北京绿色港湾农场

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关于格林·绿色港湾起势突围的报告

河南省海得佳置业有限公司：

目前周口房地产市场竞争胶着，战斗进入白热化状态，项目周边板块的竞争更为激烈！

我项目于08年入市，整个项目设计、产品规划、材质选择、理念形成方面同新入市的项目相比，落后市场许多。另一方面：目前市场上又有40家楼盘同时放量，8家同时认筹，各楼盘推售节点相近，给项目到访排号带来很大阻力。一些优质楼盘的低价走量策略也严峻威逼到我项目的蓄客。

考虑到我项目去年一年未有较大手笔动作，在市场上未免有些发声不足，项目品牌认知度无意中降为二线，销售主见不甚独特，卖点无突出特色。

在此内忧外患形势之下，实现开盘火爆劲销有相当的难度。

尤其是目前项目状况可谓惨淡：日均到访2-3组，10月22日、10月23日两人的到访量均为“0”！排卡仅为：49张！

此种状况，若实现三期房源推售487套、目标任务150套的任务，根据常规手法推动，突围难度很大。

基于目前状况，项目部乐观动员、号召团队实行各种的措施：创新手段、深化执行、走出拓客、深挖渠道等方式，乐观走出去，在市场上拉访、拦截、挖掘客户，采纳种种手段实现项目宣扬推广，将产品全力推出！但收效甚微，到访排卡状况仍不容乐观。

基于此：建议项目及早释放三期价格，所释放价格同市场均价相比降低一个梯度，以便在价格方面获得竞争利器，建议实行此策略为在150套房源范围内使用，完成年内150套目标即可。后续产品推售可适度考虑提价。以便缓解年内回款压力。

详细价格表现：

周边项目参考价格

以在售项目文昌新卷和建业联盟新城为样本，考察项目参考价格：

?文昌新卷样本：文昌新城项目整体占地1200亩，由南北12块地块组成，规

划建设面积203495.79㎡，项目规划由10个小区构成，自西向东，形成“幸福花开”“北岸春天”“金色东方”三大建筑群。文昌新卷售房源及目前动态：7#

（26层）8#（26层）15#（18层）16#（18层）剩余房源约100套，

价格：最低价3200，均价3560，三期金色东方，目前正排号中，交10000抵20000，日增60元。11月底开盘，不按挨次，先到先选。将推2栋18层高层，共计216套房源，现已排号月90多，10000抵20000，日增100元。?建业联盟新城样本：建业联盟新城2栋楼26层共计156套一梯三户独单元

已售120套余36套。

价格：5层以下3500多；10层、11层3900多；18层4086；25层4286；一次性优待7%按揭优待4%

优待后均价3300左右；开盘优待1千抵1万1

本项目自身状况表述

由于项目早在2022年就在周口驻足，一二期树立了肯定的口碑，在当地有肯定的品牌影响力，因此，此次开盘应综合考虑项目自身状况，慎重选择价格策略、推货策略，以便能有效拦截客户，提升项目认筹客户数量，为项目顺当开盘打下基础。

一般客户的刻板印象是70年产权。项目三栋高层产品产权50年，在客户心中会产生肯定的抗性。

目前，项目日均到访量为：3组；排卡：49，距离开盘目标150套差距巨大，急需通过有冲击力的价格策略或者优待策略吸引客户到访排卡、拦截其他项目客户，确保开盘顺当进行。

本项目价格表现

综合周口楼市状况及项目自身状况，建议此次开盘采纳“低开高走”的价格策略，采纳低价入市，建议价格定在：2900-3200元/㎡之间，以此为底价，在后期可依据相应的优待政策予以合算、累加。

价格表现支持依据

首先：低开高走的价格策略能有效的拦截一部分客户，在激烈的市场竞争抢占先机、震慑对手；

其次：低价表现能给客户肯定的信念，为后期涨价卖下伏笔，使客户信任本项目是不断升值的，同时也给客户肯定的压力感——假如现在不选房子，以后就很难选到如此低价位的房子了；

在严峻的形势下，需用有力的策略在市场上抢占高地，有效猎取客户！

策略支持：

为协作此策略，在用低价拦截客户的同时，着重强调产品的品质，强调：“我们的价值在于客户利益的最大化”用超高性价比打动客户；

在客户的拦截阻挡上，强调落地执行、深化推动；

?销售说辞：调整销售说辞，以项目三期首次开盘为噱头，强调性价比，强调

项目低价入市后的巨大升值空间，造成客户冲动购买，逼定排卡！

?渠道铺开：各渠道广泛铺开，通过各种方式向市场传递本项目的低价表现，

以有效冲击客户，形成对竞争楼盘的有效拦截！有效以此低价策略活动形成客户热捧！

?房源选择上：建议以临街三栋为突破口。有效以此低价策略活动客户热捧！?在下阶段的深化执行上，要快速起势，快速火爆，集中解筹。以低价位策略

为主打，快速抢占市场，抢夺客户，为项目制造势不行挡的热销声势，同竞争对手拉开差距。

如以上种种策略在深化执行，落地到位的状况下仍未取得成功战果，则需考虑认筹预案加大认筹优待、进一步刺激消费者，促成销售！

依据目前市场形势，依据现阶段竞争态势，市场拼杀已白刃相接。谁能尽可能多的抢夺客户，谁能更有效的实现销售，谁才能挺到最终！虽然很困难