上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

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上海保利广场项目定位及产品塑造汇报

二零零六年四月十日

上海保利广场商业项目定位及产品塑造报告

项目定位

高档滨江商务复合体

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四个功能单元

高级公寓式酒店(2.5-2.8万平方米)创意产业LOFT(2万平方米)高档文化休闲商业区(1.8万平方米)滨江独栋办公楼(2-2.2万平方米)

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项目策划

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区域市场简析

办公楼供应量及销售量均占全市1/3,日均销售900㎡。售价与全市均价持平，低于静安、黄浦、徐汇、长宁等浦西主要办公区域。购买人群：国内客户占2/3,其中本地及江浙约50%,亚洲占20%,欧美约8%,其它约5%。

07-10年有80万㎡新增供应量，租金和售价均可能下调。

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区域市场简析

以雅诗阁为代表的公寓式酒店租价在0.9-1$/㎡,日与浦西同类项目持平，空置率低于10%。租客人群：美洲约40%,欧洲约30%,亚洲16%,国内约10%。

租金预算：单身2000-3000$/月，夫妻3500-5000$/月，家庭4000-8000$/月。

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区域市场简析

小陆家嘴为金融核心区，属办公概念。产品以单一大型写字楼为主。南延伸区为顶级江景豪宅区，属居住概念。产品以大中型住宅小区为主。

少量商务和生活配套，服务种类少，档次差异大。北延伸区(船厂地块)为综合开发区偏商务概念。产品以大型写字楼和商务公寓为主，配有住宅。规划有商业配套，呈线状分布面积较大，依靠人流支持。

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项目位置分析

项目位于纯商务功能向综合服务功能过渡的区域有江景优势，体量适中东方路和银城中路延伸后交通便利

缺乏规模优势，单一产品难以形成竞争优势现有建筑形成南向遮挡周边环境杂乱，缺乏高档物业氛围

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复合型项目是区域市场空白

高档写字楼和顶级豪宅均缺少同档次配套设施，造胜利能缺失。

商务、娱乐、休闲、购买等消费需求急待满意。虹桥+古北、淮海路办公区+新天地、南京西路办公区+梅泰恒等胜利案例说明商务功能的复合将产生巨大的价值增长。

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结论：

复合性是本项目核心价值

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复合性空间复合——物理层面各功能单体有机组合提高土地利用率对滨江价值进行最大化挖掘

需求复合——功能层面围绕商务功能设计差异化产品办公：回避标准办公，安排LOFT和总部基地居住：回避住宅和酒店，安排酒店式公寓配套：摒除人流性商业模式，通过主题区域形成目标消费

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复合性行为复合——客源层面

工作-居住商务-生活消费-体验等不同行为集中同一地域内，内部客源交叉放大和相互诱导，客源共享。主题型商业满意

陆家嘴区域消费需要，拉动外部客源

资源复合——价值层面高度集约化开发模式产生“一站式”商务解决方案，为客户提供高效率和低成本，增加沟通和机会，真正表达现代商业文化的精髓。

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四个功能单元

高级公寓式酒店(2.5-2.8万平方米)创意产业LOFT(2万平方米)高档文化休闲商业区(1.8万平方米)滨江独栋办公楼(2-2.2万平方米)

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文化不是附加值，文化制造价值

胜利的开发，能发掘土地特有的价值睿智的开发，还能领先时代，给予项目长期的魅力

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“新天地”胜利贩卖小资情调满意“海派”审美需求

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外滩一号、三号、六号、十八号等力图重现“十里洋场”的辉煌

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文化性是本项目的区分价值

本项目的文化特征

构建时尚、张扬创意、对话国际

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特色性建筑

在建筑艺术、环境艺术、装饰艺术等方面，充分关注审美价值的制造。制造特色建筑，形成保利品牌积淀。

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18000㎡高档文化休闲商业区

小型演艺中心为核心的文化娱乐区——“滨江新天地”时尚消费区——“意大利中心”五星级办公及公寓式酒店配套功能区——“上海滩”

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“滨江新天地”“小型歌剧院”是反映文化性的特色建筑，其建成后将与海洋水族馆、东方艺术中心共同构筑浦东乃至上海的保利“文化金三角”。

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“滨江新天地”集演出、影视、音乐、FASHION秀、拍卖、发布会、会议