国有企业评估报告

延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产项目评估报告吉经评报字[2011]第40014号（共五册第一册）吉林经纬资产评估有限责任公司二○一一年五月二十五日延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产项目评估报告目录注册资产评估师声明 1评估报告摘要 2评估报告 4一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况 4二、评估目的 4三、评估对象和评估范围 4四、价值类型及其定义 7五、评估基准日 7六、评估依据 7七、评估方法 8八、评估程序实施过程和情况 12九、评估假设 12十、评估结论 12十一、特别事项说明 13十二、评估报告使用限制说明 14十三、评估报告日 14附件 15吉林经纬资产评估有限责任公司第15页长春维权资产评估事务所共页注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则。根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估报告的合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产清单是由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要资料保证所提供资料的真实性、合法性、完整性和恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产法律权属资料进行查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，并不承担相关当事人决策的责任。评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。七、评估报告使用者应当关注特别事项、评估报告使用限制说明。延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产项目评估报告摘要吉经评报字[2011]第40014号吉林经纬资产评估有限责任公司接受延边朝鲜族自治州中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用成本法，按照必要的评估程序，对延边朝鲜族自治州中级人民法院委估的房地产、机器设备在2011年5月16日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、评估目的：为延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产提供价值参考。二、评估对象：被执行人所有的房地产、机器设备的市场价值。三、评估范围：四、价值类型：市场价值五、评估基准日：2011年5月16日。六、评估方法：成本法。七、评估结论延边朝鲜族自治州中级人民法院委托评估资产评估价值为：人民币,087.00元。八、评估结论使用有效期：本报告评估结论使用有效期为一年，即自2011年5月16日至2012年5月15日有效。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产项目评估报告吉经评报字[2011]第40014号吉林经纬资产评估有限责任公司接受延边朝鲜族自治州中级人民法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，采用成本法，按照必要的评估程序，对延边朝鲜族自治州中级人民法院委估的房地产、机器设备在2011年5月16日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者概况=1\*GB4㈠委托方概况名称：延边朝鲜族自治州中级人民法院。=2\*GB4㈡产权持有者吉林新元建设有限公司；吉林新元集团延吉管业有限公司；延边万事达铝塑门窗有限公司；延吉市新元有限公司；延吉新元房地产开发有限公司。=3\*GB4㈢其他评估报告使用者申请人：中国工商银行股份有限公司延边朝鲜族自治州分行。被申请人：吉林新元集团实业有限公司、吉林新元集团延吉管业有限公司、延边万事达铝塑门窗有限公司、延吉新元房地产开发有限公司。在此行为实现的过程中，除以上评估报告使用者外不排除其他相关方会阅读到本评估报告，但我们对第三方基于自身立场对本报告的理解不负任何责任。二、评估目的为延边朝鲜族自治州中级人民法院执行涉案资产提供价值参考。三、评估对象和评估范围（一）评估对象：被执行人所有的房地产、机器设备的市场价值。（二）评估范围：（三）资产概况1、土地使用权土地概况序号土地证编号土地位置用地性质类型终止日期使用权面积一、周转房2214.49129户周转房林海路住宅Ⅲ级划拨85221户周转房林海路住宅Ⅲ级出让2046、7、3141.32311户周转房白菊胡同住宅Ⅲ级划拨926.05413户周转房林海路住宅Ⅲ级出让2046、7、31395.12二、新元管业37231.31（2001）0199126号长白路东段北侧工业Ⅲ级出让2051、8、1237231.3三、万事达21775.231（土）2002003长白路东段南侧工业Ⅲ级出让2051、8、717706.52（2007)240100128长白路286号工业Ⅲ级出让2051、8、74068.73四、新元洗浴210.61延州国用（2006）字第010162201号南岸胡同35号商服Ⅲ级出让2046、5、9210.6五、江南公寓852.191延州国用他项（2008）字第08352、08353、08354、08356、08357号林海路商服Ⅲ级出让2043、9、25852.19六、欧亚西施812.221延州国用他项（2008）字第08351号林海路商服Ⅲ级出让2043、9、25812.22合计63096.032、房屋委估房屋按照产权人区分大致分为五个部分，总建筑面积为41491.6平方米。其中：（1）周转房，共54套，总建筑面积为6533.35平方米，建于1995年至2001年间，混合结构，主体七层，待估周转房位于各楼层，铝合金窗，进户门为防盗门，室内木门，外墙贴马赛克，内抹灰刮大白，水、电、暖设施齐全。房屋所占宗地30户为中，29户为划拨用地，1户为出让用地，24户中，11户为划拨用地，13户为出让用地，地域均位于林海路北侧，站前街以西，北侧邻布尔哈通河岸，西邻延吉市财政局。（2）新元管业，厂区内共10栋房屋，总建筑面积为20907.23平方米，水泥地面6000平方米，砖砌围墙500米，铁珊围墙200米，电动推拉大门11米，建于2000年，混合结构，其中办公楼主体为五层，层高约3.3米，厂房主体一层，层高约5米-9米之间，办公楼：塑钢窗，进户门为白钢，室内木门，地面贴地砖，室外墙面抹灰涂料，室内墙面抹灰刮大白，屋面混凝土，铁皮波形瓦防水，水、电、暖设施齐全；厂房：塑钢窗，夹芯板推拉门，内外抹灰涂料，钢屋架夹芯板保温屋面，水、电、暖设施齐全。所占宗地为出让工业用地，该宗地处于延吉市经济开发区内，东邻天池石材公司厂区，西邻白头山实业公司厂区，北邻布尔哈通河，南邻长白山东路，隔路与延边公路冷库相对。（3）万事达厂房，建筑面积7891.98平方米，建于2007年，混合结构，主体三层，层高约3.6米，铝塑窗，白钢进户门，外墙贴面砖，内为毛坯房，室内有电气、上下水、设施，无暖气设施，仅一楼西侧车库在用，其余尚未投入使用，空置。所占宗地为出让工业用地，该宗地东邻韩国中小工业园区，西邻中远汽贸，南邻铁路线，北邻万盛路。（4）新元桑拿浴，总建筑面积为1067.34平方米，建于2000年左右，混合结构，主体二层带地下室，塑钢窗，进户门为白钢门，室内木门，外抹灰涂料，室内一二层地砖，内墙刮大白，地下室墙面渗水，混凝土屋面，水、电、暖设施齐全，没有装修，现闲置。所占宗地为宗地为出让商服用地，该宗地东邻南岸胡同，其余三面环住宅区。（5）江南公寓20套门市房、欧亚西施二层、三层，总建筑面积为5091.7平方米，建于2005年，框架结构，门市房主体21层，欧亚西施主体三层。其中门市房，面积3067.11平方米，层高约3.6米，塑钢窗，进户门白钢门，室内木门，外墙面干挂石材饰面，室内抹灰刮大白，地面铺地砖，水、电、暖、消防设施齐全；欧亚西施，建筑面积为2024.59平方米，层高约3.6米，位于第二层、第三层，进户门钢门，室内木门，无窗，室内装修，地面地砖，水、电、暖、消防设施齐全。所占宗地为出让商服用地，位于新元住宅小区内。3、机器设备委估机器设备338台（套），主要为塑料管、管件生产设备、管件模具及辅助车间车床、配电室设备等。具体详见附件房地产、机器设备、土地使用权评估明细表。四、价值类型及其定义本项目评估所选用的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日评估基准日为2011年5月16日。该评估基准日是由委托方确定的。评估过程中所采用的价格标准是评估基准日的标准，对评估结果的准确性、真实性无负面影响；形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均在该时点有效。六、评估依据=1\*GB4㈠经济行为依据延边朝鲜族自治州中级人民法院对外委托工作交接表延州（2011）第53号(2011)延州法技综鉴字第34号=2\*GB4㈡主要法律、法规依据1、《中华人民共和国物权法》；2、《中华人民共和国城乡规划法》；3、《中华人民共和国土地管理法》；4、《中华人民共和国城市房地产管理法》；5、其他相关法律、法规、通知文件等。=3\*GB4㈢评估准则依据1、《评估准则－基本准则》及《资产评估职业道德准则-基本准则》（财政部财企〔2004〕20号）；2、《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》（会协〔2003〕18号）；3、《资产评估准则-评估报告》（中评协〔2007〕189号）；4、《资产评估准则-评估程序》（中评协〔2007〕189号）；5、《资产评估准则-业务约定书》（中评协〔2007〕189号）；6、《资产评估准则-资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2007〕189号）；7、《资产评估准则-工作底稿》（中评协[2007]189号）；8、《资产评估准则-机器设备》（中评协[2007]189号）；9、《资产评估准则-不动产》（中评协[2007]189号）；10、《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2008]218号）。=4\*GB4㈣权属依据延边朝鲜族自治州中级人民法院委托书确定的产权范围。=5\*GB4㈤取价依据1、《延边朝鲜族自治州建设局文件》延州建定字[2008]2号文件；2、3、延边州人民政府关于实施新一轮城镇基准地价及出让金标准的通告》（2006年3月28日）延州政函【2010】5号；4、《中国人民银行贷款利率表》5、《最新资产评估常用数据与参数手册》（中国经济科学出版社）；6、《机电产品报价手册》（机械工业信息研究院）；7、评估人员对评估对象进行勘察核实记录；8、市场询价资料；9、评估人员收集的其它与资产评估相关的资料。七、评估方法资产评估的方法主要有收益法、市场法和成本法。本次评估根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件采用成本法进行评估。对房屋采用成本法，对土地使用权采用基准地价系数修正法进行评估。因委估资产多为专用机器设备，收益难以预测不适用收益法，交易案例极少，亦不适用市场法，对设备采用成本法。成本法是指用现时条件下重新购置或建造一个全新的状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，确定被评估资产的评估值的一种资产评估方法。基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价时点价值的方法㈠、土地使用权评估价值的确定土地使用权价值＝土地单价×土地使用权面积土地单价＝基准地价×K1×K2×(1±F±R)其中：K1—为估价期日调整系数K2—为土地使用年限调整系数F—为宗地区域影响因素修正系数R—为其他修正系数1、基准地价：根据待估宗地使用用途、性质、等级、坐落、宗地总面积等基本情况，依据《州人民政府关于公布实施全州新一轮城镇基准地价的通知》、国土资发[2006]14号文件，确定地基准地价；2、估价期日调整系数K1:考虑从基准日(2008年9月1日)至今土地价格指数变化情况确定调整系数；3、土地使用年限调整系数K2：根据土地使用性质不同，确定K2；4、区域影响因素修正系数F：考虑宗地的区域位置及影响因素综合确定；5、个别因素修正系数R：考虑宗地是否有个别影响因素；6、土地单价：土地单价＝基准地价×K1×K2×(1±F±R)；7、土地使用权价值：土地使用权价值＝土地单价×土地使用权面积。㈡、房屋评估价值的确定评估价值=重置全价×（1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率）重置全价的确定重置全价＝(开发成本＋管理费用＋销售费用＋资金成本＋销售税费＋开发利润)×建筑面积×成新率⑴开发成本开发成本＝建筑安装工程费＋前期费用＋配套费用①建筑安装工程费根据《吉林省建筑工程投资估算指标》、，并结合延吉市房地产市场行情及评估人员的经验，确定建筑安装工程费。②前期费用根据国家及地方有关规定计取。③配套费用根据国家及地方有关规定计取。⑵管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用。⑶销售费用是指预售未来开发完成后的房地产或销售已经开发完成的房地产的必要支出。⑷资金成本按工程项目建设工期测算资金成本，利率按中国人民银行规定标准确定。⑸销售税费是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成后的房地产应由卖方（在此为房地产开发商）缴纳的税费。⑹开发利润根据当地房地产开发行业平均销售利润率并结合评估人员经验计取开发利润。2.贬值率的确定⑴实体性贬值率委估房屋根据现场勘查，理论成新率基本与实际勘查成新率相当，评估时以现场勘查成新率确定实体性贬值率。现场勘察贬值率：根据现场勘察结合房屋建筑物的设计、施工质量、维护状况等情况，参照《资产评估常用数据与参数手册》按房屋建筑物的结构部分、装饰部分、设备部分的修正系数标准和《吉林省城镇房屋新旧程度（成新）评定暂行办法》，结合现场实际观察各部分评分，测算出房屋建筑物的成新率，以此确定实体性贬值率。⑵功能性贬值率是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。⑶经济性贬值率由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。3.评估价值的确定评估价值＝重置价值×（1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率）㈢、机器设备评估价值的确定计算公式：评估价值=重置价值×（1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率）1、设备重置价值的确定设备的重置全价，在设备购置价的基础上，考虑该设备达到正常使用状态下的各种费用(包括设备购置价、运杂费、安装调试费等)，综合确定：设备重置价=设备购置价+运杂费+安装调试费（1）设备购置价主要通过设备标牌、型号、生产厂家询价或参照《2010机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定设备购置价。（2）运杂费以购置价为基础，根据设备价值、运输量和运输距离，按机械行业国内设备运杂费率计取。（3）安装调试费本次评估的机器设备移地使用，故本次评估中不考虑设备安装调试费。2、实体性贬值率的确定实体性贬值率=1-成新率依据国内机械行业设备分类的规定的设备经济寿命使用年限，测算设备的理论成新率，则:理论成新率=(1-已使用年限/经济寿命年限)×100%功能性贬值率是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。4、经济性贬值的确定由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。5、评估价值的确定评估价值=重置价值×（1-实体性贬值率-功能性贬值率-经济性贬值率）八、评估程序实施过程和情况(一)明确资产评估业务基本事项与委托方沟通，明确委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者，明确本次评估目的、评估对象与评估范围，根据评估目的和评估要求，商定评估基准日、确定价值类型等基本事项。(二)签订业务约定书在明确了基本事项后，接受委托并签订业务约定书；。（三）编制评估计划评估项目组负责人就评估中涉及的相关问题同委托方进行洽谈，编制评估工作计划，按照资产评估准则及资产评估工作的需要，指导委托方及相关当事方准备评估资料。(四)现场调查1．听取委托方及相关当事方有关人员介绍委估资产的状况；2．根据委托方提供的借款合同，确定委估资产数量、规格型号等技术参数。（五）收集评估资料评估人员在实施了上述评估程序的基础上，选择评估方法、收集相关的市场信息，评估资料。（六）评定估算1．对评估范围内的资产，依据收集到的相关资料做出初步评定估算；2．对初步评估结果进行分析汇总，得出评估结论。（七）编制和提交评估报告经过上述评估程序后，与委托方就评估结果交换意见，在全面考虑有关意见后，按照有关资产评估报告准则与规范编制评估报告，执行资产评估报告复核等内部质量控制制度，向委托方提交资产评估报告，并收取评估服务费。（八）工作底稿归档按照有关法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理后归档。九、评估假设(一)交易假设：交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。(二)公开市场假设：就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、而非强制的条件下进行的。（三）机器设备移地使用的假设：是指改变使用地点并按原来用途持续使用；（四）房地产按照原用途继续使用假设：处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制；（五）打包处置假设：本次委估资产是以打包处置为假设前提。十、评估结论经过上述评估程序和方法后，延边朝鲜族自治州中级人民法院委托评估资产评估价值为：人民币=62019087\*CHINESENUM2陆仟贰佰零壹万玖仟零捌拾柒,087.00元。十一、特别事项说明(一)本评估结论中，评估人员对评估对象进行了现场勘察，并对实地查勘的客观性、真实性、公正性承担责任。但评估人员对评估对象的勘察，限于评估对象的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估对象内部结构进行测试和设施检验的责任；(二)本评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据市场状况确定的投资价值，本报告未考虑特殊的交易可能追加付出的价格等对评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以