新常态下房地产企业资金管理困境及优化措施

房地产企业在国民经济中占有较为重要的地位，对我国的民生产生了较大的影响。大多数房地产企业都是开发销售模式，而企业的项目开发和建设的周期较长，企业需要在收回应收账款之后再继续进行项目开发，但是房地产企业的自有资金较少，销售资金回笼速度较慢，企业则主要依靠外部融资来维持企业的正常经营活动，企业要想提高资金使用率，则应当强化资金管理，对企业的资金做出统一的安排调配，这样才可以避免资金浪费。而房地产企业在资金管理时，应当健全资金使用与监管制度，对资金实行集中管理，同时还应当加强应收账款管理，解决资金大量占用的问题，对企业的资金使用制定规划，合理应用资金，确保企业资金可以发挥最大效用。一、房地产企业资金管理重要性和必要性第一，确保房地产企业项目顺利建成。房地产开发建设项目的实施阶段是各项管理工作的重点内容，也是企业资金消耗最多的一个阶段，房地产企业项目开发和建设离不开资金的支持。只有加强资金管理，合理使用资金，对项目开发建设的各个阶段的施工进度进行规划，并且对各个环节开展项目全生命周期的预算管理，按照施工情况安排资金，这样就可以使企业运用充足的资金解决项目建设过程中的各种问题，保证项目顺利建成。而且随着央行加息政策的实施，对房地产企业的融资方式和渠道也产生了一定的影响，企业只有加强资金管理，才可以有效应对国家的房地产调控政策，才可以始终保持盈余状态，为企业的项目建设提供更好的资金支持。第二，实时掌握资金情况，协调部门工作。房地产企业加强资金管理，定期对资金的分布情况以及资金的流入与流出情况进行分析，掌握资金的使用数额和流向等内容，可以对资金的余缺情况进行了解，并根据不同的状况制定解决措施。如企业在资金足够的情况下，则应当做好资金使用规划，根据各个项目的建设情况，及时调度资金，将资金分配到各个环节中，确保企业的项目不会因为资金短缺而停工。同时房地产企业加强资金管理，可以有效协调各个部门的工作，如企业在对资金的分布状况进行分析和评估后，了解到应收账款所占用的比例较多，影响房地产企业的正常运行，因此，房地产企业就应当紧抓销售部门与财务管理的应收账款管理工作，定期组织和召开应收账款分析会议，对项目的应收账款的未回款情况进行汇报和总结，并针对不同的项目制定对应的应收账款催要手段和措施，确保企业可以及时收回应收账款。而企业在制定具体的催要措施之前应当梳理未回笼房款，分析各套房源未回笼原因。未回笼大致三种情况：一是定金交了未签合同，销售需要积极与客户沟通，根据定金协议约定约束客户签订合同；二是合同签了分期付款，客户没有及时缴纳分期房款，销售应当积极催款，并向客户说明违约的严重性，督促客户按时缴纳房款；三是首付交了，按揭手续未办理，销售应当积极催促客户办理，如果按揭手续已办理，银行未放款，销售需要联合财务部门积极跟银行沟通，补充资料，及时放款。而房地产企业针对长期未回笼的房源，应当联合法务部门发律师函，律师函到达的情况下，收回房源重新销售。二、新常态下房地产企业资金管理存在的问题(一)资金管理体系不健全资金管理体系是房地产企业加强资金管理的基础条件，也是企业必须要遵守的流程，因此房地产企业应当根据企业的资金管理特点制定资金管理体系，对企业的资金使用与监管等环节进行规范。但是目前房地产企业的资金管理体系还存在以下几点问题：第一，很多房地产企业领导注重对外扩张，在此过程中企业对资金的使用较为随意，而且企业在资金管理中未开展精细化管理，对资金也缺乏统一的规划，使资金管理较为混乱。而有些领导的资金管理意识不强，缺乏时间价值观念，部分领导只注重健全资金循环机制，却忽略了对外投资与融资的管理，导致企业的资金管理体系的覆盖面不全；第二，很多企业为了更好地规避风险，都制定了资金管理制度，但是一些企业的制度是借鉴其他企业的，并未根据房地产企业的经营特点对其进行调整和改动，导致企业的资金管理体系难以适应企业的实际发展需求；第三，房地产企业资金监管机制缺失，企业不仅要对资金的使用进行规范，还应当加强资金监控，对资金的使用进行全过程的管控，使企业可以强化对资金的掌控。但是有些企业的资金监控不利，违规拆借资金，造成企业经济损失。(二)筹资渠道单一，投资活动缺乏科学性房地产企业自有资金有限，筹资则成为房地产企业增加运营资金的有效途径。一方面，我国房地产企业的融资模式一般是以间接融资为主，直接融资为辅，房地产企业在融资过程中通过银行贷款主要的融资途径，房地产企业一旦发生危机就必然会引发银行的危机。而随着资本市场融资渠道逐步收紧，监管力度也不断加强，资本市场直接融资的收紧增加了房地产企业融资难度；另一方面，房地产企业的融资模式较为单一，房地产企业一般做项目开发贷，形式是土地抵押，整个项目建设开发为贷款模式。银行会设销售监管户，销售资金严格监管，用来保障归还贷款的来源资金。项目建设中期，一般银行会要求追加在建工程抵押，来保障银行的利益。有些房地产企业则将短期的银行贷款用以长期的项目开发建设环节，致使企业资金短缺的现象仍旧存在。房地产企业在投资活动中，也存在一些问题和不足，例如房地产企业决策者对于行业市场的发展前景等情况不了解，对市场未做好分析和调研工作，同时企业领导层对房地产企业的未来发展路径和方向较为迷茫，难以站在宏观的角度对房地产企业的投资活动进行统一的部署和安排。而且房地产企业在投资时，对具体的投资项目的调查活动也较少，只注重眼前的经济利益，却忽视了项目投资的长远利益，导致房地产企业的投资缺乏合理性。而房地产企业在投资环节中，只热衷于一些热门的行业的项目，一头扎进项目投资运营中，对相关项目的具体情况也不甚了解，影响企业投资收益。(三)资金账户较多，资金运营能力较弱第一，房地产企业所承建的项目一般都分布在各个区域，有些甚至距离房地产企业较远，房地产企业为了方便项目管理，提高工作效率，就会在项目所在地根据需要成立专门的项目组，同时也会应相关方的要求开设银行账户，便于企业项目的建设实施。而各项目小组需要向房地产企业提交银行开户申请表，在通过企业全体审批通过之后方可开设账户。房地产企业同时在建项目有很多，有些房地产企业在项目完工之后也不能及时注销相关的账户，导致企业的资金账户较多，资金较为分散，增加了房地产企业资金管理的难度；第二，房地产企业的资金运营能力较弱。房地产在经营管理中的风险是较大的，同样其收益也较为可观，房地产企业应当健全资金风险管控体系，对风险加以管控。但是由于房地产行业的特殊性，企业面临的市场竞争较为激烈，投资的周期也较长，账款的回收难度也较大，致使企业资金运营能力较差，严重影响房地产企业对外扩张的速度，甚至会导致企业的资金链断裂。三、房地产企业强化资金管理的优化措施(一)健全资金管理制度首先，房地产企业应当健全资金管理体系，对资金的流入与流出流程进行规定，明确资金管理部门以及各业务部门的资金管理职责，确保其在资金管理中各司其职，严格约束自身的资金使用行为。房地产企业还应当加强精细化管理，制定《资金结算中心管理办法》，明确企业资金结算中心的职责，企业还应当完善相应的资金管理措施，如《流动资金管理办法》、《成本费用控制管理办法》等，对企业的资金使用流程加以严格的管理。更重要的是，房地产企业还应当做好资金预算管理，将编制年度资金计划作为企业一项重要的工作内容。房地产企业每年年末年初汇集各个部门制定资金计划，销售部制定销售计划，工程部制定工程按交付时间节点的倒排工作计划以及各个节点的工程款支付计划，财务部根据各部门的节点制定融资计划。财务部门还应当加强对各部门预算执行过程的监督和管理，每月对预算执行情况做比对，找差异及时调整计划，保障房地产建设项目按计划实施；其次，房地产企业不仅要引进先进的资金管理制度和相关办法，还应当结合自身的实际发展需求对其进行改进，如房地产企业相比于其他企业而言，其项目的分布不均，有些项目甚至还不在同一个国家，导致房地产企业的资金较为分散，房地产企业也需要对银行账户的开立和撤销等管理内容进行规定，降低企业的财务风险；最后，房地产企业应当健全资金监管机制，加强内部监督和控制，健全风险预警机制，并且采用财务管理信息化平台对资金使用的相关数据进行实时监督和分析，加强全过程的风险管控，对企业的资金变动情况进行动态控制。(二)拓宽筹资渠道，加强投资可行性分析首先，房地产企业应当注重投融资活动的风险管理，建立健全投融资管理制度，对企业的投融资活动加以约束和管控，合理规避投融资环节中的风险。房地产企业应当拓宽融资渠道，加强对政策宏观调控制度的解读，最大限度地寻求政府的支持。同时企业还应当加强与同行业企业的沟通和联系，通过战略合作协议等形式合作开发房地产项目，也可以通过供应链形式，借助供应链核心企业的综合实力增强自身的综合实力；其次，房地产企业要想改变融资难的现象，就应当拓宽融资方式，开展多元化融资，根据行业经营特点、业务模式和自身的资金需求合理设计融资计划，对于当前企业的融资问题进行分析，全面、综合衡量所有的融资方案，并选择最优的融资方式；最后，房地产企业应当做好项目的投资分析工作，在房地产项目立项决策之前，就应当对该项目的市场环境和实际情况进行调查，做好项目的可行性分析，对项目的成本投入以及盈利状况进行预测，并且分析企业内部的可利用资金是否充足，并且还要制定完善的融资计划，确保企业的投资计划可以顺利实施。(三)加强资金监管，提升资金运营能力首先，房地产企业应当做好总资金的预算，制定科学的资金计划，对资金的使用进行全程监管，财务部门还应当定期对各个项目的资金收支情况进行汇报，对于超出预算的项目小组进行内部审计，对项目小组的资金使用情况是否符合相关标准进行监测，保证资金可以按照计划收支。同时各项目小组在遇到一些特殊情况时，需要及时上报企业总部，对资金计划进行调整和改进；其次，企业应当加强资金监管，项目小组需要定期向企业总部提交项目的实际收支状况表格，企业通过对数据进行分析，并且对所有的数据加以审计，对资金使用的有效性进行专业的评估，并且针对企业在资金使用中存在的问题进行分析，了解到问题所在，及时采取相应的措施，提高企业资金运营能力；最后，企业还应当加强资金风险管理，建立健全资金运营风险预警机制，根据企业的实际情况对异常的财务指标和数据进行评估，及时止损。同时还应当加强风险培训，提高企业全体人员的风险防范意识，加强资金的收支管理，对资金进行全方位的调控，避免资金运营风险。四、结束语综上所述，房地产企业的资金占用情况相比于其他行业较为严重，企业在项目建设的全过程中都需要先行垫付一定数额的资金，而这一部分资金高达数亿，