某居住小区可行性研究报告

1第一节项目名称及建设单位 第二节可行性研究报告编制单位 第三节可行性研究的依据与范围 2第四节项目概况 3第五节主要技术经济指标 4第二章项目建设的背景及必要性 6第一节项目建设的背景 6第二节项目建设的必要性 第三章项目选址及建设条件 第一节场址选择 第二节建设条件 第四章建设工程方案 第一节总体规划方案 第二节建筑方案 第三节结构方案 第四节给排水工程 第五节电气工程 第七节采暖工程 第五章节能 第六章环境和生态影响分析 第八章项目实施进度与招标方案 第一节项目实施进度 第二节项目招标方案 第九章投资估算及效益分析 第一节投资估算和资金筹措 错误!未定义书签。50第二节经济效益分析 附表：项目投资估算及财务分析表茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告第一章总论第一节项目名称及建设单位一、项目名称茌平XX居住小区建设项目二、项目单位名称茌平县XX房地产开发有限公司法定代表人：项目联系人：项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。五、项目建设单位简介茌平县XX房地产开发有限公司，目前公司现有员工35人，有职称的工程技术人员21名，其中有高级职称的4人，中级职称的15人。下设：工程部、技术部、营销策划部、采购供应部、财务部、预算部、市场开发部、办公室等职能部门。主要从事房地产开发及投资，房地产营销及策划。六、法定代表人简介第二节可行性研究报告编制单位茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告二、工程咨询资格证书编号第三节可行性研究的依据与范围1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);2、国家及山东省有关规范、标准、规定；3、国家有关法律、法规及产业政策，有关设计标准、规范及4、《茌平县城市总体规划》7、《建设部城市居住小区试点综合评价内容(实施方案)》8、项目建设单位提供的其他基础性资料二、可行性研究的范围1、项目的背景及必要性；5、项目的环境和生态影响；茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告3聊城XX工程咨询公司7、确定项目实施进度。第四节项目概况茌平建科·康苑A区建设项目二、建设性质新建项目地址位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北。四、项目主要建设内容与建设规模项目规划用地面积53900平方米，约合80.8亩；项目包括住宅楼15栋，总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，地下储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。项目分南区、北区两部分，有关数据如下：南区：包括住宅楼8栋(1*、15*楼底层为商业),建筑面积49283.4平方米，其中住宅34043.4平方米，地下储藏室2946.4平方米，车库4419.6平方米，商业7874平方米。北区：包括住宅楼9栋，建筑面积40732.4平方米，其中住宅32450.4平方米，地下储藏室3312.8平方米，车库4969.2平方米。五、项目进度计划安排项目建设期为18个月，计划2011年12月开始前期手续的办茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告4聊城XX工程咨询公司理，争取在2013年5月底完成项目建设。六、项目投资估算及资金来源茌平建科·康苑A区建设项目总投资16528.5万元。其中：南区：项目总投资8992.0万元，折合1824.5元/平方米。其中土地费用1491.4万元，工程费用6702.5万元，前期费用220.7万元，建设单位管理费126.2万元，预备费352.5万元，销售费用98.6北区：项目总投资7536.6万元，折合1850.3元/平方米。其中土地费用1339.1万元，工程费用5540.9万元，前期费用178.0万元，建设单位管理费105.9万元，预备费291.2万元，销售费用81.5资金来源：项目所需资金均由项目承办单位自筹解决。七、项目销售收入及利润项目南区、北区两部分销售收入及利润有关数据如下：南区：预计销售收入13761.3万元，销售税金及附加763.7万元，利润总额4005.54万元，缴纳所得税1001.4万元，净利润3004.2北区：预计销售收入10742.5万元，销售税金及附加596.2万元，利润总额2609.7万元，缴纳所得税652.4万元，净利润1597.3第五节主要技术经济指标茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注一项目规划总用地平方米约合80.8亩二建筑指标1总建筑面积平方米住宅平方米储藏室平方米车库平方米商业平方米2建筑密度%3容积率4绿化率%三项目总投资万元1南区万元2北区万元四销售收入1南区万元2北区万元五财务指标1南区投资利润率%年均净利润率%年均盈亏平衡点%2北区投资利润率%净利润率%盈亏平衡点%六建设期年第一节项目建设的背景随着我国城市化进程的加快，全国城镇人口总数在不断扩大，城镇人口占全国总人口的比例也在持续增加，2006年底已经达到了43.9%的比例。同时，我国城镇居民人均可支配收入一直保持着较快的增长，近几年增速稳定在11%以上。城镇人口的快速增长和人民生活水平的提高带来了住房需求的扩大，加上住房的更新换代需求、投资需求等。2006年无论是政府出台的土地政策，还是央行推行的货币金融措施，都直接或间接地影响到房地产的供需两茌平县的房地产开发起步较晚，市场需求较大，房地产综合开发起步于1984年，特别是近两年来，贯彻县委、县政府大开放、大招商、大发展的战略思想和加快城市化进程的总体要求，开发力度进一步加大，随着城市化的进程的推进，农业人口的大量涌入，城区人口的急剧增长，城区住房需求也在随之增长。县政府有开发建设的优惠政策，鼓励绿化建设，从而保证绿化大道通、透、亮、绿的实现。加强小区基础设施建设，各类配套公共服务设施和小区绿化与住宅建设同步进行，这样就激活了房地产竞购热潮。同时，城区内有很大一部分人居住条件较差，属于棚住宅区，城市配套设施跟不上。近两年来，伴随着房价的飙升，已经与当地人均收入水平严重脱节，人们的购房能力相对下降，很多6聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告7聊城XX工程咨询公司人希望城区内能有比较合理价位的房子，满足他们的购房、住房要求，这也是关系民生的大事，对促进社会的稳定，构建和谐社会有着深远的意义，在一定程度上解决了政府的后顾之忧。本项目地址为茌平县建设路以南，文昌路以西，项目区域位置优越，交通便利，同时项目周边相关的配套设施完善，使得本区域具备了较强的升值潜力。茌平县XX房地产开发有限公司投资开发的建科·康苑居住小区项目以较为合理的价格、优越地段呈现给城区需要购买住房的居民，具有较高的市场前景。第二节项目建设的必要性一、发展规划分析拟建项目严格按照《茌平县城市总体规划》明确的城市定位，依据茌平县城市发展“十二五”规划纲要，在荏平县城市建设发展总体规划框架下，精心完成区域规划，规划力求体现“以人为本，创建和谐社会”的主题，设计中考虑与周围环境的协调性，达到借用周围环境的草木烘托主题的目的。二、产业政策分析整个国家产业技术政策共分五大部分，其中第四部分重点产业技术发展方面中对建筑业明确要求要大力提高工业化、现代化水平，加强技术攻关，着力发展城市规划、勘测、设计和城市地下空间开发利用技术；隔震、减震和振动控制等抗震防灾技术；住宅结构体系技术、建筑节能技术、建筑智能化技术；高效建筑施工机械与装备技术；先进的施工工艺、技术及混凝城市供水、燃气关键技术和装备技术；开发适应环保要求和城市大运量需求的新型城市交通工具及其系统运行的高效能管理技术；开发密封性能好、防腐蚀、防水的化学建材产品。随着我国住房制度改革进一步深化，以及福利房逐步退出市场，商品房将大行其道，而根据建设部发改委发布的《经济建设用住房管理办法》的通知(建住房[2004]77号),今后我国将鼓励建设中小型户型的经济适用住房，根据建设部最新出台的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》(以下简称《意见》)的规定，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%。本项目的开发建设主要为了响应茌平县城市整体规划要求，面向当地工薪阶层及周边地区居民出售，以90平米以下的经济用房为主，符合国家产业政策及相关标准。三、行业准入分析从事房地产开发的企业须具备建设行政主管部门颁发的相关资质，茌平县XX房地产开发有限公司具备建设行政主管部门颁发的房地产开发资质，具备行业准入的基本条件，在进行有关手续办理后可进行项目的开发建设。项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管8聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告9聊城XX工程咨询公司理，严格执行工程建设“六制”,严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理等手续。经以上论证，该项目的建设符合城市发展规划，符合国家产业政策，同时项目承办单位具备行业准入的资格，具备项目实施的必茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告10聊城XX工程咨询公司第一节场址选择根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件：1、符合项目建设及发展要求；4、周围环境适于项目的建设；二、场址确定根据《茌平县城市总体规划》要求，茌平建科康苑A区建设项目选址于茌平县城区，中心街以东，永昌路以北。项目规划用地面积53900平方米，项目地理位置较为优越，交通方便，该项目土地基本达到“四通一平”,具备了项目的建设条件。第二节建设条件1、地形、地貌本项目拟建位置场地地形平坦，地面高程差异不大。地貌属黄河冲积平原，地貌单元单一。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告11聊城XX工程咨询公司该场地地下水为第四系孔隙潜水，地下水年变化幅度1.0米左右。地下水静止水位埋深介于3.0-3.5米之间，平均相对标高-2.95米。地下水的主要补给来源为大气降水及徒骇河的侧补，主要排泄方式为大气蒸发及工农业用水及缓径流。根据附近的地下水水质分析资料，该区地下水水质呈弱碱性，不含侵蚀性CO2,对混凝土及其中钢筋不具备腐蚀作用。场区位于华北地台，辽冀台向斜南翼，聊城凹陷东缘，聊城--兰考断裂带在本区的走向为NE30-40度。倾向NW,倾角40-60度。聊考断裂为本区最大的构造带，为鲁西隆起与临清坳陷两个构造单元的转换带。该断裂是由一系列NE走向的西侧正断层组成的破碎带，其地震活动的主要特征为：(1)地震主要沿断裂分布，且发震部位多北东向的聊考断裂与某些近东西向次级断裂的交汇部位。(2)由于下部地壳构造活动的差异，致使本区历史地震区存在阶段性差异，6级以上地震都发生在南段，北段地震一般为4—5(3)地震活动具有一定的周期性。4、气象条件根据当地气象部门提供的资料，茌平县属于暖温大陆性季风气候区，具体气象资料数据如下：(1)风向茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告12聊城XX工程咨询公司极端最高气温：39.5℃(4)相对湿度最冷月平均相对湿度：54%最热月平均相对湿度：73%全年平均相对湿度：56%(5)降水量年最大降水量：723.7mm(6)最大积雪厚度：190mm(7)最大冻土厚度：44mm茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告13聊城XX工程咨询公司本项目区位于茌平县县城，中心街以东，永昌路以北，地理位置优越，交通方便。茌平县供水、供热、供气、治污等市政建设近几年取得重大进展，城市功能有了质的提高，城市管理不断加强，城乡面貌明显改观，水利、交通、能源、道路等基础设施建设正在逐步加强。主要是生活用水，消防用水和其他用水等，供水水源为茌平县自来水公司，供水普及率将达到100%。根据在平县城市总体规划，沿规划主干道敷设给水主管，配给水管采用环状与枝状相结合的供水形式，以确保用水的安全性和可行性。本项目排水实行雨污水分流体系。为减少埋管深度，雨水管可以分段就近接入周围市政雨水管道；污水达到国家和当地有关排放标准后接入市政污水管道。本项目用电由当地供电部门统一解决本项目用电。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告14聊城XX工程咨询公司第四章建设工程方案第一节总体规划方案根据《茌平县城市总体规划》要求，从实际情况出发，在充分考察论证的基础上，根据用地面积和建筑面积测算，本居住小区规划居住规模约为2490人。项目区域工业少，空气清新，环境幽静，场地分析：项目规划用地53900平方米，规划用地范围内的地势较平坦，无其他需保留的建筑，也无城市地下管道，亦无高压线环境分析：规划用地地块周边无工业污染存在，环境优美。技术分析：项目竣工后将为县城居民提供近66500平方米住宅(1)《中华人民共和国城市规划法》(2)《城市规划编制办法》(6)《中华人民共和国城市规划法》茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告2、规划设计理念采用现代的设计理想，突出人性化的设计，创造即满足现代生活方式的功能要求，同时也满足现代人文需求的精神空间。从住宅的规划设计入手，满足居民对居住。休闲、交流、娱乐、教育等多种需求，把居住小区看作是一个多元化的以人为本的、依托自然生态人居环境的综合体，特别关注以下几个方面：(1)空间环境：提供充分的空间环境，丰富的空间组织，明确的功能分区，优化的流线设计，这是营造优质居住氛围的基本条件。(2)生态环境：注重人工与自然环境的综合与协调，构成人景互动的共生环境条件，做到住宅、公建、小品与绿化融为有机整体。(3)文化环境：融合居住文化、教育文化、娱乐文化，达到人们对陶冶素养的要求。突出以人为本的人文条件，使小区洋溢着更为温馨的气氛，增加人们的归属感。(4)职能环境：预计住宅建筑设计在信息时代的进程及演变，以满足信息快速，生活高效的要求。3、项目功能分区与布局根据项目场址地形地貌特点及建筑物功能要求，按照项目设计指导思想和原则，对项目进行总平面布置。项目区范围内建设多层住宅楼15栋，以及少量公建配套设施，项目分南区和北区两部分。南区：包括多层住宅楼8栋(1*、15*底层为商业),分别为1*、2*、3*、4*、12*、13*、14*、1茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告16聊城XX工程咨询公司为地上6层，1*、14*、15"楼为地上5层；北区：包括多层住宅楼7栋，分别为5*、6*、7*、8*、9*、10*、11"楼，均为地上6层。本项目建科·康苑居住小区以绿色、健康、自然、人文贯穿园区的生命主轴，是交织期间的文化景观，同时也是生态可持续发展的理念和贯穿始终的设计脉络。整体景观规划结构上，以景观步道为纽带，错落有致，相互渗透。设计手法的选择上，平和、自然、舒适为基调，同时配以质朴的材质，以此创造自然动人、和谐统一的空间，同时楼间设置大面积的绿地广场，提升小区品味。合理的公共设施布局，将规划视作城市公共利益、社会资源的分配，被各阶层共享，共同构建居住的活力。将居民自然流畅的引导进入公共空间，并在空间聚集交流，形成有活力的街道生活和住公建包括物业管理用房、公厕、垃圾中转站等，配套公建在各地块内集中布置。公共配套设施完善，布局合理，减少对居民生活的干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经4、项目道路交通组织出入口：在居住区内以满足步行交通为前提，并充分考虑车流的影响，禁止过境机动交通，限制外来私人机动交通，发展公共交通，鼓励步行交通。同时适度调整和完善体系，合理组织机动交通的流线。本项目小区出入口分别设置在小区南侧与东侧临街，分别依托永昌路、中心街作为小区主要交通干道。道路：小区道路交通系统规划力求通而畅，这样既可避免外部车辆穿越小区，又可使小区住宅建筑灵活布置，空间生动而富有文化。采用人车分流的交通组织方式，外围设置自由式布置的行车道，沿中心开放空间为完全的步行系统。在人流组织系统设计和物流组织系统设计上充分考虑“以人为本”的指导思想，实现人车分流，畅通无阻，避免出现交通事故。5、景观系统规划项目小区内景观以庄重的园林风格为主，以自然流畅的环境特色形成另类风格的对比，丰富了景观性格的构成，给环境的严谨中抹上一道回归自然的轻松色彩。开发空间需要重视可进性，绿地的种植层次和铺地的材料和方式。在开放空间中营造不同开发程度的空间，配置适当的小品。雕塑、使空间增添趣味性。植物设计整体格调力求自然，植物布置应充分考虑通风，采光等功能，并处理好与地下管线的关系。小品的设置应充分考虑到行人通行和活动需求，设置在恰当的位置。各小品需统一设计，尺度须符合人的尺度和使用功能要求，且具有经久耐用、维护简便等特五、用地指标根据以上规划，建科·康苑A区项目用地指标如下：17聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告18聊城XX工程咨询公司用地指标表序号项目名称单位数量备注1规划用地面积平方米2建设用地面积平方米住宅用地平方米公建用地平方米道路用地平方米公共绿地平方米3绿地率%4容积率5建筑密度%第二节建筑方案一、项目内容项目建设多层住宅楼15栋，以及少量的商业公建配套设施；项目总建筑面积90015.8平方米，其中住宅66493.8平方米，储藏室6259.2平方米，车库9388.8平方米，商业7874平方米。项目建筑风格与附近城市景观相协调，初步考虑采用现代时尚的建筑风根据建筑物的功能使用要求，以中小户型为主，合理调整各功能间的范围，突出专用性，厅室分割得当，通风、采光良好，水、电、暖、气管线布置合理，满足舒适方便的居住要求。根据现代家庭生活的行为特征，合理组织住宅内各功能空间的茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告19聊城XX工程咨询公司平面关系，小区住宅为南朝向，所有户型均由南面直接采光房间。布局良好，厨、卫、厅采光充足。建筑设计源自尊重人居环境的设计思想，追求淡雅清新、含蓄大气的建筑风格。每一个建筑单体则根据其所处的位置与周边环境的关系、人的视觉感受确定体量和高度。在建筑材料上屋面采用挂瓦屋面，墙面外刷防水乳胶漆，窗统一使用塑钢材料，整体颜色以浅色为主。建筑结构：本项目住宅及公共建筑均为六层或以下，考虑可采用砖混结构；建筑合理使用年限50年；地面：地面砖地面楼面：混凝土水泥楼面，铺地面砖内墙：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷，厕所采用贴瓷砖墙面踢脚：地砖踢脚顶棚：混合砂浆抹面，内墙面层刮瓷第三节结构方案一、设计参数茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告本项目拟建的多层住宅楼层数均为地上6层或以下，考虑采用砖混结构；其他公共建筑设施为两层，采用砖混结构。1、基础：采用条形基础阳台：2.5kN/m²3、钢筋混凝土部分结构二、依据1、《建筑节能设计标准》2、《建筑节能管理条例》抗震设防裂度为7度，抗震等级二级，基本风压0.5kN/m²;抗震设防分类为丙类建筑。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告21聊城XX工程咨询公司小区建筑均采用砖混建筑，结构安全等级为二级。第四节给排水工程一、设计规范和依据2、《室外给水设计规范》4、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90建筑红线以内的下列项目：给水工程、排水工程、消防工程1、用水量标准和用水量用水量估算编号名称数量用水量标准最高日用水量(m³)备注1住宅2490人150L/d·人2绿化浇洒10L/m².次3未预见水量合计用水要求。以城市自来水为水源，给水管由城市主干管接入，给水22聊城XX工程咨询公司管网结合地块环路设置成枝状干管，各级给水管自管网接入，整个小区形成树状的给水系统。3、给水系统生活给水由低区、高区给水管网供给，低压区一至四层，供水压力为0.30MPa,由市政管网直供。高压区五层，供水压力为0.55MPa,由地下室生活泵房内设不锈钢变频增压水箱供给。室内冷水管采用PP-R(PN1.25)管，热熔连接。热水管采用PP-R(PN2.0)管，热熔连接。户内冷热给水管暗装，埋地管均敷设于垫层内。热水设置处垫层采用强化纤维和保温砂浆垫层。阀门采用铜球阀，阀门处均设活接头。设于管道井及地下室内等明装给水管，采用40mm厚带铝箔的离心玻璃棉管壳保温。卫生洁具采用水计量：住宅一户一表，水表出户。中水：根据《聊城市节水型社会建设试点方案》的规定，需配套建设中水设施。中水设施应与主体工程同时设计，同时交付使用。本项目拟在各用水建筑物内设中水管道，经处理后的中水，可用于洗车、冲洗厕所、浇灌花草树木、清洁道路等。项目建筑均采用太阳能热水系统。4、消防给水小区供水应同时满足公用、生活和消防供水的要求，当公用、生活用水达到最大时用水量时，仍能保证消防供水的需要。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告23聊城XX工程咨询公司小区内实行临时高压消防系统，火灾时部分地区不易依靠消防车，所以，消火栓的布置对火灾时灭火起着关键性作用。室外消防系统：本项目拟在消火栓应按规范沿道路设置，并宜靠近路边，其间距不应大于80米。消防车难以进入的区域应当适当增加消防栓密度。原则是要将小区内所有防火点纳入布置消火栓室内消防系统：本工程消防系统为消火栓系统。消火栓系统设计流量：室内10L/s,室外15L/s;系统用水由地下室内的消防泵房接来，压力0.55MPa。灭火器配置按危险配置，在双栓的消防箱体下部设有手提式磷酸铵盐干粉灭火器。根据《茌平县城市总体规划》和本项目的性质、特点，排水体制采用雨水、污水分流制，采取枝状污水管网。污水在地块内收集后，就近排入周围道路上的污水管道，然后依据地形、道路坡向以及现有污水主干管组织污水管道排放系统。1、污水排放本区内污水主要为生活污水。生活污水量取生活用水量的70%,则生活污水量Q2=261m³/d。采用室内废污水分流，室外废污水合流，污水送入小区中水处理站，经生化处理达标后排放。室内排水管为PVC排水管，室外茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告地下排水管为混凝土管。污水管沿区内主干管敷设，管径D500砼2、雨水排水该项目内的雨水经雨水口汇集后流入规划道路下铺设的雨水管网，回收浇灌绿化用，少量排入城市雨水管网。生活冷水管：明装管采用如镀锌钢管，丝扣连接，塑料管采用硬聚氯乙烯管(PP-12)、铝塑复合PP-R管。排水管：室内采用排水用硬聚氯乙烯管(UPVC),乘插连接；通气管为铸铁管，接口承插连接。消防给水管：消火栓系统采用镀锌钢管焊接或丝接。第五节电气工程一、设计依据(3)《火灾自动报警系统设计规范》(GB50116-98)(4)《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)(2001版)二、设计范围本工程设计包括红线内的以下电气系统：(2)建筑物防雷、接地系统及安全措施；茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告25聊城XX工程咨询公司(3)有限电视系统；(4)电话语音系统；(5)数据布线系统；(6)访客可对视对讲系统；(7)火灾自动报警系统。本工程电源分界点为：住宅、公建在电气间电源进线柜内的进线开关。二级负荷：应急照明、弱电、防排烟风机、防火卷帘等。三级负荷：住宅用户、公建用电等。本工程用电由茌平县供电公司负责供给，根据负荷等级划分规范要求，用电负荷等级为二级。茌平县供电公司现有供电能力能够本工程住宅每单元分别设计量屏1面，计量屏内设普通电子式计量表，每户设一表单独计量，弱电、公用设备等负荷的用电计量通过在进线配电屏内设总计量表来实现。(4)用电指标：根据《住宅设计规范》的规定及建设单位的相关要求，本工程住宅用电标准为每户6KW,公建的负荷密度为茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告26聊城XX工程咨询公司(5)供电方式：本工程主要采用放射式的供电方式，对应急照明、电梯、消防负荷等二级负荷主要采用双电源末端互投。本设计所有消防设备的过载保护均只作用于报警信号。(6)照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；插座回路(壁挂空调回路除外)均设剩余电流断路器保护。本工程照明设计按照国家现行的《建筑照明设计标准》确定照明电压为标准的交流220V。贮藏间及套内起居室、卧室等功能房间均采用E27吸顶灯口，配紧凑型荧光灯。厨房、卫生间采用防潮吸顶灯具。主要照度值：起居室、厨房、卫生间100LX;卧室75LX;餐厅150LX;商业、消防控制室300LX;车库75LX,电气间200LX.电源各总进线屏采用仿GGD型配电屏，落地安装，进线方式为下进下出。计量屏、电梯控制屏落地安装，住户配电箱底边距地1.8m嵌墙暗装，其余配电箱及控制箱均底边距地1.5m挂墙明装。开关、插座分别距地1.3m、0.3m暗装。卫生间内插座选用防潮、防溅型面板；有淋浴、浴缸的卫生间内开关、插座须设在2m区以四、导线选择及敷设室外电源进线由上一级配电开关确定。建筑物电力线采用ZR-YJV-1KV型电缆、ZR-BV-0.5KV型铜芯塑料线，沿桥架竖井内敷设或穿焊接钢管、阻燃半硬聚氯乙烯管保护在地、墙、顶板现茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告27聊城XX工程咨询公司浇层暗敷设。消防线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm;明敷时做防火处理。五、建筑物防雷、接地系统及安全措施(1)建筑物防雷：建筑物年预计雷击次数为0.058,防雷等级为三级。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波的侵入，并设置总等点位联结。接闪器：在屋顶采用直径10mm热镀锌圆钢作避雷带，楼顶避雷带连接线网格不大于20m×20m或24m×16m。引下线：利用建筑物钢筋混凝土柱子或剪力墙内两根16mm以上主筋通长焊接作为引下线，引下线间距不大于25m。所有外墙引下线在室外地面下1m出引出一根40×4热镀锌扁钢，扁钢伸出接地极：接地极为建筑物结构板内的上下两层钢筋网做自然接地体，钢筋网沿楼一周做成闭合回路。引下线上端与避雷带焊接，下端与接地极焊接。建筑物四角等的外墙引下线在室外地面上0.5m处设测试卡子。凡凸出屋面的所有金属构件、金属通风管、金属屋面、金属屋架等均与避雷带可靠(2)接地及安全措施：本工程防雷接地、电气设备的保护接地共用统一的联合接地极，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告28聊城XX工程咨询公司凡正常情况下不带电，而当绝缘破损也满足要求时，增设人工接地极。或有可能呈现电压的一切电气设备金属外壳均应可靠接本工程采用总等电位联结，总等电位板由紫铜板制成，应将建筑物内保护干线、设备进线总管等进行联结，总等电位联结均采用等电位卡子，禁止在金属官道上焊接。有淋浴室的卫生间采用局部有线电视系统引入端、电话语音系统引入端等处设过电压保护装置。本工程接地型式采用TN-C-S系统，电源在进户处做重复接地，并与防雷接地共用接地极。电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，进楼处设线槽敷设。系统采用860MHz邻频传输，要求用户电平满足64+4dB;图像清晰度不低于4级。放大器箱安装在电气用房内，分支分配器箱安装在各户电气坚井内或上沿距顶0.3米暗装。干线电缆选用SYKV-75-9,穿SC20管及桥架敷设。支线电卧室各设一个电视插座。七、电话语音系统茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告29聊城XX工程咨询公司住宅每户按2对电话线考虑，在起居室、卧室各设一个电话插座。市政电话电缆先由室外引入至标准总机柜，然后由总机柜经电气竖井沿线槽、穿钢管引至各户住户配线箱，再由住户配线箱跳线给户内的每个电话插座。电话电缆及电话线分别选用HYV和RVS型，穿金属管、线槽敷设。电话干线电缆没线槽敷设，支线穿钢管在地面、墙、楼板内住户配线箱在每户住宅内嵌暗装，底边距地0.5m。电话插座暗装，底边距地0.3m。本工程住宅每户按1根网线考虑；在起居室、卧室各设一个计算机插座。由室外引入室内的数据光缆选用非屏蔽多模光缆，穿金属管埋地暗敷，由总机箱引至各户住户配线箱及计算机插座的线路均采用非屏蔽超五类4对双绞线，穿金属管、线槽敷设。19英寸标准总机柜在电气室内落地安装，采用10#槽钢做基础。计算机插座选用RJ45超五类型，与网线匹配，住宅电话出线插座采用RJ11型。一、设计依据及采用标准茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告30聊城XX工程咨询公司1、山东省建委、省公安厅鲁建[1996]140号“关于印发《建筑防火设计专篇要点》的通知3、《中华人民共和国消防法》4、《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)5、《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)6、《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)7、《厂矿道路设计规范》(GBJ22-87)消防工程是为防止不正常事态的蔓延和减少事故灾害损失程度的重要措施和保障，按照“预防为主、防消结合”的消防工程指导方针，本项目设计依据有关消防法规与规定，应采取如下必要的总图设计中，按照有关技术规范要求合理布局，保证各建筑物之间的安全距离，同时各主要生产建筑物周围均设置了消防通道，保证消防车能够畅通无阻，及时进行安全施救。严格遵循《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)的要求进行设计，拟建项目建筑物结构主要为钢筋混凝土结构，耐火等级为二级。设计中考虑了合理的防火、防爆区，疏散通道、安全门的设置均满茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类耐火性能好与非燃烧的建筑材料，所有孔洞在设备管线安装后均用非燃材料封堵。本设计根据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)进行新建建筑物内的消防设计。本项目新建建筑物为高层，更要严格执行防火规范，在醒目位置设有安全标志。楼梯间内设置应急照明灯、自动报警装置等，消防设备按二级负荷供电。根据《建筑设计防火规范》的有关规定，在公共楼梯间按要求布置消火栓，并配备相应灭火器若干；室外设置一定数量的地上式消火栓，以满足消防车的使用。利用城区的消防给水管网为一路消防给水；室内外按规范设置消火栓，建筑物内易取处每隔不到40米设MFA3干粉灭火器；室内消防管径为DN100,室外DN150,室外消火栓布置间距不大于120m,室内消火栓不大于30m。从项目所建建筑物的火灾危险性，建筑物耐火等级，建筑物高度及体积等考虑，火灾危险等级为戊类，根据建筑设计防火规范(GB50016-2006)规定：同一时间的火灾次数按一次计，建筑物的室外消火栓用水量为2511/s,室内所需水量为151/s,火灾时间按2小时计，则一次火灾所需水量为480m³,该工程有消防、生活共用水箱一座，可满足消防用水要求。第七节采暖工程茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告32聊城XX工程咨询公司本工程住宅采暖系统设计。二、采暖系统室内设计温度：18本项目为城市居民居住区，拟在住宅内设采暖设施。每平方米建筑面积采暖热指标取50W/m²,供暖建筑面积约74370平方米，则热负荷约为3718.5KW。本项目拟采用城市集中供热采暖，热力管网由市政供热管网引入，管径为300mm,采暖热水由小区换热站供给95/70热水。住宅采暖系统为分户热控制系统，户内采暖形式为双管下供下回同程式。管材采用采暖专用聚丁烯(PBPN1.6)管，埋地敷设。热熔连接。采暖管道阀门室内均采用铜球阀。管道井内共用立管及室内明装采暖管采用热镀锌钢管，丝扣连接。采暖入口前室外直埋部分采用焊接钢管。保温：设于储藏室及管道井内的采暖供、回水管，采用50mm厚带铝箔的离心玻璃保温。室外直埋采暖管道采用聚氨酯保温，玻璃钢保护层。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告33聊城XX工程咨询公司第五章节能茌平建科·康苑A区建设项目建筑热环境和能源系统的设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》。在保证舒适、健康的室内热环境基础上，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；积极采用对环境污染小的可再生能源，并提高采暖、空调等耗能系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求和对空气污染的破坏，以实现可持续发展的目标。一、设计依据1、《中华人民共和国节约能源法》(1997年);3、《国务院关于加强节能工作的决定》(国发[2006]28号);4、国家发展改革委员会发布的《节能中长期规划》(发改环资[2004]2505号);5、国家发改委《关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》(发改投资2787号文);6、《中国节能技术政策大纲》(2006年版)1、根据国家有关能源政策和法规，因地制宜选择能源种类、品种与质量。2、充分挖掘潜力，结合建设项目具体情况，尽可能做到能源综合利用。三、主要耗能设施及耗能指标本项目为商业住宅开发，耗能主要为住户家用电器用电、照明用电以及用水、用气、冬季取暖等耗能。其中全年用电量为118.3万kwh,用水量为91997.9m³,天然气用量113588m³,热力用量为5354.6兆焦耳，则本项目综合能耗487.07吨标煤。序号能耗种类计量单位年耗量折标系数(kgce/计量单位折标煤(吨标煤)1电力2热力兆焦耳3水4天然气综合能耗用电量估算：按用电负荷6w/m²计算，小区建筑面积90016m²,日均用电时间6小时，全年耗电量为118.3万kwh。用水量估算：生活用水按每人每天用水70L计算，小区居住人数2490人，全年生活用水量63619.5m³;绿化用水按50L/m²-次，浇灌次数按每两周一次计算，全年绿化用水量为28378.4m³。天然气用量估算：按每户0.4m³/d计算，小区户数为778户，则全年天然气用量为113588m³。热力用量估算：采暖热指标取50W/m²,建筑面积74370平方米，则热负荷约为3718.5KW,每天供热时间按12小时计算，供热期为4个月，全年热力消耗5354.6兆焦耳。34聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告35聊城XX工程咨询公司建议采用以下节能措施：1、建筑节能技术该工程维护结构的保温材料选择和构造方案如下：屋面：选用150mm厚水泥聚苯保温板作保温层，材料密度280-300kg/m³,屋面传热系数=0.60W/(m²·k);外墙：普通内墙抹灰，240厚粉煤灰烧结砖，外贴40厚聚苯板，外饰面系统涂层，外墙传热为k=0.77W/(m²k);门窗：选用产品要求其抗风性能属标准GB7106第2级，空气渗透性能属标准GB7108第3级，雨水渗透性能属标准GB7108第4级，外墙窗均为塑钢双玻，其传热系数为k=2.56W/(m²·k),采用保温分户门，其传热系数为k=1.70W/(m²·k)。2、建筑节能技术、材料、工艺的应用除了在保温节能做法及措施中介绍的新技术外，在该项目的建设过程中，应大量应用四新技术，为住宅产业化及带动其他产业的发展起到一定的作用。采用太阳能一体化节能设计；地下室地面及外墙采用聚氨脂涂料防水技术；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保温技术；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑钢门窗采用单框双层中空玻璃；单元分门户采用高档实木及钢制三防门；楼道照明采用红外线光控开关；楼梯间入口采用防盗对讲系统；燃气采用PGM2.51磁卡燃气表；电表为DDY-17磁卡电表；水表采用ZS-2远程控制装置；变压式通风道；采用高效有机硅厨厕防水技术。五.节水措施1、小区水环境合理规划和建设小区水环境，提供安全有效的供水、污水处理、日用系统，节约用水，实现水资源的可持续发展和利用，改善小区生态环境，建立完善的给水系统，保证供水水质符合卫生要求，水量稳定，水压可靠；建立完善的排水系统；雨水或生活污水经处理后回用作生活杂用水等各种用途时，水质应达到国家规定的相应标准，以保障回用水的安全和适用。对小区用水水量和水质进行估算与评价，提供详尽的居民用水量估算资料，提出合理用水分配计划、水质和水量保证方案，最大限度地有效利用水资源，减少小区污水的排放量，实现小区用水的良性循环，以足够的水量和水压向所有的用户不间断地供应符合卫生要求的饮用水、消防用水和其它生活用水，及时将小区内的污水和雨水排放收集到指定场所。收集雨水用以在一定范围内补充小区用水，完善小区屋顶和地表径流规划，避免雨水淹渍、冲刷给环境带来的破坏，充分利用雨水，减少市政供水，收集后的雨水经适当处理后回用做小区杂用水。2、绿化景观用水节水保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率，提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草36聊城XX工程咨询公司坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。3、节水器具应用大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龙头：(1)不使用螺旋升降式铸铁水嘴。(2)根据用水场合的不同，可选用延时自动关闭(延时自闭)式、水力式、光电感应式和电容感应式等类型水龙头；手压、脚踏、肘动式水龙头；停水自动关闭(停水自闭)式水龙头；陶瓷片防漏水龙头等节流水龙头。淋浴器具：冷、热水混合器具(水温调节器);电磁式淋浴节水装置；节水喷头等。节水型用水家用电器：采用高效节水洗衣机，洗碗机等节水型茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告38聊城XX工程咨询公司第六章环境和生态影响分析一、环境和生态现状该项目位于茌平县城区，属于城市生态系统，此系统是人类对自然环境适应、改造和建设起来的一种人工生态系统。其组成除生物和非生物环境外，还包括人类和社会、经济要素。经济要素，通过人类的生产、消费过程，实现系统中能量和物质的流动与转化，从而形成一个有内在联系的统一整体。由于该项目属于新建项目，故应对施工期和运营期的生态影响进行分析。该项目作为城市生态系统的组成部分，项目对该系统的影响不是很大，主要为施工期的噪声、扬尘、生活垃圾和生活废水等，运营期的汽车尾气、生活污水、汽车噪声、生活垃圾等。对周围鸟类、昆虫等会产生一定影响，但由于该项目拟建项目建设单位已经对产生的各种污染物制定了切实可行的治理方案，并对小区进行了高标准的绿化设计，因此对周围的生态环境基本不造成影响。二、设计依据及采用标准7、《大气污染物综合排放标准》(GB1茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告39聊城XX工程咨询公司大气环境质量执行《环境空气质量标准》(GB3095-1996)中二体标准；地下水评价标准执行国家《地下水质量标准》(GB/T14848-93)中的Ⅲ类标准；环境噪声执行《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)中2固体废弃物执行《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》中废气排放执行《大气污染物综合排放标准》(GB16297-1996)施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)规1、施工期环境影响简要分析(1)噪声环境影响分析施工期间，土方挖掘、结构建筑、室内装修等各阶段均会产生不同分贝的噪声，对周围环境产生影响。噪声主要包括施工现场的各类机械设备噪声和物料运输造成的交通噪声。因此，施工期间，一定要严格控制和管理生产噪声的设备，严禁在夜间和人们休息时使用，减少使用强噪声器械，进出车辆减轻鸣笛，把施工期的噪声茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告40聊城XX工程咨询公司影响减至最低。(2)废气环境影响分析工程建设期挖土覆盖、土石方工程、运输车辆、建筑材料的现场搬运，以及施工垃圾的清理与堆放均会造成地面扬尘污染环境。其中扬尘是施工建设中主要的环境问题，所以施工作业内应进行围挡，并采取地面硬化，裸露地面定期洒水，堆放的土方和沙石进行遮盖。此外，运输车辆、施工机械等会排放少量尾气，对大气环境也有一定影响。施工期间对水环境的影响主要表现在建筑工地排水，设备清洗排水和施工队伍的生活用水。施工期间施工单位可与建设单位协商排水去向，在进行设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗水随时随地排放，避免造成对环境的影响，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。采取上述措施后，施工期产生的废污水对环境的影响会降低到最低水平。(3)固体废弃物环境影响分析固体废弃物主要包括基坑开挖弃土、建筑材料及施工人员产生的生活垃圾。本工程的开挖土石量较大，但在回填及利用后，基本持平，所以污染主要来自建筑材料。施工过程中产生的建筑废料主要是各种碎砖块、混凝土块、砂浆、废旧木料等，数量较大，这些建筑垃圾可以作为场地回填用料，也可以作为小区内道路路基材茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告41聊城XX工程咨询公司1、废气环境影响分析该项目拟采用城市集中供热，不存在锅炉烟气污染；小区内主要大气污染为居民炊事产生的油烟废气，以及垃圾贮存期间产生的恶臭。废气中主要污染物为SO₂、烟尘、和NO₂,车辆尾气主要污染物为CO、NOx等，由于天然气为清洁燃料，故废气中污染中污染物排放量较少，此外，车辆尾气、油烟和恶臭产生量也较小。2、废水环境影响该项目外排水主要是生活污水，主要污染因子为COD、SS和动植物油类；新建的小区约计容纳人口2490人，按每人每天用水0.15m³计算，本项目年耗水量为136300吨，产生废水的量为年耗水量的70%,则本项目年产生废水95430吨。污水经化粪池处理后排入市政污水管道，污废水中COD、SS浓度分别为250mg/L、浓度分别降低到50mg/L、10mg/L,排放不会加重对地表水的污染。3、噪声环境影响分析项目主要噪声源为进出小区车辆的交通噪声。由于小区进出差量具有间歇性、短暂型等特点，进出小车车辆较少，排放量较小，因此，拟建项目产生的噪声对小区及周围居民不会造成影响。4、固体废弃物环境影响分析小区运营后，随着居民的入住，会产生大量的固体废弃物，主要为生活垃圾。居民按1.0kg/人·日计，年产垃圾共约910吨。固体废弃物经统一收集，及时清运，不在室外堆放，采取上述环保措茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告42聊城XX工程咨询公司施后对周围环境影响较小。建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果见下表。建设项目拟采取的防治措施及预期治疗效果表内容类型排放物(编号)污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物1.家庭生活炉灶油烟使用清洁燃料，安装油烟机对大气环境影响较小氮氧化物烟尘2.施工扬尘粉尘建筑材料遮盖封闭、水污染物生活废水经沉淀去油后进入市政污水管网达标排放固体废物1.生活垃圾生活垃圾统一收集，及时清固体废弃物对环境影响较小2.建筑垃圾土、沙、石就地处理或外运利用无排放噪声施工期：挖土机、挖掘机、打夯机等施工场界噪音22:00至次日6:00停止施工营运期：车辆出入噪声减速慢行，低声鸣号其他使用安全、美观、高质量的建筑装修材料，使室内空气质量达到《室内空气质量标准》(GB/T18883-2002)堆放的土方和砂石料要进行遮盖；设备及车辆冲洗时应固定地点，不允许将冲洗排放，同时应提倡节约用水，生活污水要妥善处理。通过上述措施，将施工期的环境影响最低。项目建成后，小区绿化率可达36%,同时实现点、线、面绿化相结合，形成视觉舒适的茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告43聊城XX工程咨询公司第七章物业管理项目建成后，由茌平县城市综合开发建设投资有限公司通过招标方式选聘优秀的物业管理公司对小区进行物业管理，向小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。针对本项目物业管理公司初步定员12人，人员通过社会公开招聘解决，其中人员岗位、职责见下表：序号岗位人数职责1经理1负责总体工作安排、业主沟通2办公室人员2停车管理、整理业主档案3工程人员2负责设备、设施维修、保养4绿化保洁人员3负责保洁绿化5保安人员4负责小区车辆管理及安全保卫物业管理公司应贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。通过物业管理公司和全体业主的努力，把小区建设成为文明和谐的住宅小区。此外，本项目物业管理还提供全天候的小区保洁；园林绿化方茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告44聊城XX工程咨询公司面的施肥、锄草、修剪、除虫等工作；消防设施的保护；公共部位的维修与保养以及代订牛奶、书刊报纸等等。想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在的居家生活。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告45聊城XX工程咨询公司第一节项目实施进度为了本项目的顺利进行，茌平县XX房地产开发有限公司应成立专门的项目筹建小组，由公司总经理担任项目筹建小组组长，下设工程部、财务部、采购部、综合部等相应部门，实行项目法人负责制，并落实资金，同时做好招投标工作。为确保工程进度和投入运行后达到预期效益，应合理安排工期和加强工程的招投标管理。本项目可行性研究报告正式批复后，应及时委托设计单位进行总体规划设计，优选土建、安装施工单位等，保证项目早施工，早投入使用，早见效益。在整个项目的实施过程中要抓住设计、土建工程施工、设备材料购置安装等重要环节，并统筹科学安排各项工作，力求快速、优质地搞好项目建设。二、项目实施计划本项目建设期1.5年。根据项目进展情况，预计2011年12月—2012年1月项目前期手续的办理，2012年2月中旬前完成项目工程设计及招投标工作，2012年3月底正式破土动工，开始工程的土建安装施工，在施工的后期进行配套的道路、绿化工程，争取在2013年4月工程竣工验收，2013年5月项目投入使用。茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告项目实施进度计划详见下表：项目实施进度安排表时间内容2011年2012年123456789123456项目前期手续办理工程设计工程招标土建安装施工道路及小区景观绿化工程竣工验收投入使用第二节项目招标方案根据《中华人民共和国招标投标法》、山东省实施《中华人民共和国招标投标法》办法和原国家发展计划委员会第9号令(2001年6月18日)等有关文件的要求，确保本项目建设质量，缩短工期，节省投资，提高效益，防范和化解工程建设中的违规违法行为，保护国家利益，本项目的各主要实施环节应通过招标方式进行，提出招标方案如下：一、项目招标内容根据项目的建设内容，招标范围主要包括：项目的土建安装工46聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告47聊城XX工程咨询公司程、监理及主要设备采购等。因项目法人单位目前尚不具备大型自行招标所需的编制招标文件和组织开、评标的相应资质，因此本项目的土建安装工程施工、设计、监理以及主要配套设备的采购均采用委托招标形式，即委托具有相应资质的招标代理机构进行中招标的形式。根据国家有关法规要求和项目的特点，本项目招标工作必须采用公开招标方式进行。在该项目立项批复后，对该项目设计、土建工程、主要设备、安装工程的工程监理、设计及施工依法进行招标。本项目包括多层住宅楼15栋及少量配套公建的建设，在项目土建、安装、监理招标时应根据实际情况合理划分标段，以保证工期、质量。拟定招标方案如下表：单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√48聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告设备√√√重要材料√√√建设单位：(盖章)茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告49聊城XX工程咨询公司第一节投资估算和资金筹措一、概算依据与说明1、原国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版);本项目总投资估算包括：土地费用、工程费用、前期费用、管理费用、其他费用和预备费。经估算，本项目总投资16528.5万元，其中南区项目总投资8992.0万元，北区项目总投资7536.6万元。根据项目承办单位提供的相关资料，本项目土地费用按35.012、工程费用2.1建筑安装工程费本项目建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。建筑安装工程费茌平县当前建筑工程有关投资估算指标及市场价格估算。经估算，南区项目建筑安装工程费为6209.7万元，北区项目建筑安装工程费为5133.5万元，折合建安造价1260元/平方米。建筑安装工程费投资包括土建工程和安装工程。(1)建筑工程：包括基础、柱、梁、楼板、墙体(承重墙及非承重墙)、楼梯、阳台挑檐雨罩、屋面、防水等。(2)装饰工程：包括外墙面、门窗，公共部分楼地面、天棚、(1)给排水工程：包括给水、排水、消防等系统工程。(2)暖通：包括供暖系统，通风工程。(3)电气工程：包括强电和弱电工程，其中强电工程包括照明、动力配线、变压器、配电柜等；弱电工程包括综合布线、有线电视、电话等。2.2室外配套费室外配套费暂以100元/m²计，包括以下内容：(1)小区道路：12元/m²50聊城XX工程咨询公司茌平XX居住小区建设项目可行性研究报告(2)室外排水系统：9元/m²(3)室外给水系统：10元/m²(4)室外暖气系统：8元/m²(不含热力站建设)(5)供气供热开口费：24元/m²(6)供电设施：20元/m²(7)物管用房等：8元/m²(8)绿化(草皮、树等)路灯等：9元/m²3、前期工程费用前期费用包括各类规费和企业服务费。经估算，南区项目前期工程费220.7万元，北区项目前期工程费178.0万元，项目前期工程费合计338.4万元。注：各类规费实行包干制，住宅部分按10元/平方米计算，商业部分按30元/平方米计算。4、建设单位管理费用建设单位管理费用取费基数为前3项之和(土地费用、工程费用、前期费用),费率取1.5%。经计算，南区为126.2万元，北区5、预备费用预备费用包括基本预备费和涨价预备费。(1)基本预备费：根据本项目实际情况，取第2至第4项费用为基数(工程费用、前期费用和管理费用),费率5.0%。经计算，南区项目基本预备费为352.5万元，北区项目基本预备费为291.252聊城XX工程咨询公司(2)涨价预备费：本项目涨价预备费费率按零计取。6、销售费用本项目销售收入按规划建筑面积20元/平方米计算，本项目南区销售费用为98.6万元，北区销售费用为81.5万元。7、项目总投资综合以上各项费用