2025全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题附完整

2025全国不动产登记代理人《不动产登记代理实务》考试真题(附完整一、单项选择题（共30题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意）1.根据《民法典》及相关规定，不动产登记簿应当记载的事项不包括（）。A.不动产自然状况B.权利状况C.不动产界址、空间界限D.当事人的家庭收入状况2.2025年，某市不动产登记机构在办理不动产登记时，对于共有不动产的登记，申请人为数人的，登记机构应当（）。A.只向第一位申请人颁发不动产权属证书B.向所有共有人共同颁发一本不动产权属证书C.向全体共有人颁发一本共有不动产权属证书，并注明“共有”字样D.向每位共有人分别颁发不动产权属证书，证书上注明“共有”及共有比例3.不动产登记机构完成登记后，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。对于不动产抵押权登记，应当核发（）。A.不动产权属证书B.不动产登记证明C.他项权利证书D.土地使用证4.因继承或者受遗赠取得不动产权利的，当事人申请登记时，下列材料中必须提交的是（）。A.买卖合同B.公证文书或者生效的法律文书C.析产协议D.银行还款证明5.在地籍调查中，解析法获取界址点坐标的精度要求，通常界址点相对于邻近控制点的点位中误差不得超过（）。A.±5B.±10C.±15D.±7.56.某房地产开发企业甲公司开发建设了一栋住宅楼，在办理首次登记时，尚未办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记的，应当（）。A.先办理建设用地使用权登记，再办理房屋所有权登记B.一并办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记C.只办理房屋所有权首次登记D.待整栋楼出售完毕后再办理首次登记7.不动产登记机构在审核不动产登记申请时，发现申请材料之间不一致，例如不动产权属证书记载的用途与规划许可证记载的用途不符，登记机构应当（）。A.以规划许可证为准，直接办理登记B.以不动产权属证书为准，直接办理登记C.告知申请人，不予登记，并书面说明理由D.要求申请人选择其中一个用途进行登记8.关于不动产登记资料查询，下列说法正确的是（）。A.任何单位和个人都可以查询其他人的不动产登记原始资料B.权利人可以查询、复制其不动产登记资料C.利害关系人可以查询、复制所有不动产登记资料D.人民法院查询不动产登记资料，必须提供查询目的说明9.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日10.下列不动产权利中，可以办理抵押登记的是（）。A.土地所有权B.宅基地使用权C.医疗、卫生教育设施（公益设施）D.正在建造的建筑物11.某不动产登记代理人协助甲公司办理土地出让手续，下列关于国有建设用地使用权出让年限的说法，错误的是（）。A.居住用地70年B.工业用地50年C.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年D.商业、旅游、娱乐用地40年12.在不动产测量中，计算房产面积时，对于未封闭的阳台，其面积计算方式为（）。A.按其外围水平投影面积全部计算B.按其外围水平投影面积的一半计算C.不计算面积D.按其底板水平投影面积计算13.异议登记申请人应当在异议登记之日起（）内，向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.15日B.30日C.60日D.90日14.不动产登记机构予以登记的，应当将登记事项记载于不动产登记簿，并（）。A.口头通知申请人B.当场向申请人送达不动产权属证书或登记证明C.在登记完成后，按规定核发不动产权属证书或登记证明D.在网站上公示即可，无需核发证书15.下列关于更正登记的说法，正确的是（）。A.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正B.不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，登记机构一律不得更正C.更正登记必须经过人民法院或仲裁机构的生效法律文书D.利害关系人不能直接申请更正登记16.某地块面积界址点坐标为A(0,0),BA.5000B.2500C.300D.1000017.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）。A.异议登记B.预告登记C.首次登记D.注销登记18.在地籍调查中，宗地代码采用（）层代码结构。A.三层B.四层C.五层D.六层19.2025年新规强调，办理不动产继承登记时，对于非公证继承，登记机构应履行的程序是（）。A.直接根据申请人提交的遗嘱办理B.进行公告，公告期不少于15个工作日C.要求所有继承人必须到场公证D.只需要法定继承人一人到场即可20.不动产登记费按（）收取。A.宗地面积B.房屋建筑面积C.件D.不动产价值比例21.下列哪种情形，不动产登记机构可以依职权办理注销登记？（）A.权利人放弃权利B.不动产灭失C.依法没收不动产D.人民法院嘱托注销22.某住宅小区，张某将其房屋卖给李某，并签订了买卖合同，但尚未办理转移登记。随后张某又将该房屋抵押给王某并办理了抵押登记。王某的抵押权（）。A.有效，但不得对抗李某B.有效，可以对抗李某C.无效，因为张某已将房屋卖给李某D.效力待定23.不动产登记代理人甲在协助客户办理登记时，发现客户提供的身份证明文件已过期，甲应当（）。A.视作无效申请，直接退回B.告知客户补正相关材料C.使用复印件先行受理D.只要本人到场即可，忽略证件有效期24.房地产开发企业申请商品房所有权初始登记（现称首次登记），应当提交的材料不包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.建设工程规划许可证及施工许可证D.业主名单25.关于地籍图的测绘比例尺，城镇地区一般采用（）。A.1:500或1:1000B.1:2000C.1:5000D.1:1000026.共有不动产的登记，除共有人另有约定外，应当登记为（）。A.按份共有B.共同共有C.分别所有D.混合共有27.下列关于不动产单元设定的说法，错误的是（）。A.不动产单元是权属界线固定封闭、具有独立使用价值的空间B.房屋等建筑物、构筑物应当与其所依附的土地、海域一并登记C.没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物的土地、海域，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元D.同一宗土地上的多套房屋可以设定为一个不动产单元28.人民法院在执行程序中，需要办理不动产查封登记的，应当向不动产登记机构提交（）。A.执行裁定书和协助执行通知书B.判决书和协助执行通知书C.调解书和协助执行通知书D.只需要提交协助执行通知书29.下列关于居住权登记的说法，正确的是（）。A.居住权可以通过遗嘱设立，但无需登记B.居住权不得转让、继承C.居住权设立后，所有权人可以随时收回D.居住权只能无偿设立30.不动产登记机构接受嘱托登记的，应当（）。A.依然要求申请人提交申请表B.直接将嘱托事项记载于登记簿C.审核嘱托文件无误后将登记事项记载于登记簿D.公告15天后登记二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，全部选对得2分，少选得1分，有错选不得分）31.下列哪些情形属于不动产登记范围？（）A.集体土地所有权B.房屋等建筑物、构筑物所有权C.森林、林木所有权D.耕地、林地、草地等土地承包经营权E.地役权32.申请不动产登记时，申请人应当对申请材料的真实性负责。下列属于应当提交的材料有（）。A.登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属来源证明材料D.不动产界址、空间界限、面积等材料E.他人对他项权利的放弃声明33.不动产登记机构在查验申请材料时，应当查验（）。A.申请材料是否齐全B.申请材料形式是否符合要求C.申请登记事项是否与申请材料证明的事实一致D.申请登记事项是否与不动产登记簿记载的冲突E.申请人的家庭资产状况34.下列关于不动产登记簿的说法，正确的有（）。A.不动产登记簿由不动产登记机构管理B.不动产登记簿应当永久保存C.不动产登记簿可以采用电子介质D.不动产登记簿损毁、灭失的，应当依据原有登记资料予以重建E.不动产登记簿是物权归属和内容的根据35.下列情形中，当事人可以申请不动产注销登记的有（）。A.不动产灭失的B.权利人放弃不动产权利的C.不动产被依法没收、征收或者收回的D.人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的E.权利人出国定居的36.办理不动产转移登记，需要提交的材料通常包括（）。A.不动产登记申请书B.申请人身份证明C.不动产权属证书D.证明不动产所有权发生转移的材料（如买卖合同、互换合同、赠与合同等）E.税费缴纳凭证37.关于宅基地使用权，下列说法正确的有（）。A.宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利B.宅基地使用权有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施C.宅基地使用权可以自由转让给本集体经济组织以外的成员D.宅基地使用权可以依法抵押E.宅基地使用权消灭的，应当及时办理注销登记38.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.违反法律、行政法规规定的B.存在尚未解决的权属争议的C.申请登记的不动产权利超过规定期限的D.法律、行政法规规定不予登记的其他情形E.申请人未满18周岁的39.地籍调查的内容主要包括（）。A.土地权属调查B.地籍测量C.房产调查D.土地利用现状调查E.土地等级评定40.下列关于房产面积测算的说法，正确的有（）。A.房产面积测算包括房屋建筑面积和套内面积测算B.独立使用的地下室、车棚等，若已计入容积率，应计算建筑面积C.挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算D.与房屋相连的有顶盖无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算E.独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等，按其顶盖水平投影面积的一半计算41.不动产登记代理人执业时，应当遵守的职业道德包括（）。A.诚实守信B.勤勉尽责C.保密义务D.回避义务E.可以为了促成交易而隐瞒房屋瑕疵42.下列关于预告登记的效力，说法正确的有（）。A.未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力B.预告登记后，债权消灭的，预告登记失效C.预告登记具有排他效力D.预告登记后，可以对抗善意第三人E.预告登记等同于本登记43.在办理不动产登记时，关于共有性质，下列说法正确的有（）。A.共有包括按份共有和共同共有B.按份共有人按照其份额对共有财产享有权利C.共同共有人对共有财产平等地享有权利D.处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意E.处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意44.不动产登记资料查询中，查询人可以查询的条件包括（）。A.权利人查询自己名下的不动产B.利害关系人查询有利害关系的不动产C.有关国家机关查询与调查案件相关的不动产D.律师查询任何不动产E.中介机构为了房源推广查询45.下列关于不动产登记错误赔偿责任的说法，正确的有（）。A.当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任B.登记机构因登记错误给他人造成损害的，应当承担赔偿责任C.登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿D.登记机构一律不承担赔偿责任E.只要登记错误，登记机构就必须先赔偿46.下列情形中，需要办理变更登记的有（）。A.不动产权利人的姓名或者名称变更的B.不动产坐落、界址、用途等自然状况发生变化的C.不动产权利期限发生变化的D.同一权利人分割或者合并不动产的E.不动产权利发生转移的47.关于地役权登记，下列说法正确的有（）。A.地役权自地役权合同生效时设立B.地役权未经登记，不得对抗善意第三人C.地役权不得单独转让D.地役权不得单独抵押E.土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让48.不动产登记机构在进行实地查看时，下列哪些情形应当进行实地查看？（）A.房屋所有权首次登记B.在建建筑物抵押权登记C.因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记D.更正登记E.异议登记49.下列关于建筑物区分所有权的说法，正确的有（）。A.业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权B.业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利C.业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让D.业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房E.车位、车库应当首先满足业主的需要50.2025年不动产登记改革重点方向可能涉及（）。A.深化“互联网+不动产登记”B.推动不动产登记信息共享集成C.完善不动产登记数据库标准D.推行电子证照全面应用E.取消所有不动产登记收费三、判断题（共20题，每题0.5分。请判断各题说法正确或错误）51.不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规另有规定的除外。（）52.不动产登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记。（）53.当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记。（）54.异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。（）55.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，登记机构一律不予登记。（）56.不动产登记簿记载的权利人书面同意更正登记且有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（）57.权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。（）58.已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，不需要办理登记。（）59.不动产登记费按照不动产的体积收取。（）60.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。（）61.不动产登记机构受理登记申请后，无论情况如何，都必须在7个工作日内完成登记。（）62.同一不动产上已经设立抵押权，该不动产价值剩余部分，可以再次设立抵押权。（）63.申请人可以委托代理人办理不动产登记，但必须向登记机构提交授权委托书。（）64.不动产登记机构在审核登记时，发现申请登记的不动产存在权属争议，可以直接依职权进行裁决。（）65.房地产开发企业应当自建筑竣工验收合格之日起30日内申请房屋所有权首次登记。（）A.正确B.错误66.共有不动产的登记，应当注明共有性质。（）67.不动产登记证明是证明不动产权利归属的重要法律文件，与不动产登记簿记载不一致的，以不动产登记证明为准。（）68.因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。（）69.地役权设立后，需役地人有权利用供役地，以提高自己不动产的效益。（）70.不动产单元设定必须唯一，编码必须规范。（）四、案例分析题（共5大题，每大题包含若干小题，共50分。请根据案例背景，分析并回答问题）（一）甲房地产开发公司通过出让方式取得A地块的国有建设用地使用权，用于建设住宅小区“阳光花园”。2024年3月，甲公司完成了A地块上的建设工程规划许可证、施工许可证等手续，并开工建设。2025年1月，房屋主体结构封顶，甲公司为了融资，将A地块的国有建设用地使用权及在建建筑物抵押给乙银行，贷款1亿元，并办理了在建建筑物抵押权登记。2025年6月，工程竣工。2025年8月，甲公司办理了国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记。随后，甲公司开始预售商品房。购房者李某与甲公司签订了商品房买卖合同，购买了1号楼101室，并支付了首付款，约定办理按揭贷款。2025年9月，李某向丙银行申请住房按揭贷款，丙银行要求办理预购商品房抵押权预告登记。71.甲公司在申请办理A地块国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提交哪些主要材料？（至少列举4项）72.甲公司将A地块土地使用权及在建建筑物抵押给乙银行，该抵押权何时设立？73.甲公司办理首次登记后，乙银行享有的抵押权是否自动及于已竣工的建筑物？请说明理由。74.李某购买101室后，为了保障其物权实现，应当向登记机构申请什么登记？75.若李某在办理了房屋所有权转移登记后，未能按期向丙银行还款，丙银行欲实现抵押权，应如何行使？（二）张某与王某系夫妻关系，共有房屋一套（不动产权证书号为：2024001234），产权性质为共同共有。2025年3月，张某未征得王某同意，擅自与不知情的第三人李某签订了房屋买卖合同，约定将该房屋以200万元的价格出售给李某，合同中约定“若一方违约，应支付违约金20万元”。李某支付了定金5万元。随后，张某与李某共同向不动产登记机构申请办理房屋转移登记。登记机构在审核过程中，发现该房屋为张某与王某共同共有，申请材料中缺少王某同意出售的书面证明。登记机构遂作出不予登记的决定。李某得知实情后，以张某违约为由，要求张某承担违约责任。76.不动产登记机构作出不予登记决定的做法是否正确？为什么？77.该房屋买卖合同的效力如何？为什么？78.王某得知张某卖房后，明确表示不同意出售。此时，李某能否取得房屋所有权？79.若李某主张张某承担违约责任，是否应予支持？请依据《民法典》相关规定分析。80.假设王某事后追认了该买卖合同，三人共同到登记机构申请登记，登记机构在办理登记时，应注意哪些审查要点？（三）2025年5月，A市不动产登记机构接到B市人民法院的协助执行通知书及执行裁定书，要求查封登记在被执行人赵某名下的一处别墅。该别墅此前已设立抵押权给某信托公司，抵押金额300万元。登记机构依法办理了查封登记。2025年6月，赵某的朋友钱某提出异议，称该别墅实际归其所有，只是借用了赵某的名义购买，并提供了其与赵某签订的借名买房协议。钱某向登记机构申请更正登记，登记机构告知其应通过异议登记或诉讼解决。钱某遂申请了异议登记。2025年7月，B市人民法院拍卖了该别墅，C公司竞拍成功，法院出具了裁定书确认所有权归C公司，并要求登记机构办理转移登记。81.登记机构收到人民法院的查封嘱托时，应如何办理？若该不动产已设有抵押权，查封是否影响抵押权的行使？82.钱某申请异议登记，登记机构应当如何办理？异议登记后，钱某未在法定期限内起诉，异议登记效力如何？83.异议登记期间，人民法院能否拍卖该别墅？登记机构能否依据法院的执行裁定办理转移登记？84.C公司取得该别墅所有权后，原有的抵押权是否消灭？请说明理由。85.若拍卖所得价款为500万元，清偿顺序应如何确定？（四）某村集体经济组织拟对集体土地所有权进行更新调查，并申请登记。该区域内有一块宗地，历史上因界线不清，与邻村存在争议。同时，该村将一块集体建设用地使用权出租给某乡镇企业使用，租期20年。86.集体土地所有权登记的主体是谁？87.对于与邻村存在界线争议的宗地，登记机构应当如何处理？88.该乡镇企业取得的集体建设用地使用权，是否必须办理登记才设立？请说明区别。89.若该乡镇企业欲在租赁的集体建设用地上建设厂房，需要办理什么手续？90.在地籍调查中，集体土地所有权调查的内容主要包括哪些？（五）计算分析题某不动产登记代理人在协助处理一宗土地面积核算业务时，遇到如下情况：宗地界址点坐标如下（单位：米）：J1(X:1000.00,Y:1000.00)J2(X:1100.00,Y:1000.00)J3(X:1100.00,Y:1050.00)J4(X:1050.00,Y:1080.00)J5(X:1000.00,Y:1050.00)该宗地形状为一个不规则五边形。请根据上述坐标计算该宗地的土地面积。91.写出计算任意多边形面积的坐标解析法公式（使用LaTex格式）。92.根据给定坐标，列出具体的计算步骤。93.计算出最终的土地面积结果（保留两位小数）。94.若该地块用途为工业用地，出让年期为50年，请问在不动产登记簿上，权利性质应如何记载？95.在计算房产面积时，若该地块上有一栋全封闭的独立门卫房，外围水平投影面积为10平方米，该面积是否计入建筑面积？为什么？五、答案与解析一、单项选择题1.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例》第八条规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记簿应当记载不动产自然状况、权属状况、以及其他相关事项。当事人的家庭收入状况不属于不动产登记的自然或权属状况。2.【答案】D【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，共有不动产的登记，应当向全体共有人共同颁发一本不动产权属证书，注明“共有”字样；共有人申请分别持证的，可以分别持证，证书上注明“共有”及共有比例。实务中，为方便共有人行使权利，支持分别持证。3.【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于抵押权、地役权等他项权利，登记机构核发不动产登记证明。4.【答案】B【解析】《不动产登记操作规范（试行）》规定，因继承或者受遗赠申请不动产登记的，申请人应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。其中，公证文书或生效法律文书是证明继承权最直接的依据。5.【答案】B【解析】《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）规定，解析法获取的界址点坐标和界址点间距的精度要求应满足表1的规定。对于城镇街坊外围界址点及街坊内明显的界址点，点位中误差为±5cm；对于城镇街坊内部隐蔽的界址点及村庄内部界址点，点位中误差为±7.5cm至±106.【答案】B【解析】办理房屋所有权首次登记时，应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。但申请主体是开发企业。对于开发企业建设的房屋，应当一并办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。7.【答案】C【解析】不动产登记机构应当查验申请材料，发现申请材料之间不一致的，如规划用途与证书用途不符，属于登记材料存在矛盾，不符合登记条件，应当告知申请人，不予登记，并书面说明理由。8.【答案】B【解析】《不动产登记暂行条例》第二十七条规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料。第二十八条规定，查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的。任何单位和个人不得随意查询他人的原始资料，必须有特定身份（权利人或利害关系人）。9.【答案】C【解析】《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。10.【答案】D【解析】《民法典》第三百九十九条规定，下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权，但是法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。正在建造的建筑物可以抵押。11.【答案】C【解析】《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。C选项正确。12.【答案】B【解析】《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）规定，全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。13.【答案】A【解析】《民法典》第二百二十条第二款规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起十五日内向人民法院提起诉讼，不起诉的，异议登记失效。14.【答案】C【解析】不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。通常不是当场必须立即送达，而是按规定程序核发。15.【答案】A【解析】《民法典》第二百二十条第一款规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。16.【答案】A【解析】该图形为矩形。长=1000=100m，宽=500=17.【答案】A【解析】当权利人或利害关系人认为登记簿有误，但权利人不同意更正时，为了暂时阻断登记公信力的推定，保护真实权利人，可以申请异议登记。18.【答案】C【解析】根据《不动产单元设定与代码编制规则》（GB/T37346-2019），宗地代码采用五层19位层次码结构。19.【答案】B【解析】自然资源部《关于做好不动产登记信息共享集成服务的通知》等文件精神，以及实务操作规范，对于非公证继承（即未经公证的继承），登记机构在办理继承登记前，应当进行公告，公告期不少于15个工作日（部分地方规定可能有差异，但15个工作日是常见标准），以防止继承人隐瞒其他继承人等欺诈行为。20.【答案】C【解析】《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》规定，不动产登记费按件收取，住宅类不动产登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。21.【答案】C【解析】依职权注销登记的情形主要包括：不动产灭失的；权利人放弃权利但未申请注销的；依法没收、征收、收回导致不动产权利消灭的等。人民法院嘱托属于嘱托登记，不是登记机构依职权。C选项“依法没收”通常由政府作出决定后，嘱托登记或依职权办理注销（视具体行政流程，但通常属于可依职权注销的情形）。本题考查依职权办理注销，C最符合。22.【答案】B【解析】《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。张某卖给李某未过户，李某未取得所有权。张某仍是所有权人，其将房屋抵押给王某并办理了登记，该抵押权有效设立。由于未登记的买卖不能对抗善意第三人（虽然王某是否善意需结合题目，但题目未提王某知情，且抵押已登记，王某取得抵押权）。23.【答案】B【解析】代理人应勤勉尽责，发现材料缺失或过期，应告知客户补正，而非直接退回或无视。24.【答案】D【解析】首次登记是开发企业申请，不需要提交业主名单，业主名单是在转移登记时需要的。25.【答案】A【解析】地籍图比例尺城镇地区通常采用1:500或1:1000，郊区可采用1:2000。26.【答案】A【解析】《民法典》第二百九十八条、二百九十九条规定。共有人对共有的不动产没有约定为共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。实务中，若无特别约定，登记为按份共有。27.【答案】D【解析】不动产单元是权属界线固定封闭、具有独立使用价值的空间。同一宗土地上的多套房屋，各自具有独立使用价值和封闭界址，应分别设定为不动产单元。28.【答案】A【解析】《不动产登记暂行条例》规定，人民法院要求办理查封登记的，应当提交执行裁定书和协助执行通知书。29.【答案】B【解析】《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权自登记时设立。30.【答案】C【解析】嘱托登记是登记机构依据公权力机关的嘱托进行的登记，登记机构负有协助义务。应当审核嘱托文件是否齐全、有效，审核无误后将登记事项记载于登记簿。二、多项选择题31.【答案】ABCDE【解析】《不动产登记暂行条例》第五条，下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（一）集体土地所有权；（二）房屋等建筑物、构筑物所有权；（三）森林、林木所有权；（四）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（五）建设用地使用权；（六）宅基地使用权；（七）海域使用权；（八）地役权；（九）抵押权；（十）法律规定需要登记的其他不动产权利。32.【答案】ABCD【解析】申请人应当提交登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明材料、不动产界址空间面积等材料。E选项他人放弃声明仅在涉及该他人权利时需要，非通用必须材料。33.【答案】ABCD【解析】登记机构应当查验：材料是否齐全、形式是否符合要求、申请事实与材料是否一致、是否与登记簿冲突。E选项家庭资产与登记无关。34.【答案】ABCDE【解析】不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理，永久保存，可电子介质，损毁应重建。35.【答案】ABCD【解析】《不动产登记暂行条例实施细则》规定，不动产灭失、权利放弃、依法没收征收收回、法律文书导致权利消灭等情形可申请注销登记。E选项出国不导致权利消灭。36.【答案】ABCDE【解析】转移登记需要申请书、身份证明、权属证书、转移证明（合同等）。实务中，通常需要完税凭证，虽然条例未明确列在申请材料中，但税务部门与登记部门信息共享未完全覆盖前，常需提交。37.【答案】ABE【解析】宅基地使用权归集体经济组织成员，不得转让给非本组织成员，一般不得抵押（试点地区除外）。消灭应注销。38.【答案】ABCD【解析】不予登记情形包括违反法律、权属争议、超期、其他法律行政法规规定。E选项年龄不是不予登记理由。39.【答案】AB【解析】地籍调查主要包括土地权属调查和地籍测量。房产调查属于房产调查范畴，虽常一并开展，但地籍调查核心是权属和界址测量。40.【答案】ABCDE【解析】《房产测量规范》规定，计算全部面积的有：独立使用地下室（有维护结构）、挑楼、全封闭阳台等；计算一半面积的有：无柱走廊、独立柱车棚等。41.【答案】ABCD【解析】代理人应诚实守信、勤勉尽责、保密、回避。E选项隐瞒瑕疵违反诚信。42.【答案】ABCD【解析】预告登记具有排他效力，未经同意处分不发生物权效力，可对抗善意第三人。债权消灭或超期未登记则失效。不等于本登记。43.【答案】ABCDE【解析】《民法典》关于共有的规定。处分共有不动产需三分之二以上份额共有人或全体共同共有人同意。44.【答案】ABC【解析】权利人、利害关系人、有关国家机关可查询。律师需作为利害关系人或受托人才能查询，中介无权随意查询。45.【答案】ABC【解析】《民法典》第二百二十二条规定，当事人提供虚假材料申请登记，造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构登记错误承担赔偿责任后，可向造成错误的人追偿。46.【答案】ABCD【解析】变更登记情形：权利人姓名名称变化、自然状况变化、权利期限变化、同一权利人分割合并不动产。E属于转移登记。47.【答案】ABCDE【解析】地役权自合同生效时设立，登记对抗善意第三人。地役权从属性，不得单独转让、抵押，随需役地转让一并转让。48.【答案】ABC【解析】《不动产登记操作规范》规定，房屋所有权首次登记、在建建筑物抵押权登记、因房屋灭失导致的注销登记等，登记机构应当进行实地查看。49.【答案】ABCDE【解析】《民法典》物权编关于建筑物区分所有权的规定。50.【答案】ABCD【解析】当前改革方向包括互联网+登记、信息共享、完善数据库、电子证照。E选项取消收费不符合规定。三、判断题51.【答案】正确【解析】《不动产登记暂行条例》第十四条。52.【答案】正确【解析】《不动产登记暂行条例》第十四条。53.【答案】正确【解析】预告登记的定义。54.【答案】正确【解析】异议登记不当的赔偿责任。55.【答案】错误【解析】车位车库约定归属，但应当办理登记。登记机构依法应当登记。56.【答案】正确【解析】更正登记的条件。57.【答案】正确【解析】查询规定。58.【答案】错误【解析】物权变动不经登记不发生效力（除法律另有规定）。59.【答案】错误【解析】不动产登记费按件收取。60.【答案】正确【解析】预告登记的排他效力。61.【答案】错误【解析】登记机构应当在受理之日起5个工作日内完成（不含公告时间），非7日。62.【答案】正确【解析】余额抵押是允许的。63.【答案】正确【解析】代理规定。64.【答案】错误【解析】登记机构无权裁决权属争议，应告知当事人通过诉讼、仲裁解决。65.【答案】错误【解析】应当自竣工验收之日起30日内申请首次登记（依据《城市房地产管理法》等）。66.【答案】正确【解析】共有登记要求。67.【答案】错误【解析】以不动产登记簿为准，除非有证据证明登记确有错误。68.【答案】正确【解析】基于法律文书导致物权变动，自文书生效时发生效力。69.【答案】正确【解析】地役权的定义。70.【答案】正确【解析】不动产单元设定原则。四、案例分析题（一）71.【答案】甲公司申请首次登记应提交的主要材料包括：(1)不动产登记申请书；(2)申请人身份证明（营业执照、法定代表人身份证明）；(3)不动产权属来源证明材料（国有建设用地使用权出让合同、缴清土地出让价款凭证）；(4)建设工程规划许可证及附件、附图（含总平面图、单体建筑图）；(5)房屋竣工验收备案证明；(6)房屋测绘成果报告及界址点坐标等测量成果；(7)属于业主共有的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等的材料说明。72.【答案】该抵押权自登记时设立。【解析】根据《民法典》第四百零二条规定，以建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。73.【答案】乙银行享有的抵押权自动及于已竣工的建筑物。【解析】根据《民法典》及《城市房地产抵押管理办法》的相关规定，以在建工程设定抵押的，当建设工程竣工后，若当事人未办理变更登记，抵押权效力仍然及于该建筑物。但实务中，通常建议办理房地一体的抵押变更登记。从法理上讲，土地使用权抵押的效力及于其上的建筑物。74.【答案】李某应当向登记机构申请预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。【解析】为保障将来实现物权，李某作为预告登记权利人，应申请预购商品房预告登记。同时，为了保障丙银行的抵押权，应办理预购商品房抵押权预告登记。75.【答案】丙银行可以与李某协议以该房屋折价，或者申请人民法院拍卖、变卖该房屋，并就所得价款优先受偿。【解析】《民法典》第四百一十条规定，债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。（二）76.【答案】正确。【解析】根据《民法典》第三百零一条，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意。登记机构在审核时发现缺少共有人王某同意出售的证明，不符合登记条件，依据《不动产登记暂行条例》应当作出不予登记的决定。77.【答案】该房屋买卖合同有效（但效力待定或有效但无法履行，视具体分析，主流观点为有效）。【解析】根据《民法典》及相关司法解释，出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。这表明合同本身是有效的，只是物权变动（所有权转移）可能无法发生。张某作为登记权利人，虽无权处分，但合同不因无权处分而无效。78.【答案】李某不能取得房屋所有权。【解析】根据《民法典》第三百一十一条，善意取得需满足：受让人受让时善意、合理价格、已办理登记。本题中，登记机构因材料不全未予登记，故未完成公示要件，李某不能依据善意取得制度获得所有权。79.【答案】应予支持。【解析】如前所述，合同有效。张某未能履行合同义务（因王某不同意导致无法过户），构成违约。李某有权依据合同约定要求张某承担违约责任，包括支付违约金。80.【答案】登记机构应注意审查：(1)核实王某的身份及追认意思表示的真实性；(2)审核买卖合同是否合法有效；(3)审核税费缴纳情况；(4)核实李某是否具备购房资格（如当地限购政策）；(5)检查房屋上是否存在查封、