X物业服务投标文件

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页正本中央新城前期物业服务投标书投标单位：南京新奥物业管理管控有限公司法人代表：庆启祥投标日期：二〇〇八年元月六日目录第一篇企业资料……………3企业简介………4投标函…………5授权委托书……6第二篇物业服务合适的方案…………7物业服务整体策划及设想………8物业服务质量指标………………12物业服务合适的内容与范围物业………13物业服务费收取及使用…………17特别服务…………19对发展商的建议及要求…………21第三篇物业服务公众制度……22装修管理管控规定…………………23临时管理管控规约…………………30第三节住户手册………35第四节……48第五节管理管控规约…………53第四篇企业内部规章制度……61员工手册…………62岗位职责…………76企业内部规章制度………………86第五篇投标报价………………98服务费用测算……99投标报价………103盈亏分析………103中央新城前期物业服务投标文件第一篇企业资料南京新奥物业管理管控有限公司南京新奥物业管理管控有限公司简介南京新奥物业管理管控有限公司系河西房地产投资的专业物业管理管控公司，拥有建设部相应资质，是江苏省南京市物业管理管控协会会员单位。公司成立于2002年1月，目前服务着“月安花园”、“怡康公寓”、“鸿达新寓”等楼盘，服务面积近30万平方米，员工达到180余人，拥有相关专业中高级专业技术人员80人。四年多来，新奥物业本着“诚信待人，用心服务，持之以恒，争创一流”的企业宗旨，借鉴优秀的物业服务理念和自身丰富的服务经验，结合我市的物业服务特点，凭借其规范的职业操守，为业主提供全方位、多元化的优质物业服务，得到了业主的普通好评。其中，“月安花园”小区作为南京市目前唯一的一个国家康居示范工程，公司投入了大量的人力、物力和财力进行服务。我司多次接待了国家建设部，省、市、区各级领导及外国专家，外省、市同行业单位的参观、检查和学习。并荣幸的接待了第六界华商大会与会代表的参观，受到了海内外华商及领导部门的高度好评。本公司根据实际情况，设置企业发展部、市场部、运作部、财务部、人力资源部、行政部、质量管理管控部、信息科技部共八个只能部门，实际公司领导，各部和各相关项目服务处三级管理管控网络。公司的格言是：“服务中抓管理管控，管理管控中服务”公司是质量方针是“天天改进，日日创新”。公司在各个物业相关项目管理管控小区内设有专人负责实行24小时保安值班、工程维修、清洁和绿化等全方位的服务，小区内配套设施齐全，为广大客户提供一个整洁、安全、舒适的居住环境和服务环境。公司办公地址：南京市应天西路198号电话（Tel）：025-86428359025-86459824传真（Fax）制（ZIP）：210012投标函安徽雨润地华置业发展有限公司：首先，非常感谢贵司对我司的信任，给予我司参加此次投标的机会，并预祝【雨润•中央新城】的招投标工作获得圆满成功！我方已仔细研究了你单位招标文件中的全部合适的内容，愿意参与中央新城前期物业服务投标，并遵照招标文件的要求承担相关责任。如果贵方接受我方的投标，我方将保证前期物业服务合同合约的所有约定进行物业服务。如果贵方接受我方的投标,我方将保证按照贵方认可的条件，以招标文件内要求的金额作为保证金，并同意贵方不负担我们的任何投标费用。在正式合同合约签订之前，本投标书连同贵方的招标文件和中标通知书及其他文件、附件将构成我们双方之间共同遵守的文件，并随时接受中标。若我方中标，我方将保证在收到贵方的中标通知书后，按规定的期限及时派代表前去签订合同合约。再次感谢贵司给予我司自我展示与提高的机会，并真诚希望能与安徽雨润地华置业发展有限公司取得合作。

投标单位（盖章）：南京新奥物业管理管控XX法定代表人（盖章）：电话期：2007年12月25日投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我庆启祥系南京新奥物业管理管控有限公司的法定代表人，现授权委托南京新奥物业管理管控有限公司的为我公司签署本工程的投标文件的法定代表人授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署的本工程的投标文件的合适的内容。代理人无转委托权，特此委托。代理人：身份证号码：职务：业务经理投标人：南京新奥物业管理管控有限公司（盖章）法定代表人（盖章）：授权委托日期：年月日中央新城前期物业服务投标文件第二篇物业服务合适的方案南京新奥物业管理管控有限公司第一节物业服务整体设想及策划“雨润·中央新城”由安徽雨润地华置业发展有限公司开发兴建。该相关项目位于安庆市新规划的东城区，南临皖江大道，北接“长枫风景区”，东靠独秀路，西邻“香水百合”，是未来新城区的核心区域，与城市社区发展主导趋势相吻合。该相关项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的，满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求，使景观合适的内容与住所类型紧扣，道路形式与建筑群体协调，社区环境与城市风貌整合，在东城区形成一个理念先进、环境优美、合适的方案合理、服务完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区。根据中央新城的建设指导思想和品牌定位，我们对中央新城的前期物业服务提出整体设想及策划：1、物业服务的定位：在今后的物业服务中，我们将倡导以人为本的服务理念，融入星级酒店的服务方式，努力将酒店式服务体现在物业服务的各个区域、各个时段和各个环节，贯穿于物业服务的全过程。我们将利用园区的一切资源和能力向业主提供力所能及的服务。除物业服务一般的活动外，充分考虑物业的情况，以丰富的布置、多彩的主题活动、缤纷的氛围，组织一些不同主题的沙龙、晚会，是业主与业主之间沟通交流的新天地。同时，始终遵循“可持续发展”与“人与自然和谐相处”的生态价值观，倡导绿色、环保、生态、节能的生活方式，倡导环保装修、实行垃圾分类处理并辅以节水、节能及社区绿化等措施，营造一个安全、文明的健康园区。我们要使园区内的各项硬件配套设施充分利用，同时加强园区软环境的建设，务求通过我们的管理管控与服务，使业主的需求都能得到满足，并使园区的各项配套设施都能做到“物尽其用”，不使开发商的投资有丝毫的浪费。

2、物业服务模式：

我们拟采用相关项目独立运作的服务模式，实行经理负责制。由物业经理总体负责服务处各项日常事务和对外协调、联络工作。下设综合管理管控部、客户服务中心、工程部、保安部，根据不同物业类型开展有针对性的服务工作。

3、物业服务特色：

A、一站式服务——业主只需将他的需求告诉新奥物业【雨润•中央新城】物业服务处的任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为业主提供最为便捷之服务。

B、零打扰服务——新奥物业员工各项工作的开展，以尽可能不打扰业主正常工作与休息为基础，努力实现零打扰。

C、氛围管理管控

针对本物业的特点，物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程。突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理管控；到位、凸显文化气息和绿化点缀并不断更新等等。

D、设立客户服务中心

结合【雨润•中央新城】的物业实际情况，设置客户服务中心，提供12小时服务，做到业主需求、意见和建议的收集、处理、反馈、回访渠道畅通，使客服中心真正成为物业服务的窗口。

4、物业服务措施：

我司通过对【雨润•中央新城】的实地踏勘以及对该园区基础资料的掌握、周边基础配套与地理环境的分析，结合园区不同物业类型的特色，认为在今后的物业服务中，尤其要抓好以下几个重点工作。

【强调安全第一和预防为主的原则】

1）安全管理管控是住宅及办公楼物业服务工作的重中之重。园区的安全保卫工作，不仅涉及业主的财产及人生安全，还涉及客户的商业机密。由于本物业的物业类型丰富，我们将对不同类型物业采取不同的保安模式。

2）园区的安全管理管控主要包括三个方面：一是消防安全方面，强调预防为主，防大于治，不断消除和整治各种消防隐患。

二是治安防范方面，根据园区特点，从全面布防、全员防范的观点出发，利用技防硬件，走“人防、技防”相结合的路线，将可能出现的治安问题杜绝在萌芽状态。

三是应急事件处理方面，做到有预见性、有合适的方案、有组织、有演练，做到处事不惊、处惊不乱、应对有方，通过突发事件和异常情况处理合适的方案的编制，防患于未来。

【维护住宅的私密性，保障办公楼的机密性】

1）周密策划，充分利用我司接管多种物业的服务经验，参照国内外先进的管理管控模式，拓展思路，制订出适合本园区特点的管理管控制度和合适的方案。

2）在加强员工职业素质训练的基础上，加强思想教育，树立员工的保密意识、维护写字楼业主形象意识和为业主服务的意识，提升高档物业的形象。

3）加强园区管理管控，创造有序的住宅生活环境，营造亲切、严谨、开放、通达的办公氛围。

【做好设施设备的日常维修养护，确保正常运行】

1）建立一支稳定的高素质的工程技术人员队伍。拟采取公司内部选派和外部招聘相结合的方式，由专业人员组成工程部，做好设施设备的日常维修养护服务和有偿维修服务。

2）建立技术设备资料档案库，完善接管验收程序，收集必要的图纸资料，为后期工作奠定基础。此外，通过工程技术人员早期介入的形式，提前熟悉设施设备与管线。

3）充分利用公司工程技术力量。经过多年的运作，我司已经成立了工程技术部和维修中心，并已和多家专业公司建立了长期合作的关系。我司将充分利用公司的工程技术力量和外部资源，进一步降低日常维修养护的成本。

【专业保洁，创建整洁的环境】

1）当今社会，人们日益注重空气质量与环境指标。因此，保洁工作是园区形象的重要体现，关乎园区的外在形象，直接影响业主的生活与工作状态。整洁的环境不仅是健康的需要，还能使人赏心悦目，提高工作效率。

2）做好前期“开荒”。在园区交付前一个月左右，我司将从公司保洁中心抽调专业人员，协助服务处做好园区“开荒”工作，为以后的日常保洁打下良好的基础。

3）严格执行服务相关计划，落实各项检查制度。我们将根据园区具体情况，制订详尽的作业相关计划，详细规定保洁标准和频次。

【兼顾局部与全体、动态与静态的管理管控与服务】

1）由于本园区物业类型的特殊性，我们在为住宅业主提供完善服务的同时，也要为商住楼业主提供温馨、舒适、安全的生活环境。

2）针对住宅、商住楼的功能不同，进行服务上的合理分割，设立住宅与办公楼服务区，保持相对独立。保证住宅区域的舒适、安静和办公楼区域的专业、高效。

3）在对园区配套设施的利用上，也要根据物业区域的不同，有效利用、合理使用。

【完善配套服务，强化服务质量】

1）为增强办公楼的服务功能，满足住宅区域业主的需要，在今后的服务中，我司除充分利用园区原有配套外，还将不断完善各种配套服务，给园区业主提供便利。

2）拓宽服务合适的内容，满足各类业主的需求。为业主解决日常生活问题，我司还将提供委托代办服务，如：代订机票、车票，代理房屋租赁与转让，个人行李托运，出租车预约服务，代订报刊杂志、钟点工、洗衣服务等。

3）充分整合周边社会资源，为我所用。通过对周边资源的调查、协商、利用，为业主提供更广泛与优惠的服务。5、物业服务目的：通过本公司的有效服务，充分合理地使用现有房屋，发挥楼宇住宅的功能，提高房地产物业的使用效率和经济效益，促使房地产物业的保值和增值，并为业主和使用人提供一个优美整洁、舒适方便、安全文明的工作和生活环境，提高发展商及物业公司的声誉。物业服务质量指标服务质量目标：房屋完好率95%以上；公用照明完好率95%以上；管道完好率95%以上；各类设施、设备完好率95%以上；消防系统安全使用率100%；大、中、小修工程合格率95%以上，小修、零修及时率95%；业主或租户有效投诉率3%以下，有效投诉办结率95回访率95%，意见反馈满意率95%；不发生火灾事故；不发生重大刑事案件；杜绝重大工伤事故。服务总体目标：

1、一年内达到安庆市物业服务行业规范三星级标准。

2、两年内达到安庆市物业服务优秀示范小区标准。

3、业主和使用人对物业服务的综合满意率达到95%以上。

物业服务合适的内容与范围物业服务范围：社区内全部住宅楼宇及其会所和其他的辅助用房辅助设施和公共部分、机电设备、绿化中心、公用设施等。物业服务合适的内容包括以下方面：1.服务处早期介入：熟悉了解物业情况，物业服务要追求全过程最佳效益的现代化服务模式，在物业的建设阶段就要充分考虑建成后的使用和服务的需要，针对容易忽视的问题，有针对性地提出建议和整改合适的方案。2.做好物业的验收工作：物业验收是直接关系到今后物业服务工作能否正常开展的一个重要环节。我们将根据设计要求会同开发商对小区在土建、安装、消防、环保、交通等方面进行验收，验收中发现问题后应记录在案，并督促施工单位及时进行整改。3．做好物业接管工作：严格按照国家和安庆市的房屋接管验收标准进行验收，公司将选派素质好、精通业务、对工作负责的技术人员参加验收工作。所有的设备设施必须经过调试、开通，确保完好后交付业主使用。所有管线必须保证畅通，并且运行良好。做好与施工单位、建设单位的协调工作，将验收中发生的问题明确记录在案，并督促施工单位修正。健全所有建筑物、公用设施、设备的图纸资料，及时增加修改资料，以便今后管理管控养护，并建立完善的业主居住档案，做到一户一档。业主档案管理管控：为保护业主的私密，所有业主的档案均为机密资料。除司法机关办案并出示有关证件外，任何外部人员及单位均不得查阅。如有业务需要，服务处内部查阅业主资料，必须经相关项目经理签字审核后，由其助理进行查阅。服务处员工禁止私下议论业主的私事，违纪者作重大过错处理。凡有任何人来询问有关业主的情况，均要婉言谢绝。如实在无法拒绝的，由相关项目经理出面接待。业主入住服务：细心办理入住手续，配合业主在入住前，做好对其购置房屋的质量验收工作。管理管控运用计算机等现代化手段，进行科学管理管控。6、安全保卫工作：协助公安机关做好小区的安全防范工作本小区周边安装有红外线自动监控系统、紧急报警按钮及自动抄表系统，实现了智能化的保安管理管控。同时将聘请专业人员作为保安24小时值勤，统一着装，并佩带明显标志，做到工作规范，作风严谨。本小区业主及物业使用人，必须到物业服务处办理登记、备案。外来暂住人员应有业主填写暂住登记表，并办理临时出入证。护卫队员有权对小区外来人员进行查问，并要求出示相关证件。小区内配备访客对讲系统，访客人员必须经相关业主同意后方可进入。非小区指定的施工、装修人员不得入内。如遇特殊情况，需有关部门认可后才能进入小区，并缴纳施工管理管控费，办理临时出入证出入小区。对未办妥手续者，一概不准进入。小区内业主的自备车辆（包括自行车、助动车、摩托车）经登记后，由服务处颁发有关牌证，并凭此牌证出入。非本小区的车辆如要停放在小区内，须经同意后方可停入在指定的位置。禁止乱停乱放，禁止2.5吨（含2.5吨）以上的货车和大客车随意进入小区。对本小区内任何人的违法违纪行为，保安人员及管理管控人员有权进行制止、教育，情节严重者可请公安部门处理。安全巡视。定时对小区内外各部进行巡视，在指定地点记录巡视次数及具体时间，发现不安全因素，应及时处理，令业主外出无忧。消防工作。建立行之有效的消防安全体系，密切注意消防警报设备运行情况。负责装修施工现场的防火管理管控，督促业主遵守小区有关消防规定。案件处理。对小区内突发的各类治安案件按规定予以处理。通过公司的管理管控力争达到无重大刑事、交通、火灾事故发生。7、道路及公共部位的清洁工作：由服务处聘请专业清洁人员组建公共卫生清洁班，每天打扫公共部分，做到杂物、废弃物立即清理。居住区内业主生活垃圾实行袋装化，在公共地区设立流动垃圾箱，每天上午六时至八时三十分，下午四时三十分至九时三十分，业主将袋装垃圾放入塑料垃圾桶，由清洁工清运。对公共区域的清洁卫生实行区域包干制。公共绿化服务工作：本处聘请专业的绿化工，每天浇水，修剪养护树木、花草等，行使正常的养护和服务工作。浇水、修剪的时间视季节、气候地域条件而定。浇水、修剪的范围包括小区内的公共草坪、树木，定期做养护草木工作。提供时花、苗木、盆栽以及养花咨询等服务，做到大楼环境四季常净、常新、常春、常绿境界。9、设备的正常维修及检修： 对公灯、公水、保安系统（包括访客对讲、电视监控、红外防盗系统等）、消防系统、门卫室、围墙之间的公共道路、公共建筑、维护正常的使用功能，并建立保养维修的相关计划。由服务部负责对公灯实行定时开关。开关公灯的时间随季节变化改变：春秋季每日晚6：30开早晨6：00关冬季每日晚5：30开早晨6：30关夏季每日晚7：00开早晨5：15关按相关计划对设备进行巡检、清洁、润滑，使设备随时保持良好状态，延长其使用寿命，一旦发生故障，立即进行维修。保证监控与对讲机系统、消防系统、给排水及公共照明系统等所有设备的正常运行使用。提供业主设备报修服务，随叫随到。对住户报修的水电等设施和影响正常使用的相关项目，在当天给予修理，对有些将影响到住户正常生活的设施修理应在三天内以书面通知使用人。设备维修处将定期上门征询业主意见，同时也接受业主书面、口头或电话向服务处维修征询处报修。服务处接报修后将通知有关人员，由服务处开具维修单交维修处上门抢修，待修理完毕后，由业主签字交给维修人员带回。维修单统一由服务处保存。组织修缮，筹备大、中、小工程的招标事宜，签批委托合同合约并监督实施。10、装修管理管控：服务处为使各业主的装修能安全、规范、有序地进行，依据国家有关法规并结合本小区的特点制订《雨润·中央新城装修管理管控规定》。未经服务处审核，禁止私自改动房屋结构和建筑物原有各装饰性的配件设施，如预留的空调机位、铁栅、花饰等，以保证整体结构安全及统一的设计风格。业主欲对所属单元进行装修须服务处审批同意后方可进行。凡进入小区装修人员必须到服务处办理临时出入证，并佩带该证以资识别。装修废弃物必须袋装化，并摆放到指定区域。第四节物业服务费的收取及使用小区内采用统一收取物业公共性服务费及其他费用，物业公司统一向住户收取，并代行管理管控及使用。1.服务费包括：管理管控、服务人员的工资、津贴、劳动保护、福利、以及公司管理管控费。清洁卫生费。保安费。公共设施、设备日常运作及保养费。绿化维护费。办公费。物业单位固定资产折旧费。法定税收。利润。业主或使用人自用设施设备需维修、更换、可委托服务处上门服务，材料、人工费按规定由业主或使用人承担。2.服务费采取年初预算全年费用，年底总结算的方法，每半年征收一次，每次征收最多不可超过六个月。3.服务费每半年以书面形式公布财务收支帐目。4．服务费按政府与物价局规定进行调整，前期服务费由管理管控单位与开发商协商一致后报物价局审核。5．小区内低层物业服务费为人民币0.80元/月/平方米。多层物业服务费为人民币0.65元/月/平方米。高层（含小高层）物业服务费为人民币1.05元/月/平方米。非住宅用房服务费为人民币1.00元/月/平方米。以上费用均不含公共设施能耗费用。6、服务费按业主（住户）所占房屋建筑面积收取。空置房的服务费按政府规定由发展商承担。维修基金的使用维修基金主要用于对小区共用部位和公用设施、设备保修期满后的中、大修和更新、改造。维修前服务处应向业主委员会提出维修合适的方案和预算，经业主委员会及政府有关部门审核批准后，方可动用。维修基金专款专用，每半年结算一次，并向业主通报维护、更新等费用的收支帐目，接受审核与监督。特别服务“雨润·中央新城”的高品质，决定了其业主的高层次。该层次的业主非常注重服务品质，希望能够得到最好的服务享受。服务处根据物业服务的先进理念结合“雨润·中央新城”的特点，提出“以人为本、服务至上”的服务宗旨。一、有偿服务1.代聘（钟点）保姆； 12.专用工具出租；2.代取洗衣服务； 13.代客洗车；3.家庭绿化；14.机动车辆停车泊位管理管控；4.代送净菜外买；15.代理各类票务；5.室内清洁擦窗打腊；16.打字排版、复印、代收发传真件；6.节假日聘请兼职厨师上门烹调17.代收代付各类公用事业费；7.房屋出租；18.代办电话、煤气安装；8.上门定时清洁；19.美容美发、棋牌室、乒乓球室等；9.房屋装修监理；20.儿童放学后晚托、接送上下学；10.房屋装修设计、预算、施工；21.代管房屋。11.特约维修（业主自用设施、设备及其他）；二、无偿服务：1.代请家教； 11.24小时便利店；2.代订报刊杂志； 12.小区信息发布；3.代订鲜牛奶； 13.管理管控区域内公共设施、设备维4.物件临时托管；护保养；5.代送小件物品；14.公共区域保洁、绿化养护；6.代订家庭饮用水； 15.公共区域安全防范，24小时保7.各类提醒服务；安巡更；8.代理各项保险； 16.车辆人员进出管理管控；9.上门定时收集垃圾； 17.代叫出租车；10.园艺护理；18.代订生日蛋糕、花篮。三、维修服务：服务处将向每户业主提供有偿特约服务，服务的主要相关项目包括：在业主入住之前的装修过程中，提供装修质量监督服务。在业主入住后，除正常维修工作以外，提供室内定期设备保养及检修服务。培训多面手，让技术工人一专多能，满足业主的多项要求。室内装饰部分的修缮：修理地板、换修门窗、配玻璃、修门锁。给排水系统的修缮：换装龙头、换浴缸、水斗等的落水、修理更换卫生洁具及其零件、疏通马桶、浴缸或水斗、疏通污水管、落水管等管道。电器部分的修缮：检查电路、修理电器开关、换灯头、插座等乃至家用电器简易故障的排除等。空调设备的修缮：为住户作空调换季检查清洗等。特别安全服务：为长时间外出的住户检查门窗、阀门、开关的安全。四、社区亲情服务：适时开展业主联谊活动，增进彼此友谊，融洽相互关系。对发展商的建议及要求一个成功的物业服务小区离不开物业服务公司与发展商的共同努力，因此物业服务公司与开发商不仅仅是合作伙伴的关系，两者之间是相辅相成，相互促进的。我司对雨润地华公司提出如下意见：1、所有小区内的建筑物、构筑物、在交付业主使用前，均应按我公司的清洁标准交付业主使用。如发展商无法完成此项工作，则由我公司代为进行，费用另计。2、根据服务工作的实际情况，发展商应向物业服务公司提供物业用房1000平方米。办公场地的所有权归全体业主所有，服务公司享有服务合同合约期限内的使用权。3、开发商需为我公司物业服务处的办公场地提供精装修，并按我公司要求免费配备必要的办公设备。中央新城前期物业服务投标文件第三篇物业服务公众制度南京新奥物业管理管控有限公司第一节《装修管理管控规定》前言为了保证“雨润·中央新城”各业主居住房屋的安全，在保证内装修既美观、实用的基础上，不给他人人身安全、楼宇外观（包括质量）以及小区的整体环境带来影响，请各位业主共同遵守本《装修管理管控规定》。本规定旨在保证“雨润·中央新城”小区在装修期间的管理管控能够正常运转，确保建筑的完好和安全，保持小区的整洁美观，维护全体业主的合法权益。希望业主及其各装修单位按规定进行装修，以避免因不合理的装修而带来的麻烦，使您日后拥有一个典雅美丽、称心如意的家园。装修申请手续业主或业主授权的代理人必须亲自协同装修单位负责人到小区管理管控处办理装修申请手续，代理人须出具业主委托书、业主身份证复印件及代理人身份证件。申请人必须详细、如实地填写《装修申请表》，提供装修单位资料(资质证书、营业执照、负责人联系方法)、装修合适的内容及施工图纸，并签订《业主装修承诺书》。同时装修单位在服务处办理装修人员临时出入证，应提交装修人员身份证复印件及照片（需在小区留宿的须提供警署签发的暂住证及复印件），签订《装修单位承诺书》，交纳办证费用。临时出入证：10元/人，押金10元/人，有效期二个月。如果装修合适的内容不复杂，施工图纸资料齐全与清楚，服务处能在二天内对装修申请进行审核批准。如果装修合适的内容复杂，申请人必须给服务处足够时间审核。如服务处认为有必要对装修合适的方案征求设计院等专业部门的意见，所发生的费用应由申请人负责。如住户在装修中需改动或拆除房屋主体结构（如在梁上打孔，改动或破坏梁、板、拄，改动室内门窗等），请业主在施工前到相关部门办理审批手续，待主管部门批准后，方可施工。完成申请手续并得到批准后，服务处开具《装修开工单》，装修单位须将《装修开工单》贴于所要装修单元的进户门外侧。6、以上手续完备后方可进行施工。装修合适的内容业主应雇用装修施工资质和信誉可靠的装修单位进行装修设计与施工，并详细阅读和了解《住宅使用说明书》的合适的内容和遵守国家有关规定。进行装修设计时，必须遵守以下规则：楼宇外观为保持楼宇的完美统一，禁止更改或加建设施，包括封闭阳台，加设檐蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等；禁止改变外窗、落地门的规格、材质及颜色；禁止在阳台架设或安装独立信号接收装置；除以上行为外，凡破坏或影响房屋外立面观瞻的行为都将被制止。进户门外之共用部位共用部位为全体业主共有、任何业主或使用人不得在此加装、拆除、更改一切设施。室内装修室内承重墙、柱、梁、板均严禁拆除、开洞或更改，非承重墙需要作部分修改的，应征得小区服务处同意并在其指导下方可施工。不得在任何部位放置或加建超过楼板设计承载标准的物件。不得更改用户配电箱、智能化线盒及可视对讲机的位置。不得在房屋内加层。不得更换分户门。厨房、卫生间不得变更厨房、卫生间之使用功能结构，不得私自拆装煤气管接头、表具和配件。在离装表接头上下左右各0.5米墙面不得设置固定柜、架、搁板等什物。表具以下之煤气支管安装应符合煤气公司有关规定。不得拆改管道井，排水系统。不得拆改或移动污水管道。注意楼板防水，在铺地砖前须作楼板防水处理，铺设防水层。不得将垃圾投入排污管道，以免造成堵塞。不得在墙体上开出风口。空调安装未经小区服务处同意，严禁开空调管孔。空调室外机必须放置于指定外机机座上。空调排水胶管必须插入冷凝滴水管中。空调室外机位的栏杆不得拆除或改动。如需对空调管孔进行改动，由物管处统一操作。底层、顶层底层、顶层不得加装防盗窗、防盗门。底层天井的地砖及围栏不得作任何更改。顶层露台不得随意搭建，且不得更换消防门钥匙。即使业主的装修设计得到服务处的审核批准，业主仍必须对所申报的装修设计负全部责任。不限以上所提出范围，服务处有权对有关事宜作出增加或修改。第三章装修施工规则装修时间为了便于住宅小区的服务，进行装饰装修施工的具体时间为：每日上午：8时至12时下午：14时至19时当小区入住业主达到50%后，国家法定节假日（元旦、春节、五一、国庆节）小区内禁止一切装饰装修施工。2、装修人员管理管控A装修单位负责人必须督促和指导其装修人员(包括其供应商员工)遵守本规定的所有条约条款，服从小区服务处的管理管控。B装修人员必须佩带服务处所签发的临时出入证，自觉接受服务处人员检查，服务处有权禁止没有或不佩带临时出入证的装修人员在小区内工作或逗留。C装修人员如确因装修工作之需要而在装修房屋内住宿，须持有警署签发的暂住证，并由房屋业主向服务处提出书面申请。D临时出入证如有遗失或损坏的应及时补办，冒名顶替者一律没收证件，禁止进入小区。E装修人员须按规定使用电梯。F装修人员须衣着整齐，不得在公共场所赤膊、穿拖鞋，不得喧哗打闹、赌博饮酒不得在非工作区域逗留,必须遵守上海市“七不”文明规范。如有破坏或盗窃等违法行为，必须负法律责任。G爱护小区公共设施、绿化等，如人为造成损坏必须承担责任。H严禁装修公司及其人员在小区公共区域内从事任何商业活动。I严禁将本小区内管理管控人员牵涉到其商业交易中。3、安全文明施工A装修单位必须确保安全与文明施工，除经服务处同意外，任何公共部位不得作为装修场地，不得将水泥浆、碎砖、砂石、油漆、溶剂、硬件物等倒入下水道，不得在走廊、电梯厅和楼梯走道堆放材料、工具或垃圾以免堵住通道。B严禁将建筑垃圾倒入生活垃圾桶(箱)内，严禁向外抛垃圾，保持公共区域清洁。C建筑垃圾须在规定的时间内堆放到服务处统一划定的区域内。D施工时必须关上分户门，以免制造过量嗓音与尘灰影响或破坏小区生活环境。同时必须保护施工场地及所有公共部位，不得偷用公共部位水、电。E装修单位必须负责施工现场的消防监护工作，确保各项防火措施的落实，配备有效的消防器材；小区内严禁擅自动用明火，如确需动用明火，必须至小区相关项目服务处办理申请手续；临时施工用电必须符合安全用电规范；对易燃材料的运输与存放必须小心按安全规定操作。F装修过程中使用电锯、电刨、电锤等大功率设备时，要注意每户的额定最大功率及最大电流和安全使用，以免因使用不当而造成损失或人员伤亡。G严禁移动、封闭、改装煤气管，严禁私接煤气表，所有煤气表管的施工必须由煤气公司进行。H装修过程中如发生工伤事故(包括第三者责任事故)及因施工对房屋造成的损害均由业主和装修单位负责。4、装修工程管理管控A装修单位必须按申报批准的图纸施工。B装修时不得对原建筑结构、外墙观瞻、屋面防水、隔热层、管道井、共用部位管线及共用部位装修等造成破坏。C要认真处理厨房与卫生间的防水，确保排水系统安装完好，如因施工问题造成渗水或其他破坏，业主须负一切责任。D业主在安装卫生间吊顶时，必须在排水、排污管道的积水弯处预留适当检修口，室内管弄井的检修口不得封堵，否则日后由于排污管检修而导致的吊顶拆装等费用由该业主承担。E空调室外机须安装在指定的位置，须将冷凝水管插入统—的引流管道内或阳台内适当的排水地方，不得悬挂在任何外墙部位，以防漏水扰人及污浊墙面。F如弱电线路因装修施工造成线路中断或破坏的（包括电脑线、智能化网络线等），请及时向服务处报修，由专业人员进行维修，收取相应的材料及人工费。5、材料运输A装修材料只能在服务处指定的地方卸货，装修材料须全部采用包装袋并包装完好，如有装修材料散落或污浊公共部位，施工队必须负责清洁工作。B送货车必须服从管理管控人员的指挥，不可堵塞小区内的交通和影响安全。超过5吨以上（含5吨）的货车不得驶入园区内。C禁止携超长和超重物品进入电梯，不能改短的材料只能从消防楼梯逐层传输上楼。黄砂、水泥、砖块及液体状建材须有严格的包装才能使用电梯运输。使用电梯运送建材或建筑垃圾必须由施工单位通知电梯工操作，不得自行操作电梯。D运输材料时必须特别小心，注意安全和不得破坏公共设施。(如污染和损坏墙面、地面和楼梯扶手等)。装修材料及建筑垃圾运送时间：9:00-12:0013:00-17:00，使用电梯装运建筑垃圾必须由电梯工操作。6、建筑垃圾处理A建筑垃圾应及时装入编织袋并封口（袋口必须封闭严实，包装袋不得回收），使用物业服务处提供的手推车再送往指定的堆放场堆放，搬运中散落地面的垃圾由搬运者马上清理干净。B注意使用电梯不能超载，不能破坏电梯的保护板和阻碍电梯的正常操作，不得在电梯保护板上涂鸦、张贴，必须文明使用电梯内的电话。第四章装修施工检查在进行装修施工前，业主应对单元进行全面检查，如发现单元内存在需要发展商整改或维修的问题，须通知服务处到现场查看并作记录。发展商不承担由于业主进行房屋装修而引致的维修责任。在装修期间，服务处人员有权进入装修房屋对装修合适的内容与施工情况进行检查。装修单位须充分配合，自觉出示有关资料和文件。在做好厨房与卫生间排水管与防水层面后，必须要求服务处人员到现场检查后方可继续施工。完成装修工程后，业主必须通知服务处到现场作最后检查，并到服务处办理完工手续，将《装修开工单》和装修人员出入证交回服务处。因装修工程对小区和邻居房屋所造成的一切损坏，必须由业主负全部责任。第五章违规处理施工中和装修完工后，由服务处对装修工程进行检查，如有违反本规定及小区其他管理管控规定行为或对他人财产或公共部位、设施、设备等造成损害的，服务处有权对其进行索赔或进一步追究法律责任。对违反本规定第三章第3．2条之规定的，装修单位必须立刻无条件将其恢复原状，服务处保留进一步追究其法律责任的权利。服务处对严重违章施工的装修单位，有权责令停工。由于违规所造成的破坏与损失，业主或装修单位须负完全责任。其他小区服务处有权在必要时对本装修管理管控规定进行修改，并及时通知各业主及装修单位，各业主及装修单位须根据修改后的装修管理管控规定作适当调整。装璜过程中各装璜单位，应有“确保各种设施完好”的书面承诺，特别是智能化设备，不得私自拆卸、更换、移位，否则后果应由其自行负责，特殊情况需移位者，应向房产公司相关项目部申报，由专业施工单位实施。如弱电线路因装修施工造成线路中断或破坏的（包括电脑线、智能化网络线等），请及时向服务处报修，由专业人员进行维修，收取相应的材料及人工费。部分房型卫生间无排风洞的，均不得打洞。如需调整空调洞位置应报物业服务处同意，由相关项目服务处安排专业施工队伍统一进行操作。如需改动电器线路走向，需打墙一律要用切割机开槽，不得随意用锺子敲。“雨润·中央新城”物业服务处第二节临时管理管控规约为了维护全体业主的共同利益，保障小区正常生活、管理管控秩序和物业的合理，安全使用，加强“雨润·中央新城”小区的统一管理管控，根据《物业管理管控条例》和本小区的实际情况，制订此规约，由全体业主和物业使用人共同遵守。（一）权利：业主依法享有对物业的各项权利，可全权将其名下所属物业自由出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其他方式处置，而无须经过其他业主或任何权益人同意。有权合理使用房屋建筑共同设施及设备、共同部位和本物业内公用设施和公共场地的权利，并对其享有监护权，可根据其状况建议物业服务部及时组织修缮。有权对房屋进行简易装饰装修。（但不得拆改房屋主体结构，明显加大何载，改变设备设施和房屋使用功能，不违反《装修管理管控规定》的相关条约条款。有权聘请他人对所属物业自用部位的各种管线、水电设施以及其他设备设施进行合理修缮，但政策法规和小区管理管控规定中规定必须由专业单位施工的除外。有权监督物业服务处服务工作，并有权就有关事项向业主委员会和物业服务处提出质问，并得到答复。有权监督物业服务处的开支，并可要求业主委员会和物业服务部按照规定的期限公布物业服务费用的收支帐目。有权参加业主大会，并对物业的重大管理管控决策拥有表决权。有权要求房屋建筑毗邻部位的其他维修责任人承担维修养护责任，对方不维修养护或不配合的，可要求业主委员会或物业服务处强制其维修养护，并按规定分摊费用。（二）义务：在使用、经营、转让所拥有的物业时，应遵守物业管理管控法规政策规定和本公约规定。执行和服从业主委员会或业主大会的决议、决定。业主应按规定交纳物业服务费及因房屋所有权或物业使用发生的分摊费用（如电梯、水泵、公共照明等设备运行水电费）。物业服务费用由新奥物业“雨润·中央新城”物业服务处向业主收取，物业服务费按建筑面积预收6个月（目前住宅面积每月每平方米0.98元人民币收取；非住宅面积每月每平方米0.98元人民币收取）。自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通以及公共设施的完好，不得在小区内摆摊设点，乱设集贸市场。积极配合和服从物业服务处的各项服务工作。业主如需对物业进行装修，必须按物业服务处规定的程序办理，遵守《装修管理管控规定》，不得违规，违章操作，若造成他人或公共设施设备损失的，应负责赔偿，否则由物业服务处报有关部门，依法处理。业主如需进行室外装饰装修的，必须统一有序，不得影响光瞻。业主在安装的分体式空调时请注意：空调室外机须安装在原设计的外机放置外：空调管线室外部分要求横平竖直近墙面铺设，部分单元空调管线应加装套管：所有冷凝水管必须接到地漏或预留的冷凝管内。为维护“雨润中央新城”小区外观的统一，不得安装遮阳棚，不得安装太阳能热水器，请不要安装防盗门窗，不得安装伸出型晒衣架（请安装阳台升降式晒衣架）。业主不得在小区饲养家禽家畜，饲养宠物要得到物业服务处和四邻书面同意，并持有准养证，遵守市容委和物业服务部的有关规定。不得眷养其他有碍卫生、观瞻、安全或足以惊扰他人的宠物，园区内禁止眷养信鸽和其他放飞的飞禽。凡因宠物给其他住户或本小区造成的损失，均由宠物的主人赔偿。业主如委托物业服务处对其自用部分的有关设施设备进行维修养护的，应按规定支付费用。业主要求物业服务处提供的特约服务相关项目，应按有关规定支付一定费用，业主如需进行房屋租赁、转让，可委托物业服务处代为办理，交纳一定代办费，并办理备案手续。凡房屋建筑及附属设施设备、部位已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由业主单独或联合维修养护的，业主应及时进行维修养护，拒不进行的，由业主委员会或物业服务处强制维修养护，其费用由业主承担。承诺与其他非业主使用人建立合法使用、维修养护、改造所拥有的法律关系时，应告知并要求对方遵守物业管理管控规定和本临时管理管控规约，并承担连带责任。小区的业主或非业主或使用人应以参加保险的方式来确保人参、财产（包括停车场内车辆）的安全，物业服务处对此不承担赔偿责任。物业管理管控负责加强本小区的治安、交通、消防等方面的防范措施，以提高安全性为主。“雨润·中央新城”实行垃圾分类处理制度，住户每日应将垃圾按可回收、不可回收、有害物分类装在垃圾袋内，在规定的时间放在规定的地点，并确保垃圾袋完好无损，如污染环境，住户应支付清洗和粉刷费用。在本小区范围内，不得有下列行为：擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格），设计用途、功能和布局等；对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车库等公用设施及公共场所；随意损坏、拆除、改造水、电、气、消防、电梯等公用设施及设备；不遵守公共卫生管理管控规定，不按规定堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物等；违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物品；在小区内进行非法传销、法轮功、聚赌、色情等法律法规禁止的行为。不遵守公共绿化、公用设施管理管控规定，占用、破坏绿化地，损坏、涂划园林建筑小品等公用设施；不遵守车辆管理管控规定，不按规定随意停放车辆；聚众喧闹、噪音扰民等危害公共利益或其他不道德行为；影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂，设立广告牌。（三）业主大会和业主委员会业主大会由全体业主组成，是决定“雨润·中央新城”小区重大管理管控事项的业主自治管理管控组织，在住宅小区交付使用后，入住率达到50%时，由物业管理管控行政主管部门指导、监督开发建设单位或物业服务处，按规定的程序和形式召集第一次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的常设机构，由业主大会选举产生，经政府部门批准成立后，代表全体业主维护其物业权益，依法行使各项权利。业主大会和业主委员会均应受物业管理管控行政主管部门的指导和监督。业主大会每年至少召开一次，经持有20%以上投票权的业主提议，业主委员会应在接到该项提议后10日内就其提议的事项负责召开业主大会，业主委员会应负责在会议召开7日前将会议事项通知各业主，并报告物业管理管控行政主管部门。业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席方能举行，业主出席业主大会实行一户一投票权，非住宅房屋按建筑面积100平方米为一票，业主大会的决定，须经过出席会议的业主所持投票权的2/3树以上通过，方可有效。业主大会可采用会议或书面征求意见等形式，会议表决采用举手、投票形式。本物业所有享有投票权的已住用户业主，均应按时出席业主大会，参加投票，行使法定权利，承担法定责任，业主可亲自出席，也可委托直系亲属出席和投票，否则视为弃权，但必须服从业主大会作出的决定，委托直系亲属投票的，必须出具授权委托书，否则该项委托无效。（授权委托书必须有业主签字，如业主为法人，需加盖公章）业主大会的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触，否则，物业管理管控行政主管部门有权以纠正或撤消。（四）违约责任：违反本公约义务条约条款规定的，物业服务处有权处理并要求限期整改，逾期不整改的，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等措施，造成损失的，物业服务公司有权要求赔偿；业主不按规定交纳物业服务费、赔偿费及其他费用的，处以每日应交额千分之三的滞纳金，经催交仍拒不交的，物业服务公司有权采取停水、停电、停气直至法律诉讼等多种措施催缴。（五）其他事项：本公约在物业服务处办理入住或租售手续时由业主签字生效。本业主并承诺遵守《临时管理管控规约》中各条约条款，同意签订此公约。本公约对本物业所有业主及非业主使用人具有同等效力。本业主承诺：拥有的物业一旦转让，将负责向新业主移交此公约，本公约仍有效。物业服务处在小区内指定地点设立告示栏，用于张贴通知、布告及有关管理管控服务告示，任何通知、布告张贴后，可视为本公约权利、义务的补充，构成有效。业主大会可以根据本物业的实际情况对本临时管理管控规约进行修改补充，并报物业管理管控行政主管部门备案。修改补充条约条款自业主大会通过之日起生效，无须经业主重新签订。业主之间、业主与业主委员会之间，业主与物业服务处之间因本公约发生纠纷，协商不成的，提请政府主管部门调解，或提交当地法律机构（人民法院、仲裁委员会）依法裁决。本公约一式二份，业主、物业服务处各执一份。本业主所拥有的物业：住宅：幢单元室商用房：幢室（店、铺）业主所在单位：电话：（住宅）（办公室）业主（签章）：年月日第三节住户手册一、“雨润·中央新城”概况二、交付房屋三、装修四、迁入之前应准备事项五、房屋使用用途六、管理管控人员七、管理管控费用的缴付八、业主资料九、投诉及意见十、绿化十一、停车十二、危险品十三、保险十四、产权转让十五、空调机组维修和保养十六、私有物业之维修和保养十七、下水道和卫生间十八、骚扰十九、宠物饲养二十、神位二十一、通道二十二、告示及海报二十三、煤气二十四、垃圾及倾倒二十五、保安及安全二十六、服务二十七、生活配套二十八、常用电话前言欢迎您成为“雨润·中央新城”的业主。完善的管理管控制度和优质的服务是保证业主安居乐业所不可缺少的重要环节，因此特制订本住户手册以阐明小区的公共设施设备之使用、运作及维护办法，敬请您给予配合与支持。根据《雨润·中央新城》临时管理管控规约之范畴，（以下简称“公约”）。发展商安徽雨润地华置业发展有限公司委托南京新奥物业管理管控有限公司对“雨润·中央新城”实施全权管理管控，并在小区内设立“雨润·中央新城”服务处。对小区公共区域、设施、设备等提供保安、清洁、维修保养等服务。为维持手册合适的内容切合小区及各业主之需要，我们将根据实际情况对《住户手册》进行修订或增删，但合适的内容不得与国家的物业法律法规及《雨润·中央新城住宅使用说明书》相悖。本服务处将致力于为您提供优质、高效的服务，为您创造一个美好的生活环境，使您的物业价值得到永续提升。新奥物业管理管控有限公司“雨润·中央新城”物业服务处一、“雨润·中央新城”概况“雨润·中央新城”由安徽雨润地华置业发展有限公司开发兴建。该相关项目位于安庆市新规划的东城区，南临皖江大道，北接“长枫风景区”，东靠独秀路，西邻“香水百合”，是未来新城区的核心区域，与城市社区发展主导趋势相吻合。“雨润·中央新城”相关项目总用地面积15.8万平方米，建筑总面积31.4万平方米，其中地上建筑面积25.4万平方米，地下建筑面积6万平方米，容积率1.91，绿地率42.2%，居住户数1166户，规划地下停车位1130个，地上183个，物业类型包括了低、多、高层住宅、商铺、商住楼、综合楼、商场及配套建筑。其中40栋住宅总建筑面积15.84万M2，包括14栋高层住宅11.75万M2，6栋花园式6+1层住宅2.21万M2，20栋低层住宅1.89万M2，公建部分为9.63万M2。该相关项目以建设安庆市具有特色的高档景观楼盘为目的，满足人们在选择住所时追求环境的生态化、个性化的审美需求，使景观合适的内容与住所类型紧扣，道路形式与建筑群体协调，社区环境与城市风貌整合，在东城区形成一个理念先进、环境优美、合适的方案合理、管理管控完善、集居住、休闲、商贸于一体的高档生活区。二、交付房屋虽然本小区各房屋单元是以良好状况移交给各业主，但各业主仍须在收房时仔细检查单元内之设施和设备，如发现不妥善或损坏之出处应及时通过服务处向发展商报告，物管处将及时通报开发商为业主维修。保修期限按《商品房买卖契约》书中“保修范围及期限”的规定执行。三、装修服务处为使各业主的装修能安全、规范、有序地进行，依据国家的有关法规并结合本小区的特点制订《“雨润·中央新城”装修管理管控规定》。装修施工登记业主欲对所属单元进行装修须提前三天向物业服务处提出装修申请，填写《装修申请表》（可向服务处索取），提交《施工设计图》备查，并签署《装饰装修管理管控协议》、《装修承诺书》（业主签署）和《装修单位承诺书》（装修单位签署）。装修注意事项业主应聘请负责、可靠及认可之装修单位进行装修工程，并要求装修单位遵守下列规定：与物业服务处合作小心使用公共楼梯和电梯保持公共部位清洁保持厕所及排水系统畅通，禁止向管道中倾倒碎石和垃圾在物业服务处规定的时间、地点和路线装运装修材料倾倒装修垃圾应于指定之装修垃圾收集点不可擅自更改或损坏任何公共部位或建筑物不可阻塞任何公共部位业主在装修期间请遵守小区装修时间的规定。8点至12点，14点至19点为施工时间。其中8点前、12-14点、18-19点小区内禁止使用电锯、电刨、切割机等高噪声的工具施工。小区入住业主达到50%后，国家法定节假日（元旦、春节、五一、国庆节）期间，小区内禁止一切施工。临时出入证为确保业主和住户的安全以及避免外来干扰，业主和住户必须敦促其装修单位于开工前二天向服务处申请临时出入证。装修人员必须佩带该证以资识别。凡未持有有效出入证的装修工人将不被获准进入本小区施工。装修废弃物处理所有业主和住户必须向物业服务处（代环卫所收取）交付定额之装修垃圾清运费。该费用将完全用于交付初期清运装修废弃物支出。业主必须要求其装修单位将装修垃圾袋装后运至小区指定的收集点，物业服务处并不负责到各业主单元收集倾倒袋装垃圾。建筑物外观业主和住户不可擅自自拆除、更改或损坏建筑物外墙，不得侵占公共空间私搭乱建；不可在外墙上加设檐蓬、雨蓬、花架、晾衣架、防盗窗等附加建筑物、构筑物及伸展出屋外之广告及标志牌等，禁止改变外窗、落地窗的规格、材质及颜色，禁止在阳台或屋顶上架设或安装独立信号接收装置，卫星接收天线，太阳能热水器等一切设施、设备，禁止封闭阳台，禁止将晾衣架安装在阳台外。电气工程业主必须启用持有政府核准执照之电气工程装修单位进行有关电气工程，以确保安全。大门装饰所有走廊、门厅及公共部位已装置足够之照明系统。业主切勿在大门加装任何灯饰，以免妨碍统一观瞻。安装空调机空调机必须安装在原有的预留机位。业主不可在外墙其他位置或窗户安装空调机。空调管请放置在空调机位内，同时请业主保持空调机位排水管畅通。不得私拆空调机位栏杆，空调机孔、脱排气孔已预留，楼宇外墙不得再开凿任何孔洞。电视接收天线和有线电视住宅单元已装有有线电视插座，为保持小区的整体外貌美观，业主不可私自安装户外电视接收天线。若电视接收出现问题，业主可向物业服务处或有线电视管理管控站求助。倘若需要加装插座或更改原有插座位置，业主必须先取得物业服务处书面许可，并由专业人员进行施工。晾衣架晾衣架一律不得安装在室外，室内阳台晾衣架由物业服务处统一指定式样和规格并安装，业主可向服务处索取样品选择。四、迁入之前应准备事项业主和住户迁入前应详细相关计划，细心研究新居房型格局，考虑下列事项：度量厨房、客厅、餐厅、卧室等尺寸，以免订购不合适的家具和用具。搬迁前清理不适用新居之家具和物件，以免迁入时发生家具和物件不适合新居所用而造成清运工作之负担。确定搬迁的日期和时间之前，请预先与服务处联系搬迁日期和时间，以利作出相应的安排，建议尽量选在双休日或固定假日以外进行搬迁，这样可减少对其他业主和住户的滋扰。选择信誉良好和合作的搬家公司，以免产生不必要之麻烦和损失。亲自监督搬迁。当搬运工人行为不检或破坏公共设施，业主须全部修复或负赔偿责任。五、房屋使用用途本小区的住宅单位只可作私人居住之用，不得用作办公室（不得在所居住的楼外或单元门外悬挂公司招牌或指示性的标识牌）、仓库、展览室等商业用途，也不可用作佛堂、舞厅等公众聚会场所。业主如将房屋出租或外借，请到物管处办理登记，备案。六、服务人员为提供有效率的物业服务，所有物业服务人员皆右物业服务处统一调配和差遣。业主和住户切勿要求服务人员做私人性质的服务或给予任何报酬或利益。七、服务费用的缴付管理管控公司将按月发出收费通知单。不论业主房屋是否空置，业主必须在收到收费通知单发出日期十五天内到服务处财务室缴付并索取收据。切勿将服务费用或其他费用交付其他管理管控人员。服务处有权采取适当行动追讨业主和住户征收滞纳金（每日千分之三）或提出法律诉讼。八、业主资料为提高紧急应变效率和促进物业服务处与业主和住户间的联系，服务处有需要储存所有业主之个人资料及联系办法，一切资料将绝对保密。如业主资料有变更，请务必及时通知服务处以便作相应之变更，确保资料的准确性。九、投诉及意见业主可亲自或以电话提出对本小区的投诉或意见，也可以书面方式通知物业服务处。来函需具名并附有联系办法，以便采取相应行动或复函。匿名函件将不受处理。十、绿化绿化带及其他休息而设，业主和住户应保持绿化带范围清洁，切勿破坏美好的环境。业主和住户必须教育儿童切勿攀爬树木、栏杆或围墙，以免发生意外。绿化范围内不可进行球类游戏，骑自行车，滚轴溜冰及其他可引致破坏或伤害路人之游戏。不可破坏或采摘花卉树木和名贵植物，违者须赔偿再植费用。不得将宠物粪便排泄在绿化带内和其公共场所。十一、停车必须停放于物业服务处指定停放点，服务处有权处理违例停泊在小区内的车辆，有关车主必须负责缴付有关费用。业主的机动车辆在小区内停放请遵守小区停车规定，并办理相关手续。对车辆不按规定停放而造成的一切事故，责任由车主自负。十二、危险品除已获政府有关部门发出的许可证外，业主和住户不可在其单元内存放任何违禁物品，包括军火、炸药、枪弹、烟花爆竹、放射性物品等（适量的家居使用燃料、气体除外）。小区内禁止燃放烟花、爆竹。十三、保险为保障房屋产业安全，建议业主购置足够的财产及人身安全保障。十四、产权转让业主在转让其房屋单元时，必须书面通知物业服务处，并提供新业主之有关资料。十五、空调机组维修和保养业主和住户须对其拥有之空调机组进行适当的维护保养，防止滴水外漏，以免对邻居产生滋扰，空调机位内的排水管请保持畅通。十六、私有物业之维修和保养业主和住户须负责其房屋单元内一切自有装置和设备的维修和保养。如需特约维修服务，可与服务处联系。有关各项收费标准可向服务处索取。十七、下水道和卫生间业主切勿将垃圾、布屑等废物扔进坐便器或其他排水系统。此举除可引起单元内坐便器及排水系统堵塞外，更可能引起公共排水系统淤塞，造成其他人之不便。如因使用不当而造成排水系统的淤塞或损坏，有关业主和住户必须负责赔偿全部修复费用。小区住户请不要对室内地漏进行改动，以免臭气外溢。顶层住户请不要将跃层平台排水管地漏改为家用地漏，以免雨天排水不畅，造成漫溢，倒灌至室内。十八、骚扰为维护本小区环境安宁，业主和住户不可在其房屋单元内制造任何扰人的噪音，特别是在晚上20点至早上7点期间。业主和住户在使用乐器、听音乐、看电视或玩麻将、游戏时，必须尽量降低声音，以免滋扰邻里，破坏小区之宁静环境。装修单位应严格遵守施工时间及《装修管理管控规定》。十九、宠物饲养在居住人口密度较高的居住小区饲养猫狗等宠物，不仅回妨碍公共卫生，并会对其他住户造成一定程度的骚扰。因此，本小区对饲养猫狗等宠物均不予以鼓励。如需饲养，有关宠物主人必须申领有关牌照并约束其行为不致影响小区公共卫生及不对其他住户产生任何滋扰。所有家畜及家禽一律严禁带入本小区内饲养。小区内禁止遛狗。二十、神位为了保持环境清洁卫生，业主和住户不可在公用部位或其单元门前摆放神位或燃点香烛。不可在小区内烧纸钱。二十一、通道业主和住户不可将鞋、自行车、杂物或废品放置在走廊、楼梯间或其他公用部位，以免影响观瞻及堵塞逃生通道或造成物品丢失。二十二、告示及海报任何海报或告示，未经物业服务处书面同意，严禁在小区内张贴。二十三、煤气业主不得擅自改动煤气供应装置。二十四、垃圾及倾倒物业管理管控处已安排公共部位之清洁维护，并设置家居垃圾收集站。不得将垃圾放置在楼梯走道及单元门口。二十五、保安及安全值勤和巡逻本小区每日24小时均有保安人员值勤和巡逻。楼宇入口铁门为加强保安，本小区内各栋大楼均设电子门，故平时门处于常闭状态，以免闲杂人员等擅自进入。由于小区内居住人数众多，保安人员对各业主和住户实难以逐一辨认，为免错入外来人员而误启单元门，保安人员将不为业主和住户开启电子门，敬请各业主和住户予以谅解。陌生人员值勤保安人员可向进入本小区的陌生人查询来意。业主应事先向其亲友解释，以免误会。防止罪案如发现任何可疑物件或人物，应立即通知物业服务处或保安人员。切勿随便开门让陌生人进入其单元内。如政府或公共服务机构的人员到访，应先详细检查其证件后方可接待。如对其身份有怀疑，可向物业服务处或保安人员要求协助。防火须知小心处理燃烧中的烟蒂和火柴。不应在同一个插座中接驳多个电器，免超负荷。不应用电线直接插入插座，应用适当的插头。应向其他家庭成员指示电源总闸所在，如遇火警，及时关闸。火柴、打火机或其他易燃物品应远离儿童。停止使用煤气炉时，应关闭供气开关。使用煤气时，应将窗户尽量打开，以防气体泄漏时，发生意外。外出时，应检查所有气体炉具或电器是否关妥。定期检查电器、电线及煤气之接口处，有需要时，立即更换。家中应设置灭火设备，以备不时之需。火警发生时，应保持冷静，如情况许可，采取下列行动：——致电119；——关闭电力总开关；——通知服务处和邻居；——离开火警现场之前，关闭所有门窗，防止火势及浓烟迅速蔓延；——切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯；——烟雾浓密时，尽量贴近地面爬行，并用湿巾遮盖面部，以免被浓烟熏晕。气体泄漏气体泄漏时，业主和住户应立即关闭供气开关，并打开所有窗户，随即离开现场并及时通知服务处。切勿开关任何电器或点燃香烟，以免发生爆炸。防台风措施台风来临前，业主和住户应采取下列措施；缚紧容易被风吹倒的物件；扣紧门窗，免被强风吹开；将窗户玻璃贴上联条，以防玻璃被吹破，碎片四散引起危险；检查空调机及空调位百叶窗是否安装稳妥，以免被强风吹离安装位置。二十六、服务有偿服务类（将陆续推出）代聘（钟点）保姆；家庭租绿；代送净菜外买；室内清洁擦窗打蜡；节假日聘请兼职厨师上门烹调；房屋中介；上门定时清洁；房屋装修监理；特约修理（业主自用设施、设备及其他）专用工具出租；机动车辆泊位管理管控；代理各类票务；电脑打字排版、复印、代收、发送传真件；代收代付各类公用事业费；代办电话、煤气安装申请；健身房、美容美发、棋盘室、乒乓球室、网球场等；托儿接送上下学；代管房屋。无偿服务类（将陆续推出）代请家教；代订报刊杂志；代订鲜牛奶；代送小件物品；代订家庭饮用水；各类提醒服务；代理各项保险；代叫搬场车辆；手推车出租；小区信息发布；物件临时托管；代叫出租车；代订生日蛋糕、花篮；车辆人员进出管理管控；联系健康护理。注：上述服务合适的内容视实际情况作适当调整并随时小区配套设施的建设而逐步提供。二十七、生活配套（将随着小区的开发、建设及市政配套而逐步完善）会所本小区建有功能齐全的高级会所，可为业主和住户提供茶吧、KTV、健身中心、桌球、棋牌、乒乓等服务设施。电视小区的有线电视和智能化设备均安装到户。周边医教服务及商业等配备设施一览表周边公交线路表二十八、常用电话救护120供电抢修5341300-95598火警119煤气报修、抢修5516673匪警110自来水抢修5332466交通肇事122菱湖北路派出所53150425319554电话查询114轮船时刻查询551306天气预报121民航时刻查询55438485513973电话故障112列车时刻查询53185865027222邮政查询184汽车时刻查询5513373邮政特快专递185雨润·中央新城售房中心消费投诉12315物业公司管家部报修服务中心市长热线12345物业公司管家部服务中心打假办举报电话96135备注：□如物业服务处因日常公共设备、设施的维修，保养而需要进入您的家中时，敬请业主配合。第四节物业服务合约 为了对“雨润·中央新城”实施有效服务，维护小区的总体结构完整和外型美观，保证各公共配套设施系统的正常运作，保障小区内部公共秩序和业主安全，创造一个舒适、安全、清洁、优雅的居住环境，根据国家和安庆市有关法律和法规之规定。现由委托南京新奥物业管理管控有限公司承担“雨润·中央新城”的物业管理管控及业主服务，共同遵守，自觉执行。第一章总则第一条南京新奥物业管理管控有限公司作为授权对“雨润·中央新城”的物业进行服务的机构，并设立了“雨润·中央新城”服务处，现根据授权和管理管控职责对区内建筑设施进行服务和养护，小区的全体业主以及有关人员均有义务支持、配合物业管理管控公司开展工作。第二条双方应明确各自的权利、职责和义务，并对自己的行为承担相应的法律和道德责任，双方在遵守本合约的同时，还应严格遵守国家及省、市有关政策和法规，履行小区物业管理管控的条例规定。第二章物业管理管控公司的权利和义务第三条物业管理管控公司的职责和服务工作范围1.负责楼宇验收、移交工作，即楼宇竣工之后，代表业主对楼宇竣工实施验收，协助业主入伙事宜，在保修期内代表业主向建设单位交涉工程保修事宜，经明确责任后，代表业主实施保修。2.负责物业区域内公共场所、公用部位的环境清洁卫生。3.负责给排水、电、消防设备、电梯、智能化系统、公共场所照明的公共设施的日常运行、维护。4.负责小区的绿化管理管控和养护。5.维持小区内良好公共秩序，协助公安派出所做好小区的安全防范工作。6.对托管的物业区域内的毛坯房、二次整修房屋有审核、监督管理管控权力，并按规定收取装修保证金。7.负责小区内公共权益的维护与协调。8.负责对进出和停放在小区内的各种车辆，实行定点停放管理管控。9.根据住户的合理意见和要求，拟定撤消、修改本公约之外的物业管理管控守则、条例等，公布有关楼宇物业管理管控事项的通告，各种文书及书信收发工作。10.实行依法、文明、民主、高效管理管控，接受业主以电话或其他形式提出的对小区管理管控的建议、意见，并给予认真答复和解决，定期与业主委员会代表及业主商讨改进服务的有效办法，并努力提高服务水平。11.接受业主的委托，为业主所需要解决的问题提供帮助或有偿服务。12.代表业主与政府的有关单位进行有关事宜的磋商，并对日常生活中所涉及的公共事务进行协调。第四条物业管理管控公司的基本权利按约定对物业小区进行全面管理管控。制止违反本合约和小区其他管理管控规定（包括条例、制度等）的行为。3.拆除及迁移小区内任何地方的违章搭建物、安装物、招牌、物品托架、障碍物等，向违章责任人收取拆迁费用，并责其支付因违法、违章搭建、安装而造成小区建筑物或附属物损毁之修理费用。4.委托专营公司承担专项物业业务。5.根据服务需要招聘服务工作人员和技术人员，并确定受聘人员工资。6.按规定向房屋业主，使用人和其他应交费人收取有关服务费用，对逾期不缴纳服务费等各项费用者，从所欠之日起每日处以应交缴款额3‰的滞纳金，对拒交或恶意拖欠的业主或责任者，有权采取适当的强制措施直至通过法律途径追回欠款，追款工作之费用均由业主承担，如业主将住宅、店面出租而承租人拖欠各项应缴费用，业主仍须以业主身份，代承租人交纳所欠缴的各种费用。第五条物业管理管控公司的基本义务1.合法经营，为业主提供优质服务。2.接受业主监督。3.收取服务费、代收有关费用、专款专用，定期向业主公布有关代付费用情况。4.每年度向业主委员汇报经营及财务收支情况，接受上级部门和交费人的监督。第三章业主的权利、义务和责任第六条业主的权利1.依法享有对房屋的所有权和使用权。2.可与其他业主共同享用小区的公共地方及设施，例如，楼梯、走廊、电梯、消防系统、智能化系统、供水及排污系统、电力供应系统等，但不得防碍业主的通行和使用。更不得把楼梯、走廊等公共场所占为己用。3.对小区的各项管理管控决策拥有投票权、建议权。4.有权对小区工作和管理管控提出意见和建议，对小区内所出现的问题，有权向物业管理管控公司主管部门反映及投诉，并取得答复和解决的权利。第七条业主的义务和责任1.业主有义务协助物业管理管控公司共同维护小区的公共安全。2.各业主（用户）应及时支付小区的服务费用（以发出的各项交费通知单为准），并承担公共部位设施设备正常损耗的费用及公共设施的维修、维护费用。3.业主（用户）应按售楼合同合约确认面积和使用功能依法行使权利，不得擅自变更和改建，业主如需更改使用功能必须征得物业管理管控公司和相关部门的同意，服务费收费标准按变更后的性质确认收取。4.业主要维护小区外观的统一，未经同意不得将任何物件（包括标牌、广告牌等）安装、张挂的外墙和公共部位的墙壁上，不得利用物业从事非法活动，不得将易燃，易爆，剧毒，放射性等物品带入小区。5.小区内的公共设施和公共场所归物业管理管控公司统一管理管控。6.业主在使用公共设施和公共场所时充分照顾其他业主的权利，共同爱护和合理使用公共资源。7.业主将物业租赁给第三者，应事先通知物业管理管控公司，并在物业管理管控公司办理租赁登记手续。8.业主在遵守本合约、《管理管控规约》和住宅区规定的同时，应教育全体家庭成员及来访者的亲友遵守本合约、《管理管控规约》和住宅区规定，并由业主（或住户）对家庭成员或亲友的违章行为依法负连带责任。9.养成良好的社会公德，在享受自身权利的同时不影响和侵犯他人的合法权益。第四章免责条约条款第八条除了因物业管理管控公司应负的责任外，如发生下列情况，物业管理管控公司不承担业主及租户或有关人士的损失，同时不能减免服务费用支付。1.不可抗拒的自然灾害，如台风、暴雨、雷电、水灾、地震等非物业管理管控公司责任事故及灾害造成的损失或人身伤害。2.因业主不按规定缴交服务费、水（电）费、电梯费、设备设施维修费基金而造成公共设备无法维修或水、电供应部门拉闸停供等均与合约甲方无关。3.非物业管理管控公司责任造成的停水、停电或公共设施的暂