新世纪商管公司运营架构方案

新世纪商管公司运营架构方案Excellenthandouttrainingtemplate目录序言商管公司职责商管公司管理模式商管公司组建模式商管公司工作阶段及经营指标预测L①352序言商业地产项目只有通过良好的整体运营；才能体现真正的商业价值；本项目这种租售结合的商业地产项目；因为其开发盈利模式以销售为主；运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂；体现了开发商、管理者、投资者、经营者、消费者等方面的利益关系，商业运营管理公司组建的重要意义；就是要代理协调各种复杂关系；代理产权不同归属的物业进行运营；整合各种内外的资源进行利用；使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进，序言4商管公司职责一开发遗留资产价值的交接与核算在新世纪购物中心的整个开发进程中；后期会有不少产权资产和无产权资产成为开发商遗留资产；这些资产如下所示：1、影院或其他区域未对外销售而直接出租的商铺，2、

商场室内外广告位等无产权资产3、

室外及地下停车场；也成为开发商自有产权资产4、

室内外部分公共区域各类多种经营点的设立和租赁以上都是在开发本项目中产生的遗留资产；这些资产不可能靠开发商自主进行运营和管理；必须要组建专门的商业运营管理公司；来为这些资产进行运营管理，商管公司的职责6二确保项目的运营兴旺和持续发展项目销售与招商的成功；远远不是结束；相反；只是一个开始；必须要通过精心的筹划运营管理；使新世纪在开业后稳定运营；走向兴旺之道；并且能够进行持续的发展；实现开发商、投资者、运营者等多赢的目标，三协调各方面的关系项目销售后；因产权分散；在开发运营过程中牵涉的关系和环节很复杂；体现了开发商、管理者、投资者、运营者和消费者等多个方面的利益关系；其整体的运营管理将会遇到不少问题；需要成立专门的运营管理公司；协调和调控好各方面的关系；才能把商业物业整体的运营带动起来，商管公司的职责7商管公司的职责四开发商自身可持续发展的需要1、令物业保值、增值；盘活开发商的固定资产，要解决商业物业如何保值、增值；吸纳有全盘规划和商业专业知识的人才；实行专业运营管理；有利于商业项目持续稳定的发展；盘活公司的固定资产，2、

运营管理公司和开发公司分工明确；发挥各自专长运营管理公司负责运营管理；开发公司负责开发；分工明确；能发挥各自专长，优化资源配置；配合集团公司走专业化发展道路，3、

增加资金运作途径运营公司专业运营商业物业；为项目后期发展打造好产业链中的物业运营一环；同时增加了资金运作的新途径，4、

专职处理商业物业问题运营公司专业运营商业物业；处理可能发生的各种问题；避免房地产公司直接面对购房业主及商业物业的问题；使房地产公司在后期开发中轻装前进，5、商业领域的长远发展运营公司专业性强；专职于招商、运营管理；能给商铺投资者和租赁客户信心；使商业项目能持续稳定的发展；有利于公司在商业领域的长远发展，8商管公司管理模式租赁合同租赁经营者委托合同

返租合同商管公司管理模式广泽商业

管理公司委

托

合

同开发公司业主即统一项目的业态规划和布局，即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台；帮助

客户提升项目服务水平；代行部分工商行政职能；对商户

经营行为、商品和服务质量进行必要监督；保持良好经营

秩序；并以此提升项目认知度，即前期通过销售环节捆绑返祖合同或协议；后期通过政府

税费调控等形式；实现项目统一招商管理；包括统一业态控制；统一品牌审核；以及统一租约等管理内容，即统一策划全年的系列营销活动；营造气氛吸引客流；举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动；使商场成为传播

文化资讯的平台即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的

维护保养；营造舒适的购物休闲环境统一经营主题统一服务管理统一招商管理统一营销管理统一物业管理管理模式的五个统商管公司管理模式0商铺交验流程交房验收0商户进场装修流程装修审图、保证金入场证办理0商户开业申报管理流程开业时间、地点、活动规模和形式等0商户促销活动申请流程商家促销活动审核、风险预防0商户特殊行业审批流程特殊行业证照审核、安全性评估等0公关活动流程公关活动策划、组织、实施、监控0投诉处理流程消费者投诉问题的受理；处置、反馈等②退换货流程消费者货物退换的受理、处置、反馈等商管公司管理模式重点工作流程0商业业主公约—与销售合同捆绑的合同或协议性质文件0商户服务手册—涵盖从商户进场装修到开门营业的各个环节①委托经营管理合同一与销售合同捆绑的业主返租协议0经营管理公约—对商户日常经营行为进行规范化管理0商户经营承诺书—要求商户针对经营管理公约和业主公约进行承诺确认②消费者投诉管理制度—结合相关工商规定执行②消防安全管理制度一结合相关消防规定执行商管公司管理模式重要管理制度商管公司组建模式②新世纪物业的硬件设施进行管理维护；包括建筑硬件设施、设备和水、电、工程等机电设备的维护和保养0商户装饰与装修过程的管理①安保和消防系统工作的管理⑦清洁、绿化及其他维护等一系列工作0物业服务的相关工作0新世纪购物中心的日常管理服务工作0建立和完善商业经营的各种流程和秩序0商户的维系和租赁调整0新世纪的形象包装和推广0租赁费用的催缴和业主的维系服务工作0政府相关职能部门的维系及协调商管公司两大工作内容商管公司组建模式2、

运营管理1、

物业管理在项目的运营管理中；物业管理是运营管理开展的前提；运营管理是物业管理的提升、发展和利润体现，在实际运营管理中；两部分是紧密联系；不可分离；如项目的日常服务管理工作；既体现了物业管理的内容；又体现了运营管理的要点；物业管理中处处渗透了运营管理的特征；此点与单纯的住宅物业管理有很大差异，以上两大部分内容中；运营管理是核心；物业管理是围绕运营管理来服务的；从功能配置上从属于运营管理，

为了确保新世纪购物中心商业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性；在组建原则上；不能把商业运营和物业管理两大部分的职能相互独立开来；而应该在一个运营管理公司的基础上；围绕物业运营作为主体；物业管理为辅助；并设置其它配套功能，商管公司两大工作内容商管公司组建模式商管公司由广泽组建；但隶属于开发商；开展工作针对的对象为经营者、投资者、消费者；所以运营管理的职能上有四重关系：1、

为开发商服务；盘活开发商自有物业资产；打造新世纪购物中心这一全新商业品牌2、

为经营者服务；引导经营者共同做旺新世纪购物中心3、

为投资者服务；为投资者提供租赁及租金回报服务；做旺新世纪购物中心；使投资者的产业升值4、

为消费者服务；提供良好的购物环境和服务；吸引消费者前来购物消费，从职能界限本质来说；商管公司不牵涉开发商的业务发展和内部管理；是相对独立预算的企业体；同样；在适当整体调控的基础上；运营管理公司也不会介入新世纪购物中心里经营户内部经营事务；只是作为一个引导者；扩大经营户的经营范围与提升其经营实力；经营户是相对独立开展自身经营的；这就是：统一管理；独立经营，商管公司的职能界限商管公司组建模式17商业运营管理公司由广泽组建成立；其前期资产结构由开发公司注入部分资产；如停车场、广告位、项目自持区域等有产权和无产权资产等；这些资产可成为运营管理公司的注册资产；为商业运营管理公司的日常运营提供一定的收入来源；使运营管理公司能更好的发挥管理职能；保障及维持商管公司日常运转，商管公司组建模式商管公司的组建基础18商管公司组建模式商管公司组织架构组织架构设计说明：1、商管公司的组织架构主要分为三大板块：0物业服务部分0商业运营部分0财务管理部分其中商业运营部分是整个管理公司的核心运营机构；物业服务部分由集团公司成立独立的物业公司负责购物中心的日常物业服务；但在职能上归属于商管公司总经理领导，2、

公司组织结构采取扁平化的管理体系；便于市场的快速反应和相互配合，商管公司下面直接设置职能部门；部门下设专业组；专业组直接管理所有商户，190商管公司设总经理1名；副总经理1名；下设六大部门包含归属于物业公司的两大部门；其中财务部由商管公司总经理直接负责监管①物业公司由集团公司组建；人员配备由集团公司任命；但在职能上归属于商管公司总经理领导，为了便于管理；建议物业公司下设工程部和安保部两个部门商管公司组建模式商管公司组织架构行政部策划部运营部财务部安保部物业总经理

商管公司副总经理广泽商管公司总经理工程部20内容序号部门职位人数岗位职责运

营

管

理运

营

部招商主管2名0新世纪购物中心招商调整工作以及后期的现场管理方面的工作；0租赁费用租金、物业管理费的催缴和协助财务发放业主租金工作0现场商户经营秩序的管理；①公共区域多种经营点租赁工作；☑停车场车位、仓库租赁等经营性质的工作客服主管2名0负责客户服务和商家的内部管理；受理商家的咨询、投诉；统筹安排预、特约服务②办理各类证卡；商家档案的收集整理、区域市场营销活动的执行等；2策划部市场策划1

名②新世纪室内外广告位招商及租赁管理；②新世纪品牌形象推广；打造企业、客户品牌；②各种大型宣传活动的组织和推广；②年度营销目标及推广活动方案的制定；②项目的经营销售分析；静海商业市场业务调研；收集各类信息；拓展新的业务和管理措施②商家和业主活动的组织实施；平面设计1

名①负责项目营销活动广告的设计、VI系统的设计和维护；②项目商业形象设计；项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；0负责商场包装陈列、美化等；3行政部行政人员1

名O协调公司对外关系；负责经营户整体办证登记等事务；①办公物品、促销活动物料的准备和发放①各类商户档案、合同、管理文本的管理；公司内部行政事务及人员招聘等工作商管公司组建模式商管公司组织架构人员配置和岗位描述21内容序号部门职位人数岗位职责物

业

管

理严程部工程主管待

定

；物业公司安排〇新世纪购物中心公共设施、日常设备的维护、保养和保证所有设备的正常运行②商户店铺的工程维护及维修服务；②主力店的工程维修服务与主力店工程人员配合；协调工作②商户装修过程的配合和监督工作5安保部保安主管待

定

；物业公司安排0新世纪购物中心24小时安保工作②配合主力店的安保人员做好整个新世纪购物中心的安保及日常安全监控、消防监控等工作保洁主管待

定

；物业公司安排②新世纪购物中心公共区域、餐饮区域、内外场日常的清洁、绿化和垃圾清运等工作

，财务部6财务部会计1☑经营活动中费用开支的控制；②整体费用和整体运营成本的控制0业主返租租金的核算出纳1①运营中各项费用的收取〇报销、差旅等财务数据的审核；O业主返租租金的审核与发放0各部门具体人数可根据公司内部对于人力资源合理化配置的要求进行编制；以上人员编制为根据项目体量建议进行的人数配

置

；O物业公司上述人员配置及岗位职责为建议部分；具体可根据物业公司实际需要进行相关配置〇整个商业架构主要包含两大部分内容；其中；商业运营管理是核心；物业管理是围绕运营管理来服务的；从功能配置上从属与商业

运营管理商管公司组建模式商管公司组织架构人员配置和岗位描述22商管公司工作阶段及经营指标预测前期介入阶段正常管理阶段跟进控制阶段①③商管

工

作

三

个

阶

段工作阶段工作阶段业态规划和商业布局优化商铺交验经营管理咨询和答疑销售促进商业经营管理调查销售促进和项目提开后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度人员组织控制等各项事宜主要工作内容前期介入阶段工作阶段正常管理阶段新世纪经营的市场分析、评估新世纪的商家管理、调整新世纪内部的升级管理主要工作内容新世纪的日常管理管理品质的评估及创新管理工作质量的监控主要工作内容跟进控制阶段工作阶段年份指标2015年2016年2017年2018年2019年备注日常费用-45万-45万-45万-45万-45万人员工资和办公费用营销活动

费用-30万-25万-20万-15万-15万推广和宣传