【我国以房养老发展前景问题探究9700字（论文）】

I我国以房养老发展前景问题研究【摘要】随着中国社会的老龄化程度进一步加深，养老负担日渐加重。尤其是在我国呈现出的“4+2+1”家庭的结构下，以前的养老方法似乎已经不能满足现在养老的需求。为了弥补传统养老方式带来的不足，寻找适合新时代的养老方式，“以房养老”这一新概念应运而生。本文从以房养老的现状为切入点展开，进而分析以房养老模式在中国目前的发展优势和劣势。文末给出一些可能的建议，希望能改善以房养老模式面临的困境。【关键词】以房养老；问题困境；传统观念；房地产市场目录TOC\o"1-3"\u引言 1一、我国以房养老模式的现状 1二、我国以房养老困境分析 4（一）交易有失公平 4（二）观念有待更新 41.老人拒绝 52.子女反对 5（三）金融机构意愿不强 61.投保人的寿命 62.房屋折旧问题 63.房地产市场风险 7（四）诈骗行为引起信任危机 8三、提出建议 9（一）解决养老金亏空 9（二）完善房地产相关政策 9（三）针对特定人群加强宣传引导 10（四）完善养老服务，打击犯罪行为 10四、总结 11参考文献 11引言现在很多老年人面对着一种困境：辛辛苦苦打拼半辈子，换来了一套光鲜亮丽价值上百万甚至上千万的住房，却没有钱给自己养老。毕竟房产虽然值钱，但如果不卖掉或出租，没办法带来源源不断的现金。在这种背景下，有人提出了“以房养老”的概念，把房子变成流动资产来养老。“以房养老”主要有四种形式：倒按揭、以大换小、租售换养和售后返租。在这里，主要指的是第一种形式“倒按揭”，又名“住房反向抵押贷款”。抵押贷款是指老年人将其住房抵押给金融机构，如银行或保险公司，这是一种养老形式，金融机构定期向老年人支付一定数额的养老金或为老年人提供公寓服务。当老人死后，保险公司或银行将获得使用房子的权利。以房养老模式最早的发源地是欧洲的荷兰，但目前将这一模式发展运作得最为成熟的国家是美国。针对国外以房养老发展情况，我国也相继采取了一些措施。2013年国务院印发了关于开展养老服务的《意见》，明确提出对开展老年人“住房反向抵押贷款”养老保险进行试点。2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》决定自当年7月1日起，在我国北京、上海、广州和武汉四地率先开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试用期两年。以房养老使住房与养老更好的相结合，从而使房产具有了金融性质和养老这两种功能，老年人可以在享有住房的同时，也从金融机构那里得到一定的养老金，进而提高自己晚年的生活质量。它是实现养老的另一种方式，在传统养老领域里进行新的探索与实践，弥补了养老金储备的不足，是对传统养老模式的进一步发展和完善。我国以房养老模式的现状中国有60岁以上老年人1.78亿。根据中国养老金2017年的调查数据，中国的养老金储备拥有属性减少了储蓄，增加了房地产。71.1%的受访者养老金准备金不足50万元,而又有4.5%的被调查对象甚至没有任何养老资产储备;同时,72.3%的被调查对象拥有1套或1套以上的房产,且年龄越大,房产越多,60岁及以上人群中83.5%的人拥有房产,其中,50.5%的人拥有1套房产,33%的人拥有2套及以上房产,远超美国、日本、德国等发达国家。可以看出,房产已经成为我国老年人养老储备的重要来源。在以前，养老主要依靠子女赡养或者老人自己的退休金和社保金。而现在，一种新的”老年人住房”模式正在出现:打工人们在年轻时贷款买房，退休后把房子抵押给银行或保险公司，由银行或保险公司为他们提供养老保险。以房养老主要可以概括成三步：第一，拥有房屋独立产权的老人与金融机构签订协议，将房屋抵押给该机构；第二，该机构每月给老人一笔固定的钱作为养老金，数额与房产价值正相关；第三，老人活着时房屋供老人继续居住，老人死后房屋归该金融机构“继承”。以房养老的概念得到了国家政策的大力支持：2014年6月23日，中国保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》决定自当年7月1日起，除了在北京、上海、广州进行开展老年人反向抵押养老保险试点外，武汉也是首先试点的城市，试用期两年。2016年7月15日，中国保监会公布了一则关于要延长反向抵押贷款养老保险试点时间和扩大试点范围，将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日，并将主要试点范围扩大至江苏省、浙江省、山东省、广东省的部分地级市。然而，这么大的推行力度，实际效果如何呢？保险企业幸福人寿参与了以房养老的试点。该企业的数据显示，15年3月产品获批至16年四月底，幸福人寿“房来宝”意向书只签了58个客户，77人。其中，32户家庭顺利收到保险金，平均每月5000—10000元。上海的数据是平均每月8000元。最高的一户人家也来自上海，每月收到19000元。一年的推行只得到32个家庭的拥簇，这结果显然与一开始的设想大相径庭。南京，上海，北京，杭州四个试点城市的以房养老具体实践情况见表1南京市上海市北京市杭州市具体名称以房换养模式以房自助养老模式养老房屋银行模式多样化养老模式开办时间2005年4月2007年5月2007年10月2008年6月承办单位“温泉留园”老年公寓上海市公积金管理中心北京寿山福海国际养老服务中心联合地产经纪公司杭州市上城区湖滨街道申请条件年龄60岁以上，拥有60平米产权房的老人。65岁以上的老年人，拥有独立产权的房屋。60岁以上的老年人，拥有价值较高的独立产权的房屋。辖区内无任何经济来源，无子女，无亲属的老人。操作流程老人保留房屋产权，房产抵押给留园，入住留园，终身免交一切费用。老人将自有房产抵押给公积金管理中心，同时可以继续居住在房屋内。入住寿山福海国际养老中心，老年人继续拥有房屋产权，房屋用来对外出租。自主选择租房养老，售房养老，换房养老或退房养老四种模式。具体特点解决养老资金短缺问题，开创养老新模式。风险大，老人抵押房屋并失去房屋居住权。政府单位开办，风险较小。老年人可以居住在原有房屋内。一次性让渡产权，房屋产权提前变卖。老年人入住养老服务中心，享受五星级服务，抵押房屋委托地产公司出租。多样化的以房养老方式，能够满足老年人不同的养老需求。实施效果失败告终效果不佳，仅成功1例半年后破产很快遭受冷遇表1以房养老模式实践效果统计为什么“以房养老”在中国的推行困难重重，这是我们要研究的问题。我国以房养老困境分析交易有失公平乍一看，以房养老是一笔“双赢”的投资：老年人得到了养老金来源，各大金融机构可以得到房产，何乐而不为呢？但其实一旦做个计算题，就会发现这笔买卖实在有失公允。让我们假设现在有一位60岁的退休老人A，地点就设在南京鼓楼区。A有一套100平米的房子。按南京的平均房价4万元/平米来计算，这套房价值约400万元。图1南京2021年平均房价参考图而保险公司能支付多少钱呢？我们就取上文中实例的平均值，8000元/月，一年96000元。400/9.6=41.6，也就是说如果老人A想要享受与房产价值相等的养老服务，得活到102岁。也就等于说，A大概率是拿不回这笔钱的本金的。而对于保险公司来说，如果不必每月发给老人8000块钱，而是拿这笔钱去买货币基金投资，至少能保证每年有些进项，而不是进行一项可能在几十年内都毫无回报的投资项目。显然，从接受项目的家庭数量来看，银行和保险公司很精明，老百姓也不傻。观念有待更新如果说要评选世界上最为重视“家庭”这一观念的国家，中国一定位居榜首。在我国，老一辈与儿女辈甚至孙辈的联系都超乎想象地紧密。我们这一代的孩子，和爷爷奶奶（或者也有外公外婆）一起住的情形非常普遍。而在一些生活更传统的地区，四世同堂也不是什么稀奇的事情。老人们的观念大多比较保守，对新鲜事物的接受度普遍不高，更何况“以房养老”这个新鲜的概念和我国真正流传了几千年的“养儿防老”观念冲突。老人拒绝对老人来说，“养儿防老”是一件理所当然的事情。每一代的父母，都把子女当做自己一生最重要的投资项目。在前期花大力气培养的孩子长大成人后会负担父母的养老，这是儒家文化里“孝道”的体现；法律也规定了子女对父母有赡养的义务，包括物质上的供给、日常生活中的扶助、精神上给予慰藉。尤其是最后一点。事实上现在老年人对于养老的需求普遍升高，特别看重精神方面的关怀，相比之下以房养老每月的几千块钱就没有那么重要了。退一步说，亲生的儿女和明显是“外来人”的保险公司，实在是亲疏分明。大部分老人都会本着家族传承的心思把房产作为遗产留给子女以供后续发展，不会甘心交给保险公司。国外之所以能推行此政策，有两个和中国国情不同的基本前提，首先，国外的房价并不高，尤其是与国内疯狂膨胀的房地产泡沫相比，大多数家庭都可以负担得起一两百平方米的住房；二是他们的人均住房水平都很高，年轻人们完全可以通过自身的努力赚取足够的钱住上新房，而不是和老人挤在一个父辈留下来的房子里。所以即使父母把房子抵押给保险公司，子女也不会没地方住。2.子女反对就算知道有一部分老年人具有无私奉献的牺牲精神，愿意把自己操劳了大半辈子的心血交给保险公司——但子女们岂能善罢甘休。对大部分子女来说，房产占老人遗产中的大头，其重要程度有如兵家必争之地，为了争夺房产兄弟阋墙的事情到现在也屡见不鲜。今年五月就有一起新闻：兄妹俩为争夺老家拆迁补偿的宅基地闹上法庭。事实证明，在“一套房子”这样大的一笔财富面前，有直系血缘关系的亲人之间尚且要撕破脸皮，子女又怎么会愿意父母把本该传给自己的遗产交给保险公司呢？从社会意义上来说，这种方式还会引发其他问题：以房养老割裂了儿女对父母的赡养义务，可能会让其他人误以为子女“不孝顺”，进而给他们带来不必要的社会舆论压力，也不利于维持儿女和父母之间的亲情关系。和美国还有一点不同是高额的遗产税。美国的子女如果想继承父母的遗产，将要承担60%以上的遗产税。这笔金额之高令人望而生畏，久而久之子女就很少会有“继承遗产”的思想，老年人也更倾向于把房产变现来提升自己的生活质量。中国到目前为止还没有出现遗产税，子女继承遗产的思想仍是主流观点。虽然说人们的观念会随着社会发展而不断改变，随着我国对外开放程度的继续深入，国人也逐渐接触到了其他国家的文化观念，传统儒家思想已经不再是社会的主流思想，但是要说服老人们接受“以房养老”的新潮思想绝非一朝一夕的功夫能达到目标。在未来的很长一段时间内，传统观念的束缚仍会是我国推行反向抵押贷款的最大阻力。（三）金融机构意愿不强投保人的寿命除了客户们不情不愿，以保险公司为首的金融机构也不愿意做这笔买卖。第一点就是上面说到的投保人的寿命问题。虽然我们觉得老人A大概率活不到100岁，但是在许许多多的老人中确实有很多长命百岁甚至更多的老寿星。而且现代社会人们的生活水准逐渐提高，现代医疗技术也在飞速发展，人的寿命越来越长是大势所趋。根据世界卫生组织在2020年发布的各国人口预期寿命表，中国人的平均预期寿命高达76.4岁。按老人55岁退休且立刻参与以房养老来计算的话，在这项业务里，保险公司可能在二十年里得不到任何收入，却得每个月给老人们发钱。这样长时间的亏空对一家公司来说是很可怕的。老年人所获得的贷款额度不仅与所抵押房屋价值有关，还与其身体状况有关。对贷款机构而言，难度不仅仅在于估算老年人的预期寿命。像借款人的身体健康状况，既往病史，有无家族遗传病等信息，由于涉及个人隐私，很难获得。这就很可能出现一些老人为获取更多养老金故意瞒报自己身体健康状况的情况。而如果参与以房养老的群体都是健康状况良好且年龄偏小的老年人，贷款机构就将面对更大的运行成本和支付压力。房屋折旧问题所有的固定资产都是会不断折旧的。房子建造的时间越久，价值就越低。事实上这些年房价飞涨，不是房子本身升值了，是房子脚下的那片土地升值了。然而中国所有商品房的产权仅限于房屋所有权和土地使用权，土地所有权归国家所有。根据现行的政策，凡与省市规划国土管理部门签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行，居住用地的使用年限为七十年。到了土地使用年限，将由国家无偿收回土地使用权。图2中国土地使用权发展图那么问题就来了：七十年之后，法律政策会像保护普通业主的权益一样保护“继承”了房子的保险公司的利益吗？由于目前并没有相关的新政策对此有明确说明，这些模糊不清的地方就暗含了巨大的风险。甚至关于住房抵押贷款是否适用于此法律，目前也没有准确的解释。除了七十年的期限外，房屋的折旧还和屋主的日常维护有关。一般情况下主人对自己的房子是会及时修缮的，但是将房子抵押给贷款机构后，原主人不再拥有房屋的所有权，大概就不会像以前那样积极主动地对房子进行日常维护。长此以往房屋折旧速度加快，质量下降，贷款机构也将面临计划外的损失。虽然贷款机构可以通过事先与房主签订合同来保证房屋日常所需的维护，但这种合同的违约成本极小，维权不易，还是有一定的道德风险。3、房地产市场风险国内的房价并不稳定。在过去的十年里，房价一直在涨，但是这种涨幅还能持续多久，还要打个问号。房地产市场繁荣与否和政府的政策息息相关。在未来，三、四线城市的人口将继续流出，而一、二线城市的人口将继续流入。目前，三四线城市商品房的高库存和畅销情况相对严重，未来人口已经外流。加上开征物业税，未来房价仍有部分下跌空间。“以房养老”受房产市场的影响较大。我国自2010年之后，房价就开始以不可思议的速度向上膨胀。在那之后，有些人看到了房地产市场有利可图，便开始刻意炒作，哄抬房价。这样操作的后果就是房屋的售价远远大于了它们本身的使用价值。同时政府出于多方考虑，迟迟没有对房地产市场建立相应的约束机制。这样一来，面对一件难以准确估值的商品，金融机构对开展“以房养老”的项目也会心存顾虑。另一个有很大影响的因素是房产中介。由于以房养老涉及到的房产都是私人所有，不同客户的差距较大，政府不可能面面俱到，那么以房养老业务的开展就离不开中介机构。但是要承包如此价值重大的业务，对中介机构相关从业人员的专业性和素质水平要求较高，我国目前的中介机构人员的普遍水平还远远达不到要求。如果中介机构在实际操作中对房屋的综合评估误差过大，就会给借方和贷方都带来不必要的损失。再者，政府对这些房产中介机构缺乏有效的管理与监督，大部分老年人对金融学借款的相关知识储备又相当有限。一旦贷款机构和房屋评估机构暗中勾结，老年人的利益就得不到保障。（四）诈骗行为引起信任危机养老服务的巨大市场蛋糕，也让一些不法分子嗅到了“以房养老”的商机。事实上，一些不法分子打着“养老有房”的幌子，竭尽全力地进行诈骗，以至于许多老年人的房子在所谓的法律合同的掩护下成为他人的财产，最终，老年人无依无靠。客观而言，我们不该过于苛责那些上当受骗的老人“不小心”“贪小便宜”。一者，“以房养老”骗局具有隐秘性，它不会一开局就把自己的目的暴露出来，而是循序渐进，有时甚至会先给出一点看得见摸得着的好处，引导着老人一步一步走向诈骗团伙挖好的陷阱里。很多老人没读过什么书，对所谓“高级专家”几乎有着盲目崇拜，特别是签订表面上合法合规的合同，最容易让知识不够丰富且信息相对闭塞的老人对其深信不疑。如果政府的监管不能到位，打击不够严厉，那么骗子就越发猖狂。二者，骗子的诈骗伎俩与时俱进，而多数老人能掌握的应对诈骗的经验实际已经落伍，再加上大多数老年人的子女缺席，在没有子女提醒和照顾的情况下，更有可能受到那些空头许诺的欺骗。近年来，出现了不少“老年人住房”骗局，骗子大多寻找身边没有孩子的老年人下手，就是证据。诈骗新闻层出不穷，骗局防不胜防，防范手段又显得虚弱无力。在这些事实的衬托下，许多老人已经把“以房养老”和“诈骗”画上了等号，这种抵触情绪对以房养老模式的推进是大大不利的。提出建议金融机构出于对各种长期风险的考虑，势必会压低对房产的价值评估；但投保人眼里房价还会持续上涨，总觉得保险公司和银行太抠门。只要这对矛盾解决不了，“以房养老”就永远是一句空话。那么，有没有什么解决的措施呢？解决养老金亏空国家为什么鼓励“以房养老”？实际上是因为自从我国开始实行计划生育，导致人口老龄化问题日益严重，养老金储蓄出现了亏空。我国人口基数大，老年人口数量多，增长速度比较快。在世界范围内，法国用了115年的时间才让其人口进入人口老化。美国用了60年，而中国只用了18年。人口老化将在多个方面产生影响。首先是退休人员的数量问题。这些人口老化将直接导致退休人数急剧增加。现有劳动力缺口较大，退休人员数量的增加将直接导致养老金需求的急剧上升，导致的直接问题是国家养老保险支出将大幅增加。所以，要解决“以房养老”推行难，先要解决养老金亏空问题。延迟退休年龄。随着现代医疗水平的提高，国人的平均寿命已经达到了70+。可以通过延迟退休年龄来延迟养老金的发放，同时拉长养老金缴纳的年限，为养老金储蓄运转留下喘息的空间。促进就业。尽可能地减少领失业救济的人数，把财政在这方面的支出可以用于补上养老金的亏空。同时把更多的人拉进社保里来，可以更快积累更多资金。全面开放二胎政策，促进生育以提供更多的劳动力。要注意的是，现在抚养第二个孩子的成本非常高昂，所以尽管政策已经放开，但有生育二胎意愿的家庭少之又少。政府应对此进行一定的优惠补助，否则二胎政策也只是一纸空话。中央政府给出的解决方案是建立养老基金中央调剂制度，基本就是从各地区的养老金中收取一定比例的调剂金，用来补助养老金出现亏空的地区。显然，有了这个制度后，养老金地区不平衡问题，将得到一定程度解决。当然，俗话说“不患寡而患不均”，这一制度很可能遭到被收取调剂地区群众的反对。该如何在收取调剂金的同时保障原有地区纳税人的利益不受损害，也是一大难题。完善房地产相关政策防范房地产金融风险的策略有三:一是加快金融创新，促进房地产金融健康发展;二是健全住房抵押贷款管理体系，化解房地产金融风险;三是建立房地产风险预警体系和评估机构约束机制，加强房地产金融监管。中国还没有出台相关法律法规来帮助实施养老保障业务，仅仅浮于表面，没有真正适应制定各种优惠政策来保障借贷双方的利益。只有完善相关法律法规，才能成功地推动和发展以房养老。这一点可以参考美国政府：美国专门为以房养老制定了《国家住房法案》，这样在发生经济纠纷时就保证了有法可依，更好地保护老年人的权益。回到中国，在土地使用权方面，政府应该明确住房的使用年限和合同到期后是否能够延续等相关条款，对于产权只有70年续期该怎么算需要国家制定具体的实施方案。政府还应制定科学合理的评价体系，为房地产业的发展提供有力的支持和帮助。在贷款的处理过程中，对借款人和贷款人双方作出明确的法律规定，要求说明具备哪些条件。针对特定人群加强宣传引导要突破传统观念的制约，还是要从思想上开始引导。首先，要加强对年轻一代的教育，主张自力更生，不做“啃老族”，不依赖父母的经济援助或是盼望靠继承父母遗产来改善生活。其次，可以向老年人传播独立自主的观念，让老年人不再做无私奉献的父母，多为自己的生活考虑。同时积极宣传以房养老的好处，让老年人知道不依靠子女也能享受平静幸福的晚年生活。“以房养老”主要针对的客户是“独居老人”，包括失独、空巢、失能和本身无子女的老人，这就注定“以房养老”只能是小众产品，不会有强制性和普惠性。一方面，政府应加强对这些老人的宣传引导，使他们对“以房养老”有一个更加清楚的了解和认识，提高他们对“以房养老”的认知度，让他们了解到以房养老所带来的好处。同时，因为大部分老年人缺乏金融市场相关知识，政府应该提供信息咨询服务。另一方面。政府应当给于这些老人一定的保障，免除他们的后顾之忧。老人最担心的是未来的房价如何、保险公司能否信得过、保险公司是否合理地评估房子以及每个月的钱能领多少等。这些都存在着风险，所以说只有政府给予一定的保障，他们才愿意接受。比如在税收，贷款金额等方面，政府可以开出比普通银行贷款更好的优惠来吸引更多客户。其次，由于“以房养老”模式涉及对象要求“有独立房产的退休老人”这一条件，现阶段符合要求的主要是经济较发达城市，而广大农村地区和经济欠发达城市则很难找到符合条件的对象。如何扩大适用人群以及解决地域受限问题，需要政府出台相关指导意见。（四）完善养老服务，打击犯罪行为政府需要对以房养老市场进行严格的监管。一方面，政府要安排专业、安全的金融机构给老人科普相关法律常识，宣传防范住房养老金骗局，引导老年人合理签订协议，同时必须严厉依法惩处各类诈骗团伙和不良企业，起到警示作用；另一方面，政府应提供更好的养老服务，比如完善生活社区、老年人活动交流中心和养老院之类的措施。而子女也应该做到“常回家看看”，不仅要对老年人进行防作弊知识的普及，还要给老年人更多的亲情陪伴，满足老年父母的情感需求，让骗子的“情感营销”找不到可乘之机。总结本文主要研究我国以房养老的发展前景问题。从我国养老模式的现状入手，得到以房养老模式非常适合年轻一代人在退休之后的生活这一结论。之后，总结我国以房养老模式试点实践的成功经验和失败反思，进一步分析以房养老模式面对的困境：有失公平的交易、传统观念的束缚、金融机构的热情不高、诈骗引起的信任危机。最后针对以上问题提出一些可能的应对措施，比如针对特定人群加强宣传引导、尽可能地弥补养老金亏空、完善房地产相关政策、完善养老服务等。如果能够解决这些问题，将更有利于以房养老未来在我国的发展。以房养老是一种新型养老模式，起源于荷兰但成熟于美国。随着我国老龄人口的不断增多，传统的养老模式已逐渐满足不了现在养老需求。正是在这种背景下，“以房养老”才得以出现。一方面，以房养老是住房和养老金的结合，使他们有一个短期的住房产权，每个月也可以得到一定数额的钱，然后对提高老年人的生活质量有很大的帮助。另一方面，以房养老是对传统养老模式的一种补充，是住房与养老相结合的产物，具有双重效应，不仅可以促进房地产市场的发展，而且在养老方面起到了补充作用。通过四个城市的试点，但最终以失败而告终，根据以房养老开展情况看来，以房养老牵涉机构太多，也更复杂。我国传统观念比较保守，对新鲜事物的接受能力差，对以房养老观念更是不太了解，使得市场推广阻力也更大。其次，我国房产市场发展还不够成熟，金融市场存在着较大风险，不够稳定，抗风险能力弱，国家给予的支持也仅仅是文件形式，并没有具体的措施去实施。客观来说，以房养老并非一无是处。随着现在女性社会地位的上升，再加之养育孩子的种种困难，将来会有越来越多的年轻人选择不生孩子甚至保持单身，以房养老政策非常适合这一代人在退休之后的生活。所以说，以房养老不是在国内行不通，而是时机还不够成熟。而我们应当和政府共同努力，在将来的几年里提前解决目前的困境，为我们自己扫除后顾之忧。参考文献：[1]赵慧.我国以房养老问题研究[D].东北师范大学,2014.[2]惠婷.我国以房养老模式面临的困境及对策研究[D].内蒙古大学,2014.[3]周攀奇.我国房地产金融风险研究[D].浙江大学,2014.[4]罗穆东.我国房地产金融风险及其对策分析[J].现代商贸工业,2019,40(06):111-112.[5]瞿小敏.居家老年人“以房养老”意愿研究——以上海市为例[J].老龄科学研究,2015,3(1):19-28+38.[6]杨晨姊.现阶段房地产金融风险分析与对策[J].当代经济,2018(09):36-38+44.[7]黎慧萍.关于“住房反向抵押贷款”的思考及建议[J].经济研究导刊,2014(16):148-149.[8]王亚柯,叶雨彤,汤晟.以房养老:经验、困境与发展路径[J