《阜南县房产管理信息系统-需求说明书》

《阜南县房产管理信息系统一需求说明书》

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阜南县

房产管理信息系统

需

求

说

明

书

阜南县房产管理局

1

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目录

第一章前

言.................................................................4

1.1.编写目

的......................................................................

.................................................................................................41.2.系统范

围

.................................................................................................4

1.2.1.软件名

称......................................................................

................................................................................4

1.2.2.软件目

标......................................................................

................................................................................4

1.2.3.应用描

述........................................................................

.........................................51.3.定义、缩写词、略

语........................................................................

............................61.4.参考资

料

................................................7

第二章项目概

述...............................................................7

2.1.产品描

述........................................................................

....................................................72.2.系统功

能........................................................................

....................................................82.3.应用特

点

....................................................92.4.一般约

束.......................................................................

..................................................9

2.4.1.管理方

针.......................................................................

........................................9

2.4.2.硬件的限

制.......................................................................

..................................10

2.4.3.并行操

作......................................................................

............................................................................10

2.4.4.审查功

能......................................................................

............................................................................10

2.4.5.控制功

能......................................................................

............................................................................10

2.4.6.通信协

议......................................................................

............................................................................10

2.4.7.应用的临界

点......................................................................

...........................................................10

2.4.8,安全和保密方面的考

虑......................................................................

.........................10

2.4.9.政府法规与工业标

准......................................................................

..................................102.5.假设和依

赖......................................................................

.......................................................................................11

第三章具体需

求..............................................................11

3.1.产权产籍管

理......................................................................

...............................................................................11

3.1.1.引

.......................................................................................11

3.1.2.功能需

求......................................................................

............................................................................113.2.收费管

理......................................................................

.....................................................................................................58

3.2.1.引

.1..

.......................................................................................58

3.2.2.功能需

求......................................................................

............................................................................583.3.档案管

理......................................................................

.....................................................................................................61

3.3.1.引

61

3.3.2.功能需

求........................................................................

..............................................................................613.4.办公自动

化

.......................................................................................65

3.4.1.功能需

求.......................................................................

............................................................................653.5.决策支持系

统.......................................................................

............................................................................67

3.5.1.引

.1..

.......................................................................................67

3.5.2.功能需

求.......................................................................

............................................................................673.6.商品房网上备

案.......................................................................

...................................................................69

3.6.1.引

.............................................................................................69

2

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3.6.2.功能需

求

......................................69

3.7.信息发布平

台

..........................................73

3.7.1.引

..............................................73

3.7.2.功能需

求.......................................................................

......................................73

3.8.三维虚拟档案库房管理子系

统........................................................................

.............74

3.8.1.引

1.

..............................................74

3.8.2.功能需

求......................................................................

......................................74

3.9.触摸屏查询子系

统......................................................................

.................................75

3.9.1.引

..............................................75

3.9.2.功能需

求......................................................................

......................................75

3.10.系统管

理......................................................................

..............................................75

3.10.1.引

..............................................75

3.10.2.功能需

求......................................................................

......................................75

3.11.房产测绘管

理.......................................................................

.......................................84

3.11.1.引

..............................................84

3.11.2.数据流

图.......................................................................

...................................85

3.11.3.功能需

求.......................................................................

...................................85第四章属

性.................................................................87

4.1.可用

性.......................................................................

.......................................................87

4.2.安全

性.......................................................................

.......................................................88

4.3.可维护

性.......................................................................

..................................................88

4.4.警

告

........................................................88

第五章外部接口需

求........................................................88

5.1.用户接

口.......................................................................

................................................88

5.2.硬件接

口.......................................................................

................................................88

5.3.软件接

口.......................................................................

................................................88

5.4.通信接

口.......................................................................

................................................89第六章其他需

求.............................................................89

6.1.数据

库.......................................................................

.......................................................89

6.2.操

作.......................................................................

........................................................89

6.3.场合适应性需

求........................................................................

..........................................................................89需求约

定....................................................错误~未定义书签。

91

3

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第一章前言

1.1.编写目的

编写此文档的目的是确定用户对系统的需求，确定软件功能的细节问题。通过

此文档，用户和开发人员都非常明确，软件应该实现哪些功能，不实现哪些功能，

以何种方式达到相应的业务功能，便于用户与开发商协调工作。

本文档面向的对象主要是使用阜南县房地产管理局的工作人员，以及开发单位

的系统设计人员、编程人员、测试人员和文档编写人员。

1.2.系统范围

1.2.1.软件名称

中文:阜南县房产管理信息系统

英语:SSEIS

1.2.2.软件目标

构建房地产综合信息数据库，建立功能完善的阜南县房产管理信息系统;实现

房产业务办理的信息化、网络化目标。具体需求如下：

(1)本系统要能实现图形数据与属性数据的相互关联功能，实现以图管房、以

图管档的思想；

(2)按照最新的房产登记办法(168号令)之规定实现甲方产权登记、交易管理

等业务的收件、三审、发证、归档、注销及相关档案管理等功能(包括预告登记、

异议登记、登记簿管理等等，具体规定可参考最新房产登记办法)；

(3)实现商品房的预售许可受理、审核、发证、归档及相关档案管理功能；

(4)实现房产测绘图形绘制、面积分摊与计算、生成分户图、成果报表自动输

出等

4

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功能；

(5)系统能实现图数互动功能。系统要能提供通过图幅号或地号、姓名、证号

等数据信息直接关联到相应图形的具体位置，并显示该图形所包含的房屋的具体信

息(产权人、面积、抵押、按揭、查封等信息、)等功能，另外通过具体的图形信息也

能查阅具体的数据信息、;系统所需要的基础图形由甲方提供；

(6)对于查封、抵押、冻结等情况的房屋如办理过户，系统要有自动提示功

能，并可处理多次查封、轮候查封等各类情况；

(7)系统需具有较全面的统计功能，既能进行图上统计，也要能按照所提供文

字条件进行统计，为领导决策提供支持；

(8)系统需要提供较为强大的后台管理功能，需要具备完善的权限管理功能，

要能灵活控制每一个人对每一个作业环节的权限，并可根据需要由甲方安排指定人

员进行调整；

(9)乙方在系统正式运行后应为甲方人员提供相关开发文档(包括详细技术说

明书、需求调研说明、技术开发总结、测试文档等)、软件安装调试、技术培训等

服务，甲方应配合乙方使系统建设工作顺利进行；

(10)系统要能进行商品房的网上预售备案管理，能在网上查看到各待售楼盘

的楼盘表、户型、面积、座落、销售状况等信息、，能实现网上预售合同的管理等；

(11)系统要能实时显示楼市行情(如各楼盘销售状况、楼盘价格等)、成交状

况、全县房地产市场基本数据统计等信息，为甲方及社会提供较为准确的房地产市

场信息；

(12)含公共维修基金管理、白蚁防治、拆迁管理;

1.2.3.应用描述

阜南房地产管理局属于阜南县人民政府的行政部门，负责房产测绘业务、产权

产籍管理、协助人民法院查访房地产、房屋拆迁管理、危房管理、房地产市场管

理、物业企业管理、房改、房地产政策法规实施的督察等工作。

该局房产管理信息化程度一般，房产测绘手工作业、交易、产权登记、产籍管

理已经实现电脑作业。

5

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房产测绘:手工计算以及分户图手工绘制。

房产管理:局内使用C/S架构的0A办公系统，有各种登记业务的受理，表单打

印，工作流管理等功能，实现了局内交易处网络办公自动化。

网络现状:该局内部局域网与外网已建设完成，外网采用光纤接入internet。

硬件设备:有40多台电脑，其中用户业务办公的大约20台左右。服务器配置

一台IBM塔式服务器。

技术人员素质：由于以前使用过此类系统，操作人员电脑操作水平较高。

系统应用于阜南房地产管理局各个科室的日常业务办公：

1.3.定义、缩写词、略语

GIS:GIS(GeogrphicIinformationSystem)即地理信息系统,是获取、管理、

操作和加工处理地理空间信息的综合计算机技术。

工作流技术:工作流是指整个或部分经营过程在计算机支持下的全自动或半自

动化。在实际情况中可以更广泛地把凡是由计算机软件系统(工作流管理系统)控制

其执行的过程都称为工作流。最新的工作流技术能把数据技术和基于电子邮件的流

程管理技术结合起来，既能在邮件中访问企业数据，又能在数据库软件中生成相关

的邮件。

用户：在文档中的用户指的是系统的操作人员。

数据字典定义中的符号说明：

符号含义解释

=被定义为

+与例如,X=a+b,表示X由a和b组成。

[•••,••,]或例如,X=[a,b],X=[a|b],表示X由a或b组成。[....]或

{—}重复例如,X={a},表示X由0个或多个a组成。

m{…}n重复例如,X=3{a}8,表示X中至少出现3次a,至多出现8次a。(•••)

可选例如,X=(a),表示a可在X中出现，也可不出现。“基本数据元素例

如,X="a”，表示X为取值为a的数据元素。

..连结符例如,X=L.9,表示X可取1至9之中的任一值。

6

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1.4.参考资料

《软件工程》（高级）郑人杰主编清华大学出版社

《软件工程概论》郑人杰殷人昆编著清华大学出版社

《需求分析》KarlE.Wiegers著机械出版社

《计算机软件需求说明编制指南》

《如何编写高质量需求》

《房屋登记办法》

《房屋建筑面积测算培训教材》

第二章项目概述

2.1.产品描述

房地产权属登记与交易管理实现网络化，对房地产权属登记与交易管理过程中

的受理、办理、审核、缮证、计费、档案管理、统计分析等业务实现计算机管理。

系统将包括几大功能:房产测绘、产权登记与产权交易、房产电子档案管理、

办证中心及房产交易市场的窗口办文、商品房网上备案、统计分析与信息发布、办

公自动化和档案管理。

系统将解决这样几个问题：

受理窗口作为房管局主要的对外办公窗口，所有的业务办理均由受理窗口受

理，受理窗口的工作人员在办公地点受理的业务信息录入电脑，通过网络，把数据

实时地存储在房管局办公大楼的服务器上。受理人员通过网络把业务办理请求传递

到相应的业务科室。各业务科室的工作人员依此消息接收业务，开展业务工作，在

业务办理过程中，把办理的主要情况录入并存储在服务器上，依此建立和维护各个

房产信息系统的各个信息模块，输出各种业务表册和统计汇总表册，实现办公自动

化的管理。

在业务的办理过程中，系统将记录每一个操作步聚，包括操作人姓名、操作日

期、操作种类，可以监控每一业务的办理进程。

从安全性考虑，根据不同业务的需求，系统管理员为每一工作人员设定操作权

限，每个业务人员根据各自的权限，通过计算机网络，访问的信息系统的相关信

息、，实现数据资源的全局共享。

7

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2.2.系统功能

系统根据阜南房产局的机构设置，依照各科室的业务要求，系统功能如下表所

示：序号功能描述相关科室或人员

房地产业务及业务管

1房产测绘理，测绘成果更新管测绘所

理

2房地产登记业务管理交易中心、市场股房产交易与权属登记管理

实现新建商品房预售

3许可管理和预售合同市场股新建商品房网上备案

网上备案管理的功能

统计和分析房地产发

4市场股统计分析与信息发布

布房地产市场信息

把所有的房产材料以

电子档案的形式存储

于服务器，具有扫描、

查阅的功能，各有权

限的科室可以通过网

5房产电子档案管理络查阅市档案室的电市场股

子档案。扫描设备最

好用数码相机、扫描

仪、复印机。

实现虚拟三维库房管

理功能。

现场收件，打印承诺

单、收件单给申请人。6窗口办文把业务办理结果发给交易中心

申办人，并把档案资

材移交至档案室。

8

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新闻、通知、邮件,

提供即时消息功能并

7办公自动化嵌入业务功能中，方房管局

便局内交流和业务办

理。

定制业务所用的表

单、定制工作流程、

8系统管理设置业务约束规则、管理员

管理用户及权限、设

置系统运行的参数。

2.3.应用特点

阜南的产权号是唯一的，同一幢楼，不同房产拥有独立的产权号，对于其它单

位，可能会把在同一地块内的房屋编入同一产权号。即一个产权号可能对应多套或

多幢房屋。

现有的档案材料有6几万份，包括:产权、抵押。扫描数据将以jpg格式存

储。在扫描的过程中，调出原有电子档案，修改其丘幢号，建立档案与图形的关

系，对档案中不能确定丘幢号的房屋应进行现场调查，确定其图上位置。

实现系统运行与建库同步进行，系统使用过程中需要录入档案的时候，需安排

专人录入档案数据。

2.4.一般约束

2.4.1.管理方针

用户的水平参差不齐，操作也应比较简便。

数据量比较，数据存储与组织时，应考虑到方便数据的备份与维护。

9

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2.4.2.硬件的限制

房管局大楼局域网为100M,外网为10M光纤。2.4.3.并行操作

交易中心有多人同时收件，收件单的流水号要并行处理。

图形编辑的并行处理。

数据库的并行访问处理。

2.4.4.审查功能

收件时:系统智能地审查是否符合有关的政策法规，如该房产是否被查封了，

是否正

在办理抵押、租赁等业务，实时提醒操作人员，并加以适当的限制。

用户登录时应审查用户的身份和密码。

某些特定数据具有查检功能。

2.4.5.控制功能

必须具有业务流程设定与业务督办功能。

2.4.6.通信协议

系统使用C/S和B/S混合结构开发，使用HTTP和TCP/IP协议。2.4.7.应用

的临界点

2.4.8.安全和保密方面的考虑

用户登记系统时必须登记密码，必要的时候检查机器的硬件标识；系统建立操

作日志。

2.4.9.政府法规与工业标准

法律与法规

1、中华人民共和国房屋登记办法

2、中华人民共和国测绘法

3、中华人民共和国物权法

4、房屋登记簿管理试行办法

业务规范

图式类

1、房产图图式

2、1:5001:10001:2000地形图图式

10

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3、1:5001:10001:2000地形要素分类与代码

设计标准

2、计算机软件质量保证计划规范

3、计算机软件单元测试

4、信息技术软件产品评价质量特性极其使用指南

5、软件文文件管理指南

6、计算机软件需求说明编制指南

7、房地产市场信息系统技术规范

2.5.假设和依赖

根据系统的特点，作如下假设：

客户端的浏览器为IE6.0以上；

应用服务器、数据库服务器Windows2000server以上

测绘管理、登记管理、网络备案客户端Windows2000以上。

第三章具体需求

3.1.产权产籍管理

3.1.1.引言

房产管理包括初始登记、变更登记、转移登记、补证换证登记、异议登记、地

役权登记、更正登记、产权注销登记、按揭、抵押、租赁、查封。产权管理是房产

管理的主要工作，表面上看起来类型繁多，但从产权登记的最根本目的看，不同类

型的房产登记区别在于权利对象不同，权利范围不同，这些是产权登记的共性。

本功能定期向社会公布各类房屋的成交价格、成交量和租金水平等市场信息，

为政府决策提供参考依据，为群众消费提供信息指南。

3.1.2.功能需求

功能1所有权初始登记

功能描述

1、新建房初始登记

【业务名称定义】房屋初始登记是指新建房屋的登记(含改、扩建)。

11

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【申请表单】《房屋权属初始登记申请表》

【申请条件】取得土地使用权证，通过竣工验收，完成房屋整体测绘。【收

缴证件】

(1)初始登记申请表;

⑵申请人身份证明(自然人提供身份证、单位法人及营业执照、资质证书、

组织机构代

码证、委托人及委托证明)

(3)建设用地使用权证明

(4)房屋已竣工的证明

(5)建设项目批准文件(计委立项投资计划)

(6)房屋测绘报告

(7)(现场勘查报告)

【税费】

【输出表单】收件回执,房产登记申请表,所有权证,共有权证,审批表，收费清

单

2、商品房初始登记

【业务名称定义】开发商新建商品房的登记

【政策依据】《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》【申

请表单】《阜南县房屋所有权登记申请表》

【申请条件】取得预售许可，通过竣工验收，完成房屋整体测绘。【收缴证

件】

【税费】

【输出表单】收件回执,房产登记申请表,所有权证,共有权证,审批表，收费清

单【其它】通过预售许可证号可直接用开发单位信息作为登记的产权人。

3、集资建房初始登记

【业务名称定义】

【政策依据】《城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》【申

请表单】《阜南县房屋所有权登记申请表》

【申请条件】取得土地使用权证，通过竣工验收，完成房屋整体测绘。【收

缴证件】

【税费】

【输出表单】收件回执,房产登记申请表,所有权证,共有权证,审批表，收费清

单

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产品建议项目建议研究报告实施方案营销方案采购管理项目管理成本管理

运作管理危机管理发展战略品牌管理企业诊断企业咨询设备管理渠道管理

业务操作流程

初始登记

交易中心交易中心交易中心交易中心市场股市场股市场股