上海闵行厂区改建项目调研评估-

闵行电开工具厂初步调研评估市场拓展部2021年2月29日1目

录内部建筑调查出行入口调查商业定位建议区域环境调查赢利模式分析2区域环境调查电动工具厂交通环境电开工具厂位于闵行区江川街道鹤庆路900号。距离人民广场——35公里距离莘庄枢纽——15公里距离虹桥机场——25公里距离奉贤南桥——10公里主要交通动线：A4高速公路〔莘闵奉高速〕R5轻轨交通〔莘庄-闵行开发区〕3区域环境调查区位环境区域性消费商圈，老闵行江川路街道本地消费2公里半径内消费人群具有30万规模沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚生活配套型商圈，种类齐全，品质群众化千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心4地块区域环境调查区位环境A1:交大闵行校区A2:电机高专A3:成教二中心A4:电力工业学校B1:闵行中学B2:闵行二中B3:闵行三中B4:闵行四中B5:闵行五中B6:交大实验学校B7:教研所附属学校C1:江川路小学C2:闵行小学C3:华坪小学C4:鹤庆小学C5:碧江路小学C6:瑞丽路小学C7:汽轮小学C8:昆阳路小学C9:启智学校D1:闵行一幼D2:闵行四幼D3:鹤庆幼儿园D4:景谷一幼D5:景谷二幼D6:新华幼儿园D7:重型厂幼儿园D8:华江幼儿园D9:苗苗幼儿园D10:跃进幼儿园D11:红旗托儿所D12:昆阳路托儿所5商业环境区域环境调查碧江路商街已成型街区处于满租状态门面租金3.5元/㎡.日餐饮、娱乐、休闲、康体为主要产业沿轨道交通金坪、东川站形成广场集聚生活配套型商圈，种类齐全，品质群众化千代广场、置业广场、欧尚卖场构建三大商业中心6总体状况内部建筑调查占地面积53703㎡〔约合80.6亩〕产证建筑面积44714㎡主要建筑物43栋其中：电开工具厂拥有15134㎡产权具易电开工具厂拥有29580㎡产权7主要建筑内部建筑调查①办公楼②食堂③浴室⑤

仓库⑦

金工车间④新生产大楼⑧电机大楼⑥

铸造车间①②③④⑤⑧⑦⑥8挑高建筑内部建筑调查普通层高厂房建筑层高<6米挑高建筑层高>6米挑高建筑经过初步勘察：厂区内标准厂房面积23880㎡挑高厂房面积10368㎡超挑高厂房面积10466㎡挑高厂房占47%假设按挑高厂房面积折算系数1.6超挑高厂房面积折算系数2.2计算那么实际可利用面积约合63495㎡9其他说明内部建筑调查厂房内部建筑其他说明如下：有5栋建筑为加固承重厂房，内布置有行车厂区布局规整，未发现附加搭建建筑老化建筑较少，除特殊厂房和办公大楼外，厂区根本由砖混建筑构成目前厂内80%区域已封存，20%尚在生产使用行车车间挑高仓库普通车间封存车间10现状开口厂区主入口地势特征厂区目前开口于鹤庆路引桥面高于厂区地面约1.5米引桥临厂段由2.5米高围墙隔挡地块西侧紧邻君临六六公寓主入口拓宽说明引桥段延伸至大门口沿鹤庆路拓展开口需地势提高拓宽开口涉及引桥中段开口出行入口调查君临六六公寓引桥抬高栏杆西侧裙商主入口11西侧开口出行入口调查君临六六公寓富仕名邸龙腾阁酒店富仕名邸裙商厂区西侧开口的假设难成立厂区西侧为富仕名邸与君临六六公寓的住宅社区目前沿碧江路街区商业满租假设寻求开口,势必与居民公用道路恐引起纠纷及平安问题综上所述,西侧开口难度高12北侧开口出行入口调查⑤④③②①⑤④③②①厂区北侧外临道路少量民宅和空地竹港河水闸管理所打通①②可贯穿出口13功能布局商业定位建议业态面积（㎡）餐饮服务区6000中央商务区20000体育健身区12000文化娱乐区10000体育衍生服务区8000健身旅舍4000合计60000打造体育运动主题园区引进六大创意效劳业态餐饮效劳区中央商务区体育健身区文化娱乐区衍生效劳区健身旅社区14客户定位商业定位建议业态服务布局餐饮服务区以主题餐饮、快餐、特色美食向沿河布局，依托景观，营造氛围中央商务区以健身、休闲、保健、娱乐、医疗咨询等相关养身行业构建集中商务区布局于沿居民楼的西侧和北侧局部区域，阻隔噪音，分割商业与办公，避免干扰，形成互补体育健身区以体育场馆（羽毛球、室内攀岩、网球、乒乓）构建娱乐设施布局于厂区中央，作为吸引沿线青少年前往消费的主力店文化娱乐区以桌球、电玩、休闲吧、KTV等娱乐业种为区域配套服务布局于体育健身区与餐饮服务区之间，客户资源互补体育衍生服务区以品牌特卖、体育健身器材零售、合成摄影、健康保健、理疗服务等健康衍生服务构成布局于临近鹤庆路侧，与901号厂区形成门面呼应健身旅舍以满足游客休憩、疗养需要而设置的类经济性酒店服务设施选择厂区内侧1栋厂房改造布局面向江川街道5万师生、沿轨道交通辐射客源作为消费对象15赢利模式分析经营方式16赢利模式分析序号项目因素12345678910合计一收入

250141684168479447944794551355135513417561租赁收入

25014168416847944794479455135513551341756二支出7087124214171515158015801688176417641882144321租赁费8139799791077107710771185118511851303108612补偿费674

6743建设费5600

56004经营费

2634384385035035035795795794384三净现金流量-708712592751265332133213310537493749363020237四累计净现金流-7087-5828-3076-42327906003910912858166062023720237五净现值-656210802184195021872025181220251875168210258六累计净现值-6562-5482-3298-13488392864467667018576102581025817投标建议建议综述对该工程参加投标建议综述如下：该工程区域处于成熟开展期，消费力较集中，商业业态有向中档化开展趋势该工程出入口弊端明显，需要协调攻关，工程实施需〞北侧开口〞成立方为可行。建议投标报价为：按0.6元/㎡.日租金租赁每3年递增3-7%租金免租期给予6个月上述初步分析仅建立于市场部单方面的调查分析中，并提出拟引进专业体育健身为主题的创意园区包装设想。下一步需借助专业公司论证筹划，以便精确工程招投标的价格定位与产品前期筹划定位。为参与三月底投标,做好详尽准备工作。18谢谢19锦联·经典生活商业战略

沈阳精诚置业参谋2007年5月16日20写在最初

工程各物业销售合同额一览表:锦联经典生活商业比重情况看,说明商业占工程总值的32%，是工程重中之重，按照方案，在热销住宅，形成人气后，利用惯性原理，下一步的工作重点是销售商业。项目面积（㎡）成交均价（元/㎡）销售合同额（万元）占配比住宅951394,720449,056,08035%商铺长江街1402416,007224,482,16818%宁山路1424710,022142,783,43411%金沙江街27818,00022,248,0002%恒山路3450.87,50325,891,3522%合计34502.812,040415,404,95432%写字间215005,500118,250,0009%沿长江街公寓（精装）430006,000258,000,00020%半地下车库39个20万/个7,800,0001%地下车位340个10万/个34,000,0003%合计194141.86,6061,282,511,034100%21

长江街商业分析22市场长江街商业街关键词:中低档商业街商圈辐射范围较小业态杂乱无序开展空间较大23竞品周边竞品

水木清华：销售率20%左右，仅面积小、总价低商铺销售。

建赏欧洲：销售体量小、销售期限长。24沈房销售情况2007年存量商业面积33.85万平方米

2007年商业批准预售同比增幅89%2007年商业销售价格呈下降趋势，下降为19.29%商业关键词：供大于求、价格下降25积累客户分析截止2007年5月11日，经典生活商铺来电客户155组，到访客户72组，前期走访商家客户24组，共计251组。经统计，诚意客户达34组。

通过对客户需求分析，客户普遍对商网的需求为一、二层结构；面积200㎡-300㎡居多；心理价位长江街14000元/㎡、宁山路9000元/㎡、

通过对客户进行装户情况分析,需求长江街位置的占70%,其次是需求宁山路及恒山路，金沙江街客户需求较少。关键词：需求集中在长江街南侧位置；价格高；26在这样的市场状况下，我们要创造什么样的价值？

27至2007年底，力争实现销售合同额人民币117，960，000元！28销售原那么整体销售、快速回笼资金29实施途径改变原社区商铺为区域商业中心30结合市场情况和我们的目标锦联·经典生活应该具备什么样的定位？31位置恒山路金沙江街宁山路长江街分区休闲健身区、文化区、学生快餐区培训机构区餐饮娱乐区品牌店区业态大型健身机构、文具用品、学生快餐、图书城特色语种、知名培训中心餐饮机构、商业机构名牌服饰、国际美容、特色美食街结构一、二层结构；三层整层结构一、二、三层结构一、二、三层结构一、二层结构；三层整层结构均价（元/㎡）750080001000016000命名后街（Backstreet）

波士智堂（BossMeeting）

娱客地界（YokoZone）

时尚连廊（FashionMall）

商业分区及业态定位32定位

整体商网定位：旺·本“旺本〞意为“旺本钱〞33

定位都清晰了，客户从哪里来？34方向

关注“主力店〞和“品牌店〞效应“有主力店的地方，就有无穷的商业时机〞知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会提升商圈本身的品质，加速整个商铺销售〔招商〕的进程

35策略

倡导差异化营销招商应该从核心主力店开始启