天津南开法院拍卖

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法院拍卖房产藏巨大利益，

购买时需眼快心细

法拍房受不受限购限制

法院拍卖房受不受限购限制，不过，多次流拍后的低价格，对于有意于购买法拍房的购房人来说，是个利好。而更吸引人的是，在目前的执行过程中，法拍房属于“不限购”的房产。无论是没有购房资格的外地在深人员，还是名下房产套数已超过2套的家庭，均可以参加竞价并购买法拍房。

虽然对于司法拍卖房是否属于限购范围的问题，国家层面没有明确的规定，但目前深圳各区在房屋管理的实际操作中，对于司法拍卖的房屋，的确不受限购的限制，能够办理过户手续。当然，竞拍者并不是拿着竞拍结果，就能到各区房屋交易大厅办理过户手续，假如要办理过户手续，必需要出具法院的《裁决书》和《帮助执行通知书》。同时，根据法院的要求，购买法拍房必需一次交付全款，不能贷款。

法拍房的利益优势

因为深圳房地产市场近几年持续火爆，房价始终居高不下。如何查找更加价廉物美的房源便成为置业者们面临的头等大事，在这样的背景下通过法院拍卖取得房产的途径成了一个热门中的最佳选择，对此人们早已趋之若鹜。法院拍卖房的起拍价一般为房屋评估价的70%，而房屋评估价一般为市场价的80%，这样算下来，拍卖价基本在房产实际价值的60%左右。由于法院拍卖房时间紧，又需要付全款，因此成交价往往只有房产实际价值的50%左右。

关于“利”的分析

可以避开限购令，对通过法院拍卖取得房屋全部权的方式，现在没有明确的法律规定或政策规定根据限购令执行。因此，我们说目前还是一个“灰色地带”。但在实际执行中，房屋竞得人必需拿着法院出具的房产权属变更司法裁定、拍卖

成交确认书、帮助执行书及身份证等证件，到房屋所在区域的房产主管机关办理过户手续。可以规避部分税种，一般来说在办理产权过户时，出具了法院的帮助执行书后，通过法院拍卖所得房屋只需缴纳契税，不需缴纳所得税和营业税。但目前这种操作方式尚存肯定争议。

关于“弊”的分析

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条明确规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当准时进行拍卖、变卖或者实行其他执行措施。

上述法律规定是我们经过法院拍卖取得房屋的基本法律依据，许多人都认为从法院取得的被拍卖房产应当是特别平安保险的，但实际状况往往事与愿违，因为法院不是专业房屋产权管理机构，因此在实际执行时，常常会消失司法权与行政权“打架”等对于一般购房人来说有无法预见的风险。

购买时需留意债券纠纷

“对于资金充分、受购房资格限制的一般购房人来说，法拍房的确是个有吸引力的选择，至少单纯从成交价看是这样的。但捡了房价廉价的漏儿的同时，购房人也要留意交易后的各种潜在风险。”

徐华东给记者列举，购买法拍房时，需要留意房屋产权、房屋债权、是否有租约和费用拖欠四方面的风险。

从房屋产权及产权性质上看，法拍房可能存在房屋产权不清、无产权或小产权、暂未办理或无法办理房产证、未缴齐土地出让金等状况。购房人最好先通过市建委查询确认相关信息。从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。另外是租约问题，存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却由于租户不搬离而无法实际入

住。最终需要留意的是，法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用的状况。法院不负责解决的房屋欠费，将由竞买人自行担当和解决。

“‘捡漏’是普遍存在的心理，但划不划算，因人而异，因情而定。建议一般购房人综合再做出竞拍打算。”

风险一：房屋全部权证的办理难以确定

因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难精确     、准时地供应与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的全部权证书办理睬消失问题。

如何推断是否会消失这样的风险？要看该房屋在拍卖前的全部权状况，假如该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的帮助执行通知书办理房屋全部权证。假如该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的缘由是原全部权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种状况购买查封的房屋是没法办理房屋全部权证书的。但假如原全部权人不能办理产权登记的状况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理全部权登记手续的，购房人也可以办理房屋全部权。

风险二：房屋质量没保障

因为在法院托付拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简洁描述，对于房屋存在的其他隐秘或临时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。

一般来说，假如因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋常常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发觉隐藏问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原全部人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵状况，拍卖公司又将这一状况照实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨

慎的留意义务，应对拍卖标的物了解清晰后参加竞买，所以只要实际参加了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常状况下，不会支持竞买人的诉求。

风险三：法律规定的执行回转

《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。

通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丢失了取得的合法依据，法院重新实行执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开头前的状态的情形。

如何对抗执行回转？我们认为，应当适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易平安，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的全部权或者担保物权。因此，为了保障交易平安，最大限度爱护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应当给予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应当通过司法途径获得赔偿。

这种执行回转的状况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种状况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的方法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出肯定让步了。

风险四：购房成本风险

这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必需一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。

其中保证金是竞拍人参加竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会进行前若干天将保证金打入特地账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。

拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍胜利后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要依据详细成交金额，支付给拍卖公司肯定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。

另外，假如被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理全部权证时，还必需补缴土地出让金。因此，在参加拍卖时，还必需留心土地使用权取得问题。

风险五：实际居住人拒绝搬离房屋

假如房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的状况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。

这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经消失过。这种状况发生在有银行参加的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种状况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋全部权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种状况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

以上几点，是我们在日