【住宅小区物业管理存在的问题及对策探究4300字（论文）】

住宅小区物业管理存在的问题及对策研究目录TOC\o"1-2"\h\u31670住宅小区物业管理存在的问题及对策研究 126616[关键词]住宅小区；物业管理；合肥世纪阳光花园 115071一、引言 14374二、相关概念界定 18163（一）住宅小区物业管理的内涵 21171（二）住宅小区物业管理的特征 24841三、当前住宅小区物业管理存在的问题 29122（一）合肥世纪阳光花园简介 211131（二）合肥世纪阳光花园住宅小区物业管理存在的问题 224148四、我国住宅小区物业管理的完善 415688（一）加强物业管理的法制建设 430179（二）加强人员培训，提高物业管理水平 422498（三）完善和规范物业管理市场 410725（四）规范物业管理承接验收 414732结论 528788参考文献 5[摘要]随着人们生活质量和水平的不断提升，对住宅小区物业管理服务要求越来越高。当前很多住宅小区物业管理企业服务少、多收费、乱收费的情况较多，加上对住宅小区物业管理不到位，业务维权意识增强，使得当前住宅小区物业管理过程中产生的矛盾纠纷较多。本文主要研究我国住宅小区物业管理的模式问题，通过对住宅小区物业管理相关概念的界定，以合肥世纪阳光花园住宅小区为例，分析当前合肥世纪阳光花园住宅小区物业管理的现状及问题，最后提出完善我国住宅小区物业管理的建议，以期促进我国住宅小区物业管理的发展。[关键词]住宅小区；物业管理；合肥世纪阳光花园一、引言随着人们生活质量和水平的不断提升，对住宅小区物业管理服务要求越来越高。当前很多住宅小区物业管理企业服务少、多收费、乱收费的情况较多，加上对住宅小区物业管理不到位，业务维权意识增强，使得当前住宅小区物业管理过程中产生的矛盾纠纷较多。本文主要研究我国住宅小区物业管理的模式问题，通过对住宅小区物业管理相关概念的界定，以合肥世纪阳光花园住宅小区为例，分析当前合肥世纪阳光花园住宅小区物业管理的现状及问题，最后提出完善我国住宅小区物业管理的建议，以期促进我国住宅小区物业管理的发展。二、相关概念界定（一）住宅小区物业管理的内涵住宅小区物业管理是物业管理的一个重要组成部分，它是指物业服务企业运用现代管理理念及管理手段，依合同对其负责的住宅小区内的居民、房屋建筑及其配套的所涉及的治安、保洁、绿化、维修等方面进行维护及服务的过程[1]。（二）住宅小区物业管理的特征1、物业管理的社会化物业管理的社会化是指物业管理将分散的社会工作集中起来，统一承担。除了房屋及机电设备的维修护养外，诸如水电管理、清洁、保安、消防、绿化、接送孩子、传呼电话等直接关系到人们的日常生活的工作，都由物业公司承担。2、物业管理的专业化专业化有三层涵义：一是有专门的组织机构，二是有专业人才，如机电设备、空调、管道、消防、电梯、房屋维修等，非有专门人才不可，三是有专门的管理工具和设备。作为一种统一管理，物业管理公司可以通过设置专门的职能部门来从事相应的管理业务。3、物业管理的企业化物业管理公司必须依照物业管理市场的运行规则参与市场竞争，依靠自己的经营能力和优质服务在物业管理市场上争取自己的生存空间，用经营业绩去争取更多的客户。4、物业管理的经营化所谓物业管理的经营化，是指它的每项业务、每个进程都是有偿的。物业管理公司所提供的服务是以盈利为目标的，它通过收取服务费用实现自身的维持和发展[2]。三、当前住宅小区物业管理存在的问题（一）合肥世纪阳光花园简介合肥世纪阳光花园住宅小区是目前安徽省合肥市东南区最大的综合性多功能社区之一。小区规划总占地面积39.02万平方米，建筑面积70万平方米。由多层住宅、景观小高层、高层住宅以及商业建筑组成。小区分橙阳苑、紫阳苑、金阳苑、青阳苑、绿阳苑、红阳苑、兰阳苑七个组团分期开发建设，目前全部建设完毕。小区位于合肥市中心区和合肥工业大学以南，东临马鞍山路、南临太湖东路、西临宁国路、北临九华山路，地理位置优越，环境优美，交通便捷。小区公共配套设施齐全，有中学、小学、幼儿园、会所、大型超市、银行、医院和智能化设施等，是一处理想的生活居住区。（二）合肥世纪阳光花园住宅小区物业管理存在的问题1、政策法规不到位合肥世纪阳光花园住宅小区的物业管理体制中的行业主管、街道办、居委会体制不健全，工作不完善，在对合肥世纪阳光花园住宅小区的调研中发现，住宅小区存在的首要问题是管理职责不明确，责任落实不到位，街道办事处、居委会没有发挥应有的功能。合肥世纪阳光花园住宅小区忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单的服务活动，政府部门监管力度不够，居委会与住宅小区、住宅小区与物业管理、业主与住宅小区没有形成一个良性的互动体系。合肥世纪阳光花园住宅小区关于政策法规的宣传落实不到位，使得纠纷多，管理难度大。而政府职能部门没有强制手段，物业管理法律法规可操作性有待提升。合肥世纪阳光花园住宅小区的72%的业主都不了解相关法律法规。房地产开发企业、物业服务公司和周围配套企业多方关系复杂,合肥世纪阳光花园住宅小区承接验收不够规范,销售遗留问题较多。所以政府行政管理部门需要尽快下发物业管理承接验收准则、内容。2、运作不够规范，服务水平和队伍素质不高合肥世纪阳光花园住宅小区的物业管理与城市发展、居民生活水平提升之间还存在不小差距。一是住宅小区尚未实现物业管理的规模化、社会化、专业化，总体上仍处于“小、窄、粗、少”的粗放型经营状态。二是合肥世纪阳光花园住宅小区的物业管理服务水平难以满足不同层次居民服务要求。很显然，合肥世纪阳光花园住宅小区的从业人员现状与行业发展的要求相比还不适应，所以使得合肥世纪阳光花园住宅小区的物业管理服务不到位，以致近几年对合肥世纪阳光花园住宅小区的物业管理的投诉率居高不下。3、收费不规范合肥世纪阳光花园住宅小区的收费项目和标准不公示，合肥世纪阳光花园住宅小区的收费票据多为收据，甚至白条，合肥世纪阳光花园住宅小区的40%的业主认为住宅小区的物业管理收费过高，有19%的业主认为合肥世纪阳光花园住宅小区物业管理收费较高，还有22%的业主认为收费一般，还有18%的业务认为收费过低。合肥世纪阳光花园住宅小区的收费不规范使得了物业收费难的现状。据调查，合肥世纪阳光花园住宅小区的物业费收缴率平均只有50%左右，低的甚至只有30%。4、物业管理实行难度较大尽管近几年政府加大对物业管理的力度，但效果不理想，难度较大，其主要原因有多种。一是合肥世纪阳光花园住宅小区的硬件设施严重不足配套不到位，已经形成“历史欠账”，加上过去居住建设一直是重建设轻管理，长期失管失修造成当前道路破损、下水道堵塞、化粪池满溢问题严重。在转入住宅小区管理时，因为与原建原管单位交接不规范，使得房屋维修基金难落实使房屋维修难，也使由于住宅小区的管理成为群众投诉的热点问题。二是合肥世纪阳光花园住宅小区管理的小区居住的很多是下岗人员和老人、病人等社会弱势群体。他们的收入低，家庭负担重，经济承受能力差，收费难度大。三是合肥世纪阳光花园住宅小区的维修没保障，所需投入经费缺额较大。要彻底改观政府需投入大量的资金，且维修费用会逐年提高，住宅小区的现有维修基金远不能满足需要，严重影响居民的日常生活，造成合肥世纪阳光花园住宅小区管理接手难，寻求长期管理主体更难。四、我国住宅小区物业管理的完善（一）加强物业管理的法制建设物业管理只有在竞争有序的环境中才能健康发展，才能形成成熟、规范的物业管理市场，而物业管理市场的良好运作则取决于市场规则的完善和运作。所以，加强物业管理的法制建设是建立健全规范的物业管理市场的核心。当前，我国物业管理发展的关键在于制定物业管理基本法规，不断完善各项管理制度、服务规范、考核标准等方面，使物业管理工作纳入科学化、规范化、制度化的轨道[4]。（二）加强人员培训，提高物业管理水平物业管理市场竞争的实质就是服务质量的竞争和人员素质的竞争。所以，在建立物业管理规章制度的同时，必须加强对从业人员的岗位培训。一方面，提高物业管理人员的文化素养、服务技能以及爱岗为民的职业道德；另一方面，强化业务水平，提高物业管理服务质量，更好地满足居民的需求。物业管理企业要想创名牌、争效益，必须建立企业的内部岗位责任制，同时引入内部竞争机制，鼓励岗位成才，使企业步入“向管理要效益，向服务要信誉”的良性循环的轨道。高等院校要作为培养物业管理方面的专家、技术人才的重要阵地，利用高校的教育园地，开设大专班、进修班、函授班等，广泛培养物业管理的从业人员，使他们成为一支能力强、素质高的物业管理专业队伍。（三）完善和规范物业管理市场首先，扶持和规范物业服务企业发展，构建公平竞争的物业管理市场。政府以政策鼓励更多的人进入物业领域就业和创业，将会大大活跃物业管理市场，营造出竞争的局面，从而实现就业和物业管理双赢。其次，推行酬金制，强化业绩评价和激励机制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。由业主大会掌管物业费和小区公共收入，可以实现业主大会全程跟踪物业服务企业的服务，并定期评估物业公司的服务质量，以确定后续物业服务合同是否继续履行或重新签订。从而能在很大程度上防止了拒交物业费，也监督和激励物业服务企业提高服务水平。（四）规范物业管理承接验收经过物业管理行业行政管理的引导,明确住宅小区的物业管理承接验收的内容与程序,为住宅小区提供参考按照。明确承接验收的内容与程序,承接验收增强对建筑工程质量和设备安装工程的质量验收标准,采用先进专业的仪器对施工质量进行检查测试,严把验收关。规范物业管理承接验收涉及到政府主管部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主等多个主体。建立标准的承接验收流程,发挥住宅小区的各项使用功能,延长物业使用寿命,降低因为住宅小区的物业承接验收不规范引发的物业管理纠纷。结论住宅小区物业管理是住宅小区物业管理行业健康有序发展的必要前提,也是促使经济社会协调发展的重要条件。随着物业行业不断发展,必然遇到新情况、新问题,住宅小区物业管理也需要及时调整。我国住宅小区物业管理的完善，必须加强物业管理的法制建设；加强人员培训、提高物业管理水平；完善和规范物业管理市场；规范物业管理承接验收。通过明确不同部门职责和分工,逐步实现住宅小区、社会和谐的目标。参考文献[1]吴开泽,陈琳,谭建辉.保障房住宅小区物业管理状况调查——以广州市为例[J].城市问题,2014,04:82-89.[2]刘媛.政府介入住宅小区物业管理的路径选择——以和谐住宅小区治理中政府职能