《项目三通一平方案指引》

荣盛房地产发展股份有限公司 项目三通一平方案指引荣盛房地产发展股份有限公司二O一八年三月目录第一章总则及释义 页共8页第一章总则及释义第一条为提高各公司三通一平方案的编制质量及审批效率，现对其编制原则及相关要求予以明确,特制定《项目三通一平方案指引》（以下简称“指引”）。第二条本“指引”适用于公司所有开发项目。第三条本“指引”包括总则及释义、审核审批流程、方案指引、处罚措施、附则共五个章节及相关附表。三通一平：三通指水通、电通、路通；一平指场地平整。三通一平是项目开工建设的前提条件，具体指：水通（专指给水），电通（指施工用电接到施工现场具备施工条件），路通（指场外道路已铺到施工现场周围入口处，满足车辆、人员出入条件），场地平整（指拟建建筑物及条件现场基本平整，无需机械平整，人工简单平整即可进入施工的状态）。水通：根据项目建筑规模、结构、标高、工程地点等计算出生产用水，并且根据现场施工人员数量计算出生活用水、以及消防用水等累计计算出总用水量，由建设单位提供供水管道及接驳点至红线以内，由施工单位依据工程的实际需要以及拟定的施工组织设计安装临时管网，供现场施工使用。电通：根据施工现场需使用的各种机械设备型号、数量以及施工照明计算出生产用电需求量，再根据施工单位人员现场办公、生活用电等计算出生活用电需求量，由建设单位提供满足需求的变压器和电闸总表，并考虑施工工期，由施工单位根据供电方案接入电源，满足现场施工使用需求。路通：为满足施工机械、建筑材料、设备的运输以及施工人员的进出场需求，使交通道路通达施工现场，满足施工过程使用要求。场地平整：为满足对施工现场进行抄平放线以及对建筑物坐标、标高进行测量等需要，完成场地内（包括地上和地下）障碍物的拆除或迁移，从而达到施工单位的生产区、生活区在施工过程中的平面布置的条件，供现场施工使用。第二章审核、审批流程第四条项目经理是三通一平方案的第一责任人，对方案的总体编制质量把关，水、电等专业性较强的内容须由专业工程师进行编写，最终OA审核流程必须由项目经理本人发起。第五条方案正式报公司批准前须经过分公司内部流程审批，分公司各审核部门均对其审核结果负责。具体流程如下：项目经理发起项目经理发起总工办审核工程管理部审核成本部审核总工办审核工程管理部审核成本部审核生产副总审核生产副总审核总部相关部门审核总部相关部门审核第三章方案指引第六条三通一平方案的内容应主要包括项目概况、大门、道路、围挡（围墙）、场地平整（原有物拆除、迁移、土方平衡等）、临时用电、临时用水。原则上应采用文字与实地照片（大面、局部、细节等）、图纸（示意图、平面图、立体图、标高图等）相结合的方式，将上述各项内容表述清晰、便于理解，并以数据形式对相关工程量进行量化，如不能具体量化须提供合理的估算依据，相关费用应主要参照前期同类合同价及当地市场价。6.1项目概况须将地块周边信息、场区场貌（照片）、建筑面积、高度、开发批次、标段划分、场地布置、楼栋楼号等基础数据列明。6.2大门6.2.1场区大门的选址应尽可能考虑距离市政道路较近的位置，以保障后期施工过程中人材机进出场地的便利性，另外还应充分考虑地块内标段的划分，兼顾满足各标段的使用要求，并能够充分展示公司的良好形象。6.2.2具体应明确大门的高度、宽度及厚度（以米为单位），进而明确大门的材质（龙骨、铝塑板、亚克力、镀锌板、广告布、道闸、大门、灯饰、亮化等），另外如涉及同相关部门协调，须考虑市政道路、园林绿化的开口费，并预估其费用数额，如须设置多个场地大门则需进行必要合理的说明，最终工程量以个数为单位与合理单价相乘，得出该项最终费用。6.2.3附图要求：地块平面图（图中标明大门位置）、大门施工图（标明具体做法、尺寸、材质）6.3道路6.3.1道路为场区大门与市政道路的连接通道，首先须明确道路的尺寸，长度、宽度及厚度（以米为单位），明确道路的施工做法，道路基础、面层材质（如石子垫层、三七灰土、砼、沥青等），另外须明确是否设置伸缩缝、路灯、栏杆、排水管道、雨水井等，根据尺寸、配置及做法进一步明确工程量的计算方法，最终工程量以平方米为单位与合理单价相乘，得出该项最终费用。6.3.2附图要求：地块平面图（图中标明道路走向路由及长度）、道路施工图（节点详图、标明具体做法、尺寸、材质）6.4围挡：6.4.1场区围挡通常为两种做法，广告布围挡和砖砌围墙。首先须根据场地大小和须设置围挡的区域明确围挡的长度、高度及厚度（以米为单位），进而明确围挡的做法和材质（如龙骨、方钢角钢、彩钢板、镀锌板、亚克力、广告布、砖瓦、墙垛造型、栏杆、油漆、涂料等）。两种做法最终工程量均以平米或延米为单位与合理单价相乘，得出该项最终费用。6.4.2附图要求：地块平面图（图中标明围挡走向路由及长度）、围挡施工图（节点详图，标明具体做法、尺寸、材质）6.4.3具体规定根据荣盛地产事业部[2016]第19号文件的相关要求，为保证公司工程项目建设成本支出的节约，保证围挡设施的可循环使用，分公司应做好围挡设施的采购、施工、保管，并将其纳入资产管理工作范畴。项目部负责组织围挡设施的施工、验收及使用期间的保管和维护，围挡设施施工验收完成后，即纳入各公司资产管理，由各公司总经理指定专人负责，在围挡设施使用完成后由资产管理人员组织进行修缮、保管，并负责调配至新开工项目重复使用。另外，为了便于围挡的多次循环利用，荣盛地产事业部[2017]第674号文件中，对施工现场围挡做法进行了标准化规定（附施工图），分公司须统一按照其规定执行。项目所在地相关部门对施工现场围挡有具体要求的，分公司须形成适合当地要求的围挡标准（可重复拆卸、利用），报地产事业部设计品质中心审批通过后方可执行（当地相关要求文件应一并上报至地产事业部设计品质中心备案）。6.5场地平整6.5.1场地平整应根据项目具体情况而定，原则是以事实为依据，计算依据应充分、详细，保证方案及费用的合理性（须贴近当地市场价格），严禁出现因项目施工组织不合理，导致土方多次倒运，费用重复发生的问题。场地平整对于一般项目通常是指清除场区内杂物，达到基本平整条件即可，部分项目涉及土方平衡，如存在土(石)方外运、内倒的情况要求注明土方计算公式，部分项目涉及原有物的拆除、迁移，如民房、厂房拆除、树木、建筑垃圾清理外运、高压线路、通信光缆、水气暖管道的改造迁移等，另外还有个别项目可能存在极端环境，如涉及山石爆破、水塘河道降水、填补、山坡、河堤、基坑的支护、挡土墙等。6.5.2场地平整涉及的上述各类工程，均须明确其具体工程量，如外运、内倒土方量、建筑垃圾量、拆除房屋面积、水电煤气管线的长度、规格、拆改涉及的手续费用、爆破、降水、支护的论证方案及预估工程量等。最终工程量与合理单价相乘，得出该项最终费用。6.5.3附图及照片要求：地块平面图、场地地形图（标注各类主要区域，如房屋、垃圾、土堆、水坑、树木、管线等）并附对应现场照片（并根据现场情况绘制原状平面图），如高差较大则须对现场地形进行方格网测设，附带高程图。6.6临时用电6.6.1临时用电应首先根据现场开工面积、批次、标段划分及楼号分布等确定并统计总共需要的用电设备、设施数量，通过设备的功率计算（固定公式）现场用电总负荷，再根据计算得出的用电总负荷选定适合的变压器、配电箱及电缆，过程中的设备数量统计表格（塔吊、电梯、对焊机等大型设备不得遗漏）、用电负荷计算（公式）、选用标准（依据）、环网柜、变压器型号（箱式变或杆上变、容量、回路数量）、电缆规格型号（截面大小、绝缘类型、铜芯或铝芯）、长度、敷设方式、其它辅材（空气隔离开关、设备基础、防护、线杆、线管、横担、配电箱、计量箱等）均须明确各项指标或具体参数。6.6.2根据以上各指标确定具体的供电方案，并与当地供电部门协商一致，根据供电部门提供的高压下线点位置，选定地块内变压器设置的具体位置，原则上首先考虑经济性，有利于（不影响）项目批次开发的先后顺序、并满足各标段的施工具体使用要求，应明确高低压进出线的走向路由、长度、变压器位置，以上所有分项均计入工程费用。6.6.3另外，还应考虑供电部门收取的特殊费用（如供电押金、高压带电作业、调试检测等），并预估其费用数额，工程费用与特殊费用相加，得出该项最终费用（附表一）。设备设施名称指标参数（规格型号）单项价格（元）合计总价（元）环网柜型号、回路数量等xx个*单价xxxx元变压器箱式变或杆上变、型号、容量、回路数量等xx个*单价电缆截面大小、绝缘类型、铜芯或铝芯、敷设方式等xx米*单价其它辅材空气隔离开关、设备基础、防护、线杆、线管、横担、配电箱、计量箱等xx个*单价特殊费用供电押金、高压带电作业、调试检测等xx项*单价（注：红色字体为注释，分公司须根据注释要求填写具体内容）6.6.4附图要求：项目建筑平面图（图中标明各楼栋号位置、标段划分情况、办公区生活区位置、高压下线点、环网柜、变压器位置、线缆走向路由及长度）。6.7临时用水6.7.1项目的临时用水主要分为两种方式，打井取水和市政取水，优先采用成本较低的打井方式取水。首先须根据现场实际情况计算（固定公式）得出用水总量（施工用水、生活用水及消防用水量均须充分考虑在内），进而根据用水总量合理选定管材、管件、水泵、水箱及市政开口等的规格型号。6.7.2采用市政取水方式时，首先应明确市政给水管道的开口位置，进而明确管道的走向路由、长度、规格型号、水表、阀门、检查井、辅材（管件）等，工程量与合理单价相乘为工程费用，另外，除工程费用外还应考虑市政单位收取的开口费用，并预估其费用数额。工程费用与市政开口费用相加，得出该项最终费用。6.7.3采用打井取水方式时，不涉及市政开口费用，主要考虑工程费用，除上述指标须明确外，另外还须明确打井施工（规格、深度等）、水泵设施（规格型号）、水泵房土建施工等，各项工程费用相加，得出该项最终费用。6.7.4附图要求：项目建筑平面图（图中标明各楼栋号位置、标段划分情况、办公区生活区位置、市政接驳点位置、管道走向路由及长度、打井及水泵房位置）。第七条方案结尾以表格形式对各项费用进行汇总，通过统计、核算，最终确定方案的总费用（要求表格中各项数据必须与方案内容相一致，计算方法一目了然、数据结果准确无误）。第四章处罚措施第八条方案制作质量差，