【S市某区土地价格探析与预测实证探析12000字（论文）】

--PAGEi-S市某区土地价格分析与预测实证分析摘要：土地本来是无价的，但是人们在使用土地的时候，会给承租方支付一定的租金。这也使得土地有了一定的价格，影响土地价格有非常多的原因，譬如时间，土地所处的位置以及它所带来的收益等等。如果想要规范土地市场经营环境，维护整个土地市场的秩序，就必须要理清楚影响土地价格的相关原因，并结合专业的知识对土地价格进行严格的把控。本文主要的研究对象是S中山区的土地价格，主要会分为四大部分来对该地区的土地价格进行分析和研究，详细的内容如下：一，结合实际，分析中山区土地价格现阶段的发展情况；二，以目前的土地现状作为参考，分析土地价格受到影响的原因，主要从土地交易制度，人口因素等多方面入手，预测土地对未来的房地产等行业所存在的影响；三，建立预测模型，预测S市三年内的土地价格趋势；四，根据所预测的结果，针对调控政策，规划等方面为我国土地市场的经济发展提出建设性意见。关键词：土地价格；预测分析；影响因素目录11564中文摘要 i29052英文摘要 ii21053前言 116241S市中山区土地与土地价格现状 222101.1S市中山区概况 22291.1.1行政区划 2189181.1.2土地资源特征 230611.2S市中山区经济发展总体概况 259551.2.1经济总量概况 2181421.2.2投资概况 3127151.2.3居民人均可支配收入情况 3311921.32021年S市中山区土地交易市场情况分析 3264352S市中山区土地价格影响因素分析 6281842.1土地交易制度 6188242.2城市规划 640582.3土地调控政策 7311512.4社会因素 7291223S市中山区土地价格预测 8258613.1预测模型 8174643.2实例分析 8228753.2.1数据来源 8104103.2.2住宅用地价格分析预测 9229793.2.3商业用地价格分析预测 13183953.3预测结果分析 1477094S市中山区土地价格影响因素的政策建议 1529824.1做好土地出让制度改革 15154444.2实施区别化信贷政策 1581574.3进行财政税制改革 16123444.4利用规划引导方向 16151544.5坚持完善房地产政策调控措施 16243994.6关注商业地产资本炒作 17307925结语 1824603参考文献 19前言在人们的生产生活中，土地资源起着非常重要的作用。它不仅提高了人们经济水平，也带动了人类文明的发展，因此合理的使用土地资源，正确规范的使用土地，才可以保障社会的持续健康稳定。为了能够带动房地产经济和土地市场发展，90年代，我国针对于土地推出了一系列的改革政策，主要措施就是国有土地有偿使用制度，而给土地制定价格就是此次制度中最具代表性的措施之一。随着国有土地有偿制度的推出，土地开始明码标价，这也意味着，在土地市场会存在较大的利润空间，不少的人开始蠢蠢欲动，对土地市场进行投资，投资的过程中也出现一系列投机行为，导致全国各地的土地价格呈上涨趋势，以至于高房价和高地价的现象层出不穷。本文所研究的就是在这种环境下，土地价格的发展方向等各方面进行概述分析。本文主要的内容就是对S市中山区的土地价格现状进行分析。找到该地区土地价格受到影响的原因，再结合之前土地价格波动的数据，建立ARMA预测模型，以此来推测未来S中山区的土地价格走向，为政府部门制定相关的土地管理政策，保障土地市场稳定经济环境，以及在房产开发等方面提供一些建设性的意见。-PAGE6-S市中山区土地价格分析与预测1S市中山区土地与土地价格现状1.1S市中山区概况1.1.1行政区划辽宁省S市中山区，是整个S市的贸易发展核心，地处在S市区的东部位置。2020年在对整个中山区域进行行政划分的时候，具体数据表明中山区的结构非常独特，包括的有陆地和海域两大结构，总体面积更是达到了将近1500平方公里。根据气候划分，此地区属于海洋性温暖的季风气候。在整个辖区内，有六个街道，而S市的政府也在本区的青泥洼桥街道。根据第七次人普的调查数据，以2020年10月31日晚12点为截点，本区的常住人口超过了38万人。1.1.2土地资源特征2020年S市土地资源管理局对整个S市的土地资源进行了详细的统计，结果显示，S市土地的总面积超过了1360平方公里，人均土地面积有2300平方米。现在所利用的土地资源主要有两个方面，一是林地使用，占总面积的34.5%；另一个是城镇村及工矿用地，占总面积的65.5%。1.2S市中山区经济发展总体概况1.2.1经济总量概况2021年，对整个中山区进行了经济发展进行了全面的调研，主要分为以下几个方面：一、一般公共预算和固定资产投资方面：这一年，本地区完成了全年的预算收入，超过了180000万人民币，其中固定资产更是超过了1480000万人民币，增长了10个百分点。二、生产总值方面：全年地区生产总值超过了800亿人民币，较之前下降了近3个百分点。其中，第二产业增加值超过了30亿人民币，上升了近1个百分点，对经济增长拉动0.1%；第三产业增加值超过了700亿人民币，下降了3个百分点，拉动经济增长为-2.9%，这两个产业的结构比值为3.8：96.2。三、工业方面：全年地区内的工业增加值约8.01亿人民币，降低了将近5个百分点。其中，处于规模以上的工业降低的百分点达到了32个；处于规模以上的工业增加值约8.03亿人民币，降低的百分点达到了33个；销售产值约8.3亿人民币，同比下降33.10%；产品销售率达到了百分之百，与去年相比降低了0.9%；主营业务收入约8.38亿人民币，降低的百分点超过了33个；利润总额约3.6亿人民币，减少了近30%。四、建筑业方面：全年建筑业增加值约22亿人民币万元，提高了近8个百分点。与具有建筑业资质等级的承包企业共签订工程合同总金额超过了101亿人民币，提高了将近20个百分点。进行施工房屋建筑总面积超过了70万平方米，提高了将近11个百分点。五、房地产开发方面：全年房地产开发进行施工的总面积约800亿平方米，降低了0.3个百分点。其中，住宅施工约530亿平方米，提高了1.3个百分点。商品房销售总额近190亿人民币，提高了约53%，商品房销售的总面积约92亿平方米，提高了约58.0%。六、旅游业方面：全年旅游业总收入达到了910000万元，降低了约63%；其中国内旅游人数超过了596万人次，降低了约61%；海外游客将近2万人次，降低了近62个百分点；国内旅游收入超过了90亿元人民币，降低了约63%；外汇收入超过了940万美元，降低了约90%；游客总人数将近600万人次，降低了约62%。1.2.2投资概况2011年元月和二月之间，S市放慢了基础设施建设的脚步，降低了在国有方面如电力，水力等方面的投资力度，致使在这一时期固定资产的投资减少了1.2个百分点。到了3月，S市政府开始推出了101项重点建设项目和一系列的招商引资活动，使得固定资产的投资仅在一个月迅速增加，这一年内，S市固定资产投资超过了3400亿元人民币，提高了近10个百分点；而在这些投资中，仅房地产开发投资就超过了1300亿人民币，提高了近33个百分点，全年房地产业增加值超过了860亿人民币，提高了5个百分点。1.2.3居民人均可支配收入情况在对全市居民人均收入支配情况进行研究时，相关数据表明：全年城市居民家庭人均可支配收入约3.4万元，提高了近12个百分点，除去一些不可避免原因，实际提高了约6个百分点，而人均消费性支出约2.8万元，提高了约13个百分点，除去不可避免的原因，实际提供了约7个百分点。而在这些支出中，服务性消费达到1.04万元，提高了近14个百分点，占总支出约37%，恩格尔系数为34%。而农村居民的收入水平提高了很多，全年农村家庭人均收入达到了1.48万元，提高了近17个百分点除去一些不可避免原因，实际提高了近11%，人均消费支出达到了1.01万元，提高了约12个百分点，恩格尔系数为45%。1.32021年S市中山区土地交易市场情况分析根据全年S市中山区的土地建议情况分析数据来看，全年共成交14宗土地，用地面积将近62万平方米，总金额约29亿人民币。因为工业用地大部分会用在厂房和仓库等建设上，所以在土地出让成交面积方面来看，工业用地的比值占有最大，超过了50%；而住宅用地和商业用地分别为32%和17%。虽然住宅用地和商业用地的今年的比值并不算太高，但是和前一年相比却有所提升，而工业用地较前一年相比面积甚至下降了约54%。图1-1关于2020-2021年土地出让成交的面积情况详细对比表（单位：万平方米）根据上图可以看出，2021年土地出让成交金额提高了将近22个百分点，这说明商业用地的地价格呈上涨趋势，其原因是商业用地的可获得的收益较高，所以在整个土地交易的重点也就在商业用地方面。图1-2关于2020-2021年土地出让成交的金额情况详细对比表根据上面的对比表可以看出，和2020年相比，全年的土地市场交易呈平稳的趋势。主要原因是因为国家在2021年出台了房地产相关的调控措施，使得房地产开发商开始理性的对待投资，整个土地成交的市场大体都趋于稳定的状态，只有住宅和商业用地出现了一定幅度的增长。图1-3关于S市中山区各种类型土地使用平均地价详细图2S市中山区土地价格影响因素分析2.1土地交易制度图2-1关于S市中山区2011-2021年住宅的价格走势详细图2014年3月，国家相关部门下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，明文规定了两方面的内容，即：一，一些经营性用地必须通过招标拍卖挂牌方式来供应，譬如商业，娱乐等用于经营的场地。二，除了经营性产地需要招标供应外，当同一宗地出现两个以上（含两个）的意向用地者，也必须通过这种方式进行购买。所以根据上面的价格走势详细图可以看出，2015年是个特殊的截点，从这年以后住宅用地的价格开始呈现上涨的趋势。随着政策的推行，土地取得的方式也变成了在招标时谁出的价钱高就可以获得，这一做法也使得土地成本随之增加。土地最后的成交价取决于政府和开发商两者给出的最低底价，从某种意义上而言，虽然将出让底价进行提升会影响到土地拍卖情况，但是，站在政府角度上，这种影响可谓是微乎其微，在现实中用地需求量的增加，也会带动价格的上升，出现土地出让价高于底价的情况。2.2城市规划合理的开发利用土地是现阶段城市规划中非常重要的工作内容，《S市总体发展战略规划（2020-2025）》中对S市未来的整体发展做出了明确的规定，将优化功能分区和提高产业布局作为规划的首要任务，以此来建立综合门户城市，增加辐射带动的能力，将S市打造成一个有着良好居住环境，生态自然和谐的城市，让其能够与国际化城市相媲美，与此同时，为了更好地管理土地资源，S市也从建设用地结构和动态调整两方面着手建立了相关的管理制度，并严格执行，对城镇建设用地进行管控，制止土地资源浪费的现象，建立一个适合城市用地的合理机制。中山区未来的城市建设规划的重点将会在放在旧城改造和建立核心功能区上，随着这些政策的实施和落实，中山区的相关配套设施将会不断的优化提高，这也让中山区成为宜居的区域，从而带动此区域的住房需求量增加，房地产经济的发展也会使得土地的价格跟着水涨船高。2.3土地调控政策土地利用可以由政治经济政策直接决定，所以国家出台了相关的土体调控政策，人这一政策也直接影响着土地的利用和结构变化，当我国在制定土地调控相关政策时，全面的考虑的多方因素，主要有三方面的内容：一是地权制度，二是经营机制，三是价格制度等。虽然经济社会的长期演变才使得土地利用的结构发生其改变，相对来说，政策也起到了相关的作用，它对土地的相关调控也从一定程度上影响了其发展，主要体现在以下几个方面：（1）不同时期出台土地管控政策对土地利用产生了的影响不同，主要表现在两个方面：一，在资本主义时期，那时主要是土地私有制，土地利用会受到来自价值规律带来的影响，且政府制定的相关政策会对土地市场起到一定的助推效果；二，社会主义时期，主要实行土地公有制，由国家对土地市场进行监管并占据主导地位，以此保证政策执行时力度。（2）不同阶段的土地利用政策对土地的影响也不同，主要可以从两个时期看出来，分别是：第一个时期是新中国成立以后，在当时百废待兴，农民的种地热情并不是很高，也使得大批的耕地并没有被有效地利用，随着农村家庭联产承包制的落实，农民的生产积极性开始大幅度的提高，耕地的利用率也随之增加，特别是千禧年以后，国家为了扶持农业，免除了一些相关的农业税收，也使得农民生产种植的热情高涨，大规模的开发用地，耕地的面积逐年扩大。（3）当在资源配置中，市场起着决定性作用的观点被提出后，国家也将土地使用制度进行优化升级，对城乡土地市场进行科学规划，提高土地利用效率，合理配置土地资源，减少土地资源浪费，增加土地利用收益。2.4社会因素土地利用变化的主要原因就是人类的活动。人们主要是受到生活和政治等诸多因素影响后才产生的一种有效社会驱动力，而这种驱动力恰巧能够对土地利用呈现出的变化带来影响。社会驱动力的主要内容有经济的增长、人口的变化以及人们的价值观等等。而人口因素却是最能直接影响土地的利用，主要可以从以下三方面看出来：随着人们生活水平的不断提高，经济的快速发展也使得大量的人口开始向城镇转移。而这些人口的流动，也使得土地的的利用情况正在悄然的发生着改变，当大批的人口开始涌向城市时，城市的住房要求增加，人口密集处的建筑用地也相应的增加，农业用地的面积就开始减少；相对来说，人员的流失使农村等地的建筑用地减少，加上现在退耕还林等一系列措施的实行，更使得现阶段土地利用的情况出现了变化，也从一定程度上改变了这些地区的自然环境。--PAGE13-3S市中山区土地价格预测3.1预测模型本文通过建立ARMA模型来测试S市中山区精准的土地价格数值。运用ARMA时间序列分析法可以处理参数模型在有序随机振动中发出响应的数值，进一步为识别模态参数做准备。其中的参数模型有自回归模型、移动平均模型以及自回归移动平均模型。随着ARMA时间序列分析法在各类型时间序列数据的研究分析中被普遍运用，使这种方法在统计学上更加完善，在奠定其坚实理论基础的同时形成了自身程序化建模方法。为了进行时间序列的分析研究，要把ARMA模型和历史数据的变化规律结合起来，通过找出相关数据的移动平均数和周期成分，对未来进行预测。以下是模型介绍：假设εt是现在干扰值，εt−i是过去干扰值，xt−i是过去序列值，时间序列数值xx也可以表示为ARMA（p，q）模型，p代表自回归部分数值，q代表移动平均部分数值，参数δi（i=1，2，…，p）代表自回归系数，参数θi（i=1，2，…，q）代表移动平均系数，εt通常要建立一个完整的ARMA预测模型，主要有以下几步：第一步是先要检测随机序列的平稳性和随机性，再对照检测结果划分出序列类型，用不同的分析方法对相应序列进行分析。建立ARMA模型必须在其平稳序列的基础上进行，一旦发现观察值序列不平稳，就要对其序列进行差分。第二步是对观察值序列中的样本自相关系数和样本偏自相关系数进行计算并求出结果。第三步是对模型进行识别。利用第二步计算的数据和合适的阶数对ARMA（p，q）模型拟合。第四步是对模型进行估计。通过估计明确模型中各参数数值。第五步是对模型效果进行检测。如果被检验模型属于白噪声序列，这个模型就是合格模型，可以进行下一步环节，反之，检验不通过就要重新选择模型进行拟合。第六步是通过拟合后的模型对序列未来走势进行预测，直至预测完成。3.2实例分析3.2.1数据来源根据中国城市地价动态监测系统以及S市中山区国土资源和房屋管理局公布的相关数据，统计出表3-1的信息。表3-1S市中山区2014-2021年各类型用地地价表（单位：元/平方米）年份住宅用地商业用地工业用地20148112161202350201590311698026102016106611732028502017120781806030902018127921850033102019138321927034402020152762005036502021172012045037203.2.2住宅用地价格分析预测数据录入本文通过计算机软件Eviews6.0进行相关数据统计，把表3-1中住宅用地价格数据的序列命名为zhuzhai同时导入该软件。绘制序列时序图用鼠标双击序列

zhuzhai，点击

view/Graphne，就可以制作出序列时序图。图3-1住宅用地序列时序图进行平稳性检验检验序列zhuzhai的平稳性：图3-2序列的平稳性检验由图3-2可以看出，序列P值接近1，可以判定序列zhuzhai极不稳定，要对该序列进行差分。进行一阶差分基于上述不稳定情况，先对序列zhuzhai进行一阶差分，得出如图3-3所示的一阶差分序列dzhuzhai。图3-3dzhuzhai序列时序对一阶差分序列进行ADF效验图3-4dzhuzhai序列ADF校验结果由图3-4可以看出知，一阶差分序列dzhuzhai的Prob.值是0.0007，几乎为0，表示该序列的平稳性较好。绘制一阶差分序列相关图绘制对一阶差分序列相关图先用鼠标双击序列dzhuzhai，再点击view/Correlogram，选择“Correlogramof”对话框中“Level”选项，最后把滞后阶数选择成12。图3-5一阶差分序列dzhuzhai相关图根据图3-5的分析结果，可以判定序列dzhuzhai属于一阶自回归过程，其阶数p=1，q=1。对时间序列模型进行估计利用EViews软件中EstimateEquation功能，可以得出如下图3-6所示模型ARMA（1,1）的回归结果。图3-6模型ARMA（1,1）回归结果根据上图该模型的回归结果可以知道，住宅用地的预测模型是：△zhuzhait=1.028△zhuzhait-1+εt+0.392εt-模型校验对模型进行检验，先点击View选择ResidualsTests/Correlogram-Q-statistics功能，再把滞后期设为12，最后点击确认，就能得到如图3-7的检验结果，结果表示该模型的随机误差项属于白噪声序列。图3-7白噪声序列判断检验模型预测通过拟合后的完整模型，预测出S市中山区2014年-2024年这十年内住宅用地地价上升趋势，再结合静态预测法，预测出2022年-2024年的住宅用地价格。图3-8S市中山区住宅用地土地价格预测走势图表3-2S市中山区住宅用地土地价格预测（单位：元/M2）年份价格预测202218332202318750202419250根据上表中的相关预测数据可以看出，未来三年S市中山区的住宅用地价格会持续上升，通过计算得出其每年的增长比例为2.28%。3.2.3商业用地价格分析预测数据录入利用Eviews6.0软件导入表3-1商业用地价格数据同时命名为序列shangye。模型估计通过住宅用地的数据处理方式得出商业用地的模型ARMA（3,3）并对该模型进行估计得出其回归结果，从而得出商业用地的预测模型为：∆预测模型通过住宅用地的预测方式得出商业用地预测结果如表3-3所示。表3-3S市中山区商业用地土地价格预测（单位：元/M2）年份价格预测202220820202321450202421790根据上表中的相关预测数据可以看出，未来三年S市中山区的商业用地价格会保持上升趋势，其每年上升比例为1.8%.3.3对预测结果进行对比分析表3-42021年各类型用地地价预测值与实际值对比表住宅用地商业用地工业用地预测值实际值误差比预测值实际值误差比预测值实际值误差比17166.4172020.3%20396.6204510.27%3678.537211.12%通过上表2021年各类型用地的分析数据可以知道，只要预测误差比例小于5%，就表示模型的建立是正确的。表3-5S市中山区各类型土地价格预测表（单位：元/M2）年份住宅用地商业用地工业用地202218333208223761202318751214533852202419252217914091根据表3-5的相关数据表示，S市中山区的各类型土地价格在未来三年内会持续上涨，且上涨幅度最大的是住宅用地，三年上涨比例约为11.9%；商业用地的三年上涨比例约为6.55%；工业用地的三年上涨比例约为9.9%。经过以上三种类型土地价格的上涨对比情况，能够了解到房地产开发商在未来土地开发中会加大对商业用地的投资，虽然商业用地的地价也在每年上升，但从预测结果分析它具有非常大的发展潜能和商业时机。就住宅用地来说，从预测结果不难看出，地价虽然每一个季度都有所增长，但是从全年的增长幅度去呈现出逐年下降的趋势，这些情况都表明了当前国家对于住宅用地的调控已经起到了作用，其整体的增长幅度已经逐渐平稳。与商业用地以及住宅用地相对比，工业用地并没有什么变化，这和工业用地自身的性质有着很大的关系，再加上S市政府为了招商引资所施行的优惠政策也影响了工业用地的价格，此处对于不对该情况进行详细阐述。随着社会经济的迅猛发展以及人口数量的激增，人数和土地面积之间的比例逐年增加，社会发展对土地的需求也不断提高，但是能够用来开发的土地却因为受到各方面的影响，每年能够使用的数量却是有限制的，这种供小于求的形势，就导致了土地费用逐年攀升。4S市中山区土地价格影响因素的政策建议4.1做好土地出让制度改革当今社会获取土地的方式大多是“价高者得”，这种竞争的模式在某种程度上加剧了土地价格的增长。一般来说，购买的房屋价格都是包含土地使用费的，所以地价的变化也会带来房价的变化，尤其是我国开始施行新的土地制度后，地价对房价的影响越发明显了。各地频繁的出现所谓的“地王”，让国家意识到了现有的土地拍卖制度存在着诸多的弊端，并开始对该制度进行修改，逐渐将“价高者得”的模式转变为可以保障民生的模式，国土部已经开始通过三种模式来对土地获取方式进行改革，具体模式分别是，一是“限房价、竞地价”、二是“双向竞价”、三是“综合评标”。除此以外，政府还可以对“价高者得”这种方式进行修改，将权重评价法引用其中，使得这种竞拍方式受到新因素的影响，不再让价格成为唯一一个能够对其造成影响的因素。4.2实施区别化信贷政策地产行业之所以能够迅速发展壮大，得益于其背后的巨额资金援助，其主要资金来源一般有两个方面，分别是银行贷款以及房屋预售款。地产开发商在获得土地的使用权利以后，需要大量的资金对土地进行开发；另外，居民当下的收入远远无法满足其购买房产所需要的金额，大部分的家庭都无法全额支付房款，这些都需要得到银行的融资。面对不同的需求方，银行应该给予不同的政策应对。地价的增长可以为政府带来不菲的政绩，但我们也需要认识到其带来的危害，随着地价的增高房价已经成为了大部分需求者的沉重负担。购房困难已经成为了一种社会现象，目前这种将所有对象都放在同一个层次来对待，就形成了一种错误的信息，致使市场在进行资源分配的时候走入误区。政府应该实施一些低息以及减税这样倾向于中低收入人群的政策，而对于别墅以及非自住房等一些有投资倾向的项目应该予以政策上的区分。一般情况下，一个家庭购买一套住房是刚需，那么购买两套以上的住房就有可能是进行投资。政府应该对此情况采用不同的政策予以区分。针对消费型的需求，可以考虑给与其更低的利息以及适当的延长还款期限等方式来给予帮助；对于投资型的需求，则应当适当的提高贷款利率以及贷款的条件等手段来抑制这种需求。譬如，本文之前提到过的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》中，就曾经明确提出了同一家庭在购买二套房产时，首付金额必须要达到房款总价的一半，而且贷款利率也要比基准利率的提高一倍以上，种种措施都在抑制居民的投资需求。信贷政策的审批工作应该更加严格。现如今，有很多的开发商将楼房囤积在手中不拿出来出售，使得了居民没有购房途径，导致房价不断增长；另外，一些个人投机者也依仗着自己的财力购买多处房产，利用房价涨幅来获得差价。对于上述情况，房地产监管部门需要对各种情况进行严格监督，并使用一些强制性的处罚手段来遏制开发商恶意抬高房价的做法。至于个人投机者，则需要将其个人信息以及房产数量等登记入册，并拒绝为这种人提供购房贷款。4.3进行财政税制改革地方政府对于土地财政有着很强的依赖性，其主要原因是因为出售土地可以让政府在最短的时间里获得大量的资金来维系政府开支。收取房地产税可以在一定程度上抑制房产市场中的投机情况。人们之所以会进行房产投资很大程度上因为交易价格比较低，炒房者即使不断进行交易花费的费用远远低于其收益。而在投资者的持有阶段就收取不菲的房产税，不仅仅提高了投资者的成本，还降低了人们对于所能获得利润的期望。所以征收房产税有利于稳定市场，同时也增加了政府的收入。征收房屋闲置税也是一种新的税收概念。很多人都认为房产可以增值或者保值，与其将钱存在银行还不如买房，这也让很多人有了去投资房产的想法，一旦投机者大量的囤积房产，也会拉高市场价位，而这些人就可以在价格走高之后将手中积攒的房产出售，从而获得更高的利润。如果向这些闲置的房屋收取税款，一方面使得投机者的投资成本再次增加，利润空间也被再次降低；另一方面会让投放到市场中的房屋数量有所增长，而且也会让更多的房屋被使用，从而减少空置率，这些措施都能够在一定程度上遏制房地产价格的增长速度太快的问题。4.4利用规划引导方向在政府的带领下，开展了居民住房的普查工作，通过具体的调查数据来了解闲置住房的数量，并以城市的发展速度和人口的变化作为参照物来确定所需要的商品房以及保障性住房的数量，初二制定出符合实际发展的方案。调控方案的制定是建立在反复考虑经济增速和居民收入变化的基础上进行的，只有这样才能使调控发挥其应有的效果，并在战略规划的引导下，避免建设过程中所出现的盲目和随意性，另外政府还可以通过战略规划来引导土地等市场朝着政府规划的方向去进行投资，进而使其为城市的布局调整以及人口分流等方面做出贡献，还能有效地使收入低的家庭以及市场消费者清楚的认识到房地产的发展思路进而去理性的开发和消费，并从宏观的角度来实现经济和房地产市场等的稳定发展，其次结合土地交易市场的实际情况来推理未来可能出现的问题和矛盾，并在第一时间制定出相应的解决方案和政策对土地市场实行科学有效的管控，通过土地市场的需求，把问题扼杀在萌芽阶段。4.5坚持完善房地产政策调控措施从土地的价格入手才能从根源上来解决房价高的问题，利用税收和利率等政策手段来控制房产开发的热潮，严格按照相关的规定进行监督，避免在房地产中出现投机倒把的现象，进而促使房价的合理，根据上述对住宅的预测可以了解到，在未来的三年内该用力的价格会呈现出单调递增的态势，但是其土地价格每年的涨幅要低于下降的幅度，从这一点就可以证实国家调控对住宅用地起到了实质性的作用，因此需要我们继续坚持实行现有的政策加强对地方政府的责任管制并强调政策的落地实施，房地产作为我国的支柱产业之一，其一方面关系者我国民众的幸福安康和安居乐业，另一方面也对金融和建筑等多个领域的发展起到了很大的影响作用，所以需要对土地市场以及房地产市场进行长期的密切关注并根据实际的情况做出一定的政策调整预防出现紧急状况，一方面要保证不能出现房地产泡沫的问题，使其稳定的发展下去另一方面还要保护和维持金融以及其他领域的健康发展。另外由于房地产行业的特殊性质，其余很多行业都有着密不可分的关系所以政府在对房地产进行调控的过程中主要是把经济作为主要的调控方式来进行，只有这样才能让市场根据自身的制度进行相应的调整。4.6关注商业地产资本炒作商业用地以及商业地产在出台市场的政策调控的影响下，其价格开始飞速的上涨起来，这一点在人口密集的购物中心是可以得到证实的，按照商业用地未来三年的预测结果来看，其土地价格将会从现在的20450元每平米，上涨至21790元每平米，增长的幅度大约为6.55%，由此可以证实商业用地的投资将会成为开发商投资的新焦点，现阶段对于住宅市场的调控不但没有影响到商业地产的发展反而为其创造了一个良好的发展空间，住房用地在调控的影响下出现了流标和流拍的现象，部分城市已经将重心放在了商业用地上，在这里需要注意的是，商业用地的快速发展对于其周边住宅房价的上涨有着重要的推动作用，同时商业地产如果一旦出现泡沫现象其危害程度会远远超出住宅泡沫，由于泡沫而形成的烂尾楼，给银行带来的打击也是致命的，截止目前由于没有明确的政策来进行引导，导致了商业发展的前景并不明朗，同时也因为政策和制度的极度匮乏，导致各地区的商业规划不具备科学性和前瞻性，因此想要解决这个问题，就必须由政府出台相关的政策和规定来进行监管和指导。历史的经验和教训必须得到我们的重视，日本在上世纪80年代所经历的地产泡沫历历在目，土地价格的非正常上涨主要有两个重要特征，即一是集中在都市圈，二是工业用地价格的快速增涨，所以需要我们对住宅市场进行密切的关注防止开发商将投机资本转入商业用地，另外土地相关的管理部门也应该完成好自身的监管任务，用客观的态度去预测商业地产在市场的容量，不仅要关注商业项目的闲置情况，还要严密监控资本在离开住宅领域后的炒作性投资。与此同时城市相关的规划部门要对城市进行科学合理的规划在审批过程中一定要慎重，银行的监管部门要加强对抵押物品的调查工作，时刻对商业地产的风险保持一定的警剔。

5结语文章是以S中山区的土地价格为主要的研究对象，通过对其土地价格实际情况的具体分析，从交易制度和调控政策等多个方面，试图找出影响其价格的原因，同时深入探讨了土地价格对房地产等市场的相关影响，并利用ARMA模型对该区域未来三年的土地价格进行了相关预测，所得结果具体如下：预计在未来三年，不管是住宅用地还是商业和工业用地，都会出现价格单调递增的现象。文章的研究对象中山区，其住宅、商业以及工业土地的价格增长幅度预计分别为11.9%、6.55%以及9.9%。（3）从价格涨幅的角度可以预测到，商业地产将会成为房地产开发商新的投资焦点，从住宅的角度来观察可以发现，去土地价格一直是处于上涨的态势，但房价的涨幅确实在持续走低，从这一点就可以证实是国家的调控起到了作用，与价格贵的商业和住宅用地相比，工业用地的涨幅是最小的，这与其土地本身的性质以及政府部门招商引资的优惠政策是分不开的，文章在分析结果的基础上，进一步的从调控政策和信贷发放等方面提出了有助于我国土地市场健康稳定发展的相关意见和建议。本文的不足是在于土地价格的敏感特点，S市国土资源等相关部门对于数据的保密措施太严格，导致了无法收集到更过真实有效的数据来进行论文数据的填充，进而使预测结果缺乏一定的精准性。如果想要得到更精准的预测结果，就必须要有更加全面的数据提供支撑，从而是结果更具参考价值。参考文献[1]席强敏,梅林.工业用地价格、选择效应与工业效率[J].经济研究,2019,54(02):102-118.[2]曾国安,马宇佳.土地价格对城市产业结构升级的影响研究——基于全国105个地级及以上城市数据的实证分析[J].宏观经济研究,2019(06):95-107.[3]闫