【链家地产服务营销SWOT探析综述6000字】

链家地产服务营销SWOT分析目录TOC\o"1-2"\h\u3356链家地产服务营销SWOT分析 1141091公司简介 1284281、二手房交易业务 132852、新房交易业务 2277512沈阳链家地产服务营销SWOT分析 3178872.1优势 3102732.2劣势 4286162.3机会 4241272.4威胁 61公司简介链家公司创立于2001年11月12日，是以房地产中介业务为核心的全国化发展的综合服务体，具有一级资质的房地产经纪机构，主要涉及地产、金融和商业三个部分，业务范围涵盖房屋全程代理、租赁、买卖、权证办理、按揭贷款、商铺租售、写字楼租售及空置房、企业债权房销售代理等数十项内容。公司的战略目标是成为国内住宅经纪、金融按揭服务和商业地产服务方面的精英。现已在北京设有700多个门店，并在天津、大连、青岛、南京、上海、杭州、成都等城市开设1400多家直营门店，2009年的销售业绩为18亿元，2010年为20.5亿元，2012年销售额超过1100亿元，佣金额超过33亿元，目前在北京二手房委托市场占有51%的市场份额。服务区域横跨华北、华东、东北、西南。链家公司内包含房地产经纪人数万名，员工人数超过三万，与中国建设银行、广发银行、中国银行数十家金融机构建立了长期友好的战略合作关系。全国化拓展步伐正在有序展开，已然成为中国最具影响力的名牌房地产经纪企业之一。链家地产的核心业务有：1、二手房交易业务作为全国二手房市场的代表企业，链家拥有覆盖全国30个重点城市的真房源数据库，收录了全国约7000万套房屋信息，业务覆盖28个城市及地区，拥有8000家门店和超过13万的经纪人，为消费者提供房产服务。买房：通过“地图找房”、“新房”、“二手房”等维度，链家可精准定位客户找房需求。基于链家独有的“楼盘字典”系统，链家可实现区域、总价、房型等维度的房源筛选，帮助用户快速找到心仪房源并快速匹配经纪人为客户提供从咨询、看房、交易及售后等整体流程服务。同时链家能提供输入房源编号查询真伪，真实历史成交价参考、与线下经纪人随时沟通等精细化服务，真正帮客户做到省时省力的安心服务。卖房：业主能够在链家线上平台实现在线委托，业主可以从链家网获取真实成交价格参考、房源竞争力分析和房源动态随时查等信息和服务。同时链家会为业主匹配的专属经纪人，不仅为业主提供实地勘察房屋、客户带看与反馈、维护更新房源信息等一系列服务，而且一对一的服务既能有效避免业主被骚扰，同时也便于经纪人第一时间响应业主的服务需求。透明的成交信息、自主的卖房体验、全面的交易资讯让卖房更放心与高效。2、新房交易业务链家新房起步于2014年，2015年与品牌房地产代理机构高策合并，正式进军新房领域。针对开发商端，链家新房致力于打造一站式新房营销服务平台，包括四大主营业务。四大主营业务包括代理、联动、直销和电商。代理业务主要为开发商提供从拿地顾问到项目营销，再到案场转化的全流程服务；联动业务整合链家全国13万经纪人，8000家门店资源，可以帮助新房项目快速积累客源，高效的完成项目销售任务；直销业务依托新房经纪人队伍自主独立拓展客户，为客户提供一对一的专业购房服务，为开发商精准匹配客源；电商业务为目前兼具专业实力和严格规范的一、二手渠道整合电商平台。针对用户端，链家新房主张从客户需求出发，致力于打造为客找房模式。链家新房线上平台用真实数据帮客户决策，线下提供专业的一对一购房服务，使客户的购房流程线上线下畅通形成闭环。2015年8月底，链家网新房频道全新上线，无广告、全免费的线上展示和引流方式颠覆了行业固有的模式。同时，链家网新房频道通过对楼盘全方位的展示、专业客观的资讯内容为用户提供更真实、更实用的选房指导。2沈阳链家地产服务营销SWOT分析本文对沈阳链家地产进行全面系统的S(优势)、W(劣势)、O(机会)、T(威胁)分析，识别公司自身具有的优势和劣势，同时识别企业所处行业发展环境的机会与威胁，进而才能制定出具有针对性的服务营销策略。2.1优势链家公司的经营优势主要有以下几点：（1）是国内房地产经纪行业透明交易标准发起者。2003年率先在北京房地产经纪行业中推出“签三方约，不吃差价”，为消费者提供价格透明的服务保障。2006年最先联合北京八大银行推出交易资金监管业务，保障消费者二手房交易资金安全。2011年成为房地产经纪行业内首家推行“真房源”标准的企业，并承诺在链家发布的房源信息真实可信。2012年推出全渠道100%真房源，在全渠道范围内推行“真房源”信息发布标准，并承诺“假一赔百”。2013年4月推出真服务五重保障，将真房源进一步升级，对交易风险作出提示、对真实成交价格进行公示、对嫌恶设施作出披露、公开投诉信息。2013年11月推出“四大安心”服务承诺，买到房屋是凶宅，承诺最高原价回购；房屋电磁辐射超标，承诺最高原价回购；所购房屋有查封，承诺损失先行垫付；所购房屋有欠费，承诺欠费先行垫付。（2）建立了强大的网络体系。2010年斥资5000万元引入战略合作伙伴IBM，启动大规模IT信息化建设。已初见成效，并实现SE销售流程有效性管理，并建立收录北京550万套住宅的“楼盘字典”系统，确保房源管理的有效及时。（3）公司实力雄厚。目前北京二手住宅委托中介成交的交易中，链家占有的份额。截止2013年10月，链家公司全国八家公司的交易金额突破1000亿元，佣金收入超过30亿元。（4）有良好的品牌形象。公司2001年成立，经过十多年的诚信经营在国内房地产经纪行业口碑较好，获得北京市消协系统先进集体、首都诚信经纪人、房地产经纪行业榜样企业等荣誉。（5）内部控制和公司治理较完善，建立了资金托管制度，有效控制风险。信息化的交易管理系统可以对整个交易的环节进行追踪，资金交易过程安全。有效地控制交易风险，保证买卖方、银行和公司的利益。2.2劣势（1）公司员工的专业素质和提供服务的能力还有待提高，不能满足房地产经纪行业快速发展的要求。（2）目前的管理方式（人“盯”人），需要较多的运营管理人员，不利于全国市场的快速扩张，采用中央高度集权的垂直管理模式，管理层级过多，管理人员过多，客户信息传递时效性不够。同时增加管理费用。不利于公司扩张、有效管理和信息反馈，也不适应公司的快速扩张。（3）与其他房地产经纪机构的合作步伐慢于竞争对手。（4）管理模式和扩张地区的融合。链家公司与IBM制定了公司的管理模式，扩张过程中，不以人的因素为基础，制定标准化的流程为市场服务。链家公司在北京市场取得了巨大的成功，目前看来扩张的外埠区域盈利的很少，这主要由于地域文化的差异以及消费习惯的迥异，链家公司的全套管理模式需要地区做调整才能更好融合。（5）系统性经营风险大。链家公司的整套系统属于少数高层决定，下级贯彻执行，下层管理缺少自主空间，同时由于公司规模日益扩大，任何一个环节出现问题，就会造成整个系统的漏洞，庞大的公司架构难以应变，风险较高。（6）品牌建设中缺少企业文化建设和企业社会责任，导致品牌优势缺失，员工缺乏归宿感，也导致客户忠诚度得不到提高。同时，还有链家对客户深度发掘不够，缺乏对客户需求的深度了解，若能从家政服务、宜家城市等理念入手，对企业品牌文化加强建设，将会提高顾客满意度及忠诚度。2.3机会（1）土地的稀缺性。根据城市规划，城区内的土地开发用地将会逐渐减少。中心城区土地资源更加显得稀缺，新的建设用地供应计划限制了城区以内商品住宅的用地供应，同时对未来城市发展格局进行了规范，城市中心对经营性用地的开发限制越来越严格，土地的稀缺加上开发的限制造成了城区以内一手房的供应量呈逐年下降趋势。新建的楼盘也大都位于城区之外的郊区，区位比较偏远，交通的不便及周围基础设施、公共服务设施的相对不完善导致购房者将眼光投向二手房市场。（2）高速城镇化刺激城市人口增长，城镇居民可支配收入保持较高增长。城镇化进程将为房地产市场带来巨大的消费需求。城镇化与房地产业发展密切相关，与其中的房地产经纪行业更相关。城镇化是农村人口进城的过程，刚刚进城的农村人口往往受经济条件所限，无力购买价格昂贵的新建商品住房，只能通过购买二手房或者租房解决居住问题。我国的城镇化率从1998年的335%增长到2012年的52.36%，年均增加1.31%，按此速度计算，房地产开发还有不到20年的发展空间，房地产经纪行业的发展水平则与城镇化率正相关，城镇化率越高的地区房地产经纪发展水平就越高。目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市的城镇化率都达到了75%以上，房地产经纪行业发展就相对成熟。而二、三线城市、中西部城市的城镇化率大多在35%—之间，具有较大的发展空间，因此，二、三线城市和中西部地区今后房地产经纪行业发展的好时机。链家公司以北京为基础，加速向二、三线城市扩张，并制定在年进入15个城市的目标，提前布局为公司带来占领市场的机会。（3）人口红利进一步促使社会财富迅速积累，住房需求日益扩大。人口红利是指人口中适龄劳动力比较多，有助于经济的增长。这是因为人口的年龄结构决定人们的消费、储蓄、投资行为模式，影响商品、资产的价格。我国目前的人口年龄结构还处于人口红利期，每年新增供给劳动总量约为1000万人，劳动人口比例高，保证了经济增长中的劳动力需求。此外，由于人口老龄化高峰尚未来到，社会保障支付负担轻，社会财富积累速度快，适龄劳动人口的住房有效需求旺盛。（4）房地产经纪行业规范化为链家公司的发展提供了契机。2011年4月1日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部共同发布的我国第一部专门规范房地产经纪活动的部门规章《房地产经纪管理办法》正式实施，标志着房地产经纪行业的法律环境有了重大转折。《房地产经纪管理办法》的出台是全面落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，对于整顿房地产市场秩序、规范房地产经纪行为、保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益、促进房地产市场健康发展，将起到积极的作用。同时意味着房地产经纪行业将朝着规范化标准化的道路发展，为链家公司的发展提出了更具体高标准的要求。作为一家已成立十多年的房地产经纪机构来说，在持续政策调控下，二手房交易大幅下滑的情况下，一直关注和不断完善企业内部管理规范，为公司保持竞争力提供动力和保证。（5）二手住宅成交价持续平稳上涨。2013年3月底，北京“国五条”细则落地，个人所得税征收调整为“差额的20%”，二手住宅市场在新政下首当其冲。2013年月，提前集中网签和恐慌入市的因素使当月成交量达到极高峰值，同时也透支了之后短期内的购房需求。个税调整、信贷收紧并行持续执行的限购，此三大措施使年以来二手住宅市场由快速回暖转为温和复苏。总体来看，2013年新政后，二手住宅市场整体运行趋稳，由于观望情绪上升，供需矛盾稍有缓和。二手住宅成交均价涨幅相对平稳，市场还存在较大的需求，房价持续平稳上涨为链家公司的发展提供了机会。（6）一手住宅供应量不足，进一步刺激二手住宅的成交。2009年开始，北京二手住宅成交量超过一手住宅。近三年来，由于保障性住房供应量增加，二手住宅与一手住宅的比例有所回落，若扣除保障性住房，当前住宅市场的成交规模中，二手住宅的成交量超过6成。2012年以来，住宅新开工面积持续保持负增长，加上近期新政在新房市场方面供应环节的管控严格，较短周期内一手住宅供应量难有较大幅度增长。（7）随着房价走高，交易风险逐步加大，购房人对交易风险自己无力控制、或控制起来比较困难，委托中介交易的二手住宅比例持续攀升。2009年至今，北京二手住宅市场中介委托成交占比由不足7成上涨到了84%。购房人出于风险考虑，更多会选择有规模的房地产经纪机构，链家公司通过资金监管、大规模IT信息化建设、流程管理、入职门槛提高（统招大专）等多部门、多岗位参与风险控制，将会有更多购房人选择链家公司为其服务。（8）大多数房地产服务公司，只强调硬产品的提供，以及企业内部的绩效管理，缺少企业文化建设和对客户的人文关怀，企业软实力建设是扩大公司影响力的良好机会。2.4威胁（1）房地产经纪行业的规范化、标准化、程序化，对房地产经纪机构提出了更高的标准，更具体要求，房地产经纪机构必须在人力资源、基础设施建设等有形服务上投入更多的资金，毫无疑问给链家公司带来了经济上的威胁。（2）税收政策的不断完善将会给二手房市场的交易带来影响。《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发号）中将住房供应结构调整、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标，为促进房地产业健康发展和抑制投机性购房需求制定了一系列的调控制度，调整住房转让环节营业税，对购买住房不足5年进行转手交易，销售时需按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年转手交易，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。一系列关于房地产转让税收政策的出台，将会影响二手房市场的需求。（3）房地产市场的快速发展，其他具有相当竞争力的房地产经纪机构的快速发展给链家公司的发展带来了压力，房地产经纪市场竞争相当激烈，一些房地产经纪机构本身实力雄厚，具有核心竞争力，同时新的房地产经纪机构的不断进入市场，争抢本地有限的市场，使房地产市场的竞争更加激烈，中原置地、远大华峰、我爱我家等房地产经纪机构的发展，都给链家公司的发展构成威胁。（4）经纪行业规范化、标准化、程序化，随着《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》出台，房地产经纪行业服务的发展趋势也逐渐规范化和标准化。对链家公司的发展提出了更具体的要求，对其发展也构成了一定的威胁。（5）由于房地产政策的要求，土地越来越难被批下来，因此，对各个房地产经纪机构来说获得