第六讲 房地产交易法律制度

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第六讲房地产交易法律制度谭柏平

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课堂练习题一、判断题1、1980年前，我国的国有土地无偿运用，无期限运用，并且土地运用权不能交易。2、建设用地运用权转让不同于出让，相当于出租。3、娱乐用地的最高年限为50年。4、建设用地运用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地，不包括集体全部的土地。2022-4-162

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二、选择题1、以下说法哪一个是正确的？()A、建设用地运用权出让是一种无偿行为。B、协议出让缺乏公开性和竞争性，人为因素影响较大，因此不能作为建设用地运用权的出让方式。C、土地运用权期满，土地运用权及其地上建筑物、其他附着物全部权由国家无偿取得D、土地运用者超过出让合同商定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地运用权出让金20%以下的土地闲置费2022-4-163

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2、我国国有土地有偿运用制度的特点包括：()。A、国有土地的全部权与运用权相分别B、国家垄断城市土地全部权C、城市土地所用权有期转让D、城市土地运用权有偿转让

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3、某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，甲房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请问：甲房地产公司欲取得该幅土地的运用权，可以通过下列何种方式取得？A.由市人民政府划拨取得B.由甲公司与市人民政府土地管理部门协商取得C.由市人民政府土地管理部门招标，甲公司参加投标取得D.由市人民政府土地管理部门拍卖，甲公司参加竞买取得2022-4-165

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参考答案一、判断题1、对。2、错。3、错。4、对。二、选择题答：1、D;2、ABD;3、BCD2022-4-166

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本讲教学内容

一、房地产开发与房地产交易二、房地产转让法律制度三、商品房预售法律制度四、房地产按揭法律问题五、房屋租赁法律制度

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一、房地产开发与房地产交易(一)房地产开发概述

房地产开发，是指在依法取得国有土地运用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1、取得国有土地运用权，是房地产开发的前提条件。2、房地产开发包括如下两种行为：

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(1)土地开发(或再开发),即进行基础设施建设。①土地开发，也称“三通一平”或“七通一平”,把生地变成熟地；“三通一平”:道路通、给水排水通、供电线路通和对施工现场上的土地进行平整；“七通一平”:道路通、上下水通、电力通、雨污排水通、通讯通、煤气通、热力通和场地平整。②土地再开发，即对城区原有土地进行改造。(2)房屋开

发，即进行房屋建设，包括住宅、工业厂房、商业楼宇、办公用房和其他用房的开发。9

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房地产开发的特点1、综合性强，涉及面广。2、工程量大，综合成本高，建设工期长。3、建设项目种类繁多。4、与银行关系亲密。

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房地产开发的基本原那么1、严格执行城市规划；2、经济效益、社会效益、环境效益三统一；3、综合开发、配套建设：统筹安排配套基础设施，先地下、后地上(如楼房与车库)。4、按约开发土地：按合同商定的用途、商定的动工期限开发(防止炒卖地皮、利用土地投机)。5、严格按标准和规范设计、施工，保证开发产品质量合格：(1)开发项目的设计、施工需要符合标准和规范；(2)项目竣工验收合格后方可运用。6、鼓舞开发、建设居民住宅。11

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(二)房地产交易概述1、房地产交易的概念房地产交易，是指以房地产为商品而进行的转让、租赁、抵押等各种经营活动的总称。商品房成为“商品”需要“五证”齐全：(1)《建设土地规划许可证》;(2)《国有土地运用证》;(3)《建设工程规划许可证》;(4)《施工许可证》;(5)《房产证》。2022-4-1612

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2、房地产交易的分类(1)地产交易。地产交易在我国迄今为止仍限于城镇国有土地运用权的出让、转让、抵押等形式。(2)房产交易。房产交易的形式主要有房产买卖、租赁、抵押、交换、典当、信托等方式(既包括了房产运用权的转让，也包括了房产全部权的交易)。

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3、房地产交易的特性(1)标的物位置固定性。房地产不动，双方运用全部权证书和运用权证书及合同交易。(2)房地连动。我国采纳了“房地连动”措施，即二者须一起转让与抵押。(3)标的额大、专业性强。房地产价格受多种因素影响，市场信息瞬息万变，因此，我国实行房地产价格评估制度，提倡房地产中介服务。

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(4)稀缺性。房地产市场在整体上是供应稀缺的市场。土地是不可再生资源，房产受土地稀缺性的限制，其供应弹性较小。(5)承接性。房地产交易中土地运用权出让行为所设定的权利义务具有承接性(如土地运用年限)。土地运用权出让合同对每一次房地产交易均具有约束性(原那么性不能变更)。

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4、房地产交易需要遵守的原那么

(1)实时登记原那么：转让、抵押，租赁(备案)(2)房地一体原那么：(3)房地产交易价格由国家实施管理：(4)土地出让合同设定的权利、义务随土地运用权同时转移原那么：国家全部者身份不变，径直

与土地运用者发生关系(5)不得损害土地及房产经济效益原那么，即效益不可损原那么2022-4-1616

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5、我国城市房地产市场运作三阶段第一阶段：土地运用权出让阶段即一级市场阶段，活动发生在地产市场，即由政府通过协议、拍卖、招标和挂牌等方式，向房地产开发商提供国有土地运用权。

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第二阶段：二级市场阶段(开发与销售阶段)第一，开发阶段：开发商筹集资金，勘察设计，建筑招标、投标，开工兴建，竣工验收，投向市场。第二，销售阶段(通常有金融机构与律师行业的介入):交易预备，物业选择，商定成交价，完成定金预付。第二阶段的详细内容如下：

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买方申请购房贷款，银行托付物业评估机构提供正式估价报告而后决断是否予以贷款。如予贷款，那么可通知律师预备贷款合同，买方同时应通过律师或中介机构查阅物业转移状况及是否办理了银行抵押，确定交易无障碍之后，双方可预备契约。待合同正式签订、缴清首期付款，买方取得房产钥匙，正式接收物业。

★★★但是房地产产权却并非此时转移，须执合同前往土地、房产管理部门登记，产权于登记之时正式移交。

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第三阶段：房地产交易阶段即调剂阶段的房地产交易，或称为第三级房地产交易。这一阶段房地产交易主要方式为再转让、抵押、租赁。在上述全过程中，行为主体可以寻求房地产中介机构的援助：如向房地产询问机构询问有关政策、法律、价格状况；向房地产价格评估机构托付评估房价地价；向房地产经纪机构寻求洽谈协议、交易对手等房地产交易服务。需要留意的是，各交易阶段均须做好房地产登记及税费缴纳工作。20

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二、房地