土地流转大数据分析报告

土地流转大数据分析报告1前言农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题。乡村兴则国家兴，乡村衰则国家衰。没有农业农村的现代化，就没有国家的现代化。当前，我国发展不平衡不充分问题在乡村最为突出，为全面建成小康社会和全面建设社会主义现代化强国，党中央国务院提出乡村振兴战略和数字乡村发展战略，各行业发展趋势都表明，目前全球已进入一个将数据作为战略资源的时代。大数据蕴藏着巨大价值和潜力，是建设农业现代化不可或缺的战略资源。通过分析大数据，可以实现实时掌握土地信息，敏锐匹配客户需求，并对应制定更完善的土地运营模式，为土地资产运营赋能。本次报告以土流网十年来深耕土地流转行业的交易数据为基础，对中国土地流转市场进行多维度剖析，旨在为三农工作者们提供更深度的决策参考。2土流网土地流转交易概况---挂牌土地总面积4.8亿亩---交易土地总面积1.18亿亩---交易土地总金额：3万亿元3全国土地流转现状01土地流转总体趋势从土地流转市场的整体发展趋势看，近年土地发布数量呈现爆发式增长的趋势，目前共有4个土地交易量明显快速增长的时间节点：1.2014年4月：同年的中央一号文件提出：“鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权，加快健全土地经营权流转市场，完善县乡村三级服务和管理网络”。2.2017年10月：同年共有4份国家政策文件提及鼓励农村土地流转，其中包括《关于加快构建政策体系培育新型农业经营主体的意见》，提出鼓励新型农业经营主体“通过流转土地经营权，提升土地适度规模经营水平。”3.2018年4月：同年1月份国务院发布《关于实施乡村振兴战略的意见》4.2019年4月：同年年初，国务院发布《关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，人民银行、银保监会、证监会、财政部、农业农村部等五部委发布《关于金融服务乡村振兴的指导意见》。除了政策文件对土地流转市场的助推之外，我们还可以发现明显的季节性规律：4个时间节点当中，有3个都集中在4月份，即春耕时节。02土地发布类型随着中国土地流转市场的不断完善，土地交易类型逐渐增多，8大类土地流转火热。2016年10月，国务院发布《关于完善农村土地所有权承包权经营权分置办法的意见》，提出规范土地经营权流转交易，因地制宜加强农村产权交易市场建设。以土地发布量最大的广东为例，农村集体建设用地在近3年达到15259宗，占比51.8%，其次为闲置农房3364宗、耕地2899宗、养殖用地2641宗、园地2222宗、林地1971宗、水域999宗、草地67宗。03土地需求信息分布我国休闲农业、乡村旅游、乡村养老等新产业新业态用地需求旺盛，尤以农业大省需求多。作为传统农业大省的广东、江苏以及四川的土地需求最为强劲，并且需求的土地类型较为丰富。以四川为例，近3年来需求最多的土地类型为耕地达到了1411宗，其次为养殖用地846宗、林地422宗、园地367宗、农村集体建设用地350宗、闲置农房300宗、水域259宗、草地33宗。04土地经营规模1000亩以下的挂牌土地占比高达90%，与政策风向高度吻合。根据土流网的挂牌交易数据，38.00%的挂牌土地大小在10-100亩之间，其次占比较大的是10亩以下的土地，占31.50%；100-1000亩的土地，占23.09%。2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，此后与土地流转相关的国家政策文件，无一例外都会强调“适度规模”的原则。土流网挂牌土地大小，绝大多数集中1000亩以下，与国家提倡的土地流转政策风向高度吻合。05土地流转价格土地流转价格差异大，影响土地价格的主导因素为常年经营农作物收益，农作物经济价值越高，土地流转价格越高，并且与当地经济水平及地域大小密切相关。从图中耕地流转价格数据显示，我国各地区土地流转价格差异明显，尤其东西部差异尤为显著。分省份来看，经济发达的上海、北京、香港、澳门、台湾及天津地区的土地流转价格排在了第一梯队，均价在1400-1800元/亩/年不等。东部的农业大省河北、山东、江苏、河南、浙江、广东、黑龙江以及吉林土地流转价格排在了第二梯队，均价在800-1200元/亩/年不等。西部地区的新疆、西藏、青海及甘肃等地区均价均低于全国平均价。我国西南、西北及一些传统农业大省土地流转面积大，流转价格相对低于东南沿海及一些经济发达地区。06土地流转地域特征土地流转地域差异明显，资源配置有待进一步优化从流转面积来看，山东、内蒙古、河北3个地区高居前3；但从土地交易宗数来看，江苏、广东、浙江是最为活跃的3个省份。主要原因在于北方机械化程度高于南方，且土地相对平整，更便于大宗地块进入流转市场，从而造成北方省份的土地流转宗数相对少，但整体流转面积大；南方省份土地流转次数更频繁，但总体交易面积并不多。较为典型的对比是内蒙古和浙江：内蒙古的土地流转总面积为1285万亩，高居全国第2，但交易宗数为3158宗，仅排在全国第20位；浙江的土地交易宗数高居全国第4，达到12210宗，但土地流转总面积仅122万亩，排名全国21位。各地流转市场的差异化，也表明了全国土地流转市场仍有巨大提升空间，随着土地流转政策进一步普及、土地配套基础设施进一步完善，以及互联网技术让跨区域流转更为便捷，北方地区的土地流转交易频次有望大幅提升；而南方地区传统上难以流转的细碎化土地，也有望被盘活利用，从而提升整体的流转面积。07流转形式我国土地流转形式目前以租赁、转让为主，两者占到78%。目前，国家政策允许的农村土地流转形式包括转包、租赁、互换、转让、股份合作等。从土流网的交易数据来看，租赁和转让是当前最主流的流转形式，分别占比44%和34%。08流转土地租期我国流转土地租期普遍在20年以下，部分租期超过30年，存在一定法律风险。数据显示耕地租期30年以下较为常见，其中5年及以下占比22%，6至10年25%，11至20年占比25%，21至30年占比23%，而30年以上仅占5%。《中华人民共和国农村土地承包法》第二十条规定：耕地的承包期为三十年。除特别主体以外，其他一般主体订立土地使用权租赁合同不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效。虽然法律规定了租赁合同不能超20年，但还是有28%的土地租期超过了20年，因此对于土地流转普及更多的法律知识十分必要。09流转土地企业行业结构分布土地流向涉农企业多，“种植业”占比高。按照《国民经济行业分类》国家标准，我们将涉农企业按照“农业”、“林业”、“畜牧业”、“渔业”及“农林牧渔服务业”等进行了分类，此处“农业”主要指对各种农作物的种植，也称为“种植业”。分析结果显示，种植业成为涉农企业最为集中的行业。截至19年10月，土流网流土地入农业行业企业数量占比为54%，占整个涉农企业的54.87%，其次为林业及畜牧业分别占比18%及16%。10土地流转流向大部分土地流向农业种养大户，农业规模种养趋势显露。2013年的中央一号文件提出：“鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。”从土流网的交易数据来看，55%的土地流转去向是农业种植养殖大户、18%的土地被用于开展农业合作社经营，流入农业企业的土地则占14%。11发展种养殖业土地利用情况近3年粮食作物种植占比高，粮食规模化生产趋势明显。国家政策文件多次强调，土地流转必须坚守农地农用的底线，重点支持粮食规模化生产。土流网通过不断完善土地流转用途监控机制，对每一笔土地流转交易的后续使用情况进行跟踪，数据统计显示，通过土流网流转的农业用地，后续土地用途排名靠前的都是玉米、小麦、水稻等粮食作物的种植，或是鱼、鸡、猪等水产品或禽畜产品的养殖。12闲置农房挂牌与分布受政策鼓励闲置农房挂牌数激增，流转市场走向规范化。截至2019年10月，土流网闲置农房挂牌宗数最多的省份是广东，其他挂牌数较多的地区依次是山东、河北、辽宁、海南、河南、北京。2015年国务院发布的《关于2015年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“开展宅基地制度改革试点”，带动了闲置农房发布宗数的第一波上涨；2016年9月，国土资源部提出“允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地，鼓励农村土地经营权规范有序流转”，进一步提升闲置农房流转市场的活跃度；2018年1月，中共中央国务院发布《关于实施乡村振兴战略的意见》，提出“探索宅基地所有权、资格权、使用权三权分置”，闲置农房流转市场迎来黄金发展期；2019年9月，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》，鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，意味着闲置农房流转市场进入规范化发展的阶段。13跨区域用户访问情况优质土地不受地域限制，数字化土地流转呈现蓝海市场。1.华中地区（湖南数据）2.华南地区（广东数据）3.华东地区（浙江数据）4.西北地区（新疆数据）5.西南地区（四川数据）6.华北地区（内蒙古数据）本次选取了华中、华南、华东、西北、西南、华北各一个省份作为样本分析数据发现土地流转跨区域现象明显。如内蒙古地区的土地有66%的访问用户为外省用户，其中河北用户占6.59%，河南用户占比6.41%，山东用户占比5.60%，上海用户占比4.49%，黑龙江用户占比4.09%。同样这个现象也在湖南、广东、浙江、新疆及四川地区有显著体现。土地流转的跨区域现象，说明小范围区域内的交易难以满足所有用户的需求，突显了全国性土地交易平台的必要性，和土地交易市场的巨大发展空间。4土地流转存在的问题01土地流转不规范土地流转不规范，普遍存在民间化、口头化、短期化、随意化问题。目前农村土地流转普遍存在“三多三少”现象，即亲戚朋友流转的多，专业大户流转的少；转包、出租或代耕的多，转让的少；口头协商多，文字协议少。02流转信息渠道不畅通流转信息畅通、发布功能齐全、管理规范严密的土地流转市场运作机制和服务机构尚未完全形成，很多地区还没有实现农村土地承包信息化管理，流转信息渠道不畅，流转的供求双方信息不能及时沟通，客观上限制了土地流转的规范发展。03旧习惯根深蒂固，土地流转困难土地是农民最基本的生产资料，也是农民最基本的生活保障，尤其是在经济落后地区，农民对土地具有根深蒂固的依赖情结。另外，部分农民对土地流转政策存在误解，担心土地流转以后，将来政策一变会失去土地的承包经营权；部分村民很难解决再就业，担心土地流转后生活无法保障，因此宁肯免费将土地转给别人种，甚至抛荒也不愿流转给别人耕种，导致撂荒、遗弃土地的现象不断增加。04土地流转的质量有待提升一是流转规模化程度不高，流转范围较窄；二是流转周期不统一，时间普遍较短；三是土地流转规模比较小，流转效益不高。05流转的市场化程度低大部分地区尚未形成统一规范的土地承包经营权流转市场，流转中介组织较少，缺乏土地承包经营权流转价格评估机构。一些地方尽管建立了流转中介组织，但服务滞后，市场运作机制尚未形成，限制着土地承包经营权流转。5农村产权交易市场发展方向01农村产权交易市场交易品种、规模、范围逐步扩大《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》提出法律没有限制的品种均可以入市流转交易，国家鼓励农村土地所有权、承包权、经营权实现“三权分离”，农地适度规模化流转必然成为趋势；随着确权颁证登记工作的完成使产权更加明晰，更有利于跨区域土地流转交易，为满足规模化农业发展，跨区域流转土地现象会屡见不鲜。此外，农村建设用地交易将展开破冰之旅，一方面农村用房闲置严重，“空心村”现象明显，盘活农村建设用地需求强烈，必要性和可行性都已经具备，使城乡土地有望同权、同价、同等入市。02贯通的农村产权流转交易平台将逐步建成县级是我国政权的基层建制，也是“三农”工作最重要的环节，农民、农业生产要素及活动，基本在县级，目前我国农村产权交易市场建设以县域为主，确有需要的地方，可以设立覆盖地(市)乃至省(区、市)地域范围的市场，承担更大范围的信息整合发布和大额流转交易。省级农村产权交易市场将是发挥监督和管理功能的主要层级，全国农村产权交易平台应该更多发挥引导和扶助功能，未来以县级平台为主导，形成上下贯通、左右联结的市场体系，农村产权流转交易信息将会传递更广，市场半径也会扩大，进场交易也会更加活跃。03农村产权流转交易平台服务将不断延伸农村产权流转交易平台除了提供与农村产权流转直接相关的交易信息、受理交易咨询和申请、协助产权查询、组织交易、出具产权流转交易鉴证书，协助办理产权变更登记和资金结算手续等基本服务外，未来，还将逐步开展与农村产权流转间接相关的服务，如资产评估、法律服务、产权经纪、项目推介、抵押融资等配套服务，此外，发挥农村产权交易平台信息中枢的功能，通过该平台为合作社、家庭农场和种养大户等具备规模经营的新农人提供包括农机农技服务、农资购买、农产品销售、合作社运营管理、土地托管等全程社会化服务。04农村产权流转交易平台金融服务能力增强未来，吸引社会各方进入农村产权流转交易市场交易的更大动力可能来自农村产权交易提供的农村金融服务。在逐步完善农村产权担保、评估的市场机制基础上，开发挖掘土地、林权、水域、房屋等产权的抵（质）押功能，把农村产权流转交易市场打造成集各类农村产权要素于一体，兼具产权交易、技术与资本结合、投融资服务等多项功能的综合性农村产权流转平台，成为金融机构获取农村资产征信的主要机构，