【世联行】大兴亦庄工业园区

目录Contents第一局部亦庄板块概述第二局部亦庄写字楼市场研究第三局部小结1交通状况亦庄对外交通便捷：亦庄轻轨多条高速公路航空……亦庄—北京经济技术开发区，位于北京东南部，城市五环路与六环路之间，地处京津高速起点，环渤海经济圈中心，北京重点发展的三个新城之一。亦庄区位2亦庄区位优越，对外交通便捷，为亦庄区域经济开展和产业升级提供了良好的契机CBD金融街北京货运12km18km亦庄概述区位交通3各种配套功能完善产品高端化、多功能化、多档次化开展1992年：北京经济技术开发区，称亦庄开发区，开始建设199219941999200520071994年：被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区1999年：经国务院批准，成立中关村科技园区亦庄科技园2005年：国务院批准《北京城市总体规划》，亦庄为重点发展新城2007年：北京市人民政府批复《亦庄新城规划(2005-2020年)》，明确指出亦庄新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一1994-2004初始阶段商务办公功能薄弱生产基地厂房+办公区单一的低层建筑使得土地使用率偏低2004-2008发展阶段配套功能单一产品形式多样化办公产品与生产基地逐渐分离售价、租金低办公升级、投资需求旺盛目前亦庄写字楼市场处于“加速成长阶段“初期远期成熟阶段

依托生产独立办公功能满足高端办公城市及商务办公随着亦庄新城规划建设的推进，商业配套加速升级，高端商务产品供给涌现，亦庄写字楼进入写字楼市场快速开展阶段亦庄概述发展历程在亦庄新城范围内，构建“两带――七片――多中心”的“组团网络式”城市空间结构。两带：指沿京津塘高速公路向东南方向协调开展的生活带、生产带。七片：核心区、河西区、路东区、亦庄枢纽站前综合区、马驹桥居住组团、物流基地、六环路路南区。多中心：包括面向区域的亦庄枢纽站前综合效劳中心，荣华路高端产业效劳中心，凉水河滨水科技中心及六环路南区公共中心。4区域概述区域规划新城多空间格局，以荣华商务轴为开展主线，将全面引领产业和新城开展世界500强落户于此，包括通用电气、诺基亚、三菱汽车、松下电工、三洋、拜耳、联合利华、百事公司等；亦庄开发区现已根本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业，而依托大中型企业落户带来的产业集群效应，产业链上、下游中小型企业也逐步涌入区域。5区域规划产业发展电子信息通信：诺基亚、中芯国际；生物医药：拜耳、通用医疗；装备制造：ABB高中压、松下电工；汽车制造：奔驰等金融服务、人力服务、物流服务、法律服务、信息咨询服务等开发区管委会、工商、税务、银行、酒店、餐饮、交流中心、会议中心、购物中心等主导产业上下游产业产业配套随着更多巨头的企业进驻亦庄，将促进区域产业结构的完善，带动区域商业及办公市场的进一步繁荣6区域概述政策支持多项优惠政策中，资金支持和企业税收优惠将吸引大量企业入驻，人才引进优惠政策也引入大量高级管理和技术人才享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区“双重优惠政策”资金支持企业税收入区服务个人所得税入才引进吸引企业入驻促进企业发展鼓励个人创业吸引高新技术人才和海外人才商务类办公产品增多公租房、高端住宅等配套居住物业增加解决中小企业以及高新技术企业的办公需求解决基层人员基本居住需求，以及高层人员高端配套居住问题企业人才本次市调重点市调了47个写字楼，其中，核心区的33个，路东区的14个；核心区的写字楼类型较多，有高档5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓等；路东区的写字楼多为园区写字楼。7亦庄路东区市场研究分布特征亦庄写字楼主要分布在亦庄线万源街、荣京东街、荣昌东街、经海路等轨道交通两侧8亦庄写字楼的产品类型主要分为5A写字楼、中低档写字楼、商住公寓、园区写字楼四种形式，其中核心区的5A写字楼较多，而路东区主要是园区写字楼中低档写字楼及商住公寓分布区5A写字楼分布区园区写字楼分布区对亦庄写字楼市调的情况进行分析：就写字楼数量上来看，数量上最多的是园区写字楼，其次是5A写字楼和中低档写字楼；就写字楼的体量来看，园区写字楼所占建筑面积体量最大，约占亦庄写字楼市场的55%。市场研究产品特征9园区写字楼：2400-3800㎡〔分栋〕；300-1000㎡〔分户或分层〕5A写字楼：400-500㎡商住公寓：100-300㎡亦庄写字楼户型种类较多，可满足不同规模企业的办公需求市场研究产品特征10销售价格：商住公寓＞5A写字楼＞园区写字楼商住公寓：25000~30000元/m2；户型小、投资客较多5A写字楼：22500~30000元/m2；多为企业用户，建筑形态较好园区写字楼：10000~17000元/m2；户型大，区域配套较差商住公寓5A写字楼园区写字楼市场研究价格水平11地处BDA的核心区域，地标性建筑大型综合体工程，写字楼+公寓+商场+住宅纯写字楼工程园区写字楼代表工程亦庄核心区域租金：5A写字楼：4-4.5元/㎡·天，中低档写字楼：2.7-3元/㎡·天，商住公寓：2-3元/㎡·天；亦庄路东区域租金：园区写字楼：2-2.5元/㎡·天。亦庄写字楼市场中，以5A写字楼租金最高，其它类型写字楼租金差异不大，且因地理位置、装修档次、管理等的差异会存在小幅度的波动市场研究价格水平12园区写字楼商住公寓中低档写字楼5A写字楼亦庄5A级写字楼空置率最低，为5-10%，而园区写字楼空置率最高，为30-40%，可见5A写字楼市场需求较大市场研究空置率13亦庄写字楼客户主要以建筑工程、医药生物、电子信息、科技科贸、机械等企业为主，这类企业比较青睐5A写字楼及园区写字楼55A5A写字楼：建筑工程、机械、医药生物、电子信息；中低档写字楼：中介效劳、物流、科技科贸；商住公寓：其它小型公司、电商、科技科贸等；园区写字楼：医药生物、建筑工程、科技科贸、电子信息。市场研究租户特征亦庄5A级写字楼的典型代表，办公气氛较好，物业管理较好，出租情况较好，多为中小型企业亦城国际中心类型2座5A写字楼规模总建筑面积8.6万平米，其中地上建筑面积6.2万平米。建成年代2011年开发商北京经济技术投资开发总公司物业公司及物业费北京博大经开物业管理有限公司；21元/㎡·月周边配套周围有学校、商场、银行、酒店、公交等，配套设施很齐全主力户型A座：250-400㎡，960-1600㎡（整层）；B座：150-350㎡租售情况A座租赁，B座销售为主租金（元/㎡·天）4.5空置率5%售价（元/㎡）32,000客户及产业情况以工程系统公司、金融机构、医药企业等为主，如通用电气、中信证券等评价该楼盘多为自用14本案市场研究典型案例林肯公园类型综合体(住宅+商住公寓+商业)规模总建筑面积50万平米建成年代2011年开发商北京和裕房地产开发有限公司物业公司及物业费北京晟邦物业管理有限公司；3元/㎡·月周边配套周围有学校、商场、银行、酒店、地铁、公交等，配套设施很齐全主力户型50-90㎡、200-300㎡租售情况小业主对外出租，二手转让租金（元/㎡·天）2空置率15-20%售价（元/㎡）25,000-35,000客户及产业情况不明评价该楼盘一期为住宅，二期为商住，由于户型小、不限购等原因，有很多的投资客户。目前，市场上转让数量较多，周边商业氛围一般，办公氛围相对较差。大规模综合体，以居住为主15本案市场研究典型案例泰豪智能大厦类型写字楼规模总建筑面积1.7万平米建成年代2012年开发商泰豪集团物业公司及物业费泰豪物业；物业费含租金里周边配套周围有学校、银行、酒店、地铁、公交等，配套设施很齐全主力户型400㎡租售情况出租租金（元/㎡·天）2.7空置率5-10%客户及产业情况泰豪集团、投资基金管理、网络科技、文思海辉技术公司等能源、信息技术等企业评价该楼盘1/2自用，1/2出租。16规模、档次、物业管理相对较差，但因租金较低，仍受到一局部企业的青睐本案市场研究典型案例北京经开·国际企业大道Ⅲ类型独栋企业总部办公规模总建筑面积50万平米，其中占地面积30万平米，标准层2100平米。建成年代2013年3月开发商北京经开光谷置业有限公司物业公司及物业费国贸物业酒店管理有限公司；4.2元/㎡·月周边配套周围有配套不完善，商务氛围较差主力户型2800-3700㎡租售情况只售不租售价（元/㎡）14000去化率80-90%客户及产业情况目前，海亨控股集团、建元股份、设计公司、国家博物馆等已入驻该园区，客户为大型集团总部，旗下涉及金融、房地产、医药、装饰、设计等多种产业。评价该楼盘由北京经开有限公司开发，以独栋形式对外出售，入驻企业大多为大型企业。本案17北京经开·国际企业大道Ⅲ—总部企业独栋，高端产业园区，园区规模庞大，入驻企业多为大型企业。市场研究典型案例18市场研究开展趋势20092010201120121.路东区E2F-1地块F3其他类多功能用地；2.路东区A18C-1、A18C-2地块C2商业金融用地1.北侧绿化带A-C1、B-C1、C-F1地块；2.南部新区X4-1F1、X4-2F1地块动漫衍生品开展园工程；3.56C1地块。1.核心区57C1、57F1、57F4地块商业金融及F3其他类多功能用地工程；2.南部新区X44C1地块C2商业金融用地建设用地；3.核心区57C2、57F2地块商业金融及F3其他类多功能用地项目。1.河西区X48C1地块；2.路东区G6F-4地块；3.河西区X24C1地块；4.路东区E16C1-1、E16C1-2地块C2商业金融用地建设用地。河西区X24C1地块C2商业金融用地建设用地;20132014亦庄商办用地成交量分析拍卖总占地面积：17.52万㎡；总成交价：5.8亿元1.路东区E2F-1地块F3其他类多功能用地；2.路东区A18C-1、A18C-2地块C2商业金融用地总占地面积：13.71万㎡；总成交价：22.6亿元2013年1月17日和4月30日两次交易仍交易失败；拍卖总建筑面积：17.75万㎡，其中X24C1地块交易失败；总成交价：8.39亿元；拍卖总建筑面积：14.42万㎡；总成交价：5.02亿元；拍卖总占地面积：33.2万㎡；总成交价：21亿元亦庄商办土地市场一直较为活泼，2009-2014年共成交约96.6万㎡，未来区域写字楼市场工程供给充足、开展趋于成熟亦庄地理位置较好，对外交通便捷，“国家级经济技术开发区”为亦庄产业开展明确了方向，产业及人才政策优惠吸引了大量企业入驻，进一步带动了区域写字楼市场开展；12亦庄写字楼主要集中于核心区和路东区；核心