现行安置房代建制项目管理难点及解决对策

现行安置房代建制项目管理难点及解决对策摘要：随着社会的发展与进步，重视现行代建制项目管理对于现实生活中具有重要的意义。本文主要介绍现行代建制项目管理难点及解决对策的有关内容。关键词：代建制；拆迁安置房；项目管理；引言“代建制”是对我国政府投资的公益性建设项目管理模式进行市场化改革的重要举措。“代建制”含有“代建”和“制度”两重含义:“代建”是指投资人将建设项目委托给专业化工程项目管理公司代为建设直至交付使用(即建设项目总承包);“制”是制度,规定在政府投资的公益性建设项目中采用这种项目管理模式。委托代建源于国际上通用的工程项目总承包,但我国的“代建制”中还包括了制度的内涵,是结合国情的一项政府管理创新。一、拆迁安置房项目的定义安置是指对受项目影响的人员进行生产或生活的安排，以使其能从项目中受益。拆迁安置房是配合城市改建项目、保障拆迁安置居民住房而定向开发的商品房。拆迁安置房项目是指在一定时间、费用和质量要求下，完成拆迁安置房建设并移交的一次性任务集。对于这些任务的管理，即是拆迁项目管理。拆迁安置房项目属于房地产项目，而房地产项目是工程建设项目中的一种类型。与一般的工程建设项目相比，拆迁安置房项目具有以下特征：（1）安置房建设与拆迁工作具有极强的并行工程特点，需要对关键时间节点进行严格设计和控制；（2）拆迁安置项目具有极强的政策性，应该从“形象工程”的高度对项目加以定位，把好项目质量关；（3）拆迁安置项目是系统工程，项目范围中除拆迁和安置等子项目以外，公共配套基础设施建设和管理等内容也需要认真策划；（4）拆迁安置项目属于长生命周期项目，具有从规划、设计、实施、交付到物管全部过程，因此，前期物业管理也需要纳入项目整体管理范畴。由此可以看出，拆迁安置房项目不仅具有工程项目的基本特征，而且有其特定的特征。只有正确理解其主要特征，才能保证项目的顺利实施，才能按要求达到拆迁安置房项目的预期总目标。二、安置房代建项目市场的现状和特点根据“十一五”城市规划战略,某城市发展要按照“优化岛内、拓展海湾、扩充腹地、城乡互动”的开发原则,加快推进两大基地、四个中心建设,提升城市整体水平和经济总量。在这种形势下,必然要建造大量的安置房以满足城市快速发展的需求。近年来,仅行政区拟建的安置房项目就有30个、总建筑面积达302万平方米。由某建设开发有限公司承担的代建面积就近80万平方米。另一方面,政府与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议中通常会约定安置过渡费的发放,且过渡费通常会随着安置房的建设周期延长而呈上升趋势,为减少这部分费用开支,也会要求代建单位将安置房的建设工期尽量缩短。三、如何做好安置房项目代建的管理妥善处理代建过程中各方关系是安置房建设项目的重要环节。代建单位与业主是委托合同关系,双方的利益趋同性较高;而工程总承包企业与业主是承包合同关系,双方的利益对立性较多。但从宏观上看合同双方总体目标还是趋于一致的,合同双方之间的关系是既对立又统一的关系。所谓对立关系,是指他们之间是管理与被管理、监督与被监督的关系;代建单位代表业主方的利益,是监控主体,而总承包方虽服务于项目的整体利益,但又有自身的利益,是被控主体。所谓统一关系,是指合同双方在代建项目的实施过程中,它们既是各自相对独立自控主体,又在项目实施全过程中,相互依存、朝着共同的目标,各司其职地共同推动项目的各项建设目标的完成与实现。3.1开好头、布好局是项目成功的前提和保证(1)做好项目的可行性研究,重视项目的前期策划工作。以笔者曾参与某个安置房代建项目建设为例,该项目共划分A/B两个大标段。其中A标为两栋29层的高层建筑,造价0.82亿元;B标为6栋25至29层的高层建筑,造价1.95亿元,分两次招标。项目已经快开工了,安置房周围道路也开始建设,但由于市政道路建设放坡的需要,道路的整体标高提高了1米(黄海高程)。对此变化,公司项目部凭着职业的敏感及时向设计单位反馈,设计单位及时变更了区内各栋楼的标高,有的对应提高了1米,有的提高0.4米,最少的也有0.2米,并对小区道路规划做了相应的调整;同时主动及时地将该问题以及可能造成的后果向业主单位反馈。由于问题发现早,及时修改设计方案并追补规划报批,避免了房屋交付使用后将给业主遗留下的重大隐患。由此可见,做好项目管理,首先要树立提前主动介入的思想,尤其是前期要认真把好审图关。做好项目管理,还应与各方面的专家合作,对项目建设方案进行优化构思,只有这样才能防止决策失误,才能保证项目建设与管理的连续性,进而保证项目的成功率,以提高项目的整体效益。(2)争取政府支持,做好与安置者、设计单位各方之间的有效沟通,力争项目无缺陷启动。安置房与商品房相比较而言,一个最大的差别就是安置房的用户群很明确。比如说在建设地点、建设规模、相关配套、户型设计、装修范围等方面相对固化。若是商品房,房地产开发商完全可以自行策划和决策,购房者若对其中哪方面不认同,不去购买即可。但安置房就不同了,政府往往主观做出项目定义,被安置者只能在既定的范围内进行选择,这样显然不利于安置房的最后交付使用,特别在交房时以出现了质量问题争议,安置点外围道路环境变化而拒绝搬迁的现象时有发生。因此,在项目管理实施过程中做好各方协调尤为重要。(3)重视安置房项目安置者自发组织的质量巡查小组的参与;重视他们提出的质量监督的意见。3.2处理好利益相关方的关系和关注点(1)业主与代建方的关系安置房建设的业主单位往往是政府。政府与项目法人的关系是领导与被领导的关系。如果政府是项目的出资人,则政府还是项目财产的终极所有者。总之,要按照现代企业制度的要求,实行政企分开和政资分开,给企业有自主经营权和发展权,要尊重项目的法人财产权。(2)代建方与勘察、设计、监理、施工方的关系代建方与勘察、设计、监理、施工方的关系有一个共同点:即代建方是做为合同的甲方与上述几方形成合同约束的关系。其中勘察、设计、监理单位主要是以提供工程服务为主,据合同获利的途径很单一,即按合同约定的范围提供合乎相关规范要求的工程技术服务,并以此获得相应的报酬。因此这几方与代建方比较没有利益冲突的地方,在工程管理实践中也证明了这一点。施工单位,做为工程的承包商,与代建方的合同计价方式就与其他几方有很大不同:只约定建设工程的建安总造价,利润则隐含在总造价中;做为企业,追求利润的最大化本无可厚非,但承包商往往寻求在提高管理水平、降低成本之外的其他途径来获取更大利润。承包商这种一味追求不合理利润的行为与代建方保证工程质量、进度、费用的总体目标形成了一对矛盾。即便如此,如果承包商没有按合同约定完成其应履行的义务,可能连最起码的法定利润都得不到。但承包商与代建方在顺利完成工程建设的各项内容方面的目标是一致的。因此在处理好与承包商的关系方面,应本着求大同存小异的原则,通过引导承包商在保证合同的履行基础上,合理组织施工、强化过程管理、提高工艺水平等正确的方式来获得更多的合理利润。3.3编制合理的项目实施计划与廉政措施依据项目的总目标、总任务和总体计划并结合工程相关各方的利益关注因素,编制工程在实施阶段的质量、进度、费用三方面的项目实施计划。合理分解目标,进行有效目标控制。目标是控制的灵魂。计划明确了,步骤就要有条不紊,因为完成项目本身是一个复杂的系统过程,必须采取分解的手段把主要的可交付成果分成更容易管理的单元才能一目了然,最终得出项目的工作分解结构。合适的目标分解对项目成功十分关键,当目标分解不恰当时,不必要的工程变更就会出现,很可能人为地造成窝工、返工、耗费材料、延长工时、降低团队士气等一系列不利的后果。根据项目实施计划中的不同阶段和控制重点依次对项目的三个主要目标分解和细化,再实施控制。结束语综上所述，在当前政治与经济制度构架和社会发展水平下,一定要有创新“