，在此期间我方保证不改变投标总5、同意按招标文件的规定，递交人民币伍仟圆整(5000元)的投标保证金。在上6.1投标书及法人代表授权书；6.2投标报价书及附表；6.3投标资格证明文件；6.4已递交投标保证金的证明文件。投标人名称：荆州市利嘉物业管理有限公司(公章)法人代表(签章):投标人代表(签章):通讯地址：武德路99号观邸城市别墅商业3301号邮政编码：4340002007年8月22日第5页共117页现委派蔡开宇(居民身份证参加你校组织的招标详细通讯地址：荆州市武德路99号观邸城市别墅商业3301号手机权单位名称(公章):法人代表(签章):2007年8月21日第6页共117页¥:405662.00元/年2、我公司愿意按照招标文件中附件三之中标优先条款在中标后免费安装电荆州市利嘉物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，注册成立于2005年11月，公司具有物业管理企业暂定资质，共有员工35人。目前受托管理管理面积5.7万平方米。第7页共117页企业名称荆州市利嘉物业管理有限公司王芳工商注册号企业成立时间2005年11月25日荆州市武德路99号观邸城市别墅商业南三层企业类型有限责任公司企业规模二、公司工商营业执照(复印件)四、公司物业管理资质证(复印件)第8页共117页荆州市利嘉物业管理有限公司是一家新兴的物业管理服务商，注册成立于2005年11月，是荆州市物业管理协会会员单位。目前共有员工35人，所有管理人员均持有建设部物业管理经理上岗资格证，有工程师2人，会计师1人。公公司主要业务范围为各类小区大厦等物业管理服务、提供物业管理专业咨目前公司接管物业项目有荆州观邸城市别墅住宅小区项目和长途电信传输荆州恩地物管公司的蔚蓝水岸项目，直接管理面)和中小城市物业管理论坛被中国现代物业管理杂志评为二、我们的优势2、利嘉物业核心管理层是由一批深爱物业与酒店管理管理行业拼搏实践5-10年，在投资广场、顺驰等知名企业工作多年，有专业深度荆州市利嘉物业管理有限公司第9页共117页3、利嘉物业的市场化、经营型定位与探索以及团队的整体磨练，己造就利4、利嘉物业资质齐备、制度完善，在行业中己树立的良好口碑与声誉，能6、成熟、专业的服务资历和经验，能在最短的时间内，度身组建物第10页共117页第二部分物业管理方案第11页共117页区管理处。管理处在合同期内负责对所有涉及乙方(物业管理公司)服务范围内务体系要求规范操作，并及时保持与委托方(甲方)联系，主动接受其监督和指第12页共117页2、保洁服务方面根据招标文件，十四教学实验大楼公共区域(道牙线以内及周边绿化带)的凳等日常抹尘保洁和定期清洗、消杀等。根据甲方提供的总建筑面积大约在3保洁工作5年以上，接受过多年的专业培训，熟悉清第13页共117页我公司现有从事酒店和大厦设施管理工作10年以上的专业工程师2名。在我公司现有管理的绿化面积达2万平米以上，客为尊的服务意识。我们也深刻认识物业管理是需要使用人)理解和支持才能真正做好的，我们极力追求“合作共赢”的完美。第14页共117页停车引导服务的同时还充当咨询解答和引导服务员，主动为前来访问者带路等第15页共117页针对项目节约成本精简务实的人力配备和物业管理服务需要密集人力的矛荆州市利嘉物业管理有限公司第16页共117页三、根据国家物业管理示范大厦(小区)的评分细则规定要求，结合我公司成承诺指标采取的措施如下(见下页):第17页共117页序号承诺项目国家示范实施措施1交通等安全实保安岗位职员，明确责任区域，完善制度，狠抓人员思想业务素质。2故无组建保安义务消防队，定期培训和演习，加强防火宣传，对火灾隐患及时处理，确保火灾发生率为0。消防设备必须对消防设施、设备进行全面检查，做好防盗，损坏的防范、保养，确保消防设施的完好3实行垃圾分流，垃圾日产日清，定期对区内的垃圾中转站及保洁器具进行消毒、杀菌，落实管理区域的责任制，保持路无树叶影，走道无烟头，公共场所扫干净。4分工负责，责任落实，日常养护与定期养护有5施完好率(因基建质量、设备在保养期内等特殊原因外)加强巡查、监测，重要设备责任到人，做到日除在发生之前，切实消除运行故障和事故隐患，保证设备设施运行完好、正常。6房屋零修、急修及时率(单项在100元以时到达现场，零修及时完成，急修不过夜，强化回访制度、考核制度。7管理服务人员培训实行入职培训、在岗培训、内部培训与外出学8师生员工对物业管以人性化管理，按照政策、法规规定，依法管理，建立业主/师生投诉及时跟踪解决，回访并记录入档。9洁，排水通畅，无随意占用道路，无改变使用功能良好，保证排放通畅无堵率照明设备完好率每日检查，发现问题及时更换维修，确保照明荆州市利嘉物业管理有限公司第18页共117页长江大学14教学实验大楼物业管理服务投标书目部(大楼管理处),签订经营责任书，实行独立核算。在管理处经理的调度下，利嘉物管公司综合部观邸财务部服务中心『十四教学楼』管理处项目经理垃圾清运公共保洁监控巡逻门岗控制绿化工管理员中心利嘉物业管理公司长江大学十四教学楼管理处是作为公司业务项目部，负责项目服务的提供和日常管理。服务中心：负责协助项目经理联系公司职能部门处理项目人事财务和品质管理方面的工作，负责设施设备运行管理和日常维护，负责园林绿化的维护。安保班：负责项目安全保卫方面的工作，主要是治安防范、消防、车管。保洁队：负责项目公共区域的保洁和消杀工作，以及垃圾清运工作。第二节工作职能组织运行图委托方(长江大学)委托方(长江大学)管理处报告反馈各班组利嘉物业管理公司指令支持指令督导第20页共117页2、根据国家的政策法规和物业公司的指示精神，制定管理处的经营方4、建立健全管理处的各级组织架构及工作程序，5、编制管理处业务中、远期发展计划，负责制定年度工作安排，员工培训6、对管理处的全面工作有决策指挥权，对管理处所属管7、负责制定、审核管理处的经费收支，做到合理收第21页共117页(一)服务中心管理员(综合岗/兼设备运行维护)岗位职责1、负责管理处各类公文的拟稿、修改、并呈送经2、协助经理安排管理处会务工作，做好会议记录，按要求编写会议纪要或第22页共117页(二)保安队3、负责批示下级上报的各类文件，对重大的奖惩事件提出建议5、经常深入检查各班次工作，了解员工当值情况和思想6、负责组织召开保安队人员的例会，总结上月工作情况及10、跟班值勤和不定时突击查岗，处理值班期间发生的事件第23页共117页1、负责按规定路线巡查辖区各楼层，按照教学要求和天气情况第24页共117页警110系统。2、巡视检查辖区内是否有不安全的因素，发现情况应5、制止在辖区内，尤其是在电梯、走廊内、教室等公共7、配合管理处其他岗位的工作发现公共设施、设备8、认真记录巡查过程中发现的情况，认真做好值班记录1、疏通车辆和人员进出，维护门口交通秩序，保证车辆及行人安全，使门5、积极配合其他保安员，做好防火、防盗等各项安全防范工作，把好辖区6、定时立岗展示形象，热情为来访客人提供校内物业引导服务(指明方向(三)保洁队2、负责公司保洁业务的安全工作，明确安全责任，制订荆州市利嘉物业管理有限公司第25页共117页3、负责保洁所需物品的采购和管理，建立资产档案及地盘物料使用4、针对员工的工作状况和思想状况，编制并1、提前上班时间十五分钟到岗，确保责任范围内各路面、楼梯、3、保持沙井盖边、果皮箱、垃圾桶的保洁卫生5、每天清扫公共楼梯、教室(实验室)、通道，上第26页共117页(考核岗位：保洁工、绿化工、维修工；含领班)第27页共117页序号人员编制配置说明1项目管理处经理1人2保安主管1人3保安员12人4保洁主管1人5保洁员6管理员兼万能工1人7绿化园艺工1人合计24人，其中管理人员4人。蔡开宇男2003年获建设部物业管理岗位上岗证，2005年获建设部物业管理经理上岗证。从事酒店、大厦和小区物业管理工作10年。1997年开始先后在荆州、深圳福建各大酒店任工程管理职务，2002年至2004年在荆州投资广场担任物业管理处主任期间该项目先后获得“省优”和“国优”称号。2004年至2005年在顺驰太阳城任项目经理期间被评为公司优秀管理干部。2005年11月开始担任利嘉物业管理公司项目经理。电气大专12年工程师从事本岗位工作10年第28页共117页大专以上学历，持“物业管理企业经理”上综合岗管理员(兼设施设备运行管理和维护):岗位”上岗证。有3年以上同岗位工作经验。年龄20-35周岁，身高170厘米以上，初中以上文化程度，身体健康，相貌2、考虑到贫困学生勤工俭学的需求，我们将就保第29页共117页按公司IS09001:2000质量管理体系标准要求，建立《员工培训制度》,管(一)培训计划的制定1、管理处根据公司培训制度的要求，结合实际工作2、下属部门根据管理处的《年度培训计划》,结合本部门实际情况，制定(二)三年总体培训计划第30页共117页(三)管理处培训计划表序号培训项目(内容)责任部门学时要求完成期限备注入职培训①公司简介；(含服务规范、仪容仪表、处理投诉等内容);守则、劳动条例、奖惩条例)新入职员工管理处16小时正式接管项目2(含火警、供配电、供排水、自然灾害、非正常上访、电梯困人等应急方案);⑤员工考核细部门正式接管项目职一周内3岗位培训物业管理从业人员上岗培训管理员、文(含主管)管管理处以上门相关培训时公司要求所有管理员及主管以上(含主管)管理人员必须持《物业管理从保安员上岗培训未有上岗证的保安员保安队保安员入职后3个月内保安员保安队第31页共117页发生火警的应急处理；理；③自然灾害事故的应急处理；④非正常上部门相关员工保安队16小时消防理论与实操消防基本常识灭火器材的使用；保安队结合公司每年年中的业务大比武及保安员保安队熟悉了解设备概况新员工维护队入职第一周内维护队员工维护队情况而定由部门安排。对每月培训完的内容服务意识、技巧及案例分折管理处1小时4管理理论与实践、案例分折管理人员管理处16小时5经验交流活动管理人员管理处组织各分公司及管理处内部交流及到其他物业公司学习同行的先进经荆州市利嘉物业管理有限公司第32页共117页(四)保洁部员工培训计划表序号培训项目(内容)培训责任部门学时成期限备注1公司资料介绍，员工素质教育新员工分公司3小时3一天让新员工认识公司的背景、结基础理论知识培训新员工洁部门1天入职后7天内了解公司制定的规章制度、工作规程、安全知识、工作注意事项务工作的信心。实操技术培训新员工洁部门6天入职后7天内洁服务作业或会务工作打下基础，经考核合格后方可正式上岗工作。保洁理论知识培训试用期保洁员洁部门3天入职后内用规范的工作程序教育员工掌剂的使用，掌握正确的使用方法，以免造成物料浪费。现场技术、技能培训试用期保洁员洁部门6天入职后内的保养方法，从中培训更多的操作能手。4固定合同员工培训：理论与实践相结合试用期员工洁部门2天个月后内械、工具，合理使用各种物料、固定合同员工。洁部门2天内提任前的提职培训，掌握新任职务必须具备的知识、技巧和能提职培训：管理基本知识、人力管理、主管的职责和领导技巧及其信息传递、管理心理学基础知识、培训的重要性和主管必须成为培训主管洁部门4天内此为理论培训之安排，实践培训阶段根据部门实际情况安排，理论考试合格及实践培训合格后方可提职为主管。(一)言行规范荆州市利嘉物业管理有限公司第33页共117页行为举止方面，要求员工举止大方得体，与人交谈时双眼应平视对方，客人来访要起身相迎并问好，先请客人入座，自己方可坐下，来客告辞应起身移步相送。走路脚步要轻，遇到客人主动让道。有事进入办公场所，先在门外轻(二)仪容仪表主管)着装一致，绿化部(包括主管)着装一致，保安(包括领班)着装一致，(三)公众形象第34页共117页(一)量才适用，合理配置(二)分工协作，层级管理机制(三)激励机制，留住人才(四)考核与淘汰机制结合，对岗位的员工进行月度考核(有标准),对每季度考核的佼佼者给予物质第35页共117页一、保洁组织架构物业管理服务内容及标准第一节保洁服务保洁主管(1人)保洁主管(1人)楼内洁员11人外围及道路1人楼内洁员1人楼内洁员1人1人1人注：保洁队拟配置人数为8人。如我公司中标可以考虑为学校学生提供勤工俭学的岗位和机会。二、具体保洁项目明细和检查标准(不含外墙保洁)(一)教学楼区工作周期保洁工作效果每日工作1、楼内走廊、楼梯道、电梯间、教室等公共区域保持走廊、梯道、电梯间、教室地面无沙粒，清扫楼内走廊、楼梯基石及电梯间垃圾、杂对入口大堂玻璃门全面刮洗一次。每周工作定期将垃圾桶清洗三次，设施设备进行轮换清洁一次。每月工作定期对天花照明设施进行扫尘，清抹；全面消杀一次。保持卫生死角每日工作2、卫生间第36页共117页每周工作每月工作每日工作3、停车场、天台杂物、纸屑发现有水迹立即清理干净清理地漏及水沟每周工作局部地面如有特别污渍、油渍，用多功能擦地机保持干净、清抹照明、消防喉管、天花管道灰尘，清除蜘蛛网每月工作用高压射水机对整个停车场清洗一次，将停车场的垃圾、积灰、杂物冲掉。每日工作保持干净、无异味、每月工作第37页共117页工作周期保洁工作效果每日工作1、地面亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印染程度及人流量而定)时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍客人出入的位置，摆放“小心地滑”告示牌，以防客人滑倒；每季工作洁保养一次。每日工作2、玻璃及玻璃门玻璃门全面刮洗一次，发现有硬性污迹，用铲刀铲除；每月工作全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍。每日工作3、防火门、墙身、地脚线、花盘、果皮箱分)、低位墙身槽缝(1.5米以下部分)、防火门、地脚线、花盘、果皮箱，注意对卫死角每日工作保持各种设施干净、明用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施，不乱动前台东西，不乱扔前台东西每日工作5、门前地毡吸尘第38页共117页工作周期保洁工作效果每日工作渍雨天勤拖地面由客人脚底带的雨水，以保持地面干爽每日工作7、电梯轿厢间内干净、光亮，壁面无手印每天用吸尘机对轿厢里防尘地毯吸尘并及时清扫灰尘、砂粒属光亮剂或不锈钢保养剂涂抹电梯门、框、轿厢壁，然后用及时清除电梯口垃圾桶内的口痰、垃圾、杂物，然后用棉每周工作定时将天花灯饰、风口进行扫尘、清抹每日工作8、电梯间指示牌、消防栓、果皮箱、天花灯饰、风口保持各种设施干净、明亮、无尘、无污渍每周工作定期将垃圾桶内石米清洗每月工作定期对天花照明设施、风口进行扫尘，清抹每日工作9、梯间保持走火梯地面无沙味用抹布抹走火楼梯扶手、防火门每周工作定期将垃圾桶清洗三次每月工作定期对天花照明设施进行扫尘，清抹；全面大做保洁一消杀消毒保持卫生死角第39页共117页工作周期保洁工作效果每日工作10、阳台、天台圾，保持地漏及水沟清理地漏及水沟每月工作11、风口、管道定期将风口、管道擦拭干净每日工作12、校领导办公区域地面拖干净每日工作13、洗手间首先在门口摆放“工作进行中”告示牌，提醒客人不可内能保洁剂进行保洁定时喷洒空气清新剂第40页共117页工作周期保洁工作效果每日工作1、道路每月工作每日工作工作3、垃圾箱冲洗消毒和消杀万平方米不超过1个，楼道、车库、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、垃圾房无蚊、蝇、在飞。蟑迹在室内不超过5%,室外污、雨水井不超过10%;喷灭蚊蝇药每周2次每月工作工作项目使用品名兑水情况消毒时间氯漂粉每周日公共区域、走火梯氯漂粉每周日公共区域设备设施84消毒剂10克兑水4000毫升每周日84消毒剂10克兑水2400毫升每周日卫生间84消毒剂10克兑水2400毫升每周日氯漂粉每周三、日垃圾中转站84消毒剂10克兑水2400毫升喷杀垃圾箱84消毒剂10克兑水2400毫升喷杀第41页共117页(一)灭鼠标准1、15平方米标准房间布放20×20cm滑石粉2块，一夜后耐性粉块不超过3%;有鼠洞、鼠粪、鼠咬痕等鼠迹的房间不超过2%;重点单位防鼠设施不合格2、不同类型的外环境累计2000M,鼠迹不超过5%。(二)灭蚊标准2、用500ml收集勺采集城区大中型水体虫的蚊幼或阳蛹性率不超过3%;阳第42页共117页性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。3、特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱蚊数不超过1只。(三)灭蝇标准1、重点单位有蝇房间不超过1只，其它单位不超过3%,平均每阳性房间不超过3只；重点单位防蝇设施不合格房间不超过5%;加工、销售直接入口食品2、蝇类孳生地得到有效控制，幼虫和肾的检出率不超过3(四)灭蟑螂标准1、室内有蟑螂成虫和若虫阳性房间不超过3%,平均每间大蟑不超过5只，小蟑不超过10只。2、有蟑螂卵等的房间不超过2%,平均每间房不超过4只。3、有蟑螂粪便、蜕皮等蟑迹的房间不超过5%。(1)清倒烟灰缸、字纸箩等垃圾；(2)清扫地面；(3)擦拭办公桌、文件柜、沙发、电话、办公设备、茶几等家具；(4)擦拭门窗、窗台、墙壁、天花、照明设施、饰物等；第43页共117页(1)受时间制约多，需在规定时间内迅速完成作业，需制定周密的保洁计(2)地拖、抹布等保洁工具，可多备几份，以减少往返清洗时间，提高短(3)进入客户已下班的办公室作业时，最好由2人以上同时进出，共同作(6)吸尘器噪音大，室内吸尘作业可安排在客户上班前或下班后进行。(7)管理办公室钥匙必须有严格的制度，除指定人员外，不得交与任何人第44页共117页的保洁为定期作业，也可穿插在日常保洁中进行(如每天抹一间或一面)。间、作业时客户状态(无人、工作、返回……)、家具设备有无损坏等。使用者和外来客人进入大厦的第一外场所，是显示大厦的等级和脸面的重要区(1)地面及入口处脚垫的清扫。(2)玻璃门和玻璃幕、间隔的擦拭。(3)各种家具摆设以及装饰物、标牌、消防器等擦拭。(5)墙壁和墙壁上装饰物、标牌、开关盒的扫尘、擦拭。(6)果皮箱的清倒、擦拭。第45页共117页(7)金属柱子、扶手、饰物等金属的擦拭。(8)烟灰缸的清倒、更换。(9)此外还有天花、吊灯等特殊清扫项目。(1)为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫。遇雨(2)门厅及大堂入口区域应设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印。(3)门厅及大堂地面多为花岗石、大理石、水磨石、瓷砖、聚氯乙稀地板(4)不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，(5)注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每30分钟(时间长短应视人员流动量及其他因素定)应定时巡回清扫一次，然后去擦拭其他项目，隔30分钟再巡回保洁地面……如此往复。顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为3～5分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他项目。第46页共117页(1)及时冲洗厕(尿)兜、不得留有脏物。(2)及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3。(3)不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢。(4)定时擦洗云台、面盆、厕(尿)兜等卫生设备。(5)定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台。(6)定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂。(7)及时补充香皂、洗手液、香球、手纸。(2)清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分(3)作业时，应将“工作进行中”告示牌放置在门口或当眼处，以便客人第47页共117页备：作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水和厕兜的下部(反水管水面以上),刷洗时应特别注意。(1)厕兜未冲或未冲净。(2)手纸箩已堆满或手纸扔在箩外边。(3)地面有烟头等垃圾，有水迹。(4)镜面有污迹、水迹。第48页共117页(1)用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒不锈钢垃圾桶。(2)用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。(3)用湿无绒布擦抹不锈钢梯门、不锈钢制和指示牌，然后用干布抹净。(4)用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。(5)清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。(6)每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。(1)地面、壁面石材、干净无污渍、有光泽。(2)电梯门、防火门、指示牌、消防栓柜门无污渍、无明显积尘。(3)天花板、灯罩、风口目视无灰尘、蜘蛛网。(4)卫生间无异味，洁具无污垢、地面无污渍、积水。(1)仪表整洁、精神饱满、举止大方得体。(2)使用的保洁用具要勤洗消毒，保持洁净。(3)打蜡、抛光和其它保洁大做安排中、夜班进行。第49页共117页(1)准备工具、物料(2)向管理处申请停开电梯；(3)在电梯门口处放置告示牌；(4)电梯轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；(5)用吸尘机吸干净门缝内泥尘、杂物；(6)用手刷、毛巾蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；(7)用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干；(8)用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯饰、显示屏；(9)将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份，再用力来回反复(10)用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份；(11)将适量的不锈钢钢油喷在镜布上，均匀地涂在不(12)收拾所带的工具、物料，不能遗留物品。(13)通知管理处开启电梯。(1)用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物，布放的毒鼠药第50页共117页(2)用胶水管接通水源，全面清洗地面，发现油迹，倒少量保洁剂在污渍(3)保洁周围排水和下水口，保证排水畅通。(4)冲洗完毕后，重新布放毒鼠药。(5)每周用鸡毛扫扫除天花顶蜘蛛网，用适当保洁剂兑水，擦抹风口、灯(6)每季度用抹布全面擦抹车场天花管道和排风管。(1)保洁工作应小心细致，不要碰坏客户车辆。(2)清洗工具，盘好胶水管。(1)先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。(2)将玻璃保洁剂按1:10加清水。(3)将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面(4)一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。(5)用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。(6)最后用拖把抹净地面上的污水。荆州市利嘉物业管理有限公司第51页共117页(7)保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。(8)循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手1、用刀片铲除表面硬性污垢，注意使用刀片要小3、用干净毛巾或百洁布将专用保洁保养剂均匀4、用毛巾或百洁布反复擦拭，注意：用力要均匀，在污垢重的地方5、用干净毛巾全面擦拭干净，不锈钢表面上光油后，须用干净的无绒毛巾6、注意检查边、角、地面或周边物件上是否有滴1、扫除天台、阳台地面沙泥垃圾，并将垃圾、第52页共117页2、扫除和清理天台、阳台各排水沟渠泥沙垃圾，清理排水3、保洁雨篷时先将梯子放稳，沿梯子爬上雨篷，按上述(1)、(2)程序保4、下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用第53页共117页3、先用漏铲清理排水渠底淤泥、垃圾，然后用胶刷擦洗干净渠底和5、井盖或井盖边缘上的污渍用铲刀铲除干净，清2、清运到垃圾房的垃圾要用胶袋装好并扎紧袋3、每天清运垃圾后，及时冲洗垃圾房四周壁面和地面，个别污渍较第54页共117页突发事件反馈商议突发事件反馈商议能否能否反馈否能第55页共117页服务中心绿化园艺工说明：专门配置本项目绿化园艺工1人，负责绿化管养和花卉的生产。(一)草坪养护管理拔草楸、垃圾袋、坐骑式剪划车、轮推式剪草机、锄头、喷灌设施(水管理措施按二级草坪进行养护，绿期320天以上，草坪平整留茬60mm以下，供草2次，非生长季节每月除杂草1次，杂草要求连根系清除.①剪草频度：草生长季每20天剪一次，秋冬季每月剪一次。②在每次剪草前应先测定草坪草的大概高度，并根据所选用的机器调不超过草高的1/3)。台湾草控制在5—6cm左右、夏威夷草控制在4--6cm左右.③剪割后整体效果平整，无明显起伏和漏剪，剪口平齐；障碍物处及荆州市利嘉物业管理有限公司第56页共117页土壤类别允许喷溉强度86、施肥荆州市利嘉物业管理有限公司第57页共117页超过5棵/m²;整块草坪没有明显的阔叶杂草；整块草地没有已经开花的杂①草坪病虫害应以防为主，每半个月喷一次广谱性杀虫药及杀菌药，对于突发性的病虫害的草坪都应及时针对性地选用农药加以喷杀，以防蔓危害处就是其栖息的地方，蚁巢无主副巢之响，一般在气温18℃以上，气压在750毫米左右进行。在其分群时是使用第58页共117页b)洗衣粉水沟阻隔：由于蚂蚁一进入洗衣粉水便会被淹死，所以此法c)水淹：即用浇水的方法淹掉蚂蚁巢，比较适合在花盆中营巢的蚂a)粉尘：通常采用硅酸(二氧化硅)粉等吸入性粉尘使蚂蚁体内缺b)硅酸粉虫菊酯粉混合物：此种方法是上法的改良，可以缩短杀灭的围及蚁路上喷洒化学药剂可直接触杀害蚁：此法易造成环境污染和抗性。现多用药剂如下：90%以上敌百虫原液500—1000或80%敌敌畏乳油1000—1500倍液、2000—3000倍液喷雾；0.1%除虫菊d).保幼激素类似物毒饵：即在饵料内配 重的0.6%至1.5%。目前正研制向保幼激素类似物中加入增效剂，使此法更第59页共117页(1)草地完好率即覆盖率99%以上，严整无裸露及无坑洼.(2)杂草率低于3%.(4)草坪高度：台湾草和夏威夷均不超过8cm,且整齐美观.(5)草地无杂物、垃圾树叶.(二)绿篱养护管理锄头、枝剪、绿篱剪、绿萬机、喷溉设施、水管、线、竹支等.修边宽度30cm.根据景观要求，保持设计要求的品种特性和线条流畅，进行轻修剪保持新梢在10cm以内.肥1—2次，基肥0.5—1kg/m²,复合肥0.1—0.15kg/m²,施肥方法以撒施为主.第60页共117页天浇水1次，施肥和补植需加强浇水.无杂草、寄生藤、绿篱内无垃圾和枯枝落叶堆积.(三)乔木和灌木养护管理①棕榈科植物老化枝叶枯黄面积达1/3时即应剪除，局部枯黄时按树叶形状进行修边，其叶壳在底部开裂达1/3以上时应剥除，修剪时应严格保③每年三月至四月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、树身的萌蘖枝、并荆州市利嘉物业管理有限公司第61页共117页强园林美化效果.①所有灌木应在秋季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及株型修剪工②非观花的造型灌木生长季应每30天进行一次修剪以保持树冠丰满、3、乔灌木施肥后落叶前进行.②观赏用的灌木每年冬季应施一次有机肥，每年5-6月应追肥一次复④使用化肥要根据含氮量和树木大小适量合理使用，一般浓度为荆州市利嘉物业管理有限公司第62页共117页①小区内灌木每月应喷一次广谱杀虫剂和杀菌剂；禁用高毒或强刺激②没有长20cm以上枯枝黄叶，折断枝、修剪残留枝。荆州市利嘉物业管理有限公司第63页共117页(四)盆景养护管理锄头、枝剪、软胶管、喷溉工具、竹支等.②室外盆景夏秋季根据树种的不同淋水的次数不同，每天早上淋一次水，冬春季根据天气情况每1-2天淋一次水。①落叶类树木一年四季均可做控形修剪，养护中应随时剪除病枝、枯③福建茶、榕树等常绿树木应每月进行一次控形轻剪，修剪应在天气荆州市利嘉物业管理有限公司第64页共117页②饼肥应在土盆或换盆时施入盆土中，若不换盆则应在每年的2月份③复合肥应作追肥，在每年的6-8月份施一次，每盆用量约10克，小②编制防治蚧壳虫、蚜虫、红蜘蛛、食叶害虫、驻干害虫及锈病、白②已成形的树木盆景两年翻一次盆；老树、松柏类树木3年翻一次盆；①室内盆景应放于合适的几架上，盆景观赏面正对客人，盆景编号牌②摆放于室内的盆景应无杂草、无露于盆土表面的肥，盆景盆干净美③摆放于室内的树木盆景应每周更换出室外养护至少两星期后才能再④摆放于室内的山水盆景应将石块保洁，盆内无青苔杂物，山石稳固①摆放于盆景场的盆景应根据盆景的类型及树种习性分类摆放，并根第65页共117页②悬崖式盆景应摆放于高架上，小型盆景应放于高层架上，大型盆景长势：生长良好无杂草、寄生藤、无垃圾和枯枝落叶堆积和无病虫害.(五)病虫害的防治措施普通喷雾器、自动喷雾器、量筒、器皿、车辆等.滋生、蔓延、卫生等);选用抗性品种；选择好化学药剂防治.定期作好喷药②操作人员必穿长衣裤、戴手套、口罩，详细阅读标签说明，③做到清楚农药的防治对象，清楚病虫害情况、农药使用剂量和农药④喷药时，要注意周边的人、畜、物和环境的安全，操作人中应站在⑤使用农药的浓度要准确，两种以上药剂配合时，用量要准确，避免⑧喷除草剂时应压低枪口，以防药雾飘到周围植物上，喷完后要彻底(六)植物病虫害防治要求①目的：经济、安全、有效的原则；方针：以预防为主、防治结合；交互用药(以免病虫长期用同一种药产生抗药性，要常换不同的类型)。a、全年中无严重病虫害发生，即：相同或类似品种在同一时间内受到b、全年中一般病虫害不超过三次，即：可发现明显病虫害症状，花木荆州市利嘉物业管理有限公司第67页共117页c、全年中轻微病虫害不超过五次，即；有轻微的病害症状，但通过喷药后能在10天内恢复的病虫害。d、做好防治记录，喷药后定期观察效果，对出现药害或无效的要归结(七)绿化环境布置标准②品种间搭配合理，有层次，具韵律感，整体效果突出，符合时令要①时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/2②植株严惩枯黄或生长不良，影响美观，植物不适应所摆放的环境产③植株有较严重病虫害，防治该种病虫害的药物具有强刺激性不宜在荆州市利嘉物业管理有限公司第68页共117页突发事件反馈商议突发事件反馈商议能否能否反馈否能报公司行政部第69页共117页体系的正常运作.定期组织各保养小组负责人进行学习和交流，切实了解和过程中已受到控制.保证三级验收制度效能，及时组织质检和作业人员及有荆州市利嘉物业管理有限公司第70页共117页⑥合理的养护工作计划安排也是保证养护质量的必要手段之一.我们将⑦根据工程验收和我公司质量体系对养护工程资料和养护管理控制资根据招标答疑中甲方所述，接管2年内大多数设备属于报修范围，设施维护不需投入太多人力，因此本投标书将设施维护与绿化管养编为服务中心。共设主管兼维修工1人，绿化工1人。1、管理员(人力、品质管理)兼维修员每周实行六天工作制，每天工作8小时。2、正常工作时间：上午：8:30-12:00,下午：13:30-18:00,设立荆州市利嘉物业管理有限公司第71页共117页3、考虑到校区综合教学楼的特殊性，除上述人员编排外，我公司将利(一)熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度1、一幢大楼大大小小的设备不计其数，分(二)维修服务承诺急的可用电话通知值班人员或维护队。维护队接到报修单或电话后应该在1、实行每天24小时客户报修电话接待，将报修电话向业主2、水电急修项目：接报修后15分钟到达现场，1小时内修复；3、其他维修项目：20分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能第72页共117页7、维修服务应达到：临修急修及时率100%;维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率100%,回访中发现维修质量问题，及1、敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如2、介绍：办公室的人员开门或在门内询问，维护队员3、进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应将鞋脱在门外4、铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或5、维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减第73页共117页9、如实填写维修工作单(包括费用),请领导、办公人员对修理质量，(一)维修范围：材料单价原值100元(含100元)以下的水电设备、公共设施、设备(不含实验室和教学其他专业设备)的维修。主要包括：办第74页共117页五、维修服务流程图工程部接到报修进行登记派维修人员前往报修点现场维修合格维修后请相关人员进行签名验收不合格清洁工作现场定期回访第75页共117页(一)管理理念和目标第76页共117页(二)管理模式注重保安员的思想教育和业务素质的培训，严格培训后持织)。并将保安工作纳入校区物业管理的“一第77页共117页(3)坚持治安工作“硬件”(技防、物防)与“软件”(人防)一起抓的原则。根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部61号令)题及时向有关部门报告，确保消防系统100%处于第78页共117页其秩序井然、管理有序；制订校区《道路交通车辆管南入南入口固定岗1人西入口固定岗1人东入口固定岗1人南入口固定岗1人西入口固定岗1人东入口固定岗1人南入口固定岗1人西入口固定岗1人东入口固定岗1人白班领班兼巡逻(1人)中班领班兼巡逻(1人)夜班领班兼巡逻(1人)保安队长(1人)按照以上配置标准，合计安保班组人员13人(含队长1人)。第79页共117页(1)由于招标文件并未说明保安配备标准，本标准仅按我公司经验以及设(3)如我公司中标，我们将以本项目仅一路之遥的观邸项目保安队与本项保安实行24小时三班轮值制度，每天工作8小时，保安领班、保安员每月工作26天(休息4天)。(1)管理人员(队长)1人，全面负责治安队的日常管理工作；(3)巡逻岗，维持校区内的交通安全、盘查可疑人员，协助其他值班岗位荆州市利嘉物业管理有限公司第80页共117页A.根据车辆靠右行驶的交通规则，在校区大门口处设置右行指示标志，规范车辆行驶的路线(指车辆靠右绕校区环状行驶);D.在校区各支干道入口处设置禁行标志，确保各支干道作为非机动车专用(5)非本校车辆(含非机动车辆),保安员给予正确指引，规定位置停放，禁第81页共117页(二)重点部位(教学楼)的管理(1)教学楼群在正常的工作时间内为对外半开放式，我公司将对管辖区域(2)外来办事人员的管理实施核查证件及登记制度，只能在规定的办事区(3)注重加强对重要部位的安全防范，禁止无关人员入内；(4)充分利用“硬件”(技防、物防)与“软件(人防)”使固定岗与巡逻第82页共117页(1)教学楼在非办公时间内，对外围出入口进行封锁，谢绝一切外来人员(2)非办公时间对出行的物品进行严格盘查，确认无误后方可放行，如有(3)若贵校内部工作人员因工作需要加班时，在出示相关证件确定身份、(4)每天对以上物业在规定下班时间1小时后，对楼层人员情况进行一次3、根据现时无监控设备投入使用的情况，我方将以“人防”作为安全防范(三)应急突发事件处理(1)各区域值班人员负责消防监控、报警工作；(2)现场灭火组负责火场灭火；(3)保洁部人员协助贵校有关单位组织疏散，保安队负责组织现场警戒；(4)管理处办公室人员负责人员撤离疏导；(5)管理处经理、保安队负责人协助贵校相关负责人指挥灭火工作；(6)员工如发现火情，必须保持镇定，尽快用电话或对讲机通知就近的保火(电器着火先关电闸，气体着火先关气闸);(7)保安队当值人员荆州市利嘉物业管理有限公司第83页共117页长江大学内靠近新风路边西校园14号教学楼；F.门岗(车辆岗)坚守岗位，确保通道畅通，保证消防车辆顺利到位；(8)设施维修人员(9)现场灭火组为火灾现场指挥),负责指挥火场灭火及人员物品疏散；②接到火警信号后，灭火应急分队(保安员兼)立即到达现场成立现场灭火荆州市利嘉物业管理有限公司第84页共117页(10)保洁队(11)人员及物品疏散方案资),事后由管理处负责人向校方做好解释工作。(12)灭火器材的选用(13)灭火器材的使用方法荆州市利嘉物业管理有限公司第85页共117页勤中遇有(或接报)公开使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强各出口(在具备监控设备的情况下，启用监控系统录像),然后迅速向上级领导④重大案情，当值人员必须立即向校保卫处警务室报警(或拨打110报警);⑦有案发现场的(包括偷盗、抢劫现场)要保护现场，任何人不得擅自移动荆州市利嘉物业管理有限公司第86页共117页⑧记录事主所提供的所有情况，记录被抢(盗)物品及价值，询问事主是否第87页共117页②尽可能查清醉酒者或精神病人的身份(或其他证明),及时通知家属，让(1)遇台风袭击的应急处理F.搬离放在围墙或其他高处之各类可移动物品，将安装在挡风处灯罩、指示牌第88页共117页H.留意电台播放有关台风暴进展消息，及时将最新台风讯号向各部门告知台风I.挂八号风球时，当值员工须与管理处领导或本部门负责人联络，听候指员L.如风暴持续昼夜不停，员工需轮流当值，无论任何时刻保安值班中心都A.当班人员要认真负起责任，勤于巡查，善于发现问题，及时做好现场督B.当台风讯号减低至3号时，管理处应即时安排人员进行检查及填报《突发事件报告》,以便安排保险赔偿事宜；并安排(2)突发性水浸的应急处理A.当值员工在接到教职工、学生投诉或报告发现水浸事件后，应马上通知第89页共117页部和上级领导，并联同工程人员(或上级)即赶到现场处理。立即C.用防水沙包对水源进行堵漏，防止水浸到机房损坏贵重器械和资料造成不必关闭C.若发生在办公楼、实验室、教学楼、图书馆等，应及时通知学校相关部D.观察现场附近的电掣。如有浸水应立即通知维护队切断电源，预防水浸(3)遇地震的处理第90页共117页结构空间、办公台底等)的地方，待地震后再撤离到安全地带；(1)遇急症病人的应急处理(2)触电事故的应急处理(3)丢失物品的处理第91页共117页(4)客人损坏大楼财物的处理认(5)爆炸事故的应急处理A.得知校区内被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持第92页共117页B.由管理处经理负责，立即组成防爆炸指挥部，增派保安、加强对校区出不告，同时向公安机关报案，如引起火灾“119”火警，如有人伤亡，立即向医院爆炸中心30米处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业管密荆州市利嘉物业管理有限公司第93页共117页(6)车辆被损、被盗的应急处理B.事故发生后，被保险人(车主、管理处)双方应立即通知保险公司。保管(1)当值保安领班接到困人信息时，立即通知维护队、保安队巡逻岗和机(2)保安员(巡逻岗、机动岗)一切行动听从指挥，镇静配合维护队进行荆州市利嘉物业管理有限公司第94页共117页(3)停电时电梯困人解救方法A.当值保安员发现电梯因停电困人时立即报告领班(讲明被困方位)并用电行发电机发电(5分钟内),电梯很快恢复正常运行。并告诉客人电梯会随时移运(4)电梯故障引起的困人解救方法位),队在荆州市利嘉物业管理有限公司第95页共117页7:00~7:20分夜班班23:00~7:00时夜班22:50分夜班列队22:40分夜班班前会√岗第96页共117页报学校报学校确认火情打119报警确认火情否是否能清理火灾现场调查起荆州市利嘉物业管理有限公司第97页共117页治安事件应急处理流程图√设法调停、协助有关部门解决(或对犯罪嫌疑人实施捉拿)第98页共117页长江大学14教学实验大楼物业管理服务投标书报学校组织人员进行确认事件是否消除警报做好事件处理记录及有关部门实施现场疏散及解救有能力采取措施应对报告领班是否报学校确认事件是否接报或发生自然灾害有关部门实施现有能力采取是否荆州市利嘉物业管理有限公司第100页共117页电梯困人应急处理流程图报保安队及管理处报保安队及管理处接报或发现困梯事件应急分队派人现场查看确认事件是协助否通知工程部安抚受困实施现场解救报学校荆州市利嘉物业管理有限公司第101页共117页长江大学14教学实验大楼物业管理服务投标书大件及贵重物品携出大件及贵重物品携出V当值保安员检查否有查对物品是否相符是报告领班扣留物品查明原因扣留物品查同意放行否序号备注一见下文第三点)二管理方案①对校区展开深入的调查研究，充分征询校方意见三管理队伍①人员的聘用②人员的培训③人员的上岗四完善管理及办公五制定管理规章制度的一套机制上结合校区特点不断完善机制的不六管①做好接管验收衔接的各项筹备工作②依据标准，逐项检查，发现问题，向校方提出七宣传②现场提供各类物业管理咨询序号备注维修保养99月份荆州市利嘉物业管理有限公司第103页共117页二水电设备、公共设三治安管理四智能化设备管理①智能化设施的日常使用操作②智能化设施的维护五六八九④运用序号备注一同根据委托内容明确双方的责、权、利关系定标后一个月内二办理交接⑥办公用品定标后一个月内三④建立各职能部门接管后四其他事项接管后荆州市利嘉物业管理有限公司第104页共117页第三部分物业服务案例荆州市利嘉物业管理有限公司第105页共117页否有针对性地对所管辖的物业(或正在接管的物业)根据物业的实际情况实施切是由宁波金达利开发集团投资开发，占地80多亩，2004年9月19日正式开盘，2005年12月28日正式竣工交付使用，共有308套住宅、29间商铺。总建筑面积5.6万平方米，共建有住宅楼23栋。其中复式住宅6栋25个单元、总建筑面积20880m²、共计150户；联排住宅17栋、总建筑面积30157m²、共计158户。荆御景小区紧连，西北角为原天发花园3栋住利嘉物业公司于该小区2005年12月竣工开始接管提供前期物业管理服务，荆州市利嘉物业管理有限公司第106页共117页第三节客户服务中心组织架构图绿化园艺绿化园艺工万能维修工别墅保洁G组团保洁机动岗G组团门岗武德路门岗前台接待第四节管理理念与措施小区在开发阶段，决策者就已十分注重通过物业管理品牌服务，提升档次，为此，最终选择我公司提供全方位的物业管理。一、大胆创新，铸造品牌为把观邸项目打造成为公司的品牌，公司管理层以大胆创新的管理理念，高瞻远瞩的正确决策，使项目的物业管理一开始就高标准、高起点地步入专业化、规范化、科学化的轨道。全新的管理模式、先进的专业技术和完善的培训指导造就了一支高素质的物业管理服务队伍。二、严格制度，规范操作观邸项目客户服务中心参照IS09001:2000质量管理体系为基础，制定了严格科学的操作规程，并结合客户服务中心的实际情况，对相关规章制度进行了针对性的修改，特别是新修订的操作规程，对每个岗位、每个工作流程都作了更为荆州市利嘉物业管理有限公司