屠苏岛商业街农贸市场运营及定价专项方案

屠苏岛商业街农贸市场运行管理及定价方案第一部分农贸市场运行管理提议一、农贸市场运行策略：1、农贸市场运行策略：农贸市场营销、经营过程中，运行＞销售，且农贸经营用户总价承受力相对较差，所以提议后期农贸营销过程中，以商铺作为关键销售产品，摊位参考其它同类农贸市场经营模式，以押金+租金形式，在确保基础成本回收基础上，实现长久、稳定经营收入；农贸市场成立专题团体，统一运行，和用户约定统一营业相关约束，确保市场招商、统一开业及日常管理；以明确分区，实现农贸消费群体导入，降低各经营品类相互干扰；2、农贸市场营销节点计划：根据春节营业节点进行倒排，农贸市场营销节点初步铺排以下：3、农贸市场命名提议：鉴于项现在期宣传已积累一定著名度，且周围用户认同度高，提议农贸市场后期命名：屠苏岛农贸市场4、结合农贸市场节点，需要开发商配合事宜：12月10日前，完成农贸外墙及东区区间路铺设；12月18日前，农贸市场商铺可交和用户装修；集中宣传和蓄客期，对应推广计划支持、配合。二、农贸市场分区提议：1、周围农贸市场分区情况：聚财农贸分区水果蔬菜熟食肉类禽蛋渔(铺+摊)数量1444383117所占百分比9.1%28.6%31.2%20%11%柳清河农贸分区品牌形象店果蔬区副食、干果、调味品区水产冷鲜肉类区杂类商超区(铺+摊)数量185264313028所占百分比8.1%23.3%28.7%13.9%13.5%12.6%小结：市场分区中，水果作为消费频次最高品类，关键分布在市场主出入口；副食、熟食经营利润、卫生及形象要求相对较高，分布在次要位置，水产、禽蛋类气味较重，基础分布距离出入口最远或是影响较小位置；就百分比而言，果蔬类、副食、熟食类所占比重较大。2、区域划分标准：十一路还未施工，靠近十一路商业需一定培育期；十路以东为如意家园、环如意公园住宅、翰林庄园等小区居民，后期自东向西依次根据消费频率进行分区；南侧单层铺面相对独立，可考虑提议熟食、烧卤类等气味相对较大品类；家禽、水产类单独划片；3、具体分区提议：南北商铺分区品牌店及杂类商超副食/干果/调味品区禽蛋区海鲜水产区冷鲜类肉区熟食区粮油面点区蔬果区数量28306610121210中间铺位分区禽蛋区海鲜水产区冷鲜类肉区熟食区蔬果区数量810121624所占百分比——15.2%16.3%7.6%8.7%12%15.2%6.5%18.5%4、形象提升提议：图示提议市场统一标识，中间摊位统一店招统一价码牌电子显示器，展示诚信经营店铺、当日品类指导价图示提议公共区域装饰水产活禽区防水地垫内外铺统一店招材质及规格标准第二部分农贸市场定价方案一、目标：1、站在农贸市场长久、稳定经营高度，合理定价，实现利润最大化；2、经过合理租售定价最大程度吸引农贸经营者，为后期农贸集中气势运行打下基础。二、市场调研：1、周围农贸市场租售价格情况：名称租售铺面摊位铺型租金/售价铺型租金/售价沟上农贸租赁2层，开间3.7-4M，60-70㎡/间0.4-0.9元/㎡·天3M/个元/年聚财农贸租赁单层：开间4M，面积约40㎡；2层：开间4M，面积约40-50㎡单层：0.68-1.37元/㎡·天2层：0.5-0.9元/㎡·天4M/个3000-4200元/年，折算为3M/个约4000-5600元/年葛家王坪农贸租赁2层，开间4M，24-40㎡/间0.75-1.76元/㎡·天3M/个，7M/个一次性缴齐5年租金；折算为3M/个，2800-3000元/年汇丰农贸租赁单层，开间3M，面积20-30㎡内铺7000-10000元/间，0.8-1.4元/㎡·天；外铺1.5-3万/年，1.37-2.7元/㎡·天6M/个视位置不一样，5000-8500元/年，折算为3M/个约2500-4250元/年小结：周围农贸市场均为租赁，仅聚财农贸在市场开业伊始，出售使用权，-7万/间；汇丰农贸交2万押金购置，每十二个月缴纳租金；周围农贸以铺面+摊位形式，铺面面积在20-70㎡之间，摊位3-7M/个不等；铺面受位置影响租金0.7-1.3元/㎡·天不等，2层商铺集中在0.7-0.9元/㎡·天，摊位租金以2800-4200元/年为主（根据3M计算）。三、农贸商铺价值分析：分析角度分析依据价值排序铺位位置市场西侧虽有未来计划，但现在十一路、临沂国际商贸城均未动工，而东侧、南侧如意家园小区已基础建设完成，未来消费群体来向关键沿十路、项目区间路为主；沿关键出入口商铺昭示性、人流导入性愈加好，就培养周期及未来消费频次分析，商铺价值由东向西依次递减，排序为：A9＞A8＞A7＞A6；靠近出入口铺位＞其它铺位；外铺＞内铺；铺位类型农贸市场关键为北侧6M层高沿街外铺、内铺，南侧单层内铺，和中间摊位。6M商铺买一层得两层，外铺紧邻项目区间路，昭示性更佳，人流量更大；单层商铺兼具储存及经营功效。就产品类型及沿街距离而言，6M外铺＞6M内铺＞单层内铺＞中间摊位；铺位面积商铺面积越小，用户门槛越低，接收度越高20/21㎡商铺＞37.6㎡商铺＞47.7㎡商铺＞61.4㎡商铺六、农贸市场租售价格制订：1、农贸商铺及摊位采取认购使用权+每十二个月运行管理费形式，根据现在经营节点，用户需在前十二个月年底一次性缴清下十二个月运行管理费；前三年（即-）具体运行管理费以下，后期由屠苏岛商业街招商运行中心依据市场情况统一调整：2、中间摊位：用户一次性缴齐5万元拥有使用权，可选择摊位，以后每十二个月缴纳运行管理费；注：摊位根据3M/个计算。3、商铺定价：1）租金倒推项目价格：周围竞品沿街商铺租金0.54-1.1元/㎡·天不等，可参考农贸市场租金0.7-1.3元/㎡·天之间，通常农贸商铺年收益率在8%-12%之间，根据1元/㎡·天、年收益率10%计算，估计项目实收均价=（租金*365天）/收益率=1元/㎡·天*365天/9%=4056元/㎡，（一层得两层，减去用户自理部分约300元/㎡）折算为6M两层铺面约7800元/㎡；2）农贸6M沿街铺入市均价确定：考虑农贸市场形式，农贸用户有限总价承受能力，且作为首批投入运行商业形式，提议农贸商铺入市价格区间为：7500-7800元/㎡3）具体定价标准：楼栋调差位置调差面积调差A6、A7、A8、A9自西而东依次调高100元/㎡外铺整体较内铺高1000元/㎡；靠近出入口商铺较其它铺面高300元/㎡，向内依次递减大面积商铺较小面积商铺依次调低150-300元/㎡4）具体销售政策：使用权销售年限：40年销售模式：灵活销售，依据用户需求及市场经营情况，以销售为主，可租可售，可带租约销售；5）具体优惠政策：认筹及交定优惠：认筹1万抵2万（用户认筹缴纳1万元，享受总价2万/套优惠），定铺再享总价1万元优惠，并获赠成交礼品一份；缴款优惠：一次性付款享93折，十二个月分期9.6折，两年分期9.7折，三年分期9.9折；7日内交齐首付或全款再享1万元优惠；逼定优惠：视用户心理预期，每套1万元优惠最大化逼定用户（具体额度由销售经理现场把控，甲方责任人签字实施）；老用户优惠：老用户反复购置享每套5000元总价优惠。附件一：屠苏岛商业街农贸市场补充协议附件二：屠苏岛农贸市场街铺价格表（A6-A9，南侧单层商铺）合智行驻屠苏岛商业街项目组-11-5附件一：屠苏岛商业街农贸市场补充协议姓名（乙方），身份证号，于年月日认购临沂屠苏岛商业管理运行（甲方）开发屠苏岛商业街农贸市场号（商铺/摊位），并签署了《屠苏岛商业街认购协议》书，拥有该商铺/摊位年使用权（即年月日至年月日），在此基础上，经双方协商一致，达成以下协议：1、为实现农贸市场统一经营管理，塑造良好经营环境和商业形象，乙方同意根据甲方指定经营分区进行相关品类经营。如有不符合市场统一分区，乙方提交书面申请，甲方书面同意后方可经营；2、乙方须根据和甲方统一约定时间按时装修、营业；3、乙方须按时缴纳运行管理费，以确保市场正常保安、保洁及管理服务工作；4、乙方在其使用权期限内，如将商铺或摊位转租她人，其商铺或摊位租赁人仍需根据和甲方约定装修标准、经营分区经营，并按时缴纳市场运行管理费；5、乙方如未能根据以上约定实施，甲方有权将乙方所认购商铺或摊位使用权转售她人，前期已缴纳费用不再退还。甲方：临沂屠苏岛商业管理运行乙方：代表人（签章）：代表人（签章）：联络方法：联络电话：年月日年月日附件二：屠苏岛商业街农贸市场商铺价格表楼栋房号面积表单价表总价成交单价成交总价一次性折后单价9.3一次性折后总价十二个月分期折后单价9.6十二个月分期折后总价两年分期折后单价9.7两年分期折后总价三年分期折后单价9.9三年分期折后总价A6A6-0161.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0247.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0347.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0447.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0547.735856340877874303546717170342264740835362774873574157646364991A6-0647.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A6-0747.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A6-0861.374852752333275804652157313448798755446359876344685327795478398A6-0937.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A6-1037.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1137.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1237.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1337.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1437.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1537.608791529767965802474616353238942656724697266382496496781255003A6-1637.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A6-1737.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A6-1837.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7A7-0161.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0247.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0347.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0447.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0547.735866741372575303594457266346864750835837675883622137749369888A7-0647.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A7-0747.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A7-0861.374863152969276804713527409454713765346970477354747017897484695A7-0937.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A7-1037.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1137.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1237.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1337.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1437.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1537.608801930157766802512216450242566666625071467392534296883258861A7-1637.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A7-1737.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A7-1837.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8A8-0161.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0247.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0347.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0447.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0547.735877141867276303642187363351465760736312576893670117851374785A8-0647.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A8-0747.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A8-0861.374873453605277804774907505460628775347580978354808708000490991A8-0937.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A8-1037.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1137.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1237.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1337.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1437.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1537.608812330547467802549826546246191676625445568392572106986262719A8-1637.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A8-1737.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A8-1837.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9A9-0161.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0247.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0347.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0447.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0547.735887442361877303689927459356065770736787377893718107954379682A9-0647.735897842856578303737657556360665780637262278903766088057384579A9-0747.735908243351179303785397652365266790637737179903814068159389476A9-0861.374883854241278804836277602466543785248191579364870398103497287A9-0937.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152A9-1037.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1137.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1237.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1337.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1437.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1537.608822630937168802587436643249815686525819669402609907088266577A9-1637.608833031326869802625046739253439696526193770402647707191270436A9-1737.608843331716570802662656835257064706426567971412685507293274294A9-1837.608853732106371802700256932260688716426942072412723317396278152南侧

单层商铺01218492178342630013230060931279586305132408637613389265171368590221838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704032182851739906100128100590012391061061282306175129670631213255004218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303950521818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395062181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039507218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303950821818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395092183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470410218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347041120848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344122084871697416200124000599811995962081241516277125549641712834413218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347041421838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704152181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039516218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303951721818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395182181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039519218182171813600012600058041218876007126141607412755962091303952021818217181360001260005804121887600712614160741275596209130395212183891761666200130200599712593462061303196275131781641413470422218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347042320848716974162001240005998119959620812415162771255496417128344242084871697416200124000599811995962081241516277125549641712834425218389176166620013020059971259346206130319627513178164141347042621838917616662001302005997125934620613031962751317816414134704272181821718136000126000580412188760071261416074127559620913039528218182171813600012600058041218