厚街汇景豪庭项目前期策划市场研究篇样本

厚街·汇景豪庭项当前期策划市场研究篇合富辉煌房地产一、厚街概况厚街大略：厚街镇，始建于北宋徽宗宣和中期（公元1119--1125年），相传福建莆田王泰宦游至此定居，因选址"军铺"（随军眷属圩场）背面，故名"后街"。此后历代人口繁衍，百业俱兴，人才辈出。又因民风淳厚善良，生活丰厚富足，易名"厚街"。厚街地处穗港经济走廊中段，北连东莞市区，南邻虎门港，S256省道和广深高速公路纵贯全境，至深圳宝安机场仅30分钟车程，水、陆、空交通十分便利。全镇总面积126平方公里，下辖22个村委会和1个居委会，121个村民小组，常住人口88429人（底），外来人口30多万，其中旅外侨胞和港澳同胞4万多人。改革开放以来，厚街经济迅速发展，重要体现：1、经济实力雄厚，截止第三季度，厚街经济名列东莞各镇区三甲，银行存款余额突破100亿元；2、外贸地位显赫，荣获“全国出口创汇十强镇”称号；3、工业、服务业发展迅速，产业构造进一步优化，各产业呈多元化协调发展势头；4、都市基本设施建设日趋完善，城乡形象逐年提高！进入新世纪后，结合东莞市“以国际制造业名城为特色当代化中心都市”定位和目的，厚街在原有产业基本上更加大力发展服装、电子、玩具、鞋类、皮具、家具等六大产业，获得了“骄人战绩”！非常值得一提是会展和家具产业飞速发展和雄厚实力！市政规划“规划先行、原则建设、效能管理”这是厚街镇都市化协调发展保证。近年来，全镇集中于道路建设投资逾10亿元。镇内水泥公路四通八达，并所有实现净化、绿化和美化。相继开通了教诲路、将军路、湖景大道、家具大道、康乐南路、康乐北路、博览大道、北环路等主干道路，交通网络日臻完善。一大批服务公众市政公共设施相继规划、开工、落成，为厚街全方位迈向当代化打下坚实基本。政策支持改革开放以来，厚街镇充分发挥地缘优势，坚持"工业立镇、商业旺镇、科教兴镇、依法治镇"发展战略，致力改进投资环境，在招商引资工作中抢占先机，经济迅猛发展。优越投资环境，高效、热诚、周到服务，吸引了众多中外投资者。当前，厚街拥有涉及世界知名公司伟易达集团、爱高实业等在内“三来一补”、“三资公司”共１１００多家，其中台商公司有３３０多家，大概占东莞市台商公司五分之一。此外，在宏观范畴内，，东莞市已全面加强房地产业宏观调控，继续贯彻“统一规划、总量控制、成片开发、综合配套”指引，以“保持平稳，有效增长”为目的，进一步整顿、规范房地产顺序；逐渐简化手续，加快商品房产权登记发证速度；禁止兴建农民单家独户住宅，不再“一户一地”批地建设。对于房地产发展方兴未艾厚街绝对是一大利好消息！以上摘录关于都市发展概况、有关信息、数据等都与本项目面对市场状况有关联，详细影响将在背面项目详细分析中分项阐述。二、厚街镇房地产市场分析（一）厚街房地产状况厚街镇经济发展名列东莞各镇三甲，但其房地产投资、开发、建设却没有可以“同步跟进”！只是进入新世纪，房地产发展才重新迈开迈进步子：香榭丽公寓、丽湖山庄-亲情假日等一批新老楼盘逐渐带旺房地产开发和投资市场。进入下半年，各“持地观望”发展商纷纷开始规划、开发。可以预料，，厚街房地产市场将会十分热闹！随着竞争激烈，房地产消费、投资市场启动并走向成熟，各发展商纷纷学习广州、深圳等地房地产开发经验：邀请经验丰富策划代理机构全程介入、给楼盘包装以新概念、在规划设计以及营销推广方面也必然不断推陈出新……新居地产经营视野、新开发理念、新概念包装盘活、带旺了厚街房地产市场，香榭丽公寓市场效果就是最佳证明！随着政府政策支持、发展商经营开发理念不断创新，这种局面不但会继续，还会上演连台好戏。好戏，从初开始！（二）厚街、莞城典型楼盘市场分析调研阐明：原则：重点收集厚街楼盘资料，结合实际状况进行市场分析；参照莞城类型相似等具备参照价值楼盘个案有关指数、资料，为我项目自身优劣分析提供参照；控制点：发展商（物业管理）、楼盘规模、产品设计（规划、户型）和户型配比（主力户型）、销售状况（目的客户、价格、进度）等。楼盘：1.重点分析：香榭丽公寓（一、二、三期）、东逸翠苑、粤港花园（二期）、三屯花园（三期）、丽湖山庄（亲情假日）、丰泰花园山庄（洋房）2.参照：光大景湖春天、中信新天地、宏远活力康城；重点楼盘分析香榭丽公寓——我不要全世界，我只要二人世界1.基本状况○地产商发展商：东莞市东房住宅有限公司物业管理：香榭丽物业管理有限公司（1.5元/平方米）○地理位置东莞市厚街镇体育路○基本经济技术指标用地面积：15700平方米；建筑面积：54000平方米；容积率：3.35；绿化面积：5400平方米；绿化率：32%；实用率：81——83%；总户数：750户（其中：一期282户、二期235户、三期233户）；○规划、配套以及交楼原则项目规划：一字排开联体高层住宅；重要配套：空中会所（餐饮、健身、泳池）、体育公园、市政配套（康乐南路）；交楼原则：毛坯；○开盘时间、交楼时间一期：03-04-28；03-03-31；二期：03-05；04-06-31；三期：未定；○项目档次：中档公寓型住宅2.户型配比一期：一房42——48平方米30%；二房62——73平方米（主力62平方米）65%；三房83平方米5%；二期：一房41平方米14%；二房62——73平方米64%；三房（小）82平方米7%；三房（大）110平方米15%；三期：二房（小）68——73平方米50%；二房（大）82平方米8%；三房（小）92平方米14%；三房（大）110——124平方米14%；四房110——120平方米14%；3.销售状况○客户群本地人：70%；外地人（白领）：30%；本地投资者中不乏教师、医生等新兴投资群体；○销售状况一次性付款95折；银行按揭96折；（轻松按揭98折（三期））；一期：售罄；最低价：2630元/平方米；最高价：3200元/平方米；平均售价：2900元/平方米；畅销户型：二房（73平方米）、三房（83平方米）；二期：售罄；最低价：2550元/平方米；最高价：3450元/平方米；平均售价：2900元/平方米；畅销户型：三房（110平方米）、三房（82平方米）、二房（73平方米）；三期：最低价：2600元/平方米；最高价：3300元/平方米；平均售价：2950元/平方米；畅销户型：南向单位、大单位；库存户型：二房（68平方米）、三房（110——120平方米）；香榭丽公寓为发售期间厚街唯一小户型楼盘，包装以法式浪漫风情，带给厚街市场较大冲击，受到投资者以及自住型白领阶层追捧！从香榭丽公寓销售状况咱们发现几种值得注意现象：紧凑户型比较受市场欢迎；总价适中单位销售比较顺畅；厚街人置业比较注重朝向，特别是用来自己居住；厚街人在选取房型是除了注重户型与面积配比以及总价之外，与否浮现户型不够方正、与否存在洗手间门对着卧室门、与否存在卧房或者厅对着建筑棱角等问题是本区域置业者比较关怀问题；丽湖山庄（亲情假日）1.基本状况○地理位置东莞市厚街镇下管理区○基本经济技术指标总户数：367户；○项目档次：中档，大型住宅区○配套以及交楼原则重要配套：社区会所（餐饮、健身、泳池）、购物大道；交楼原则：毛坯；2.户型配比二房（小）72平方米10%；二房（大，带主人套间）89平方米40%；三房（小）92平方米10%；三房（大）105平方米30%；复式194平方米10%；3.销售状况○客户群外地人（白领）：70%；港台商人：30%；○销售状况一次性付款95折；银行按揭97折；最低价：1900元/平方米；最高价：3300元/平方米；平均售价：2600元/平方米；畅销户型：三房（小）（92平方米）、三房（大）（105平方米）；库存户型：二房（大）（89平方米）、三房（105平方米）、复式（194平方米）；丽湖山庄，具备开发历史，产品类型丰富，人气旺盛低密度大型社区。丽湖山庄畅销户型显示：紧凑型户型容易被市场接受！粤港花园——好江景好心情1.基本状况○地产商发展商：东莞市粤港花园建造有限公司投资商：瀚森投资集团○地理位置东莞市沙田镇沙太路○项目档次：中档偏高2.户型配比（大体）二房75——85平方米三房110——120平方米四房140——160平方米五房180——200平方米复式200——350平方米3.销售状况○销售价格约2500——3600元/平方米；粤港花园，沙田镇临江成熟住宅区，拥有成熟生活配套。粤港花园虽然位于沙田镇，但其优越自然景观吸引了不少临镇买家；可以发现项目自然条件和规模对项目销售价格、速度等产生比较大影响。东逸翠苑——都市生活新座标1.基本状况○地产商发展商：东莞市厚街房地产公司东莞市东逸物业有限公司（投资商）○地理位置○规划配套产品规划：围合式结合点状分布，一梯六户结合某些一梯四户高层住宅；○项目档次：中档偏高2.户型配比（大体）二房60——80平方米；三房（小）90——110平方米；三房（大）110——120平方米；四房130——145平方米；3.销售状况○销售阶段安排年终安排内部认购登记工作；（元旦开始地面以上工程）首期推出6栋高层住宅约600——800套单位；○销售价格约2600——3300元/平方米；东逸翠苑工程进度比较难支持到它市场推广，但是，当代化销售中心、大批样板单位和某些示范园林可以对底内部登记产生不少推动力。东逸翠苑虽然首期推出6栋高层单位，但是其12万平方米整体规划应当可以给到买家相称信心。东逸翠苑，号称厚街“首个大型园林社区”！是厚街非常值得关注“大盘”之一！三屯花园——集购物、娱乐、休闲、居住于一体大型商住中心基本状况○地产商发展商：东莞市厚街镇房地产公司东莞市先兴实业有限公司香港合宜实业有限公司○地理位置东莞市厚街镇三屯（107国道窖路口入）○项目档次一、二期中低档第三期中档2.户型配比（大体）一、二期二房（带主人套房）80——100平方米；三房110——135平方米；四房150平方米；第三期户型配比尚未知晓，预计比较接近东逸翠苑户型配比；3.销售状况○销售进度一、二期属于自然消化，销售进展属于“细水长流”型；三期销售尚未开始，预计在5.1黄金周会晤市；○销售价格一、二期最低价：1900元/平方米；最高价：2700元/平方米；平均售价：2300元/平方米；畅销户型：三房（小）（110——115平方米）、二房（大）（97平方米）；库存户型：二房（小）（81平方米）、三房（115、133平方米）、四房（150平方米）；第三期依照规划设计（地段、规模、建筑形态、容积率等）以及销售人员口风，预计会比第一、二期抬高300——500元/平方米；三屯花园一、二期凭借低便宜格赢得了某些追求“实惠”客户亲睐，该项目在广告宣传上投入较小，属于自然消化型；三屯花园第三期推出时间也许在5月1日，工程进度应当可以满足到5.1黄金周公开发售规定；三屯花园第三期在规划上（初步）无太多亮点，属于围合结合点式高层，一梯四户；但是其户型设计上也不存在致命硬伤，如果价格在2600----2800元/平方米话，加上三屯原有老客户群体优势，也将成为厚街楼市值得关注另一“状况”！丰泰华园山庄1.户型配比（剩货）二房（小）65平方米二房（大）90——106平方米三房（小）108——121平方米三房（大）131——140平方米四房（小）131——141平方米四房（大）179——180平方米2.销售状况○销售价格（剩货单位）洋房单位毛坯房最低价：2400元/平方米、最高价：3400元/平方米；丰泰华园山庄洋房凭借依山伴水豪宅血统，深得本地自住型购买群体亲睐，虎门、厚街近在咫尺，购房客户互有往来，投资型置业者成为临镇关注和应当争取对象。参照楼盘状况收集光大景湖春天——白领精英生活特区1.基本状况○地产商发展商：广东光大公司集团物业管理：光大物业○地理位置东莞东城银村路○基本经济技术指标用地面积：00平方米；总户数：2100户；○项目档次：中档2.户型配比二房58——65平方米5%三房93——127平方米68%三房（带工人房）135——150平方米20%复式183——250平方米7%3.销售状况○客户群公务员公司白领私营公司主○销售价格最低价：2500元/平方米；最高价：3900元/平方米；平均价格：3150元/平方米；○畅销户型二房（58——65平方米）、三房（93——127平方米）；○库存户型三房（135——150平方米）、复式（183——250平方米）；景湖春天在户型设计上主攻中三房定位，加上开始市场宣传形象变化，造就了争取成为最大赢家基本！其畅销户型还是二房（58——65平方米）、三房（93——127平方米），可以察觉到户型设计、定位实用以及实惠依然是博得市场亲睐重要手段。中信新天地——白领生活新天地1.基本状况○地产商发展商：中信地产（东莞市中信龙泰置业有限公司）○地理位置南城区，石竹新花园对面○基本经济技术指标用地面积：72680平米；建筑面积：160100平米；容积率：2.2；总户数：1953户；○项目档次：中档2.户型配比和产品设计单身公寓29平方米12%；一房53平方米24%；二房77——82平方米20%；三房（小）87平方米2%；三房（中）98——103平方米16%；三房（大）115——133平方米17%；四房113——120平方米9%；配备较合理，紧密结合项目定位（主力客户群为都市白领）；公寓、1房、2房和小3房比例共计约60％；配备了9％小4房，在牢牢把握目的客户基本上丰富产品构造，满足其不同需要。3.销售状况○客户群定位外地在莞白领比例较高，另一方面是私营业主，东莞本地人购房目一某些是投资性质。周边镇区：15-25％，其购房首要目是解决户口问题，以便孩子上学。○销售价格最低价：2700元/平方米；最高价：4237元/平方米；项目整体均价3100元/m2；内部认购价格2800-2900元/m2；○畅销户型三房（小、中）（87——103平方米）、单身公寓（29平方米）、二房（77——82平方米）；○库存户型四房（113——120平方米）、一房（53平方米）、三房（大）（115——133平方米）；中信新天地在户型设计上多样性决定了她适合不同人群、不同购买动机需求；同步其畅销户型种类也反映了一种现象：户型与面积匹配直接影响了产品被市场接受限度！从中信新天地户型规划设计、客户群体定位、销售状况等分析发现：在容许定位范畴内如果可以丰富户型种类以及面积分布，对扩大目的客户群体、提高销售速度等具备相称增进作用！宏远活力康城——住进来动起来1.基本状况○地产商发展商：广东宏远集团房地产开发公司○地理位置南城区，原宏远工业区内，南城区西南部，与南城区隔运河相望。○基本经济技术指标占地面积：53000平方米；建筑面积：150000平方米；总户数：950户；○项目档次：中档2.户型配比二房80、89平方米25%；三房（小）94.7——115平方米39%；三房（中、大）138——146平方米31%；复式139——265平方米5%；3.销售状况○客户群定位白领占据一定比例，社区周边居民是一某些客户○销售价格最低价：2350元/平方米；最高价：3500元/平方米；项目整体均价：2860元/m2；○畅销户型三房（小）（94.7——115平方米）、三房（大）（138——146平方米）、二房（80平方米）；○库存（滞销）户型三房（大）（146平方米）、二房（大）（89平方米）；宏远活力康城是上半年莞城地区畅销楼盘代表！但是，其后期销售却遇到比较大阻力，因素来自几种方面：库存户型普遍是“大户型”——或者面积偏大导致总价高，或者相对房型来说面积太大了（例如：二房，89平方米）；2、户型位置安排不合理——较大户型安排在了临四环路噪音较大地方或者东西朝向西面某些，库存产品重要是这某些产品！可见：户型设计、各个户型位置安排在楼盘整体策划、营销中起到非常核心作用！（三）比较、分析阐明：分析结论重要根据项目片区（厚街镇）市场调研信息，同步参照莞城某些典型楼盘。1．项目规模厚街地区在开发项目以中小盘为主，特别是新推项目或者老盘新一期推出总建筑面积均在10万平方米甚至5万平方米如下；商品住宅卖点之一就是社区化生活，而社区化生活重要构成要素就是规模，因此，能否营造社区化生活、能否在竞争中胜出，规模是重要因素之一。在现实开发中虽然是分期开发，但是许多发展商还是将整块地同步规划设计，一方面提高了规划设计科学性、合理性；此外一种重要因素就是可以给到市场充分信心，有力支持营销推广工作！2．社区规划厚街地区在售以及待推出项目规划逐渐向围合结合点状高层带电梯住宅发展，同步，一梯四户甚至六户设计造就了各大楼盘容积率逐渐攀升、通风采光在设计中被“忽视”（其实是必不得已！），这种设计或者规划影响（最后是对利润影响）在后来销售价格和速度中将明显体现出来！厚街房地产市场消费、投资群体，由于受老式风俗影响，在户型与面积配比以及总面积（总价）外，还非常关注：朝向、户型平面摆布设计、风水等要素。3.户型设计、配比、功能设立以及开间尺寸规定户型设计、配比是楼盘产品重要参数，它决定了房子可以吸引（网罗）到多少客户，并且欣然落定！构造配比二房、三房、四房将成为厚街地区洋房市场重要供应产品类型。这三种户型也是市场需求最大产品类型；同步，每种户型设计（朝向、周边环境、景观、使用舒服性等等）、面积范畴以及价格同样决定其与否可以顺利“嫁出去”！此外，依照厚街前期楼盘以及类似地区（如：莞城）开发经验，某些楼盘前期定位不准，户型比例、构造等存在问题（如：四房甚至五房等大户型比例偏高，或者没有较好地解决朝向、通风、采光等问题），这也是某些产品特别是大户型市场销售滞后、导致较高空置率因素。此外，初次置业和投资型小户型逐渐占据了一定比例，如一房一厅和单身公寓。面积配比根据市场定位不同、实际开发水平不同而存在差别。二房：热销户型面积范畴较广，分布在55-85平方米范畴内；三房：中档定位楼盘热销三房面积在95-105平方米，中档偏上定位楼盘热销三房面积略大，基本在105-135平方米；四房：中档或偏上楼盘热销户型面积140-160平方米；小户型：公寓30平方米，一房一厅40-55平方米。同步同一种项目各户型之间要有明显区别，例如：一房一厅面积不能接近二房二厅；二房二厅面积不能太接近小三房二厅等。（在本项目中存在某些二房二厅面积偏大状况）房间功能设立、开间匹配通过收集典型楼盘销售状况资料，分析影响销售速度和实现销售均价种种因素：咱们发现房型设计与否紧凑（相应面积匹配相应房间数量和套房数量）、开间设立与否合理在增进销售中十分重要！详细包括如下几点：二房面积在55——75平方米范畴内普通不设立主人套间，当面积范畴上升到80平方米以上时，普通都要设立主人套间，二房畅销户型基本遵从以上规律；三房面积在95——110平方米、110——125平方米范畴内属于紧凑型和舒服型三房，也是厚街地区以及莞城地区十分畅销户型（固然，同等状况下还要考虑价格、朝向、周边环境等重要因素）；同样规律咱们可以发当前一房、四房，或者更大单位里面同样成立！在开间设立上重要讲究匹配（不但仅指客厅，主房甚至次卧同样重要！），客厅开间从3.6米至4.8米不等宽度以及房间从2.8米至3.8米不等宽度要与所配户型总面积相相应，例如：88平方米二房，使用率达到85%，厅开间应当在3.8米以上，而主卧开间也至少要达到3.6米。咱们之因此在这里十分强调户型设计重要性，一方面由于市场和消费者越来越理性，涉及到产品自身问题越来越被重点关注；另一种重要因素是我项目在这方面存在某些设计缺陷，也许会影响销售速度以及预期价格实现，详细设计缺陷将在背面本项目分析中详细分解、阐明。4．客户群（构成、特性及变化趋势）通过度析厚街地区在售重点楼盘客户资料，可以发现厚街房地产消费和投资群体构成、特性以及变化趋势有自身特点：厚街籍人士私营业主、公务员比例较高，购买能力较强；中大户型重要客户，该类客户比例愈高，楼盘档次愈高。同步该类客户也是最注重朝向、风水、户型与否方正等因素一群。外地来莞人士公司白领、管理人员、专业人士等构成（包括少量政府公务员）。该类客户群购买能力较强，学历较高，但平均水平略低于第1类。随着着东莞经济发展，工业构造进一步转型和人才引进政策逐渐贯彻，2类人士在购买群中所占比例将进一步增长；该类客户中最新涌现了如教师、医生等具备稳定收入投资主体，值得关注。此类客户更加关注户型设计与否紧凑、经济实用。周边镇区私营业主较多，置业重要目是投资或者暂时居住（在厚街有生意或者其她）；购买物业类型较复杂，2房和大户型一一覆盖。外籍港台在莞开厂老板或高档管理人员，购买能力较强。但是依照购买因素不同，购买产品覆盖面较广。显然前两类客户构成厚街楼盘重要消费群体，值得我项目在营销推广中重点关注！此外，我项目如果要想实现较快销售速度，同步实现比较抱负成交价格，必要可以覆盖到相对多客户群体，这就规定咱们产品类型可以满足她们消费或者投资需求，这一点在我项目分析中将重点讨论。5．销售价格和速度以及影响因素普通来说，项目地段、规模、容积率、产品比例设定、产品创新、营销推广方略等是决定产品价格、销售速度重要因素。同步，在厚街又存在某些侧重。价格：外在因素：物业地段、地产品牌、产品规划（建造品质）、营销推广、市场大势；中档偏低楼盘均价——2600元/平方米；中档楼盘均价2600-3000元/平方米；中档偏高楼盘均价3000-3500元/平方米。在价格区位上厚街比较接近莞城。物业地段：物业所在区域、地段等不但决定了物业在生活配套、交通等硬件方面基本，同步，与否有浓郁生活氛围和良好升值前景也与物业地段息息有关。在厚街更重要是自然环境和生活氛围，由于比较镇中心和边沿地带，相隔距离不是很远。地产品牌：品牌发展商售价在同等档次楼盘中位于上游，高出普通楼盘200-400元/平方米。当前在厚街关于品牌暂时还只存在知名度问题，可以通过有效广告营销来实现和提高。产品规划（建造品质）：这里重要指规划、户型以及建造品质，成熟和有经验发展商普通体现较好，舍得在设计上投入精力，特别是户型，实在与创新兼顾。这一点在厚街值得注重，也是本项目值得重点研究方面。营销推广：品牌发展商普通与知名中介结盟，后者介入项当前期策划和后期代理，其成果是产品定位较精确、形象包装较到位，销售策划一气呵成，进而把握住了目的客户，价格自然有支撑。市场大势：厚街房地产市场正处在迅速上升期，特别是进入，市场竞争将逐渐加剧、消费心理越来越理性和成熟，这就驱使我项目在抢时间同步要十分注重产品设计——竞争最后还是落在产品上！内在因素：总价、客户消费习惯总价：客户承受能力总是存在一种心理上限。依照市场反映，在本项目所在区域，35——40万（四房及四房如下单位）在消费心理上是道坎！总价与住宅面积指标一起影响着楼盘单价，也影响着销售速度。消费习惯：本地居民居住支出比例普遍较低，按揭以10－较多（不习惯长期还贷）。外来白领等投资群体会选取稍长一点还贷年限。速度：依然受制于品牌、产品品质、营销推广、市场大势4个因素，同步与价格直接有关。6．社区商业厚街商业物业概况厚街商业发达，重要商业街道为康乐路和厚街广场附近，其中康乐北路及其延伸路段商业尤为突出（风格类似广州北京路、上海南京路），重要有华润超市等大型超市和苹果等品牌服装连锁店。商业发达地段，其物业价值也高。在康乐路及厚街广场附近商铺租金普通在150——200元/平方米；而其她地段商铺租金只在50——80元/平方米。出租商铺多以临街首层单间商铺为主，面积因经营种类不同而大小不等。但以经营服装和理发美容为主，面积在60——200平方米左右（除华润超市外）。住宅社区商业社区商铺成为楼盘重要利润来源点是业内人士共识。凡住宅社区必建商铺，无论社区是“大”还是“小”，社区居民寻常生活用品往往在此购买。客户群本地居民有强烈商铺情结，“一铺养三代”老式理念使之投资意识较强。在本地人眼中，商铺是可以升值（相对于住宅而言），拥有了商铺，意味着自己和直属下一代生计将不成问题。至于外地人，多用于做生意。商铺某些客户是社区业主和附近居民。依照职业，客户重要分为3类：1.私营业主；2.“土地主”：本地洗脚上田农民，其土地被租用建厂，这某些人老式观念亦较浓，土地出租使其尝到甜头，故亦热衷于投资商铺；3.一某些公务员。产品特性形式上多为散铺，沿社区外沿布置；层高5-6m，进深8-17m，沿重要道路或接近社区主入口铺位进深，可以做到15m以上（面积相对较大，用于设立较大型商铺和酒楼）。影响因素1.本地人热情勿庸置疑，同步利好政策在较大限度将推动行情上涨，商业氛围营造越来越重要，例如：风情街等；2.商铺区位较重要，或临近干道边，交通顺畅，或周边人气较足；3.现场包装与营销手段，氛围烘托十分重要；4.价格要依照地段以及现铺租金来合理制定。本项目（一期）商业设立重要考虑满足本楼盘住户以及附近居民寻常消费需求。7．项目所在区域竞争状况以及趋势预测竞争现况：当前厚街房地产市场竞争算不上激烈，在建、在售项目不多，某些老项目已经进入尾盘阶段；但是，由于直线距离不是非常遥远，同步随着市政工交系统逐渐完善，周边某些项目同样可以辐射到本区域，参加客户争夺，因此咱们在操作本项目时考虑项目辐射范畴应当大某些。综合实力（差距弥补）：厚街房地产市场在竞争实力特别是品牌支撑上不存在太大差别，新项目知名度建立也可以通过有效营销活动来建立；而在开发经验，特别是产品规划设计上就拉开了差距，因此，有效借鉴以及在营销推广方面引入外脑力量将对本项目开发、销售产生强大推动力。将来竞争：据可以收集市场消息显示，底开始将会陆续有新盘上市，如：东逸翠苑、三屯花园（第三期）等；各新盘在整体规模、规划设计、营销推广上应当都较既有楼盘有较大提高，本项目区域竞争也许会“突然”加剧，这就对本项目开发销售提出了高效、高质和不断创新规定。趋势预测：厚街房地产处在爬升期，在后来项目开发中强强联合将较为多见，因此及早入市，抢占先机十分重要。在将来项目开发方面，中档楼盘（包括中档偏上）将成为市场主流，主力客户群集中在本地人、来莞工作白领、专业人士和本地私营业主；中档楼盘（包括中档偏上）户均面积将略有减小；配套齐全、成熟、交通便利大型社区将是客户首选；三、项目分析项目概况项目位置：S256省道与北环路交汇处（厚街遂通车行侧）土地用途：商住用地占地面积：13113平方米建筑占地：3314.72平方米绿地率：35%容积率：5.19地块特性：地块呈类似梯形或矩形不规则形状地块四至：地块东偏南紧临厚街遂通车行；南偏西临北环路；西偏北为后续发展用地（有路隔开）；北偏东为；交通环境：项目紧临S256省道和北环路，交通十分便利。项目SWOT分析（一）项目优势(Strength)交通优势项目地处S256省道和北环路交汇处，交通十分便利。项目紧临成熟生活区板块内，目的客户集中、有效项目周边分布有明珠花园、香榭丽公寓等住宅区，不但居住氛围浓重，并且有挖掘再次置业潜力也许。潜在商业价值项目紧挨着厚街遂通车行，临两条重要道路，潜在商业价值较大。（二）项目劣势(Weakness)开发公司无品牌优势开发公司品牌不但会让消费者减少认知时间和环节，同步开发公司品牌也与项目宣传推广成本、项目价格等有关联，良好公司品牌可以瞬间吸引市场关注、实现较高价格、迅速有效撬动市场。本项目并无良好品牌作为产品推向市场和被市场、消费者关注、接受平台，这就需要通过项目包装、宣传来提高项目知名度；同步来带动发展商品牌建立，为后续发展建造一种品牌大平台。缺少自然景观本项目地处都市旺地，四周无山脉、湖泊、河流等自然景观，地势平坦无起伏，缺少高附加值可用自然资源支撑。周边环境稍显嘈杂项目南侧临马路，有噪音嫌疑，也许会对本项目销售带来某些负面影响。产品规划设计存在较大缺陷（核心点）本项目一梯六户设计，加上户型面积、功能设立、开间以及同一平面朝向、风水等方面存在较大缺陷（见附图）：一梯六户：一种梯间六套单位设计出发点是提高容积率，但是她带来弊端多，并且明显。类似朝向、棱角相对、私密性、异形房间等等（祥见如下分解）。户型面积：通过收集分析厚街在售楼盘客户资料以及潜在客户资料，咱们发现厚街房地产市场畅销户型面积与房间数量以及功能设立之间量化关系与普通房地产市场类似——紧凑型、舒服型始终热销！但是比较我项目户型面积与房间数量以及功能设立之间关系发现，咱们户型面积普遍较市场最旺盛潜在需求区域要大（5——15平方米不等）；例如，市场畅销二房单位应当在75——85平方米范畴，而咱们两房却在88——114平方米范畴；这样产品在营销中遇到问题是：有效客户群体狭窄，销售缓慢。说究竟，由于咱们产品设计也许在金字塔上爬得太高了，偏离了主流需求！功能设立：功能设立与户型面积之间是密切联系，我项目在户型功能设立方面犯了与户型面积矛盾错误——显示尊贵、阔绰大户型（90平方米相对二房来说，可以定位为“大户型“）却没有设立主人套间！功能设立要与项目定位以及户型面积相相应，并且互相支撑；在我项目某些户型设计中没有较好地解决这个问题。面积分布（开间设定）：面积分布重要分析同样面积在同一户型或者不同户型之间分隔问题。例如：我项目A座F单位，面积是114平方米，但是其主人房只有3.3米开间；显然给人大小分布太偏颇感觉。平面布置：平面布置涉及两个方面，一方面是分析同一层平面上几套单位之间位置摆布，其涉及朝向、采光、通风等与户型面积之间关联问题；如，我项目在平面布置上存在将三房单位（A座B户型）摆在完全西向位置，而二房单位（A座E户型）却摆在南向位置，最后成果必定是：二房迅速消化，三房单位由于朝向问题不能实现预期价格；另一方面是分析同一套单位中各房间、门、窗户等位置摆布，其涉及到与否会不符合本地风俗规定；如，我项目A座C单位洗手间门正对卧房门，销售人员立即反映厚街客户非常忌讳这一点。风水风水是一种民间风俗！在广东地区许多地方，消费者购买房地产产品非常注重风水；但是，在我项目由于设计因素存在许多有背风水习俗地方；如，B座F单位主人房窗户正对A座E单位房间棱角，这在厚街市场是不会受欢迎。朝向朝向是一种非常核心问题，如何运用好朝向提高物业价值应当是前期规划设计重点！我项目由于“一梯六户“因素，在同一平层上必定会有朝向非常差单位，但是如何尽量缩小损失却是可以讨论。如，（A座B单位）将面积大三房放在正西方向，并且三个房间连同客厅所有朝西，这样朝向会使这某些单位销售产生压力，如果这样朝向发生在小户型上，或许压力会小一点！关于汇景豪庭项目规划设计我司纠集大批具备厚街市场销售经验人员进行了多轮评审，在户型设计、平面布局等等方面发现了较多比较严重问题，这里鲁莽提出，完全出于对后期营销工作考虑，但愿发展商可以参照咱们从营销角度提出问题，综合考虑、决策！（首期）开发规模较小项目首期开发只有3万多占地规模，很难形成社区感觉，与东逸翠苑等重要竞争对手比较存在弱势；如果可以将三期同步规划，可以弥补这一弱项。（三）项目机会点(Opportunity)厚街整体市场方兴未艾厚街房地产市场尚未进入激烈竞争阶段，无论是产品设计，还是营销推广上都尚有相称上升空间，在这个时候推售该楼盘，具备相称风险保障；但是，“大盘”再好也有“跌停板”！抓住机会、精益