XXXX年西安秦风房地产丈八北路项目策划方案

秦风地产丈八北路工程筹划方案众正地产筹划2023年1月工程演绎市场分析物业定位及价值展现营销推广建议视觉表现报

告

架

构地块分析位置：地块位于丈八路沿线，交通状况良好，通达性好；边界和地形：地形呈规那么的多边形，目前正

在建设营销中心。工程位置：

地处丈八路沿线，交通便捷，通达性好，昭示性强本工程位于丈八北路沿线，高薪中央生活区板块，区域规划开展潜力大。众正地产策划地

块

现

状八北

路科技二路规

划

路菜

园

路科技四路丈工程区域概况：地块呈不规那么形状，东西窄南北长；配套较为健

全地表状况地表无覆着物，地上堆土较多，需进行清运交通状况沿丈八路，交通动线良好，出行便利配套情况工程1公里范围内城市综合配套设施较为健全(医

疗、金融、教育等设施)地块性质住宅用地占地25.5亩东西长约95米南北宽183.22米容积率5.9总建面约10万平方米地块现状凹凸不平，堆土较多、需进行处理，地质状况良好。众正地产策划丈八

北

路IDGS将依或化发

民安慢夏话梅屋183.22米91.86米91.86米工程地块南面为低层建筑，受规划限制影响较小(日照);工程临近主干道(丈八路),交通通达性优，出行便利；地块所在区域规划开展趋势良好，地块自身升值潜力巨大。工

程

四

至

：东临丈八东路、北接捷瑞、南为综合市场丈

八

北

路众正地产策划一183.22米丈八北路与科技路相连接，科技路拥有成熟、完善的生活配套，可为丈八北路带来共享的配套资源。丈八路是城西直通高新CBD的主干道，根据市政规划，该区域将成为居住集中区域。区域开展前景：众正地产策划一丈八路科技一路城

西高

新本案6…0……处在高新中央生活区，依托区域良好投资开

展环境，开展潜力巨

大，具有开展居住、

商业物业禀赋，并且

升值潜力巨大的规模

化地块。地块价值3比地上无覆着物，启动速

度快，便于施工。地段要章属于高新二次创业开展板块，沿丈八北路，地理位置优越。

市场认知度和认可度高，开展

形式良好。环境要意目前区域环境尚可，配套较

为完善但是档次较低，临近

外事学院，区域文化底蕴良

好，居住气氛浓厚。未来开展要素政府主导，加强区域开

展规划及城市综合配套

设施的健全，板块开展

潜力巨大。价

值

分

析：

片区长远规划开展能够形成较为乐观的市场前景。众正地产策划21市场分析众正地产策划普通住宅销售面积月度走势图11月，西安商品房市场成交152.9万m²,

同比增长168.58%,环比增长7.63%。08年西安商品房总成交668.9万m,11

月总销量与08年单季度根本持平。自1992年以来，西安房地产业从市场初步启动到相对高速开展以来，2023年1-10月西安楼市销量已超18年历年全年总量，而11月更是创下历年西安楼市单月成交量新高。西安房地产市场延续此前上升态势，健康干稳运行众正地产策划一西安房地产市场：2023年11月全市普通住宅类物业在售均价

为4978元/m²,

环比增长增长3.11个百分点；

商服用房类物业价格为9518元/m²,

环比上

涨1.19%;写字楼在售价格为5289元/m²,与上月相比下滑0.41个百分点；别墅类物

业在售均价为7264元/m²,环比上涨0.46个

百分点。11月，西安商品房市场成交152.9万m²,

同比增长168.58%,环比增长7.63%。左厚春灭城铭园本案读大堡字二中学人士康复院小烟庄

盛家庄8新庄岭西安尼龙制品厂紫洲国际丰汽修科装雁塔区南密头小学安凯华技术学院岳外事学院北区二鱼化案易学校鱼化医防西安市鱼化地税所兴业岛

小

区4西家市房屋建筑技工字校’唐兴路共陈家庄小区陕西学庄小学-捷础西：安

海巨安国际商务已

东

国

际超星幼儿园玫瑰公馆旺座现代螺西安高新笔二学校本案

主要竞争工程区

域

分

析：

区域热炒，为开发商争抢西北大学桃科技路品吧时问陕西威龙企业集日

小堡子众正地产策划风

度博安驾校岛创新数码时空西安锦佳贝大厚非晶国际工程名称左岸春天开发商瑞泰地产物业管理暂无筹划代理自己销售开盘时间待定交房时间占地面积10亩建筑面积5万平方米均价4800元/m工程概况总户数在550户左右，户型面积区间在45—130之间；容积率在6.0,绿化率在40左右。该工程在本区域内属低价产品，其产品无突出优势，工程在区域位置上看还算交通便捷，但工程本身并无太大交通优势，生活配套方面能满足业主自身需要但档次都不高。所以，

相对周边其他大盘，其自身优势并不明显，只能以低价位在区域市场中求存，目前工程销售情况良好，也将会在价格上对本案进行冲击。营销策略一次性3个点，按揭1个点优惠。客户分析小户型以高新年轻群体以及高新投资客户为主，年龄在25-45岁之间。工程优势远离丈八北路，受车流噪音影响小，居住气氛良好；与外事学院隔路相望，人文气氛良好。工程劣势自身地块面积小，自身价值很难展现，导致工程整体均价很难有大的突破〔区域5400均价〕推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。个案分析：众正地产策划工程名称风度天城开发商大德地产物业管理暂无筹划代理西安巨铭地产

策略机构开盘时间09年10月交房时间11年下半年占地面积95.7亩建筑面积31万平方米均价工程概况工程位于丈八北路与科技路十字西北角向西50米左右，周边交通状况良好，出行便利。工程一期建筑面积在13万m²;规划7栋高层，总户数在1012户，产品上虽无创新出现，但其地段优势较强，又属外事学院开发，目前工程进度较快，为本案面市后的主要竞争对手。营销策略一次性2个点，按揭1个点优惠〔目前5、6号点式高层根本售罄，3、4号楼位正在认筹当中，5000抵充1万)。客户分析从一期5、6号点式高层来看，产品面积根本在60—130m²左右，因此此局部户型客户主要以

高新年轻群体客户为主(主要为自住),年龄在28--35岁之间。工程优势工程整体规模适中，户型产品丰富，通过地段及价格优势(点式高层的低价策略)引领市场，

保证产品去化速度。工程劣势一期5、6号高层产品无创新，且布局较差，无舒适性可言。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。工程属性定位语：自然风度、天然而城众正地产策划工程名称美立方开发商天信房地产公司物业管理暂无筹划代理前线机构容积率5.69交房时间10年7月占地面积20.8亩建筑面积7万平方米均价工程概况工程位于丈八北路与科技路交汇处东北角。营销策略工程处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。客户分析客户主要以高新客户群体为主(主要为自住),同时也有局部陕北客户群体(占5%左右),年龄在28--45岁之间。工程优势工程以精工科技社区为主诉求，通过地段引领市场，保证产品去化速度。工程劣势户型设计一般，无新意；空间利用率较低，工程科技感表达不是很具体。推广方式户外墙体广告，短信，及宣传单页。西高新精工科技社区众正地产策划工程名称捷瑞开发商捷瑞地产物业管理暂定筹划代理待定开盘时间待定交房时间待定占地面积15亩左右建筑面积约6.5万平方米均价认购

坩均价1900元

市工程概况工程紧邻丈八北路沿线，整体昭示性强，目前处于前期咨询阶段。工程各项具体指标暂时没

有落实，整体以中小户型为主，面积区间在37-150m²之间。营销策略和无客户分析以高新年轻群体为主(其户型面积主要以中小户型为主)。工程优势户型产品设计合理，实用性强，吻合年轻群体需求，主打青年无压力社区概念引起市场共鸣。工程劣势产品设计无新意，无舒适性可言，公摊较大。推广方式暂无众正地产策划工程营销策略左岸春天一次性3个点，按揭1个点优惠。美立方工程处于尾房阶段，户型产品可选择性有限，目前暂无优惠。风度天城一次性2个点，按揭1个点优惠(日前5、6号点式高层根本售罄，3、4号楼

位正在认筹当中，5000抵充1万〕。龙城铭园所有付款方式均优惠1个点。玫瑰公馆一次性2个点、按揭1个点。捷瑞目前处于前期咨询阶段，暂无任何优惠措施。解析：>结合工程自身的实际情况(自身及周边配套情况、开发商开发理念、产品形态等)决

定了工程在销售过程中的优惠幅度；>工程地段因素决定了工程在后期营销过程中的战略思路；>结合工程产品形象诉求的表现、工程自身硬件配套、工程形象展示及市场客户的关注

度来决定工程价值与价格的统一度。众正地产策划一周边竞争单因素分析—销售策略那么,处在如此的环境中，我们该如何生存取胜?寻找取胜之道：自我分析，知己知彼百战不殆众正地产策划一通过上述客观分析，可以肯定上次提案中对于区域市场及工程竞争、工程自身定位分析的正确客观性。本案的主要竞争对手是区域内同等规模的楼盘，同时，周边低价工程对客群的分流不可小视。小结：工程所在区域市场城市综合配套较为健全，其资源为区域工程所共享众正地产策划区域价值教育资源丰富区域价值解读：升值在即地段价值居住氛围浓厚大盘借势卡区域市场工程价值分析：通过对周边竞争工程的走访与调研，了解到主要竞争工程及客户定位具有以下特点：

周边工程都通过区域市场配套设施作为吸引市场客户关注的前提；周边主要竞争工程产品设计无新意，舒适性差，建筑风格一般，无档次可言；区域户型产品面积涵盖面较广，根本在37-160m²之间，且中小户型(37-97m²)

占67%左右；区域局部开发商的开发理念较为保守，致使工程品质很难得到提升，结合09年的市场环境，认为“没有卖不出去的房子”,所以对营销推广的重视度不够，导致工程品牌与形象很难提升；

而局部工程通过加强工程自身硬件的投入赢取市场的认可(龙城铭园打造科技住宅);多数竞争工程客户根本以高新年轻群体、咸阳、陕北客户为主；市场置业客户以自住为主〔占78%〕,投资为辅〔占22%〕。众正地产策划一客户层面：元户型特点上，打造舒适性强的产品，同时结合工程科技感与生态感的塑造，争取市场客户对工程的关注；通过区别市场的产品设计与开发进行针对性的客户定位。众正地产策划一本工程价值解读：通过前瞻性的规划理念，确定工程定位方向，树形象、立口碑，最大化的价值实现原那么满足区域市场消费群体的需求。产品层面：以设计合理，功能齐全、舒适性好的产品(45—90m²之间)作为工程开展定位的前提，同时应加强工程自身配套的塑造，获得市场客户赞同；另外应在产品硬件上投入(科技感和生态感),增加工程自身的筹码，为销售奠定根底，但应结合工程自身实际情况进行科学合理的投入。价值开展方向：产品价值彰显才能在区域中博得—

出位!工程自身从体量、开发、区域配套、产品等并不具备领先区域的条件，4月

份又为市场新盘上市的顶峰期，假设在市场中快速获得受众认知，取得销

售佳绩，为本案寻找市场突破点，树立与众不同的形象，将成为工程成功

的必要条件。小结：众正地产策划一物业定位及价值展现众正地产策划一劣势：1、此区域内，缺少工程知名度；2、产品缺少创新，无明显优势；3、工程紧邻小村、加气站，自身小环境不佳，影响工程品质感；4、工程周边人流较大，社会环境较为复杂。时机：1、周边竞争工程可选户型有限，而目标客群需求还在增加；2、

未来区域居住气氛形成带来的商业机遇；3、借助周边大盘的影响力和拉动力来带动本盘的销售；4、市政规划路的修建，使丈八北路成为连接高新CBD的干道，提升区域认知度的重要性。优势：1、临主干道、交通便利、地段优势明显；

2、

周边配套齐全；3、

居住气氛好；4、有教育资源作为依托。威胁：1、工程推广节点初定今年4月，届时将有大

量的新盘上市(天朗地产在此区域拿到

了200亩地用于开发),势必造成争夺客

源的局面；2、区域内原有在售工程市场认可度较高；3、工程节点上，周边工程均已呈现现房或准现房趋势，而本案暂无动向；4、

自身商业体量较大带来的市场风险。工程SOWT分析：众正地产策划宜居宜业精品商务公寓：主要针对高新投资客

,公寓特点为享受型、效率型、回报型公寓，品质上强调效劳与舒适。高尚精品住宅：建筑风格、配套设施、园林绿

化、户型等做到精细化、人性化设计，并提供完美居住效劳品质。区域性综合商业中心：涵盖超市、餐饮、娱乐等区域性商业业态。(沿丈八路干道商业为两层)形象适度拔高，设计适度超前。物业开展方向：

产品的合理组合与搭配共同演艺工程的整体开展战略住宅商业公寓物业开展建议众正地产策划一丛城市开展的远景规划分析区域开展符合城市开展的主流方向，结合工程“突破市场”的竞争策略。西高新贵胄地·新新人类生活典范居住区定位延展关键词：国际化的、时尚的、新鲜的、潜力的，其倡导的既是一种标准，

也是一种生活理念。众正地产策划一工程整体市场定位：市场开展方向——居住品质升级和商业模式改造成为大势所趋，城市肌理的重塑与挖掘；终端需求特点——品质优良、配套完善的高性价比物业；工程自身禀赋——具备良好地段交通优势，规划理念超前的时尚性产品。谁?会喜欢我们的产品众正地产策划一客群分析：客群细分：产业园员工，白领阶层，周边个体经营者、周边城中村人群、区域内公

务员、教师等稳定收入

人群。城西及其他区域购房人群

。第一次置业者居多。外围客户群3

其他区域的投资客群主要客户群区域内工作的有购置力人群。核心客户群西高新有地缘关系的人群客户界定：众正地产策划一民航医院大唐商务秦通大厚白秒商务楼陕西省商荣基大厦城西区西安技师西电机电学院北校区巧电五小西安

市第十五中学西安远东一小灰鼠西安市丈八沟派出所

西安电字Rt市公

点立足高新新区，辐射城西西安高新

习学

金

新数码时空大度

世纪金花国展客户分布示意：新医药大度波特劉桥英语石油大“西

新华技术学院氧化寨商圈沣惠；四海弯校西安科技商贸学院昌四安高新第三小小堡博安驾校市第五十二中学品贺家寨西安益新中学、英达大厚西安高新第二学校高科接格设一业园众正地产策划一本案国刘家村上堡子固

社西安市第四十市水产养殖场改水虑从承鲜泰大厦邮政书店西矿环保西

三

环

路西

三

环

路南路客户界定：1、青年人群(主力目标客户)2、投资客群目标客户特征描述：◆受过良好的教育，已经开始开展之路，拥有不错的工作；具有双重性格，开始成熟，正在步入主流社会，想证明自己的存在；◆理性中带有冲动欲望，深知自己的位置；◆有自己的价值判断和审美标准；◆拥有自己的哲学，是自我享乐主义的代表；

需要内心的归宿，需属于自己的空间。众正地产策划一投资者最关注的是工程的投资价值，也就是工程的开展前景，及

未来的居住者对工程的兴趣。升值

潜力、空置率、价格、

放租时间等

因素都将影响到他们的投资信心。区域环境的日趋成熟，使本案也将受到投资者关注，在推广时要兼顾

对投资者的吸引。投资型客户心理：众正地产策划一年龄核心层25——45岁，单身、有异性朋友或刚结婚教育概况文化教育水平较高，视野开阔，思维开明职业周边区域的贸易、高科技、第三产业、自由职业者积累几年工作经验的收入现阶段收入为3000——10000元左右居住方式多为与朋友共同租房或单独租房通过市场回忆、工程定位、产品及目标客群的有机整理，我们将以此为依据来推导工程的案名及营销推广策略。众正地产策划一居住客群分析：将居住合理性和功能性综合考虑，在户型尺寸和布局上表达“

精

度张弛适度的精准设计带来的舒适、实用的艺术空间优化户型结构：

从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局。压缩无感知尺度：

从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽

量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度。赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购

置空间良好结合，便于居住使用，增强业主购置性价比，并增添空间情趣产

品

定

位

建

议：户型品质化的根本原那么、核心理念与关键动

作根本原那么户型设计核心理念众正地产策划一关键动作面积区间：56.24——112.28m²主力户型：79.59——90.50m²由上图可以看出：工程产品多为市场上刚性需求较大的2室，公摊较小；

面积区间为79.59——90.50m²,2梯8户，私密性较差，产品上无创新突破。众正地产策划一产品定位：两房两厅一卫产品设计特征：简单的空间功能，强调主卧开间；空中花园，可任意转换；空间实用性强，无浪费空间；尽量增加采光面，保证室外景观。两室户型：众正地产策划一

3

g

替*图1200

DR

产品的结合，概念的嫁接，将使得工程拥有独特

的文化，符合区域“实用、潮流”的要求。27nNX)111091众正地产策划一厅

置皇一厅一卫用

人

1礼户靡:只望#

:8

的4具"丈八路沿线考虑选择大型超市、百货、休闲娱乐、大型餐饮或者大型专业市场(家居产品);地块一层底商可以选择特色餐饮、便利店和小型超市等业态(满足社区商业需求);其他局部可以选择专卖店健身场所、洗衣店、理发店等商铺，经营的业务种类主要是以满足居民根本生活需要。众正地产策划一

、紧密结合商业功能定位，贯彻对于本工程整体商业价值的判断，最终实现商业业态的合理分布，让业态选择表达其地段价值。二

、体量较大的商业在业态选择时要坚持产权完整，统一招商，整体运营的原那么,防止因产权分割出现的后期管理混乱等常见商业运营现象。商业业态建议：商业业态选择依据业态选择设想在区域开展过程中，以满足工程自身需求和周边需求为基准，进行业态的分析与设定。众正地产策划一商业业态开展规律：区域商业演变的一般规律区域启动期社区配套为主满足家庭生活、娱乐为主的商业小区临街门面房以餐饮，茶秀、洗衣房，

发廊、便利店、面包

房等区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱

乐的商业配套大型超市、百货市

场，家居广场等业

态社区配套为主，区域配

套为辅，满足生活配

套的商业金融、诊所、药品店、快餐店、发廊、小

型超市、花店等区域开展期

区域成熟期工程所在区域市场空白点初探1、综合型高档餐饮、休闲、娱乐、健身中心2、

大型百货、精品百货3、主题商场、品牌商店(专卖店、精品店)4、家电、数码、通讯周围其它商业经营状况良好的有汽车效劳、超市、餐饮类对工程住宅局部有较高提升作用的有1、高档休闲业态〔西餐厅、咖啡店、茶道〕2、养生健体类业态(美容、美体SPA、

健身中心、瑜珈馆)3、学前教育类〔双语幼儿培训等〕众正地产策划一本工程商业业态切入点分析：由于本工程为商业与住宅相结合，所以建议：⑩

4层局部挑空，未挑空局部可

做为物业用房；⑩设置屋顶花园，增加社区平面

空间及与商业的互动性；①

并在商业顶层开辟绿化景观带

及休闲娱乐场所，如：休闲健

身器材、露天咖啡吧等。价值展现：绿化建议众正地产策划一>水景示意：突出变化和参与性；强调造价及维护费

用：掬水即可，无需引入

大规模水体，

一面增加后

期维护费用。价值展现：绿化建议园林对内是鼓励积极参与的、亲切的、融洽的。众正地产策划一惰性气体低辐射濮、丁基胶、玻

璃聚硫胶或结构胶间第铝框干燥剂口外窗>断桥铝合金窗框>冬季能把阳光能量留在室内的低辐射

(Low-E)

玻

璃>窗框与窗洞口连接断桥节点处理技术□外墙100mm

厚高密度聚苯保温隔热板>流通空气层>具有遮阳功能的砖幕墙价值展现：科技住宅100mm外墙保温截面图众正地产策划室

外车辆出入管理小区背景播送信息系统小区安防监控系统中心

物业管理公告在线效劳万能IC

卡周界防范系统电子巡更系统访客对讲系统室内平安系统防灾害自动报警系统价值展现：物业建议众正地产策划一营销推广建议众正地产策划售楼部：现场为王，形象树立，营造体验气氛展示途径：φ售楼部、样板间、局部园林景观共

同组成体验区域，到达良好的形象展示；◆物业效劳：提前介入，树立客户信

心和增加好感。销售中心众正地产策划现场营销中心放在规划路口，昭示性好丈八

北

路样板房183,22米核心景观定价方法：以市场比较法选取有参考性的比照楼盘，对主要类比因素，通过打分计算，并据此进行加权试算，得出工程本阶段的参考性实收均价。鉴于产品主要针对青年群体展开，而此类人群对价格较为敏感，并且比照周边的竞争态势，价格方案的设计将对于本工程效益产生尤为重要的作用。价格策略：众正地产策划市场理由：工程现时价格为4883元/m²,风度天城目前销售均价为4900元/m²,

考虑到工程自身工程进度、工程形象、品牌规模等客观情况，建议以4800元/m²价格进行面市，以便引起市场客户对工程的关注与置业；2023年11月全市普通住宅类物业在售均价为4978元/平方米，环比增长增长3.11个百分点；

商服用房类物业价格为9518元/平方米，环比上涨1.19%,因而本工程有较大的价格空间。说

明

：此价格为针对毛坯房的工程整体均价，不含付款折扣，以及营销中的促销本钱等因素。理论均价为：4883元/m实际操作：4800元/m²工程均价：众正地产策划一2023年4月初步进入试探阶段理由：目前西高新区域处于销售热点爆炸中。周遍工程价格提升趋势明显，且目前市场可售房源有限，稍微托盘，有利于提升工程

整体价格。考虑到本工程的实际回款需求及其所承担的整个工程开端的人气需求；我们建议：在上述均价评估根底上，将首期价格适当降低。平开高走——稳步快跑西安整体价格增长幅度为3-5%,本工程有200-400元/m的自然增长空间，

可以突显工程的升值潜力；小幅增长，快频提高，可以有效突显工程升值潜力，促进销售。众正地产策划一工程工程、营销节点节奏图及阶段价格走势图：2012.3

2012.6商铺的强销解筹时间放在第二年的3月初开始商铺开盘期间到达60的解筹率营销节点图公寓面世公寓开盘住宅销售95%2010.4

10

11

12

2011.1

3

5

89101112

2012.1

3公寓清盘商铺面世启动商铺蓄水主力商铺招商住宅蓄水住宅开盘住宅持续销售开盘解筹强销一个

月左右销售率到达65%第一阶段销售50%蓄水期

开

盘期认筹2个月，积

累一定的客户量

后，准备解筹.第二阶段销售80%强销期工程节点图主体封顶第三阶段销售95%尾

盘期交房装饰至交工验收阶段价格走势图众正地产策划一2611.3

2011.5

2011.7

2011.102010.4

2010.7

2010.10售楼部完成项目开工4700元/m5000

元/m商铺预期商铺解筹5300元/m5500元/m8000元/m取得利益最大化的前提条件是：如何获得市场认可1