2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理综合检测试卷A卷含答案

2022年-2023年房地产估价师之开发经营与管理综

合检测试卷A卷含答案

单选题（共40题）

1、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%,该市同期存量商品住宅的吸纳

周期是（）。

A.1年

B.2年

C.1个月

D.2个月

【答案】B

2、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%,若该笔

贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷

款支付的利息总额是（）万元。

A.378.49

B.678.22

C.779.14

D.804.73

【答案】D

3、房地产开发项目所需的大部分资金是以（）的方式筹集的。

A.房地产开发贷款

B.房地产抵押贷款

C.债务融资

D.权益融资

【答案】c

4、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万

元，其余资金为金融机构提供的利率为12临期限为10年，按年等额还款的抵

押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本

收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（）。

A.12%

B.19.27%

C.17.18%

D.27.10%

【答案】D

5、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为

三类：即便利品、选购品和特殊品。

A.购买习惯

B.购买心理

C.购买动机

D.购买行为

【答案】D

6、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来

估算单项工程投资的方法是（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程近似匡算法

【答案】c

7、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很

大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入

【答案】A

8、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资

具有（）特点。

A.短期性

B.可逆性

C.负担性

D.流通性

【答案】A

9、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。

A.可逆性和可延期性

B.可逆性和不可延期性

C.不可逆性和可延期性

D.不可逆性和不可延期性

【答案】C

10、房地产的租金水平是由（）决定的。

A.房地产资产市场的供求关系

B.房地产资产价格

C.房地产空间市场的供求关系

D.家庭收入水平

【答案】C

11、个人住房贷款包括商业性住房贷款和（）两种类型。

A.企业住房贷款

B.等额本金方式

C.政策性住房抵押贷款

D.等额本息方式

【答案】C

12、复元活血汤的病位是

A.胁下

B.头面

C.小腹

D.少腹

【答案】A

13、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。

A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场

不正常的大起大落

C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市

场已经开始下滑了

D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得

长期收益

【答案】B

14、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性

分析须进一步假定同时变动的几个因素都是（），且各因素发生变化的概率相

同。

A.相互影响的

B.相互独立的

C.相互作用的

D.相互无关的

【答案】B

15、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分

析的阶段是（）。

A.投资机会研究

B.初步可行性研究

C.详细可行性研究

D.项目的评估和决策

【答案】B

16、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经

营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为

10年，年利率为10除每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元,

则其偿债备付率是（）。

A.0.21

B.1.23

C.2.01

D.3.23

【答案】B

17、实物投资可分为（）。

A.固定资产投资、流动资产投资等

B.生产性投资和非生产性投资

C.直接投资和间接投资

D.短期投资和长期投资

【答案】A

18、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费

用属于（）。

A.基础设施建设费

B.公共配套设施建设费

C.建筑安装工程费

D.其他工程费

【答案】B

19、下列关于资产负债表不正确的是（）。

A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况

B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况

C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表

D.编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映

企业财务状况和清偿能力的指标

【答案】B

20、下列征收补偿中，不属于国有土地上房屋征收补偿费用的是（）。

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】D

21、混凝土在正常情况下，强度随着龄期的增加而增长，最初的（）天内较

快，以后增长逐渐缓慢。

A.1-7

B.7-10

C.7-14

D.15-20

【答案】C

22、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为

4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200

万元，则该企业的流动比率为（）。

A.62.5%

B.80.00%

C.133.33%

D.200.00%

【答案】D

23、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则

该房地产开发项目将面临（）。

A.政策风险

B.市场风险

C.财务风险

D.信用风险

【答案】A

24、根据房地产开发经营企业的业务经营模式类型，（）主要适用于写字

楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。部分政策性租赁住宅、普通商

品住宅也可采用这种模式。

A.开发-销售模式

B.开发-持有出租-出售模式

C.购买-持有出租-出售模式

D.购买-更新改造-出售模式

【答案】B

25、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指（）。

A.土地使用权出让市场

B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场

【答案】A

26、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等

项工作的，一般是（）。

A.建筑师

B.结构工程师

C.设备工程师

D.造价工程师

【答案】A

27、某宾馆开发项目共有150间客房，平均每间客房的面积为40m2,总建筑面

积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000元/m2,每间客房的综合投资

为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。

A.1800

B.2040

C.2100

D.2380

【答案】C

28、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（）。

A.时值是资金运动起点的金额

B.终值是资金运动结束时的金额

C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值

D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价

值

【答案】D

29、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。

A.全部投资现金流量表

B.资本金现金流量表

C.借款还本付息估算表

D.投资计划与资金筹措表

【答案】B

30、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。

A.提出投资设想

B.项目可行性研究

C.细化投资设想

D.寻找和筛选投资机会

【答案】B

31、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销"或''中

利多销”的开发商定价方法称为（）。

A.成本加成定价法

B.价值定价法

C.目标定价法

D.认知价值定价法

【答案】B

32、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首

付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，

按月等额偿还，年贷款利率为6%,月还款额为（）元。

A.1655.33

B.1719.43

C.1743.69

D.2149.29

【答案】B

33、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%,国债的投资收益率为10%,

市场整体的平均收益率为20临则房地产业的系统性市场风险系数是（）。

A.0.25

B.0.50

C.1.5

D.2.00

【答案】B

34、下列征收补偿费中，不属于城市国有土地上房屋征收补偿费用的是

（）O

A.房屋价值补偿费

B.搬迁补偿费

C.停产停业损失补偿费

D.土地补偿费

【答案】D

35、可行性研究报告正文的写作要点中（）是最关键的部分。

A.项目总说明

B.投资环境研究

C.规划方案及建设条件

D.项目经济效益评价

【答案】D

36、下列关于房地产功能的描述，错误的是（）。

A.配置存量房地产资源和利益

B.显示房地产市场供应变化

C.指导供给以适应需求的变化

D.指导政府制定科学的土地供给计划

【答案】B

37、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。

A.《规划意见书（选址）》

B.《建设工程规划许可证》

C.《建设用地规划许可证》

D.《国有建设用地使用权出让成交确认书》

【答案】C

38、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况

的是（）。

A.资产负债表

B.资本金现金流量表

C.项目投资现金流量表

D.财务计划现金流量表

【答案】D

39、一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就（）。

A.越大

B,越小

C.坚挺

D.疲软

【答案】A

40、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和（）等方

面。

A.物业增值

B.管理费

C.契税

D.机会成本

【答案】A

多选题（共20题）

1、关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（）。

A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一

B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性

C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点

D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率

E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段

【答案】ABC

2、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资

和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。

A.经济活动类型

B.投资方式

C.投资主体

D.物业类型E投资偏好

【答案】ACD

3、软件著作权的客体是指（）。

A.公民、法人或其他组织

B.计算机程序及算法

C.计算机程序及有关文档

D.软件著作权权利人

【答案】C

4、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】AB

5、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括

以下（）投资。

A.土地

B.房屋

C.机械设备

D.原材料E辅料

【答案】D

6、物业服务企业的工作内容包括（）。

A.确立管理目标

B.制定维修养护方案

C.制定安全保卫方案

D.提出预算

E.确定物业服务费的收费标准

【答案】ABCD

7、相对于债务融资，权益融资的特点有（）。

A.需到期偿还

B.无需还本付息

C.税收负担轻

D.共担投资风险

E.共享投资利润

【答案】BD

8、决策的有效性程度通常从决策的（）等方面来评价。

A.合理性

B.可接受性

C.时效性

D.参与性

E.经济性

【答案】ABC

9、政府在房地产市场中的主要职能有（）。

A.制定市场规则

B.进行市场监管

C.确定土地利用条件

D.制定商品房价格

E.提供商业贷款

【答案】AB

10、会计错弊的特点是（）。

A.故意的

B.过失的

C.有目的的

D.有预谋的

E.有针对性

【答案】ACD

11、开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活

动而发生的（）。

A.经营费用

B.销售费用

C.管理费用

D.财务费用

E.不可预见费用

【答案】BCD

12、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房

地产在（）等方面存在差异。

A.投资决策

B.规划设计

C.工程建设

D.地域范围

E.产品功能

【答案】ABC

13、不属于房屋开发费的有（）。

A.公共配套设施建设费

B.基础设施建设费

C.其他工程费

D.土地取得费用

E.开发期间税费

【答案】CD

14、下列系统风险属于政治风险的有（）

A.战争风险

B.经济制裁风险

C.土地供给政策风险

D.环境保护政策风险

E.金融政策风险

【答案】AB

15、商业银行发放商用房地产抵押贷款时，下列说法正确的有（）。

A.贷款价值比率通常不超过50%

B.贷款期限最长不超过10年

C.贷款期限最长不超过20年

D.贷款利率通常高于个人住房抵押贷款

E.仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放

【答案】BD

16、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划

管理包括（）。

A.开发项目的选址、定点审批

B.核发建设用地规划许可证

C.设计方案审批

D.核发建设工程规划许可证

E.核发建筑工程施工许可证

【答案】BCD

17、价值工程中，提高价值的方法包括（）等。

A.功能提高，费用不变

B.功能不变，费用降低

C.功能提高，费用下降

D.功能提高小于费用提高

E.功能下降小于费用下降

【答案】ABC

18、房地产市场划分为三级市场，下列市场类型属于二级市场的包括（）。

A.国有土地使用权出让市场

B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场

D.存量房地产交易市场

E.一手房市场

【答案】BC

19、地方政府的年度土地储备计划包括（)O

A.上年度末储备土地结转情况

B.年度储备土地前期开发计划

C.年度土地出让金总额

D.年度储备土地管护计划

E.年度土地储备资金需求总量

【答案】ABD

20、宏观经济周期循环的扩张过程包括（）。

A.繁荣

B.衰退

C.萧条

D.复苏

E.重生

【答案】AD

大题（共10题）

一、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构

封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确

定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵

押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）,主要的估价方法有市场

法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工

程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以

采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以

采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法

三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开

发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出

及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，

所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价

对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换

为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本

造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价

值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将

重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分

估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建

工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本

法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资

料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因

素。

【答案】

二、XX商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明

（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方

XXXX商贸有限公司，法定代表：XXX,住所：XX市XX路XX号。

二、估价方XXXX房地产估价有限公司，法定代表：xxx,住所：

XX市义义路XX号，房地产估价机构资质等级：义级。三、估价对象

义X商贸楼位于X义市XX路XX号，四至XXXX,属XXXX商贸有限公

司所有。XXXX商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得XX商务

楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月

31日），土地用途为商业。XX商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑

面积为6611m2,总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全

部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）

四、估价目的评估XX商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。

五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开

市场价值标准。

【答案】

三、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力

是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产

转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1.通用

性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越

差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能

力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场

部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2.独立使用性：独立使用性是

指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地

产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公

楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转

让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地

产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型

商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在建工

程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构己建至裙

楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能

力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地

产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比

小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。

6.区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例

如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的

商业用房变现能力弱。

【答案】

四、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢

临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部

门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为

商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套

住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中

“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法

律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价

值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1.法律上的允

许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于

土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商

铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象

按照商业用途使用在法律上应视为许可。2.技术上的可能性。虽然估价对

象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可

以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、

施工手段等技术方面是可能的。3.经济上的可行性。结合估价对象所在区

域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商

铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象

改建为商铺使用经济上可行。4.价值最大化分析。经调查，于估价时点估

价对象类似住宅市场均价为8000元/m2,类似商铺市场均价为20000元/m2。若

估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余

价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前

提。

【答案】

五、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构

封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2,估价目的是为确

定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵

押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析

1.根据《房地产估价规范》(GB/T50291—1999),主要的估价方法有市场

法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工

程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以

采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以

采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法

三种估价方法。2.假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开

发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出

及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，

所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3.收益法是预测估价

对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换

为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本

造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价

值。4.成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将

重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分

估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建

工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本

法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资

料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因

素。

【答案】

六、(一)某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来

5年的财务状况如下：(1)目前已准备用于购房的积蓄共50万元；

(2)该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入

的50%储蓄用于购房；(3)该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为

1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时

首付款比例为50%,则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情

况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？(假设银行存款年利率为3%,按

月计息)

【答案】已知:i=3%/12=0.25%,n=5错误12=60,s=0.5%,Al=12000错误

50%=6000(元)，A2=1000元。方法一：(1)F1=P1(1+i)n=500000

错误(1+0.25%)60=580808.39(元)；(2)F2=P2(1+i)n=A/(i-s)

{1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000/(0.25%-0.5%)错误{1-

[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}错误(1+0.25%)60=449360.09(元)；

(3)F3=A21(1+i)]n-1]/i或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)

n=1000错误[(1+0.25%)60-11/0.25%=64646.71(元)；(4)

F=Fl+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19(元)；(5)可

购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38(元)；(6)可购住房单价

为：2189630.38/120=18246.92(元/m2)。方法二：(1)P1=5O万

元；

七、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2,

建筑密度为60除用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40

年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如

下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地

等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价

格为：1200X2310X60%=1663200（元）^166.3（万元）。（2）建筑物

价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为

2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息

率为5.85%,开发商利润率为20%,则利息为：2175X0.5X5.85%p63.6（元

/m2）o开发商利润为：2175X20%=435（元/m2）。钢筋混凝土框架

结构使用年限为60年，残值率为2除已使用5年，根据定率折旧法公式，其

成新率为：[1-（1-2%）X5/60]X100%=92%o建筑物现值为：（2175+

63.6+435）X92%X2310=5681934.72（元）-568.2（万元）。（3）估

价结果确定166.3+568.2=734.5（万元）

【答案】

八、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活

跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可

证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估

价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该

商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估

价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的

估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）

三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状

况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆

迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象

于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、

估价依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。2.《城市房屋

拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3.《房地产估价规范》

（GB/T50291—1999）。

【答案】

九、估价对象为A城市一临街商业铺面，当