资产评估综合项目作业流程

****资产评定评定项目实施基础步骤一、项目洽谈和委托方就评定项目进行洽谈，初步了解委托方、产权持有者（被评定单位）基础情况，就相关经济行为及其背景、评定目标、评定对象和范围、评定基准日、委估资产分布情况、评定时间及收费、用户期望和尤其要求等进行商谈。二、风险评价评定中风险分为在评定执业中可能碰到不确定性原因多寡，也能够了解为客观合理完成评定任务把握程度。进行风险评价从以下多个方面进行：（一）用户基础情况；（二）此次评定经济行为正当性；（三）是否含有评定基础条件；（四）用户是否有影响评定结论具体要求和条件限制；（五）评定机构是否有足够胜任此次评定任务专业人士；（六）是否有影响评定独立性和客观性其它原因。三、签定评定业务约定书四、要求和配合委托方（被评定单位、产权持有者）做好评定准备工作（一）准备好相关法律文件和经济技术文件等相关资料1、相关经济行为文件：包含企业董事会相关此次评定决议等；2、被评定对象产权证实文件及原始凭证；3、被评定对象原始证实材料，如关键建构筑物和在建工程单位工程完工决算书或预算书、关键进口设备进口合相同；4、被评定单位现实状况及发展概要介绍；5、被评定组织机构图和生产步骤图；6、评定基准日被评定审计汇报或会计报表；7、包含房地产评定要求提供委托方房屋总平面图和地下管线图等。（二）对委托方（被评定单位、产权持有者）评定准备工作要求1、组织力量搞好委托评定范围资产清查，清查结果应该是账账相符、账表相符和账实相符；2、对资产清查中盘盈盘亏应按权限作妥善处理。在清查处理以后，按要求填好评定申报表；3、评定申报表内各项目和评定范围一致，不重不漏。五、评定机构评定准备工作（一）组成评定工作小组：1、依据评定不一样类型，除选派项目经理（注册评定师）以外，还要选派各类评定专业人员及专业小组责任人，组成评定工作小组，方便在分工基础上进行总体协调工作。2、制订评定工作方案（评定工作计划）评定工作方案包含评定综累计划和评定程序计划。（1）评定量划审核和同意①评定量划应该经总复核和部门经理审核,重大评定项目标评定量划应经总经理审核,审核意见应统计于评定工作底稿。对评定量划，应审核以下关键事项：A、评定目标、评定范围确实定是否合适；B、针对不一样资产类型及其情况,选择评定方法是否适用、合理；C、对关键和难点评定领域及对应关键评定方法和程序确实定是否合适；D、时间预算是否合理；E、评定小组组员选派和分工是否合适。（2）总复核和部门经理在审核评定量划后,签署同意意见。（3）同意后评定量划,由项目经理按业务分工分发给评定小组组员,各级评定人员应按时完成各自评定量划。项目经理除完成本人负责评定量划外,还必需对助理人员作业进度和工作质量进行督导和检验。（4）评定工作行将结束之际,项目经理应全方面复核评定量划实施情况,并署名。最终,将实施完成评定量划随同评定工作总结、评定汇报草案及评定档案,上报部门经理和总复核审查和同意。六、清查核实资产，搜集整理资料（一）总体要求评定人员在委托方自查基础上，以委托方提供评定申报明细表为基础，对委估资产进行核实和判定。（二）关键内容：1、了解被评定单位财务会计制度；2、了解被评定单位内部管理制度，关键是企业资产管理制度；3、对委托方（被评定单位、产权持有者）申报各项资产清单进行初审，和相关会计账表进行查对；4、对委托方（被评定单位、产权持有者）申报各项实物资产进行实地勘察；5、对委托方（被评定单位、产权持有者）申报各项资产产权资料进行验证，确定其正当性；6、对委托方（被评定单位、产权持有者）申报评定资产中用于抵押、担保、租赁、诉讼等特殊用途资产进行专题核查；7、清查中发觉申报有误资产、负债，依据清查结果和相关制度进行清查调整；8、搜集评定所需相关资料。（三）资产清查基础要求：资产清查范围是以委托方委估资产范围为准。尤其应注意委托方委托评定资产中包含本身占用以外部分，如分企业资产、异地租出资产等，做到不遗不漏。（四）房屋建筑物评定清查核实及资料搜集对委估范围内房屋建筑物基础情况进行调查分析，关键包含资产概况、产权情况、所包含土地产权权属情况，结合生产经营对资产使用情况进行初步评价。具体有以下几方面内容：1、房屋建筑物基础情况调查（1）被评定房屋建筑物总面积、占地面积、关键用途；（2）关键建筑物建造时间、分布、结构类型；（3）从生产经营角度看现在使用情况。2、房屋建筑物产权情况调查：（1）对拥有行政划拨土地使用权或以出让方法取得土地使用权房产，核查房产产权原件，房产证使用期、房产证编号、房产面积；房产证登记位置、全部权人、房产证附图、变更登记情况、颁发日期；产权证上统计她项权利；（2）无房产证房产或在建工程中房产项目应取得建设工程计划许可证或建设工程开工许可证，关键核查证号、房产面积、位置、颁发日期；（3）她项权利相关统计，包含；担保抵押、质押期限、拥有她项权利存在资产投资投资转让股权是否受到限制，相关担保、抵押、质押合相同。对还未取得房产证正规建筑，检验建设工程计划许可证、建设工程施工许可证、房地产买卖合相同文件；（4）对没有土地使用权或土地使用权还未办理完土地出让手续土地上房产，核查租地协议、相关政府批文、建设用地许可证等法律性文件；（5）对拥有产权但已签定长久出租协议出租房屋，检验房屋租赁协议对承租、出租双方权利义务要求；（6）对在租用土地上建造不应作为企业固定资产建筑物，了解租地协议中相关内容，其中包含出租方占用土地性质、租用土地期限、租用期结束对地上物处理方案及相关房屋建筑物面积、用途、结构特征等；（7）对待征土地建造房产——临时建筑物，核实计划实施时间、获准在该地块建房限定性条件、拆除时是否回得到对应赔偿等；（8）待评定在建工程是否已取得建设工程计划许可证、建设工程开工证，若在建工程项目仅仅为前期计划阶段，应通核实相关政府批文以对其权属关系给予认定。（9）了解委估资产周围环境及其计划条件。3、核实相关资料（1）所提供资料和财务统计是否相吻合；（2）相关产权及相关法律资料是否完整；（3）表格填写内容是否齐全，数字是否正确等。（五）土地使用权评定清查核实及资料搜集1、现场调查分析（1）调查待估宗地所在地市县自然条件、行政计划、经济发展、城市计划和城市性质、产业政策、和税收政策等；（2）现场勘察待估宗地及周围地域土地利用情况，待估宗地用途是否相符，关键建筑物结构、用途，周围交通条件、环境条件、集聚情况等；（3）调查待估宗地基础设施条件、开发费用水平；（4）调查待估宗地所在市县地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地征地水平、相关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中土地等级、交易情况。2.核实相关资料关键对委托方提供土地使用权清单进行审核。（1）提供资料和财务资料是否吻合；（2）表格填列内容是否齐全，数字是否正确；（六）机器设备评定清查核实及资料搜集。1、现场了解情况（1）在对企业具体资产作出价值评定以前，依据企业不一样类别对和之相关企业生产经营规模、经营情况、产品市场前景及近期投资规模等情况进行初步调查，对企业关键生产经营手段有一定了解。对生产企业尤其是有生产流水线企业应查阅相关工艺步骤图、设备平面部署图、大型设备安装位置示意图、安装工程预算及相关协议并作对应统计，从技术角度对设备在生产中作用作出评价。（2）对委估设备进行现场勘察包含结合现场勘察对委托方提供评定清查明细单进行逐项核实；对设备技术资料核实和对设备管理情况进行了解。①对于较小评定项目，即使设备不多，也应对待估设备逐一核查；②假如评定项目较大，设备种类繁多，数量较多时，可按ABC法分类找出评定关键，对A类设备逐一核查并做技术判定；对B类设备也应尽可能逐一核查；对C类设备可采取抽样核查；③对存货采取抽查措施，按现行要求抽查数量应达40%以上，价值百分比达60%以上，其中残次、变质、积压及待报废存货应逐项检验。（3）对设备产权情况进行核查：设备产权以委托方提供明细清单为依据。因为存在以机器设备等资产置押、抵押、融资租赁、租用等经济行为，对现有资产产权有一定影响。另外车辆有行使执照作为产权认定依据，所以对机器设备产权应做通常性调查。核查情况可依据依据项目标不一样及项目标大小而定。2、核实相关资料对委托方提供设备清单进行审核，检验其和财务统计是否吻合，表格内各项内容是否填列齐全。（七）流动资产清查核实及资料搜集1、资料核实及调查关键依据评定范围提供（经过审计）资产负债表对委托方提供流动资产及其它资产清单进行核实。包含所提供资料和财务统计是否吻合，数字是否正确等。2、现场核查分析（1）标准：实质重于形式；（2）为了对企业流动资产及其它资产是否含有变现价值作出判定，应首先对企业生产经营、组织结构、生产经营情况、核实体系等情况进行全方面调查；（3）在进行企业价值评定时，因为采取方法不一样，对是否需要单独评定流动资产价值要求亦不一样。假如采取市价法或收益法对饭店、综合楼、写字楼等整体价值进行评定，不考虑企业现有负债，不计算企业净资产，对流动资产仅需核实情况，无须单独产生估价意见。如采取成本加和法进行整体评定，则需对整体企业每一单项资产进行核查和估价。（八）无形评定清查核实及资料搜集1、资料核实及调查（1）调查了解委托方提出需评定已记入账内和未记入账内无形资产是否能满足连续经营条件、是否含有使用价值和交换价值、是否含有评定条件；（2）依据委估无形资产不一样类别，有针对性地搜集相关资料。2、现场调查及分析查对委托方提供无形资产明细清单，其中包含提供资料和财务统计是否吻合，数字是否正确。（九）长久投资1、对委托方持有绝对控股权或股权超出50%，应按独立企业清查核实及资料搜集分专业进行；2、对委托方持有非控股权或持有50%以下股权，应取得被投资方相关财务资料，如近三年企业财务报表、年度审计汇报等，并对相关资料进行分析。（十）评定股东全部权益价值或股东部分权益价值时债务、全部者权益1、负债资料核实及调查关键依据企业提供清单、财务统计逐笔进行核实查对，其中包含提供资料和财务统计是否吻合，数字是否正确等。2、现场调查分析（1）短期借款：查对短期借款协议各项相关条款，有没有到期未还借款、利息计提是否正确、外币短期借款评定基准日汇率折算是否相符；（2）应付票据：查对票据各项要素是否正确，是否有逾期未付票据及其原因，核实大额利息计提是否充足，外汇票据是否按评定基准日汇率折算；（3）应付账款、预收账款、其它应付款等关键核实长久挂帐应付款项及大额应付款项内容发生原因，核实后确定应否调整；（4）应付工资、应付福利费：关键核实计提工资、代扣款项、应付工资、应付福利费贷方发生额和相关成本费用帐户查对是否一致；分析检验年度内应付福利费计提是否符合相关要求；（5）未交税金、其它未交款：关键核实年度内各项税费计提是否符合相关要求，计算是否正确；（6）未付利润：核实未付利润提取和支付会计处理是否正确，并查对董事会或股东会相关决议；（7）预提费用：核实计提关键事项有没有不属于预提费用性质情况，是否应予保留；（8）长久借款：核实长久借款协议条款，有否到期未偿还长久借款及其关键原因，复核借款利息计提是否正确，外币长久借款是否按评定基准日汇率折算；（9）长久应付款：关键核实融资租赁授权同意手续是否齐全，应计利息是否正确，相关汇兑损益会计处理是否正确；（10）应付债券：关键核实债券议价或折价摊销额计算是正确，对到期债券偿还会计处理是否正确；（11）全部者权益：资本公积形成、利润分配、大额未分配利润均应取得委托方董事会相关决议。（十一）清查调整1、对清查中发觉账外资产、盘亏、毁损资产、收不回债权、虚挂债务，和反复申报和遗漏资产，应依据具体情况和管理要求，进行必需调整并具体说明调整原因、过程和结果。2、对受到财务制度限制，不能直接调账盘亏毁损资产，可暂不作会计账务调整，但作为评定对象，对评定对象申报表必需作出调整。六、评定估算（一）标准补充搜集资料，依据评定目标、评定对象特点和评定资料掌握情况明确评定思绪，确定具体评定方法。（二）流动评定1、货币资金评定中关键看有没有属于费用性支出或坏账或应转入损益长久未达账及取得能够支持起其调账相关资料。对评定范围内非人民币存款，统计折算信息起源获取信息日期及折算公式。2、短期投资凡公开市场交易有价证券，按基准日市价确定其价值，若基准日为公休日则以前一天市价统计为依据。3、应收账款、应收票据、预付帐款、其它应收款关键是对可能形成费用性支出取得支持结论外部证据（如法院判决书等）、委托方或企业财务部门出具说明。对无风险正常债权资产取得函证等。4、存货说明重新估价存货依据及相关计算方法。5、待摊费用分析待摊费用相关项目是否为正常跨期摊销费用，是否能为未来投资人节省一定成本或享受一定权益、合理摊销期限及应保留价值。6、待处理财产检验是否还有实物性资产，若无实物，应对其发生原因做必需说明，评定按零值处理。（三）长久投资1、对委托方持有绝对控股权或股权超出50%，按独立企业评定程序对其进行评定。若采取单项资产估价法，应分专业进行评定；2、对委托方持有非控股权或持有50%以下股权，应取得被投资方相关财务资料，如近三年企业财务报表、年度审计汇报等，并对相关资料进行分析；3、对股票、债券获取评定基准日相关市场交易价格，并区分流通和不流通股票、债券实质差异，明确其差异对资产价值影响。（四）递延资产1、评定依据关键指可证实递延资产对未来投资人认可延续享受一定权益，或在一定时期内为未来投资人节省一定成本协议和协议。2、估价过程包含对递延资产关键内容进行分析，对其中属于正常经营中形成跨期摊销费用，评定即可按帐面合理摊余价值给予保留。（五）无形评定1、通常情况下，存在可应用市场、可为投资人带来超额收益、可为投资人节省投资或节省成本是决定无形资产价值多个关键原因。2、无形资产评定可采取成本法、市场法、收益法三种方法:（1）成本法此种评定方法关键用于专有技术和专利技术评定。对购置专利或专有技术关键以购置成本为依据。（2）市场法采取市场法适适用于专利技术、专有技术、和商标评定。其前提条件是除技术和商标本身使用价值外，还要求同类无形资产在市场上交易活跃，才能获取对应比较参考物。（3）收益法收益法可广泛地用于无形资产评定。评定时可在对企业整体评定基础上，采取割差方法产生相关无形资产价值，亦可采取对单一资产节省成本或价格优势所带来差额收益计算。（六）负债类评定企业负债不是价值评定范围，而是为计算企业所拥有净资产或每一股股权价值，对企业所要付出债务进行核实。七、撰写评定汇报、评定说明，并进行四级审核（一）根据确定评定汇报、评定说明模板撰写（二）四级审核1、项目经理一级审核对评定工作各道工序，包含文字和数据，进行必需检验和复核。检验复核时要严防数据错位，计算有误。必需要做到“四相符”：（1）评定汇报书上和评定汇总表上数字相符；（2）汇总表和评定明细表上数字相符；（3）评定明细表和工作底稿上数字相符；（4）评定汇报书正文内容和附件相符。2、部门经理二级审核对评定资料真实性、评定方法合理性、评定参数正确性进行审核。3、总复核三级审核总复查对经过二级审核后评定汇报进行复核。从公正性、客观性出发，对于复核中发觉问题立即指令项目经理人深入检验纠正、调整或补充。总复核认为必需时，有权否决已经前两级复核评定汇报。4、评定机构责任人四级复核评定机构责任人对评定汇报及相关资料进行四级复核。对汇报汉字字表示正确性、逻辑关系合理性负责。审核中发觉问题则应立即退还项目经理，限期修改。5、向委托方提交评定汇报初稿，在不影响对最终评定结论进行独立判定前提下，和委托方及相关当事方就评定汇报相关内容进行必需沟通，按上述内部审核程序再次进行审核，按《评定汇报签字制度(试行)》

中评协[1998]3号要求加盖相关印签并签字后方可送出。八、工作底稿归档（一）工作底稿归档内容1、管理类工作底稿（1）评定业务基础事项统计；（2）业务约定书；（3）评定量划；（4）评定业务实施过程中重大问题处理统计；（5）评定汇报审核统计。2、操作类工作底稿（1）现场调查统计和相关资料①委托方提供评定申报资料；②现场勘查统计；③函证统计；④关键或关键资产权属证实材料；⑤和评定业务相关财务、审计等资料；⑥其它相关资料。（2）搜集评定资料①市场调查及数据分析资料；②相关历史和估计资料；③询价统计；④其它教授判定及专业人士汇报；⑤委托方及相关当事方提供说明、证实和承诺；⑥其它相关资料。（3）评定估算过程统计①关键参数选择和形成过程统计；②价值分析、计算、判定过程统计；③评定结论形成过程统计；④其它相关资料。（二）归档程序1、归档时间：（1）需进行合规性审核、立案评定汇报，在取得合规性审核批复文件后一个星期内归档，具体期限从合规性审核文件批复之日起计算，至档案管理员接收签字之日止；（2）不需进行合规性审核评定汇报，在向委托方出具评定汇报后一个星期内归档，具体期限从用户领取汇报之日起计算，至档案管理员接收签字之日止；（3）委托方取消业务约定，在取得委托方通知取消约定之日起一个星期内内将已形成现有资料归档；（4）若因特殊情况不能按上述要求立即归档时，项目经理应请示总复核，并在总