中国房地产市场发展现状分析及发展趋势展望

中国房地产市场发展现实状况分析及发展趋势展望一、近期房地产市场发展现实状况分析初开始，房地产投资增速连续下滑，库存不停攀升，销售增加出现疲态，土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增加痛点。在此背景下，政府出台一系列刺激政策。11月起央行连续六次降息，维持资金宽松格局；央行联合多个部委出台“330”新政，降低贷款首付百分比，营业税改为满二即免税，随即各地纷纷出台配套政策；11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平首次表态要化解房地产库存，促进房地产业连续发展。随即中央经济工作会议上，“去库存”被定位为中国五个关键任务。多重政策叠加效果不停释放，一线城市房地产市场率先复苏，而二三线城市市场表现差强人意，造成了严重分化格局。从价格来看，3月起，一线城市连续保持了近20个月环比连续正增加，累计涨幅高达40.74%，二三线城市价格环比涨幅转正，不过仍远远低于一线城市涨幅，一线城市和二三线城市价格差距不停加大。相对价格来看，二三线城市相对价格基础保持同幅改变，一线城市和二三线城市价格比不停攀升，9月，一线城市和二线城市价格比达成3.5，和三线城市价格比值达成5.51。年至今百城房地产价格环比走势（%）数据起源：公开数据整理年1月至今百城房地产相对价格变数据起源：公开数据整理一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其它二三线城市仍面临去库存压力，能够认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。开始针对当地市场出台因地制宜调控政策，引导房地产市场发展。9月30日晚间北京率先出台限购政策，成为这一波调控先行军。随即十一长假期间，前期房价涨幅居前热点城市纷纷加入调控行列，共有22个城市出台相关政策，形成市场热议调控潮。其中北上广深四座一线城市全部加入调控行列，收紧限购限贷政策，提升购房门槛，对其它城市起到了一定示范作用，其它城市也基础采取了限购限贷方法。参与调控城市分布数据起源：公开数据整理除了明确调控政策外，和房地产相关政策也有一定程度收紧。如10月12日，央行召集17家商业银行召开住房信贷会议，要求各银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。10月19日，央行上海总部组织25家在沪银行行长和房贷部门相关责任人等召开会议，再次要求银行要继续严格实施限贷政策，切实防范各类资金违规流入土地市场。二、房地产市场地域发展不平衡市场普遍将本轮热点城市房价飙升看作是货币现象。宽松货币环境叠加资产荒，共同造成了资金集中流入热点城市房地产市场，推进了房价超预期上涨。从货币环境来看，除了几次降息外，还应该关注货币供给高增加。以来M2规模保持了高速增加，季度环比增速基础均为正，M2/GDP百分比大幅上升，从1.74倍逐年上升到2.03倍。年至今M2增速数据起源：公开数据整理年至今M2/GDP数据起源：公开数据整理从资产荒角度来看，个人住房贷款扩张是银行肯定选择。伴随经济下行，不良资产压力变大，个人住房贷款成为银行青睐优质资产，所以银行加大个人住房贷款发放力度，甚至在不一样程度上给利率折扣。依据融360公布数据，全国首套房贷款利率连续下行，现在仅为4.44%，低于基准利率46个BP，二套房贷款利率受政策限制保持在基准利率上浮10%水平。另外，6月起央行取消了商业银行贷存比约束，信贷投放能力增强。大量信贷被投放到了住房贷款中。从11月央行降息起，新增居民中长久贷款快速增加。9月居民中长久贷款新增5741亿元，占当月新增贷款比重达成47.1%。近2年房贷平均利率数据起源：公开数据整理年至今新增居民中长久贷款数据起源：公开数据整理但值得注意是，货币供给量和利率下降没有造成房价普涨。在热点城市房价飙升同时，二三线城市价格上升并不显著。所以，货币现象只是热点城市房价上涨表面原因，并无法解释分化局面形成。，资金流入一线城市根本原因在于地域发展不平衡，本轮热点城市房价上涨是在资金面和资产荒推进下长久地域发展不平衡一次集中爆发。地域发展不平衡既影响房地产消费属性，也影响投资属性，进而引导资金流入热点城市房地产市场。从消费属性来看，经济发达地域含有愈加好基础设施、教育、医疗、商业、养老条件，区位原因附加价值远高于欠发达地域。从投资属性来看，经济发达地域能够吸引人口流入，既提供了房地产作为资产短期流动性，又保障了长久需求。三、地域发展不平衡形成从长久来看，中国发展一直是不平衡发展，建国后工业化就是最好例证。有学者认为从新中国成立以来，尤其是从1953到1986年间，国家对于农产品实施统购统销政策，实际上是经过工农产品间价格“剪刀差”为工业生产汲取了大量农业剩下，奠定了中国工业现代化初步基础。城市化也是类似过程，农村和其它城市向关键城市输血，快速完成了关键城市发展，也加剧了地域发展不平衡局面。这一过程经过资源分配和户籍制度实现，一线城市取得了城镇化政策支持、资金和劳动力流入，不过对应成本由二三线城市负担。1、资源分配不平衡资源分配不平衡由来已久，改革开放后依据国情和发展需要，国家激励东部沿海地域率先开放，率先发展，激励一部分人先富起来，为沿海地域提供包含政策、投资、税收优惠、基础设施建设在内多个优惠，吸引了资金和劳动力进一步向资源丰富地域集聚，初步形成了地域发展不平衡格局。资源分配不平衡例证有很多，包含经济特区、开发区、税收优惠、产业计划等等，过去发展中向发达地域政策倾斜十分显著，所以造成了一个普遍错觉，即给欠发达地域一样政策后，地域不平衡局面将会有很大改善。但是，事实来看，不管是“振兴东北老工业基地”还是“中部崛起”，全部没有连续效果。认为，这和中国财政体制中隐含地域间税收收入不平等分配是分不开。政府在区域发展中饰演关键角色，地方财政收入直接影响到区域经济建设水平。尤其在分税制实施多年后，财权事权不统一矛盾愈发突出，地方政府仅掌握了30%财权却负担了70%事权，财力担心情况下极难调动资源加强地方建设。而现在财政收入分配反而向发达地域倾斜，地域发展不平衡局面被深入固化。首先来看地方第一大收入起源增值税。中国是以流转税为主体税收体系，增值税是其中第一大税种，尤其是5月营改增试点扩大后，作为地方财政收入最关键起源营业税正式被增值税替换。按这个标准计算，营业税和增值税地方分享部分占地方税收收入40%-50%，是地方财政最关键收入起源。不过增值税征收是独特抵扣制度，其征收在多个步骤完成，每一个步骤企业产生销项税额扣减进项税额后得出其负担增值税。也就是说，中国增值税遵照生产地原则，根据生产者所在地在各地域间分配。不过，从增值税最终究属来看，最终消费者是该增值税唯一负担人，作为对最终消费课征一个税收，增值税理应归属最终消费地，即应该遵照消费地标准。生产地标准和消费地标准不一样，带来了增值税分配扭曲。我们用实际地方增值税收入百分比代表生产地标准下增值税收入分配百分比，用各地社会消费品零售总额占全国百分比衡量模拟消费地标准下增值税收入分配百分比，二者差额即显示了生产地标准下对地方增值税分配税收扭曲。二者差额为正，代表现行生产地标准比消费地标准下地方取得了更多税收收入，即为增值税净流入，反之则为净流出。增值税净流入/净流出衡量数据起源：公开数据整理计算了省级数据后发觉，上海、北京、广东、江苏、浙江、天津等经济发达地域取得了增值税净流入。净流入规模最大是上海，其净流入百分比高达占6.67%，也就是在其10.02%税收份额中，有近70%来自于其它地域分配流入，规模基础相当于北京市十二个月增值税收入，欠发达地域在补助发达地域，税收分配严重扭曲。也就是说，在生产地标准分配体制中，发达地域拿到了更多税收收入，税收不仅没有调整地域差距，反而造成了更大不平等。年各省增值税净流入/净流出情况数据起源：公开数据整理2、地方第二大收入起源企业所得税也面临类似局面。企业所得税为注册地缴纳，即不管企业实际经营所在地在何处，其缴纳企业所得税均组成注册地税收收入。另外，不含有独立法人地位分支机构需要向总部汇总纳税，而不在当地纳税。发达地域利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其它地域企业所得税收入。仅以2958家A股上市企业为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北京、上海五地注册企业就超出二分之一，这些企业不管实际在何处经营、不管在异地设置多少分支机构，其所得税全部组成这五个省份税收收入，仍然是欠发达地域补助发达地域。可见，除了有目共睹政策倾斜、财政补助、税收优惠，税收体制也隐含着向发达地域倾斜，这甚至比上述政策影响更为深刻。优惠政策是临时性，而税收分配是连续影响，每十二个月全国近20%地方增值税收入被转移到经济发达地区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经连续了近20年，而且还将长久连续下去。欠发达地方政府负担区域经济发展责任，却因为严重、隐含税收收入不平等分配制度，在过去二十年内一直在补助发达地域。假如税收分配不改革，地方不平衡格局极难改变。深入来看，每个省全部是全国缩影，政策资金一样集中涌入省会和关键城市，税收分配上也是欠发达地域补助发达地域，所以，能够认为每个省全部集中资源、借财政体制东风打造了关键城市。这也解释了为何全国资源没有完全集中到几个关键省份，而各省全部出现了发展较快关键城市。总而言之，不管是国家层面还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上资源分配倾斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地域流入，从而造成强者恒强格局。3、地方第二大收入起源企业所得税也面临类似局面。企业所得税为注册地缴纳，即不管企业实际经营所在地在何处，其缴纳企业所得税均组成注册地税收收入。另外，不含有独立法人地位分支机构需要向总部汇总纳税，而不在当地纳税。发达地域利用优惠条件吸引企业注册，拿走了其它地域企业所得税收入。仅以2958家A股上市企业为例做粗略统计，仅广东、浙江、江苏、北京、上海五地注册企业就超出二分之一，这些企业不管实际在何处经营、不管在异地设置多少分支机构，其所得税全部组成这五个省份税收收入，仍然是欠发达地域补助发达地域。可见，除了有目共睹政策倾斜、财政补助、税收优惠，税收体制也隐含着向发达地域倾斜，这甚至比上述政策影响更为深刻。优惠政策是临时性，而税收分配是连续影响，每十二个月全国近20%地方增值税收入被转移到经济发达地区，所得税也是类似，这个局面仅从分税制改革开始就已经连续了近20年，而且还将长久连续下去。欠发达地方政府负担区域经济发展责任，却因为严重、隐含税收收入不平等分配制度，在过去二十年内一直在补助发达地域。假如税收分配不改革，地方不平衡格局极难改变。深入来看，每个省全部是全国缩影，政策资金一样集中涌入省会和关键城市，税收分配上也是欠发达地域补助发达地域，所以，能够认为每个省全部集中资源、借财政体制东风打造了关键城市。这也解释了为何全国资源没有完全集中到几个关键省份，而各省全部出现了发展较快关键城市。总而言之，不管是国家层面还是省级层面，区域之间发展不平衡一旦出现，即便停止明面上资源分配倾斜，税收分配体制也会自动引导资金向发达地域流入，从而造成强者恒强格北京落户路径（从易到难）数据起源：公开数据整理资源分配不平衡使大城市更含有吸引力，大城市取得了源源不停人口流入。从过去十年数据来看，北上广深四个一线城市常住人口远大于户籍人口，近北京、上海一直有非户籍人口净流入，广州、深圳除部分年份为净流出以外，其它年份也保持了净流入局面。多年来北京非户籍人口净流入数据起源：公开数据整理多年来上海非户籍人口净流入数据起源：公开数据整理多年来广州非户籍人口净流入数据起源：公开数据整理多年来深圳非户籍人口净流入数据起源：公开数据整理然而，因为不能平等享受公共服务，流入非户籍人口最终大部分回到原籍。依然以北京为例，现在外地户籍人口在北京办理退休基础条件为男性满50周岁、女性满40周岁以前在北京参与基础养老保险，在北京实际缴费年限累计满，且达成退休年纪时在各地缴纳基础养老保险年限累计最少要满。假如办理北京医保，还需缴费满25年（满足退休条件能够一次性补缴）。也就是说，即便不考虑教育、购房、购车资格限制，仅养老方面就给没有户口外地人留京造成巨大障碍。从人口年纪结构来看，北京15-64岁劳动力人口占比为81%，高于全国平均水平近7个百分点。另外，户籍限制也间接降低了企业用工成本。如北京社保标准普遍高于其它地域，不过因为绝大多数无户口外地人最终全部要回原籍办理退休，所以根据北京标准缴纳社保没有太大实际意义，企业和职员联合起来瞒报薪酬水平，根据最低标准缴纳社保，大大降低了企业人力成本。也应看到，户籍制度在帮助一线城市完成原始积累同时也会产生负面作用。目前户籍门槛过高，而和户籍绑定公共服务过多，造成了部分高素质人才向二线城市回流倾向。总而言之，户籍制度使得大城市享受了源源不停劳动力补充而无须付出对应成本，透支了其它地域人口红利，也是地域发展不平衡形成关键原因。四、地域发展不平衡对房地产市场影响1、限购限贷只有短期抑制作用如前所述，房地产既含有消费属性，也含有投资属性。其中消费属性由其使用价值决定，投资属性由市场预期决定。地域发展不平衡不仅造成了使用价值巨大差距，也改变了房地产市场预期，在社会上形成了发达地域发展前景愈加好共识，短期长久需求全部有保障。所以，在资产荒背景下，资金纷纷流向热点城市房地产市场，造成了目前高度分化市场格局。所以，假如不能处理地方发展不平衡问题，就不能改变房地产市场长久预期，也就不能改变市场分化格局。所以，现在限购限贷调控只能起到短期抑制性作用，不能从根本改变热点城市房价上涨过快而其它城市市场遇冷局面。限购限贷只能将需求推迟，而不能将其降低。从市场表现来看，限购限贷只是让市场成交缩量，并没有带来价格大幅下行。依据统计局公布数据，价格方面，10月上半月15个一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到显著遏制，不过仅深圳和成全部两个城市价格出现环比下降。成交量方面，新建商品住宅网签成交量大多出现显著下滑，其中成交量环比下降80%-60%城市有4个。2、房价没有由一线向二、三线传导机制因为地域发展不平衡存在，不一样地域基础设施、教育医疗等资源存在差距，使得不一样地域房地产在使用价值本身存在差异。深入地，因为预期地域发展不平衡局面短期没有改善，大家对房地产投资价值预期也高度分化。所以，一二三线城市房地产不含有替换效应，也就不存在一线城市需求被抑制后向二三线城市转移情形。也就是说，一线城市房价上涨不向二线三线传导，而只会向市场条件比较类似城市传导。举例来看，上海和深圳房价超预期上涨只能够提升北京房地产市场预期，而不会带来其它二三线城市市场升温；伴随城市化进程推进，上海周围城市（如昆山）可能会得到一定外溢效应，提升了使用价值和预期，其房价上涨将带动其它受到类似外溢效应城市（如廊坊、东莞）价格上行，而不是扩展到其周围城市。能够认为，全国房地产市场实质上是割裂，而不是一个整体，此次因地制宜、因城施策政策调控是符合市场现实状况。但也正是因为市场割裂性，因城施策效果也仅限于此地此城，想要依靠各地政策组合对全国房地产市场进行有力调控难以达成预期效果。3、区域发展是房地产最关键基础面地域发展不平衡造成了房地产市场分化，进而造成了调控政策不足，能够认为，区域发展是房地产市场最关键基础面。对房地产市场未来判定要回归区域发展层面，关注区域发展战略计划、政策引导和资金支持等方面。处理好区域发展问题，很多伴生问题也将迎刃而解，房地产市场才能走上长久有效健康发展路径。比如广受诟病土地财政问题，有见解认为地方政府过于依靠土地财政和房地产行业发明税收而被房地产绑架，从而认为引导房地产健康发展首要问题是处理土地财政。不过从根源上看，土地财政是地域发展过程中为处理资金起源问题发明出工具。在目前体制下，地方政府事权远大于财权，本来就存在资金缺口，同时财政收入分配隐含极大不公平，欠发达地域处于弱势地位，连续补助发达地域。在巨大压力下，地方政府肯定会自发寻求出路。政府性质又决定了其只能利用掌握资源和提供公共服务融资，于是当初处于预算外土地出让金便成了最好选择，土地财政应运而生。从这个角度看，地方债、融资平台等方法，本质上和土地财政是一样。也就是说，处理了地方政府资金起源问题，土地财政这一系列问题也就不复存在。总而言之，区域发展水平决定了房地产消费价值，区域发展前景决定了房地产投资价值，房地产市场最根本还是要回归到区域发展层面上。市场行为不能用政策规范，不管是控热点城市房价，还是引导二三线城市去库存，全部是在为地域发展不平衡格局改变争取时间。五、房地产业发展展望1、房地产业长久需求强劲中国城镇化率仅为56.1%，远低于发达国家90%以上水平，城镇化进程还在推进。依据《国家新型城镇化计划（-）》提出目标，在年前常住人口城镇化率要达成60%左右，也就是说估计还有大约5200万人将在未来4年内完成城镇化；户籍人口城镇化率要提升到45%左右，对不一样城市实施差异化落户限制，以正当稳定就业和正当稳定住所(含租赁)等为前置条件，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开城区人口50万-100万城市落户限制，合理放开城区人口100万-300万大城市落户限制，合理确定城区人口300万-500万大城市落户条件，严格控制城区人口500万以上特大城市人口规模。另外，10月，国务院公布《推进1亿非户籍人口在城市落户方案》，愈加明确了户籍人口城镇化政策导向和实现路径。现在中国城镇化率还比较低，未来城镇化人口增加为房地产市场提供了连续需求，大城市和中小城市市场需求不是此消彼长格局，房地产长久需求强劲。另外，现在市场面临问题是怎样将城镇化人口合理引导，就地就近城镇化，预防人口过分向大城市和特大城市集中。2、地域发展不平衡格局将会发生改变首先澄清，改变地域发展不平衡格局，不是实现各地均等无差异发展。我们认可地域之间发展水平应该存在差距，所要改变是在一线城市城镇化进程已经显著领先于全国后资源仍然过分向一线城市集中局面，加紧发展关键二三线城市，缩小地域间差距到合理水平。依据国家公布《全国主体功效区计划》中相关城市化战略格局构想，未来中国将构建“两横三纵”为主体城市化战略格局：以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴，以国家优化开发和关键开发城市化地域为关键支撑，以轴线上其它城市化地域为关键组成。在城市群计划方面，对环渤海、长江三角洲、珠