房地产开发项目的前期工作

第三章

房地产开发项目

的前期工作教学内容房地产开发用地的取得规划与设计——房地产开发的龙头城市房屋拆迁教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。教学时数：8

第一节开发用地的取得土地开发利用闲置土地处置土地所有权土地使用权出让房地产开发用地土地使用权一、土地与土地开发利用（一）土地的特性1.土地的自然特性★土地位置的固定性★土地数量的有限性★土地特性的差异性★土地作为生态环境主要部分的脆弱性2.土地的经济特性★土地需求与供给的矛盾性★土地实用方向的相对固定性★土地报酬至边际效益后的递减性★土地所有权及使用权形式上的多样性（二）土地理论1.区位论（1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。杜能的农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。

（2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。★运费对工业区位的影响韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近；凡原料系数等于1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。★工资成本对工业区位选择的影响韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。★集聚因素对工业区位选择的影响韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。

2.地租理论(1)地租的概念从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。(2)级差地租（马克思主义地租理论）级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，级差地租细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。

1.土地利用规划的必要性(1)从土地的自然特性方面分析(2)从土地的经济特性方面分析2.编制土地利用规划的内容与步骤(1)综合评价土地资源将土地化成不同等级(2)进行土地利用预测(3)确定用地标准及用地结构(4)提出本地区功能分区(5)制定土地整治和保护规划(6)确定本地区土地利用总体及详细规划（四）土地特征、理论对房地产开发的启示1.重视土地区位2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地3.节约用地4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式二、土地的所有权（一）土地所有权的概念、权能和特征1.土地所有权的概念(1)土地所有权的概念(2)我国土地所有权制度2.土地所有权的权能(1)土地占有权(2)土地使用权（狭义的土地使用权）(3)土地收益权(4)土地处分权土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。3.土地所有权的特征(1)权利的主体是特定的(2)土地所有权行使的绝对性（与债权相比）(3)土地所有权行使的排他性(4)土地所有权具有追索性(5)土地所有权权能的完整性(6)土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性（二）我国城市土地所有权及城市土地类型1.我国城市土地所有权(1)《宪法》规定城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。

(2)城市国有土地的范围城市国有土地的范围是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地，1998年12月27日国务院令第256号颁布的《中华人民共和国土地管理法实施条例》进一步明确了国有土地的范围，具体包括：★城市市区的土地；★城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地；★国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地；★其他依法没收、征用为国家所有的土地；★农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；★因国家组织集体移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。(3)两类土地所有权的关系2.城市土地的类型★按照土地用途划分可分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他用的。★按照土地位置划分可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园区等）。★按照土地经营管理者的权属划分可分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、私人用地。★按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分可分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待开发的城市土地。

三、土地使用权（一）土地使用权的概念（广义的土地使用权）1.土地使用权的概念土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。2.土地使用权的限制(1)使用范围的限制(2)使用方式的限制(3)使用年限的限制

★居住用地70年；

★工业用地50年；

★教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；

★商业、旅游、娱乐用地40年；

★综合或其他用地50年。（二）土地使用权的权能和特征1.土地使用权的权能（1）土地占有权（2）土地使用权（狭义的土地使用权）（3）土地收益权（4）土地处分权2.土地使用权的特征（1）权利主体的广泛性（2）土地使用权不得随意改变（3）土地使用权是法律特别设定的一种物权（4）土地使用权派生于土地所有权（5）土地使用权权能构成的有限性（6）土地使用权可以买卖、转让（三）我国土地使用制度的演变1.我国城市国有土地的来源2.城市土地使用制度改革（1）城市土地有偿使用的原因★国家在土地上的收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现；★无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费★土地无偿使用，掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转换；★阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化；★城市内部用地结构不合理；★不利于建立城市建设资金的长期平衡机制；★土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾；★不利于对外开放和吸引外资。（2）城市土地使用制度改革的主要内容

★土地所有权和土地使用权相分离的新机制；

★建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划斜街配套的土地利用规划体系；

★建立和发展城市土地的一、二、三级市场。（3）城市土地使用制度改革的特点

★城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制；

★城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用地依然采用行政划拨方式；

★改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象；

★城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。

四、广义土地使用权的出让（一）土地使用权的出让1.土地使用权出让的含义土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.出让的年限最高出让的年限不得超过《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的界限。3.出让的方式(1)协议出让(2)招标出让(3)拍卖出让(4)挂牌出让

4.出让合同及合同的效力(1)出让方的权利和义务出让方的享有的权利主要有：★出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿；★出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。出让方的享有的义务主要有：★出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权；★出让方向受让方提供有关资料和规定。

(2)受让方的权利和义务受让方的享有的权利主要有：★对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿；出让方的享有的义务主要有：★受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金；★受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取土地使用权证书；★受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地；★受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

（二）土地使用权的转让1.土地使用权转让的含义2.转让的期限3.土地使用权转让的条件（1）必须是出让的土地使用权才能进行转让；（2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让；（3）土地使用权转让应当签订合同；（4）土地使用权转让必须办理过户登记。4.土地使用权转让的原则（1）随之转移原则（2）房、地产一致原则（3）效益不可损原则5.土地使用权转让的方式出售转让；交换转让；赠予转让土地使用权。（三）土地使用权的出租1.土地使用权出租的含义土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。2.土地使用权出租的条件（1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权；（2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租；（3）出租人和承租人应当签订租赁合同；（4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。

（四）土地使用权抵押1.土地使用权抵押的含义土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。具体讲，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用、收益，而在债务不履行时，处分债务人或第三人的土地使用权，并从处分抵押物所得价款中优先受偿。土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。2.设定抵押的基本要求（1）抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定；（2）设定抵押合同的当事人为抵押权人及抵押人；（3）被担保的债权；（4）不能违反有关规定。（五）土地使用权的终止1.土地使用权的终止的发生土地使用权的终止，是指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权的终止因素主要归为以下几类：（1）土地使用权年限届满；（2）提前收回；（3）土地灭失；（4）土地的没收、抛弃等。2.土地使用权终止时土地使用权的处理——注销登记和补偿（六）土地使用权的价格1.总地价2.单位面积地价3.楼面地价

（七）土地市场1.一级土地市场一级土地市场，是指土地使用权出让市场。2.二级土地市场二级土地市场，是指土地使用权转让市场。3.三级土地市场三级土地市场，是指土地使用权出租、抵押市场。

五、房地产开发中土地使用权的取得（一）政府行政划拨1.划拨土地使用权的概念(1)划拨土地使用权的概念(2)划拨土地使用权的范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可由县级以上人民政府依法划拨：★国家机关用地和军事用地；★城市基础设施用地和公共事业用地；★国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；★法律、行政法规规定的其他用地。

2.划拨土地使用权的审批、补偿、安置——征地(1)征地（农地征用）的含义(2)征用土地的范围征用土地的范围：国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划的用地。(3)征用土地批准权限的规定

★征用土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；

★征用农地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续；

★基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；

★其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。

★建设单位申请征地不得化整为零（除铁路、公路和输油、输水等管线建设用地）(4)对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助征用土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。(5)临时用地必须办理报批手续(6)全民所用制企业、农村集体经济组织联营使用的集体土地(7)征用土地时必须进行征地公告(8)合理使用征地补偿费(9)特殊征地按照特殊政策办理(10)征用集体土地补偿的范围和标准★

土地补偿费和标准：征用耕地的补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产量的6——10倍；★

安置补助费：安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费，按照需要安置的农业人口数计算。★

地上附着物和青苗补偿费等：补偿费由省、自治区、直辖市参照征用耕地的补偿费标准制定。

(11)征用集体土地的工作程序A.申请用地B.受理申请并审查有关文件C.审批用地D.征地实施E.签发用地证书F.征地批准后的实施管理G.颁发土地使用证H.建立征用土地档案(12)征地中的带征地陕西省建设项目统一征地办法

/0/103/3426.htm3.划拨土地使用权的经营（二）城市土地使用权出让（三）城市土地使用权转让（四）补地价1.补地价的含义补地价有两方面的含义：第一，在土地使用权有偿出让体系中的土地使用者，如需改变合同规定的土地用途，在征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准后，应重新签订土地使用权出让合同，调整土地出让金；调整土地出让金高于原出让金，超过部分即称为补地价。第二，原属行政划拨土地，如果土地使用权和地上建筑物进行转让、出租或抵押，应向当地县级以上人民政府补交出让金，或以转让、出租或抵押所获收益抵交，补交的出让金称为补地价。通常所指的是第二种。2.补地价的程序（1）向土地管理部门提出申请；（2）经审核后与土地管理部门签订土地使用权出让合同；（3）补交的土地使用权出让金；（4）在规定的时间内向房地产登记部门办理土地使用权变更登记手续。六、闲置土地的处置（一）闲置土地的范围1.未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用用地的；2.核准使用的土地，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁布之日起满一年未动工开发建设的；3.已动工开发的，但开发建设面积不足应开发建设的1/3，或投资额不足总投资额的25%且未经批准中止开发连续满一年的；4.法律、行政法规有其他规定的。（二）闲置土地的处置方式1.延长开发建设期限，但最长不得超过一年；2.变更土地用途，办理有关手续后继续开发；3.安排临时使用，待原项目具备条件后再重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。4.政府为土地使用者置换其他闲置土地；5.政府采取招标、拍卖方式确定新的土地使用者，对原用地单位给予经济补偿；6.政府收回土地，并与土地使用者签订土地收回协议书；7.因政府及有关部门造成土地闲置的，由政府和用地单位协商解决。（三）征用土地闲置费（四）无偿收回土地《中华人民共和国土地管理法实施条例》/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158937.htm《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158938.htm《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》/zcfg/xgbwgz/200710/t20071016_159874.htm第二节规划设计

——房地产开发的龙头开发与城市规划规划设计方案评价开发项目的审批程序开发项目的规划与设计房地产开发项目前期的主要工作一、房地产开发与城市规划（一）房地产开发中分析城市规划的重点1.城市各业用地的区位特点及分区功能(1)商业区用地的区位特点及其功能特征★

中央商务区(CBD)★

城区商业区★

街区商业区(2)工业区用地的区位特点及其功能特征★

轻工业区★

重工业区(3)居住区用地的区位特点及其功能特征主要考虑到居民生活方便、交通便利、环境优雅。所以，居住区一般与商业区有着便捷的交通联系，日用商业网点渗透其中，远离重工业区，与轻工业区也有分明的界限。

2.与房地产开发有关的城市规划的内容和有关图纸及文件(1)总体规划城市总体规划的主要文件和图纸主要有：★

城市现状图；★

城市用地评价图；★

城市环境评价图；★

城市规划总图；★

城市工程设施规划图；★

近期建设规划图；★

总体规划说明书。(2)分区规划

(3)详细规划

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规划地段现状图

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详细规划总平面图

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道路和竖向规划图

★

管线综合图

★

规划说明和技术经济分析（二）房地产开发项目规划的原则1.按国家和地方政府制定的有关法规、规范、规定、条例办事2.服从城市的总体规划和地区性规划，做好经济效益、社会效益和环境效益的辩证统一3.因地制宜，量力而行，同时要有一定的超前意识4.以人为本，遵循价值规律和供求法则，正确开发项目的定位二、房地产开发项目的审批程序及操作流程《城市规划法》对建设项目的审批程序做出了明确的规定，即开发项目实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，即“一书两证”。（一）申请办理选址意见书《城市规划法》第30条规定，“城市规划区内的建筑工程的选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。”1.申请项目选址的程序A.建设单位提出建设用地选址书面申请；申请时必须附有的资料有：★

政府计划部门批准项目立项的批文★

建设单位或其上级主管部门申请用地的函件★

项目建议书或可行性研究报告（附环境保护评估证明★

建设工程情况的简要说明，选址要求及其项目用地平面布置图★

其他资料（特殊要求资料）B.初审意见和选址意见C.核发项目选址意见书2.项目选址意见书的内容★

建设项目的基本情况★

建设项目规划选址的主要依据★

建设项目选址、用地范围和具体规划要求（二）申请办理建设用地规划许可证《城市规划法》第31条规定，“在城市规划区内进行建筑需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门核定用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门出让土地。”1.申请办理建设用地规划许可证的程序★

申请定点；★

城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，初步选定建设项目用地的具体位置和界限；★

根据需要，征询有关行政主管部门（如消防、环保、卫生、市政等）对用地位置和界限的具体意见；★

城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，向用地单位提供规划设计条件；★

审核用地单位提供的规划设计总图；★

核发建设用地规划许可证。2.建设用地规划许可证的内容建设用地规划许可证的内容包括标有建筑用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。3.临时建设和临时用地管理临时建设和临时用地的使用期限，一般不超过2年。4.办理用地手续的前提——取得建设用地规划许可证（三）申请办理建设工程规划许可证1.申请办理建设工程规划许可证的程序

A.申请办理办理建设工程规划许可证★

填报建设工程设计方案送审单；★

总平面设计图2张；★

单体建筑物的平、立、剖图2套；★

选址批复及规划设计要求规定送审的图纸、文件和资料；★

如属于设计招标，应加送设计单位中标通知书复印件；★

其他。B.核发建设工程规划许可证2.建设工程规划许可证的内容建设工程规划许可证的内容包括附图和附件。附图和附件是具有同等法律效力。3.办理开工手续的前提——取得建设工程规划许可证三、房地产开发规划与设计（一）规划的基本内容及其要求1.土地使用、用地边界与面积（1）土地使用的相容性（适建性）（2）用地边界和面积2.环境容量（1）建筑容积率（2）建筑密度（3）人口密度（4）绿地率3.建筑控制（1）建筑高度（经济层高、经济层次）建筑高度的确定：

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按照建筑规模和规划参数的要求；

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应考虑开发基地所在地区有关机场航线、气象观测、通讯、消防的要求和控制；

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符合城市景观的要求；

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考虑对边界以外周围建筑的日照影响；

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在古建筑、保护性建筑附近的基地，要考虑这些建筑对周围建筑高度的控制。（2）建筑后退

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沿路建筑退让红线的距离，同时满足消防、交通的要求；

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沿城市道路的建筑后退；道路红线的距离，还要考虑与道路宽度、建筑高度的关系，即“路幅比”；

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建筑与边界应保持适当的间距。（3）建筑间距4.停车位与出入口规划(1)停车位规划大型旅馆、饭店、商场和办公楼的停车，一般可开发地下空间来解决，但地面停车车位不得少于总停车位的1/10。一辆小型汽车停车车位所需的建筑面积约为35—45平方米，中型汽车约为65—75平方米，每个车位的成本在10—20万元。高层住宅楼可在楼间距和绿化带下方空间建造地下停车位，比较经济实用。(2)出入口规划当停车数小于100辆时，不少于1个双车道或2个单车道；当停车数大于100辆、小于200辆时，不少于2个单车道出入口；当停车数大于200辆、小于500辆时，不少于2个双车道出入口；当停车数大于500辆时，不少于3个双车道出入口。坡道坡度为10%～15%；单行道净宽5.0米，双车道净宽7.0米。（二）开发区工程勘察1.勘察工作（1）勘察工作的任务和主要程序★工程勘察分为选址勘察、初步勘察、详细勘察、施工勘察。★

勘察工作的主要程序：（2）勘察的具体内容①地形测量②工程勘测③地下水、地表水勘测④气象调查2.工程勘察的分类（1）选址勘察（2）初步勘察（3）详细勘察（4）施工勘察（三）设计的基本内容及其要求1.设计工作的任务和程序（1）设计工作的任务（2）设计工作的程序参加项目决策——根据建设单位提出的委托书进行可行性研究——参加设计任务书的编制、建设地段的选择——根据设计任务书编制各阶段的设计文件——配合施工、解决施工中的有关问题——参加验收及进行工程验收总结等。2.设计工作的基本内容（1）总体设计（2）个体设计（3）建筑构造设计3.设计工作应注意的几个问题（1）处理好个体与整体的关系（2）在设计中体现出对人的关怀（3）做好环境点缀设计

四、居住区的规划与设计（一）确定居住区布置结构和道路系统1.居住区的三级布置结构：居住区——居住小区——住宅组团住宅组团：是由若干栋住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式；其规模通常以居委会的组织规模构成，约为300～700户，占地2～3公顷。居住小区：是由若干个住宅组团的有机组合构成的，它是由城市道路以及自然界线（河流）划分的完整居住地段，人口规模约为0.7万～1.5万人，用地12—35公顷。居住区：是由若干个居住小区的有机组合构成的，其人口规模约为3万～5万人，用地50～100公顷。

2.居住区道路标准：居住区级——居住小区级——住宅组团级居住区级道路是居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20m。

居住小区级道路是联系其小区内各住宅组团单元的道路，道路的红线宽度不小于16m。住宅组团级的道路是联系住宅建筑的道路，以通行自行车和人行为主，宽度一般为4—6m；此外还有通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度一般为1.5—2m。3.居住区道路的功能和布置原则“顺而不穿，通而不畅”。（二）住宅选型1.点式住宅2.条式住宅（板式住宅）3.错层式住宅4.跃层式住宅5.复式住宅6.退台式住宅7.花园别墅8.综合性商住楼（三）住宅的布置1.周边式布置2.行列式布置3.混合式布置4.散点式布置5.自由式布置（四）公共建筑规划布置1.居住区级公共建筑规划布置（6大类33项）（1）医疗卫生（2）金融邮电（3）文化体育（4）商业饮食服务（5）行政经济管理（6）其他2.居住小区级公共建筑规划布置（6大类23项）（1）教育（2）经济（3）文体（4）商业饮食服务（5）行政管理（6）其他3.公共建筑规划布置原则和基本要求(1)公共建筑规划布置原则(2)公共建筑规划布置基本要求（五）绿地规划布置1.居住区绿化系统的范围（1）公共绿地（2）公共建筑和公用设施专用绿地（3）宅旁和庭院绿化（4）街道绿化2.居住区绿地的标准（1）以人均绿地为标准（2）以绿地率为标准3.居住区绿化规划布置的基本要求（1）要形成绿化系统（2）节约用地（3）与经营结合起来（4）注意景观要求五、房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析（以居住区的规划设计为例）（一）住宅建筑设计方案的经济因素分析

1.外墙周长系数

外墙周长系数是指每平方米建筑面积所分摊的外墙周长。在住宅建筑的造价构成中，外墙造价占有较大的比重。例如，砖混结构的墙体一般占土建造价的40%，外墙造价占15%-17%。在住宅建筑的层数和层高不变的条件下，外墙周长的大小反映了外墙墙体面积的大小。外墙周长受下列因素的影响：(1)平面形状：一般地，住宅建筑平面形状简单，它的外墙周长系数就小，其单位造价就低；当住宅建筑的平面形状又长又窄，或复杂而不规则时，其外墙周长系数必将增大，单位造价就高，且其他工程因平面形状复杂费用也会增加。(2)进深和面宽：在建筑面积一定是，合理地加大建筑物的进深，可以减少外墙周长或外墙周长系数，从而达到降低造价的目的。同时，在间距和层数一定时，大进深、小面宽方案比小进深、大面宽明显节约用地。

2.平面系数（经济平面）住宅的建筑面积由居住面积、辅助面积和结构面积组成。(1)

平面系数：居住面积与建筑面积之比，一般地，平面系数达到50%以上，其造价比较合理。但观念也在发生变化，如大厅小室户型、抗震地区的结构面积问题等。(2)辅助面积系数：指客厅、厨房、卫生间等室内空间的面积与居住面积之比。一般占建筑面积的25%。(3)结构面积系数：指墙体和柱子等结构所占的面积与建筑面积之比。其越小，设计方案越经济。

3.层高（经济层高）（1）层高降低，外墙面积降低，造价降低；（2）层高降低，达到节约用地的目的；（3）层高降低，管线工程费用和减轻工程自重使基础费用也降低。（4）研究表明，当室内形式、通风状况、周围环境等条件完全相同时，层高每差0.5米，室内温度仅差0.5度。

4.层数（临界层数、经济层数）住宅建筑的层数对住宅造价的影响比较复杂，并随着建筑的类型、形式和结构而变化。一般地，住宅建筑在4层以下时，增加楼层不影响其结构形式，根据墙、建筑面积和屋顶间的关系，单位建筑面积的造价可能会降低。如果高度超过4层，结构形式需要改变；超过7层，需要电梯，补充建筑设备；修建高层可腾出土地绿化等，是比较复杂的技术经济问题。高住宅层数可节约用地，但层数增加到一定时，其效果逐渐降低。

5.单元组合

将住宅单元进行组合，组合部位的山墙减少，以致山墙的工程量按照房屋长度分摊在单位面积上的数量相应减少，同时变组合前的外山墙为组合后的内山墙，从而降低了住宅单位造价。但住宅单元组合过长时，需要设置沉降缝或伸缩缝，设计成双墙，降低了经济效益，且对抗震不利。一般应少于5个单元。6.结构形式对结构形式的选择要因地制宜，对各种结构形式进行分析后，确定最佳方案。

（二）住宅开发区规划方案的综合经济因素分析1.用地容积率2.建筑密度3.建筑间距4.户室比5.造价六、房地产开发项目规划设计方案的评价（一）开发项目规划设计方案评价的特点1.评价主体的多元性2.评价目标的多样性3.评价值的不确定性（二）开发项目规划设计方案评价的指标体系1.住宅建筑设计方案评价的指标体系(1)住宅建筑的适用性(2)住宅建筑的安全性(3)住宅建筑的经济性(4)住宅建筑的艺术性2.小区开发规划设计方案评价的指标体系(1)小区用地面积指标(2)小区的主要技术经济指标(3)小区综合评价指标（三）开发项目规划设计方案评价方法1.综合评分法2.用层次分析法评价开发项目的规划设计方案3.用模糊评价法评价开发项目的规划设计方案

第三节城市房屋拆迁工作程序注意事项补偿与安置城市房屋拆迁一、城市房屋拆迁的概念和工作程序（一）城市房屋拆迁概念

1.城市房屋拆迁概念(1)适用范围：城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并需要对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的活动。(2)拆迁主体：拆迁人和被拆迁人。(3)拆迁主体的权利、义务(4)拆迁期限(5)拆迁原则：必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善。

2.城市房屋拆迁的管理体制（二）城市房屋拆迁的工作程序

1.拆迁前期工作

2.申请核发房屋拆迁许可证《拆迁条例规定》，申请领取房屋拆迁许可证的，应向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：★建设项目批准文件；★建设用地规划许可证；★国有土地使用权批准文件；★拆迁计划和拆迁方案；★办理存款业务的金融机构出具的拆迁偿安置资金证明。

3.组织实施拆迁(1)组织拆迁动员，发布拆迁公告(2)签订拆迁协议(3)拆除房屋，平整场地二、城市房屋拆迁补偿与安置（一）房屋拆迁补偿1.房屋拆迁补偿的对象2.房屋拆迁补偿的形式3.房屋拆迁补偿的计算(1)产权调换形式补偿计算原则：等价交换。(2)作价补偿的计算方法原则：等价有偿。采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素（成新状况、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等），以房地产市场评估的办法确定。4.各类房屋的拆迁补偿(1)对公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿★拆迁人按照被拆迁房屋及其附属物的使用性质和规模与以重建，并不考虑结构、质量差价。这是实物性质的补偿。★拆迁人按照被拆迁房屋及其附属物的重置价格进行补偿，不考虑被拆迁房屋的成新程度。这是货币形式的补偿。★拆迁人遵循当地政府按照城市规划所作的统筹安排去进行补偿。(2)对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿对非公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿，可以采取产权调换或货币补偿。（二）房屋拆迁安置1.房屋拆迁安置的对象房屋拆迁安置的对象是：被拆除房屋的使用人。2.房屋拆迁安置的形式3.房屋拆迁安置的地点4.房屋拆迁安置的标准城市房屋拆迁管理条例/zcfg/xzfg/200611/t20061101_158940.htm三、城市房屋拆迁工作应注意的问题（一）在拆迁工作中应注意的几个问题1.开发商自行拆迁安置或委托拆迁安置2.拆迁工作人员的态度问题3.对与被拆迁人的过高要求处理4.拆迁特殊建筑物5.拆除产权有纠纷的房屋6.拆除设有抵押权的房屋7.拆除双方就拆迁补偿安置协议条款达不成一致意见产生争议时的房屋8.拆迁人员组织配备

（二）拆迁补偿与安置工作中的各种费用1.拆迁前期准备费用2.货币补偿费3.临时安置补助费和搬家补助费4.过渡房建设费或过度房租费5.拆迁企事业单位的补助费6.场地工程费7.其他费用8.拆迁工程的不可预见费2007年3月初，网上各大论坛开始流传一个帖子，题目是《史上最牛的钉子户》，帖子的内容是一张图片：一个被挖成10米深大坑的楼盘地基正中央，孤零零地立着一栋二层小楼，犹如大海中的一叶孤舟。跟着，媒体跟进，此事影响越来越大。期间，全国“两会”圆满结束并通过了《物权法》。遗憾的是，《物权法》似乎没有明确该如何解决此类拆迁纠纷。女户主吴苹80年代就开始开酒楼、饭店，人称阿庆嫂。即将被强拆的这栋小楼是公公婆婆留给他们的财产。

拆迁时间表

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2004年8月31日:重庆市九龙坡区杨家坪鹤兴路片区项目改造贴出动迁公告，随后该片区280户陆续搬迁；

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2004年10月:据吴苹称项目改造区域断水断电断路；

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2005年2月:据开发商称，在10余次协商未达成一致意见后，拆迁人向九龙坡区房管局要求裁决吴