综合商业项目市场调研报告

2010年11月岭南新世界家园五区综合商业项目市场调研报告项目地块分析及区域规划前景各功能物业市场研判零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场项目发展方向初探目录项目用地分析及区域规划前景项目规划指标体育馆、活动中心(5层)用地面积建筑面积18943㎡基底面积3908㎡商业设施(2层)用地面积建筑面积6089㎡基底面积4525㎡旅业、写字楼(12层)用地面积16855㎡建筑面积60725㎡基底面积6000㎡综合楼(4层)用地面积5178㎡建筑面积4352㎡基底面积1807㎡公交站用地面积5000㎡项目总规划建筑面积90,109平方米，分四个地块开发项目规划功能为项目整体功能组合和商业布局带来一定限制地块编号基地面积（平方米）建筑面积（平方米）层数(层)

规划功能及限育馆、活动中心规划为体育馆、活动中心用地，可以布局体育运动设施或与体育、运动相关的业态，如运动服饰零售等；建成后无需移交，可持有经营2452560892商业设施（其中肉菜市场2千平米）规划有肉菜市场2千平米，可布局与肉菜市场相关的业态，如生鲜超市等；肉菜市场无需移交360006072512旅业、写字楼（其中市话机楼7000平米）规划为酒店、办公用地，用地性质不可改变，但可变通为相关衍生产品，如服务式公寓等；市话机楼较大程度上将可能持有经营并且无需布局相关业态4180751784综合楼可布局任何商业业态，无明显规划限制1234依据目前方案，各地块的用地性质和功能方面存在诸多限制，具体如下：嘉禾规划为白云区内三个区级公共服务中心之一；建设大规模的居住功能区；建设嘉禾商业中心，围绕地铁站点及沿商业综合发展轴布置商业服务设施、商务办公设施；中心城区密集发展区本项目嘉禾白云新城白云机场广从快速路发展带空间发展主轴项目所在的嘉禾片区规划为白云区的区域级中心，以居住功能为主，同时围绕地铁站点将布置商业及商务设施从规划前景方面，区域具备开发商业及商务设施的规划功能，为项目开发商业、商务设施提供规划利好。6飞翔公园白云公园白云文化广场江夏黄边嘉禾望岗萧岗梅花园南方医院同和永泰三元里尽管现时项目周边以居住氛围为主，但与白云新城的便利交通连接也为商业、商务市场提供发展空间目前现状而言，项目周边以大型住宅社区为主，居住氛围浓厚；凭借便利的轨道交通，本项目可方便到达白云新城，作为广州城市副中心、白云区中心，白云新城未来将形成较为浓厚的商务氛围，受其辐射和带动，项目所在的嘉禾片区也将具备一定的商务市场发展空间。时代玫瑰园金碧雅苑云山诗意白云尚城白云高尔夫竹韵山庄白云堡豪苑地铁2号线地铁3号线白云新城商业、商务是白云新城的重点职能之一，未来将形成浓厚的商业、商务氛围各功能物业市场研判零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场从建筑形态和商业规模来看，五区商业自身的竞争力较弱，必须与三区商业结合考虑，才能最大化挖掘其商业价值五区商业三区商业五区商业自身不具备较强的市场竞争力，但若能与三区商业互为补充，协调发展，则能产生“1+1>2”的功能效应可用于零售商业的面积仅2.9万平米；分散于三个地块；被酒店、办公用地阻隔。由于白云新城和同和-京溪商圈发展速度的加快，本项目面临的竞争形式更加明朗和严峻白云新城由于万达广场的进驻，白云新城的商业市场得到跨越式的发展，发展速度大幅提升同和-京溪商业供应的增加和品牌主力店的进驻使其商业规模和购物环境都得到较大改善，已基本具备区域商业中心的要求，并且将与本项目争夺地铁3号线沿线客源嘉禾近年的发展近乎停滞不前，作为规划中的区域商业中心，目前的商业形态、规模、业态、品牌、购物环境等方面均无法承担该职能在严峻的竞争形势下，五区商业必须与三区商业有机结合，不仅在商业规模上，更要在业态和品牌组合上实现差异化竞争，才能保证项目的市场竞争力三区商业定位回顾永泰项目地块嘉禾核心商圈地铁站点地铁通行10分钟内车行15分钟内步行20分钟内约4千米约6千米黄边江夏白云新城依托高起点的规划、核心的地理位置和便利的交通网络，对本项目威胁最大新市商圈的现有优势将随区域交通体系的革新而迅速衰减，商圈发展后继乏力项目核心辐射商圈范围为周边4公里范围内的大型中高档社区居民项目的竞争商圈主要为白云新城商圈，重点竞争项目为万达广场及五号停机坪项目整体定位于区域型购物中心，以家庭式消费为主，并引导时尚生活方式和消费潮流"LifeStyleRegionalCenter"地区时尚中心“时尚、具有国际品味、个性化的，提供舒适环境、精致产品和贴心服务的地区时尚中心”从业态组合来看，五区商业应在餐饮、休闲娱乐及特色购物业态上提升三区商业的价值与吸引力

购物类业态举例店铺类型建筑面积（平方米）百分比（%）娱乐3F游艺中心次主力店2,5002.9%KTV次主力店2,5002.9%电影院次主力店5,0005.9%小计10,00011.7%餐饮B1休闲餐饮/快餐专卖店3,0003.5%1F休闲餐饮/快餐专卖店5,4506.4%2F休闲餐饮（异国料理）专卖店3,0003.5%3F美食广场次主力店4,0004.7%4F休闲餐饮（中国特色）专卖店5,0005.9%大型中餐次主力店2,0002.4%小计22,45026.4%三区商业的娱乐业态主要集中于3楼，业态类型包括游艺中心、KTV、电影院，从建筑规模和业态类型上都稍显不足，从目前的竞争局势来看，业态与万达及5号停机坪重复性高，难以具备较强的市场竞争力；三区商业中的餐饮面积虽然较大，但具有较强聚客能力的大型餐饮仅1家，约2000平方米，数量及面积均不足够零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场各功能物业市场研判酒店品牌：到2010年上半年为止，以中档本土品牌酒店构成为主，国际品牌高星级酒店*较缺乏，白云区酒店市场主要以本土酒店为主，国际连锁品牌酒店只有五星级品牌广州珀尔曼大酒店，以及国际三星级品牌戴斯酒店，预计2011年还将会有白云万达广场的五星级希尔顿酒店开业。经营状况：白云区五星级酒店平均房价在600元左右，比全市平均水平低约30%，入住率与全市水平相仿在50%左右；白云区四星级酒店平均房价在400元左右，与全市平均水平相当，入住率与全市水平相仿在60%左右。客源构成：市区溢出的中档会议客源、本地企业会议客源以及广交会溢出客源为白云区高星级酒店的主要客源；由于临近机场的地缘优势，以及相对经济的酒店价格，旅游客源也成为区域高星级酒店的辅助客源。白云区星级酒店数量五星级2四星级6三星级及以下25酒店总数33白云区四星级以上酒店约8家，高星级酒店房价略低于广州全市水平，入住率约为50%~60%*根据具体项目硬件设施，装修标准以及定位判断得出白云区五星全市五星白云区四星全市四星平均房价620900440460入住率约50%50-60%60-65%60-65%凭借发达的交通路网，本项目车行约30分钟即可到达机场、火车站、天河、琶洲等主要交通枢纽和商务区从交通方面讲，项目临近白云大道，华南快速干线，由此地到达广州白云国际机场，琶洲广州市国际会展中心，以及天河区CBD以及广州东站都在30分钟以内，交通覆盖较为理想，为项目提供了较佳的交通可达性。以项目为中心30分钟车行范围本项目环城高速机场高速京珠高速华南快速干线广清高速北二环高速华南快速干线白云大道123645

目的地距离（公里）时间（分钟）1广州白云国际机场25252白云新城/白云国际会展中心9103广州站/流花展馆14204广州火车东站17205天河北/珠江新城CBD19256广州国际会议展览中心2530便捷的外部交通为本项目吸引机场客源、主要会展区域客源提供了市场机会，同时白云区自身的产业基础也可对酒店市场起到一定支撑Factor3根据白云区主导功能区规划，本项目所在地被定位为都会服务区，预计未来仍有一定的潜在商务客源。项目便捷的交通使得本项目有可能吸收来自广交会，以及白云国际会议中心的展会客源。项目与白云国际机场相对较近的距离，以及优良的社区生活环境使得酒店具有吸引机场客源的潜力，如航空公司机组人员和过境旅客。市场客源支撑白云区是广州市重要的传统工业区，全区4000多家的工业企业为酒店提供潜在商务会议与展览客源。社区居民关联客源以及旅游团队也会成为项目的补充客源。本项目具备开发酒店物业的可行性，并且酒店物业能够丰富项目的整体物业功能，对社区起到一定的配套作用，具有战略开发意义酒店物业能够为住宅提供配套以及作为优良固定资产沉淀，就本项目而言，酒店还能为商业提供稳定的优质客源，能够与各功能物业形成良性互动，具有战略开发意义由于市场供应的激增，广州包括白云区在内的五星级酒店市场入住率呈明显的下降趋势广州高星级酒店市场需求较为不足，而市场供应却持续增长，供需之间存在较为明显的不匹配状态；2002年到2009年广州市五星级酒店客房从4,364间上升到9,063间,预计到2013年为止该数字将上升到14,150间，其中60%是国际连锁品牌。2002年到2009年广州市五星级酒店客房年均增长率为11%，而同期到达广州的过夜旅游人数的年均增长率仅为5.6%。由于市场供大于求，广州五星级市场入住率从2007年以来一直呈下降趋势。相应地，由于市场竞争日趋激烈，广州市五星级酒店房价也呈逐年走低的趋势。相对而言，四星级酒店市场表现较为稳定。广州市五星级酒店市场表现2002-2009广州市四星级酒店市场表现2002-2009数据来源:广州市旅游局数据来源:广州市旅游局从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店的档次与规模项目具备一定的外部交通条件，具备吸引各类会议会展、旅游及中高端商务人士的市场机会，但从成本控制和风险控制的角度考虑，建议适当控制酒店档次和规模各功能物业市场研判零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场考虑到白云区的区域产业支撑，以及潜在的中高端商务人士居住需求，中至中高档服务式公寓存在一定市场需求白云区为广州市重要的工业区，区内的批发、物流及制造业较为发达，受到产业的支撑，区域内可能有来自企业中、高层，外籍技术人员等中高端商务人士的居住需求；白云新城定位为城市副中心，随着区域的发展和商业中心的开发，未来可能存在中高端商务人士的居住需求。受到区域产业的支撑，以及考虑到潜在的中高端商务人士的居住需求，中高端服务式公寓可能存在市场需求；但由于白云区甚至广州市的服务式公寓市场需求普遍不足，出于风险控制的角度考虑，本项目即使开发中高端服务式公寓，也需注意控制开发规模各功能物业市场研判零售商业市场酒店市场公寓市场办公市场白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线；由于位于城市非核心商务区，高端办公市场需求不足，但中低档办公物业市场需求较为活跃8123456791312151711141016181920222124232225白云区办公物业主要集中在三元里区域及机场路沿线办公物业类型区域租金水平

（元/平方米/月）平均入驻率代表物业甲级写字楼广州主要商务区*100-18093%粤海天河城大厦、合景国际金融广场白云区--无乙级写字楼广州主要商务区60-9085%新保利大厦、达宝广场白云区50-80三元里及机场路沿线：约80%金茂大厦丙级写字楼广州主要商务区40-6090%百汇广场白云区30-40三元里及机场路沿线：约90%齐富商贸大厦、金来大厦高端办公物业市场需求不足，中低端市场相对较为活跃受到白云区产业支撑以及白云新城的辐射和带动，项目具备开发办公物业的需求支撑，但预计租金水平空间有限本项目嘉禾均禾组团白云新城白云机场白云新城规划为广州城市副中心，商业是区域发展的重点职能之一，预计未来区域办公氛围相对较为浓厚白云区为广州传统的工业区，在制造业的带动下，以生产性服务业为主的第三产业也获得了较好发展；2009年，白云区第三产业比重达到71%，甚至略高于广州市同期的70.1%；蓬勃发展的第三产业为白云区办公物业发展提供了市场支撑。医药制造业交通运输设备制造业电气机械制造业通用设备制品业化学原料制品制造业白云区支柱产业白云区三次产业比重，2009年白云区支柱产业预计白云新城未来商务分为较为浓厚，受其辐射和带动，本项目也将具备开发办公物业的市场机会。从项目整体物业功能组合的角度出发，办公物业对零售、酒店等都有消费支撑，但预计其自身盈利能力较低，应适当控制开发规模预计本项目办公产品的租户以中小型企业居多，承租面积多在300平米以下从经济利益的角度考虑，此类物业不适宜作为本项目重点发展方向中小型企业选址时对于成本性因素（如租金）敏感度最高，价格承受能力较低白云区工业产值构成办公物业对零售商业、酒店、服务式公寓均能提供消费人群支撑项目发展方向初探物业功能组合方案：既控制了风险性物业的开发规模，同时又实现各物业之间的良性互动，增强项目的整体竞争力优质零售商业写字楼高星级酒店服务式公寓为零售商业提供稳定的优质客源完善酒店的配套，提升酒店吸引力为商业提供稳定的商务客源服务于写字楼商务人群，完善写字楼配套作为商务办公人群的住宅配套提升公寓品质形象为商业提供稳定的优质客源服务于公寓住户，并可借助酒店管理品牌提升公寓管理质量完善配套，提升写字楼品质形象为酒店提供一定的商务客源提供客源完善配套，提高溢价水平综上所述：零售商业、酒店、服务式公寓、写字楼均具有开发可行性；零售商业市场风险小、盈利能力强，可进行重点开发；酒店、服务式公寓、写字楼可丰富整体物业功能组合，并形成良性互动，但存在一定的市场风险，应控制开发规模在上述物业功能组合建议下，各地块均具备微环境上的可行性，规划调整的必要性较低体育馆、活动中心(5层)用地面积建筑面积18943㎡基底面积3908㎡商业设施(2层)用地面积建筑面积6089㎡基底面积4525㎡旅业、写字楼(12层)用地面积16855㎡建筑面积60725㎡基底面积6000㎡综合楼(4层)用地面积5178㎡建筑面积4352㎡基底面积1807㎡1234地块编号各地块适宜的发展方向地块位置对其发展方向的限制规划调整的必要性1建筑规模最大，最适宜开发零售商业与三区商业最近，利于其发展零售商业低2从地块规模和形状而言，适宜布局次主力店，以目的性业态为主对于开发目的性业态无实质性的阻碍作用较低3优质的景观资源有利于开发酒店、服务式公寓、办公物业与地铁站点的距离在可承受的步行范围内，对酒店、办公客源无明显的削弱效果低4从建筑规模和单层面积而言，均适合布局餐饮业态地块位置不会产生限制性作用低建议方案：零售商业+酒店+服务式公寓+办公1234开发地块物业类型占地面积（平方米）建筑面积（平方米）层数（层）面积比例备注地块1体育/娱乐/购物390818943520%地块2购物/餐饮4525608927%地块3办公1500180001220%服务式公寓1500180001220%面向中高端商务人士酒店300024725927%约250间客房地块4餐饮1807517846%总计90935100%零售商业：酒店（含服务式公寓）：办公=33：27：40地块1发展意向：体育运动主题类购物/娱乐（含少量体育运动场馆）1234体育馆、活动中心(5层)总建筑面积18,943㎡医疗卫生面积3,500㎡体育馆面积10,000㎡文化活动面积5,000㎡品牌建议地块1距离三区商业最近，商业价值最高，适宜布局与三区零售商业关系最为密切的业态；建议结合该地块的体育馆用地性质，以体育运动主题类购物为主要发展方向，既富有特色，同时又能最大化发挥该地块的商业价值。业态意向面积体育运动场馆2,000-3,000平米运动主题类购物/娱乐13,000-15,000平米其他休闲娱乐（如SPA、足疗、儿童培训等）2,000-3,000平米地块1规划意向体育馆、活动中心改商业案例——盈彩美居项目：盈彩美居开发商：广州市合景美富房地产开发有限公司地址：广州市天河区盈溪路2003-2007年：盈彩美居售楼部2005-2009年：盈彩美居会所2010年：由广州市奥龙堡体育发展有限公司承租商业化运营前商业化运营后定位小区会所儿童成长会所，原篮球场及羽毛球场改建为大型儿童游乐设施。服务/设施为业主提供游泳池、篮球场、羽毛球场以及健身房等运动设施以及一个放映厅。新增服务包括儿童乐园、游泳池、武术、舞蹈、跆拳道、美工、游泳、儿童表演、咏春拳等各种培训班。管理由小区物业管理公司统一管理，会所内所有设施均为有偿使用，按次收费。由奥龙堡专业团队进行商业化管理，采用包括会员制及按期按次等收费形式。状态运动设施种类比较单一，设施维护状况较差，提供服务内容较少。对会所进行重新装修并聘请专人对设施进行维护。地块2发展意向：A方案——家居概念店、体验馆家居主题类次主力店与岭南新世界的大型居住社区的氛围较为契合，并且该类业态的聚客能力较强，对三区商业有较强的促进作用。1234商业设施(2层)总建筑面积6089㎡其中肉菜市场2000㎡品牌建议说明：肉菜市场部分可引入1-2家品牌连锁快餐店威法西门子整体厨房体验馆——西门子与橱柜生产商威法合作的整体厨房体验馆，目前已在北京、上海、南京、杭州等地拥有分店，目前广州市已拥有5家威法西门子整体厨房体验馆HOLA——大型家居生活馆，致力于成为生活趋势的引导者地块2发展意向：B方案——特色餐饮+SPA会馆1234商业设施(2层)总建筑面积6089㎡其中肉菜市场2000㎡作为以家庭式消费为主的区域性购物中心而言，三区商业的餐饮面积稍显不足；地块2引入大型正餐，不仅弥补了三区商业业态比例的不足