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影剧院城市精品酒店商业计划书BusinessPlan目录22691第一章项目总论 325379第二章产品与服务 433562.1城市精品酒店住宿与客房 488252.2小型会议服务 665232.3酒店配备餐厅 631831第三章连锁酒店与特色主题民宿市场分析 7298343.1市场定位分析 7803.2住宿价格分析表 8153143.3酒店一站式服务定制 19309713.3前期投入及装修资金分析 2035533.5精品酒店投资回报分析表 2122372第四章营销策略 22224634.1项目组织结构 2371494.2营销推广策略分析 23相关酒店营运部分想法运行模式：“回到过去”专题式城市精品酒店运行特色房型：榻榻米商务房、和式主房、鲜花电影房等服务精细化：“茶点”、“伴手礼”、“一键泊车”等酒店功效性服务表现：养生精品睡眠服务：养生茶、养生枕、养生餐等屋顶花园式就餐及会议服务复古影院餐厅配套服务针对当地及外地来客一站式定制化服务量体裁衣计划（包含接送、饮食、旅游等全程安排服务）一对一管家式服务（一键叫餐、一键泊车等一对一式服务）第一章项目总论一、项目概述1.项目名称影剧院城市精品酒店2.项目定位复古影剧院特色专题城市精品酒店用户专属定制一站式服务城市精品酒店塑造为品读旧时剧院文脉窗口打造小资城市基调，市民城市情怀3.项目建筑规模及现实状况1088有着58年历史文化积淀老市政府地块，改造修缮后总建筑面积3.1万平方米。现在项目招商进度已达80%，大统华超市、中移铁通、民生银行、市民卡企业等已陆续进驻。未来东大院将打造为以文化创意、科技孵化、银行证券、品牌餐饮、教育培训等为中心创意文化街区。影剧院城市精品酒店建设也将成为市政改造项目标良好配套，不仅包含外立墙体设计和整个运行调性全部和“东大院”浓浓年代感和书卷味相得益彰。第二章产品和服务2.1城市精品酒店住宿和客房酒店以复古特色专题为标准建成，客房面积共1088㎡，将提供客房总数21间，其中大床房标准型客房：17套，双人标准型客房：4,可同时满足60余人同时入住。每一个不一样风格客房全部流露出对来宾细致入微体贴，房间陈设古朴、别致、韵味，廊间屋宇搭配不一样花饰配旧电影，享受精巧级服务。这里远离城市喧嚣，在家庭琐碎和公务繁琐中拥有舒适睡眠，能够褪去一天劳顿和倦意，在城市中享受一片自然隐市。影剧院城市精品酒店营造完美睡眠环境给每一位在此下榻尊贵客人舒适级体验。我们同时也准备了打开时光记忆旧电影令每一位客人疲惫身体得到良好放松，返璞归真，快速进入梦乡。不管是商务出行还是休闲旅游，选择入住影剧院城市精品酒店，全部会给你不一样住宿生活体验。1.“一枕日红”——养生舒适睡眠服务我们根椐客人不一样喜好提供不一样种类养生枕头可供选择，为来自不一样地域不一样睡眠习惯客人提供更细致服务。除了每间客房床垫全部经过专业人士精心挑选，软硬适度外，还配置了如羽绒枕、养生护颈枕、中药荞麦皮枕等八种类型枕头可供选则。2.“一芹之微”——精巧伴手礼相送用户每次入住以后，在办理退房手续时全部会送上酒店定制伴手礼一份，为立即出行客人带来一份惊喜和丝丝暖意。全部这一切，全部将为用户旅途住宿留下了美好回想。3.“一键泊车”——无偿泊车服务针对自驾用户，开展一键无偿泊车服务，一定程度上也缓解了酒店停车难问题。2.2小型会议服务——（由屋顶花园和餐厅场所兼顾）酒店三楼屋顶花园，建筑面积㎡和影剧院改造餐厅，建筑面积㎡，除作为日常餐饮场所外，也可衍生为会议场所，满足不一样小型会议模式需要。应各类会议需求，配置了电脑设备、音响设备、光控设备等可提供企业小中型会议项目或企业外出探讨会议等场地服务。2.3酒店配置餐厅1、影剧院改造复古餐厅（假设可运行）餐厅在影剧院一楼前厅南侧，建筑面积330㎡，和酒店一条小道之隔，可同时容纳88人就餐，可兼顾酒店餐饮服务，其中酒店早餐可提供叫铃服务，一键送餐。用户在享受完咖啡餐点悠闲后可选择于影剧院看上一部老剧，和复古情调相得益彰。2、茶吧茶吧在酒店1层东侧，每一位到厅客人我们全部将为其斟上一杯养生茶，在这里吃茶品茗，谈天说地，细细感受茶文化。茶吧里有种远离凡尘清雅，享受片刻惬意，临时远离喧嚣和忙碌。3、屋顶花园在三层屋顶阳光花园餐厅，面积㎡，这里独具特色，匠心独运，用户在就餐同时能融入这老城府大院情怀之中。清晨可在这里享受惬意早餐，晚间可在这里，三五好友把酒言欢。不管公事私事，阳光餐厅受外界打搅小，为用户提供一个平静、舒适环境。第三章连锁酒店和特色专题民宿市场分析3.1市场定位分析1、连锁酒店市场定位有别于专题精品酒店特色定位，适宜价位和全方面服务是连锁酒店宗旨。连锁酒店定位为清洁，快捷，安全，方便，时尚，舒适，人性化住宿服务来满足通常大众需求。酒店目标用户是中小企业商务散客，社会中等收入休闲旅游者年轻人，长久驻外商务人士，其它异地有需求消费者和企业白领，贴合通常大众消费能力和水平。2、城市精品酒店市场定位走特色化路线，价格和服务全部要高于一般连锁酒店，精品酒店定位为惬意休闲生活之所，更多特色表现在作为贩卖当地一个文化生活载体，针对不一样住宿人群设计不一样住宿专题。抑或多么符适用户需求，全部需要一个文化作为底蕴并需要一个专业平台来进行运行、推广。现在镇江地域精品酒店项目稀缺，影剧院作为一个文化传承，加之文广全媒体公信力，为酒店建立提供了良好平台。3.2住宿价格分析表1、周围连锁酒店价格（价格数据起源于携程网）价格（元）品牌标准大床房标准双床间商务大床房商务标准间如家快捷酒店127127135137京城饭店161161288168锦江之星149146205180速8快捷酒店108129169137格林豪泰161138157166汉庭快捷酒店170168180199怡莱酒店1321231401512、镇江精品客栈酒店价格西津客栈房型价格雅居双人床388帷幔景致房488雅居大床房3833、南京及浙江部分精品酒店价格（1）南京秦淮人家专题酒店房型床型早餐无线房价一般单间大床双早无偿520秦淮雅致河景房大床双早无偿572一般标间双床双早无偿639商务单间大床双早无偿644商务套房大床双早无偿799河景特色套间大床双早无偿1166街景豪华单间大床双早无偿789南京离线小院房型床型早餐无线房价东豆川大床双早无偿649素可泰大床双早无偿649富良野大床双早无偿749珀塔兰大床双早无偿849（3）南京花迹酒店房型床型早餐宽带房价花街大床双早无偿768花间大床双早无偿960花景大床双早无偿1060花院套房大床双早无偿1560花院双床无早无偿1999杭州吴山居房型床型早餐宽带房价品茗大床房大床房无早无偿399雅致大床房大床房双早无偿589怀臼大床房大床房无早/双早无偿609/659雅致双床房双床房双早无偿639顶层套房多床无早无偿986杭州野有蔓草精品酒店房型床型早餐宽带房价梅见大床无早无偿389茗紫大床无早无偿479席茶双床榻榻米双床无早无偿498浅草大床榻榻米大床无早无偿605桂雨豪华山景房大床无早无偿969蔓草露台山景房大床双早无偿1275间莺露台家庭房大床双早无偿649杭州九色缦精品酒店房型床型早餐无线房价海棠大床无早无偿449玄墨大床无早无偿449朱丹大床无早无偿559丁香大床无早无偿759樱草（阁楼）大床无早无偿449（7）杭州山舍专题酒店房型床型早餐无线房价简约榻榻米大床双早无偿510温馨大床房大床双早无偿607山景大床房大床双早无偿709精巧榻榻米大床双早无偿704观景大床房大床双早无偿820露台榻榻米大床双早无偿920（8）杭州木和堂尚品精品客栈房型床型早餐无线房价B区紫来大床双早无偿349B区石屋大床双早无偿379A区断桥残雪大床双早无偿390A区苏堤春晚双床双早无偿499C区云栖竹径双床双早无偿620B区黄龙套房大床双早无偿779*4、总结：剧院城市精品酒店定价数据起源分析（以下表）（1）各类型酒店不一样房型估算均价表（表一）酒店类型标准大床房标准双人间专题房（特色、商务等）精品房大众连锁酒店144141162208镇江精品客栈383388428488南京精品酒店584694746824浙江精品酒店553641768991①镇江已经有精品客栈价格定位在300-400左右南京已经有精品酒店价格定位在600-800左右浙江已经有精品酒店价格定位在500-700左右②有没有早餐（双人份），定价区分在38-60元左右③优惠套餐为：预定5间以上，立减20-30元左右/间长住10晚以上，立减30-40元左右/间1+2套餐（一晚+旅游景点2张票）（2）镇江影剧院精品酒店预估定价表以下（表二）床型早餐宽带房价标准大床房双早无线无偿418标准双人床房双早无线无偿428怀旧专题房双早无线无偿468电影鲜花专题房双早无线无偿488和式商务房双早无线无偿448备注：每一周推出两间288一口特价房（含双早）预定5间以上，立减17元/间长住10晚以上，立减24元/间优惠套餐：预定标准双人房一晚+送镇江**旅游景点门票两张或遇大型演出季时送演出套票一组（3张）3酒店一站式服务定制——量体裁衣计划（按房价15%~20%收取服务费）（1）针对外地来客：（可依据不一样用户要求做对应调整针对当地用户：①一键叫餐服务（餐饮定制：依据用户口味喜好定制美食餐饮）②当地用户接待外地来客可适用量体裁衣计划3.4前期投入及装修资金分析（硬装、软装）1.连锁酒店投入资金品牌规模要求前期项目投资总额备注如家快捷建筑面积3000－6000最少595万元调研面积3000平米左右锦江之星建筑面积5000㎡750万～1250万元莫泰168120个以上房间约800～1000万元速860－200个房间，建筑面积3000－10000300～538万元间（以100间房，每间房改造费用3～5万元计算，加上38万元加盟费）格林豪泰80－150个房间，建筑面积大约在4000－6000900～1100万元2.影剧院城市精品酒店（假设总投入300万）（1）硬装（占比20%）：主材费用、施工费用（地面、墙体、水电安装、直接工程费用、管理费用）等，累计预算54.4万。（2）软装（占比35%）：专题装饰、家俱摆件等，累计预算95.2万（3）照明（占比10%）：预算27.2万（4）设备（占比25%）：预算68万（5）其它（占比10%）：预算27.2万（可变动费用）（6）设计费：预算28万3.5精品酒店投资回报分析表（入住率按70%，标价按428元计算）项目关键费用（万元/年）年均销售收入21间客房×70％×428元×360天=226.5年均经营毛利率（假设）55％（已包含占比47.7%营运成本）装潢维修费（摊消）（54.4+95.2+27.2）万/＝17.7万元/年设备购置费（按5年摊销）68万/5年＝13.6万元/年营业利润226.6×55%－17.7－13.6＝93.3营业所得税金93.3×25％＝23.3税后利润93.3－23.3万元＝70万元年投资利润率70/256.5＝27.3％项目单位数量天/月金额（万元）一人员成本人员成本费用按每十二个月5万/人累计（8人）人员成本费用预算累计：40万/年固定成本总经办客房部财务部餐饮部变动成本——以下费用按70%入住率计算项目单位（元）数量天/月金额（万元）备注二洗涤费用48元/份2136525.7变动成本易耗品16.5元/份213658.8拖鞋、鞋擦、垃圾袋、卫生纸、牙具、梳子、房卡套等水费5.5元/吨213651.5水费价，按天天每间房消耗0.5吨水电费1.1元/度213655.9电费价，天天每间房消耗10度电电话费120元/间21122.1通常100间客房（含通讯补助）月均电话费1.2万左右，管理费用100001212交通费、招待费、网络维护、招聘、广告、印刷、促销等其它开支100001212公共用水用电、清洁工具及耗材、办公耗材、工装、劳保用具、物业管理等全部成本累计108占营运总收入47.7%营销策略4.1项目组织结构4.2营销推广策略分析宣传关键——产品特点化私人化定制服务一对一管家服务含有影剧