【S地产公司资本结构问题及优化建议探析14000字（论文）】

1S地产公司资本结构问题及完善对策研究【摘要】相比于众多行业，房地产业的资本密集度较高。而资本的运作离不开资金，如果资金出现问题，整个房地产业以及其他相关行业都会受到其影响，进而出现风险危机。我国近年来出台了许多关于信贷的政策，使资金的融资门槛和整个房地产业自有资金在贷款中的比例拉高，因此资本结构优化在房地产业刻不容缓。本文在前人研究理论作为背景的基础下，以正商地产为个例房地产企业来进行研究分析，从企业的自身情况来切入，分析其企业的资本结构，并和同行企业做对比分析，来寻找正商地产资本结构所在的问题，之后针对其问题来进行具体分析并提出优化的方案。由分析得出结论：一是结合企业自身情况，合理控制资金流动，二是开拓多元化的外部融资渠道，三是合理优化负债层次，四是优化股权结构的方案。【关键词】资本结构；房地产行业；优化分析目录1绪论 11.1研究背景 11.2研究目的 11.3研究意义 11.4国内外研究现状 21.5研究内容 31.6研究方法 42资本结构相关理论基础 42.1资本结构 42.2影响资本结构的因素 42.2资本结构优化理论 53正商地产资本结构概况 63.1我国房地产行业现阶段概况 63.2正商地产公司简介 73.3正商地产的整体规模和融资渠道 73.4正商地产的资本结构分析 93.5正商地产与同行业企业水平对比 114正商地产资本结构存在的问题分析 134.1整个行业的资金收回较慢，影响企业资本结构发展速率 134.2融资渠道僵化单薄，导致资本结构畸形 134.3负债层面存在问题，易导致资本结构出现风险 144.4股权结构不合理，不利于资本结构合理控制 145正商地产资本结构优化策略 155.1结合企业自身情况，合理控制资金流动 155.2开拓多元化的外部融资渠道 155.3合理优化负债结构 165.4优化股权结构 16结束语 18参考文献 191绪论1.1研究背景对于我国房地产行业来说，较之西方国家起步较晚，但近年来，由于改革开放等一系列政策我国房地产行业成长的十分迅速，行业之间紧密关联，并且在国民经济中所占的比重越来越高。与此同时，我国的房地产行业已经深入经济市场，并大幅度增长了行业的泡沫经济。之后的经济危机更是对房地产行业进行了一次沉重的打击，从而影响了我国在经济发展上的增速。随着各种经济政策的出台，大量的资本也进入到房地产行业中，融资也十分的便捷。虽然在发展上有了很大的进步空间，但也由此也进入了亚健康的高速发展中，许多房地产企业的资产和负债的比重与比率都在持续上涨。现阶段，我国房地产企业的资金构成主要是由银行借款、预付款项、内部资金等。并且在通过银行来筹资的比重约占60%，更有甚者已经超过80%。而国家对房地产行业出台了一系列监管调控政策，让企业在金融业筹资的门槛提高，主要利用股票、银行等融资的企业将会受到严重的财务风险。因此，受到影响的企业在充满竞争的市场中将难以有立足之地，优化企业的资本结构已是迫在眉睫。所以，房地产企业要优化调整资本结构，根据国家出台的政策进行优化，压低经济风险状态，拓宽筹资渠道，发挥股东的最大化价值。在此大环境下，作为一个有多年房地产企业经营历史、正值发展上升期的正商地产来说，对企业资本结构分析优化更是刻不容缓。1.2研究目的本论文从房地产的总体情况着手，接下来分析影响正商地产资本结构的相关因素，通过分析企业资本结构的构成，并且与行业中龙头企业的资本结构相比较，找出其中存在的问题，最后给出相关建议和措施，从而对其他同行企业以及行业有一定借鉴作用。1.3研究意义（1）理论意义：目前来说，国内学者在研究资本结构通常以一个行业来作为对象，现有研究较少涉及对某一个公司的资本结构的探讨。本文以正商地产为研究对象，整合国内外资本结构理论，研究正商地产资本结构的现状与优化途径，得出具有对具体企业的资本结构优化的理论意义（2）实践意义：当今宏观调控政策下的房地产企业所面临有资产负债率逐年增多、内外部融资的压力大等问题，只有进行资本结构的优化才能在未来的行业中立于常青之林。此论文以具体的房地产企业—正商地产来分析近年来企业的资本结构状况，提出资本结构优化方案下，给出对正商地产最有利的资本优化方案，同时为解决国内房地产企业的问题提供借鉴。1.4国内外研究现状（1）资本结构意义研究企业资本结构研究可以影响行为特征和决定企业的价值：Maria-TeresaBosch-Badia认为企业的行为特征会受企业的资本结构所影响，企业价值会反作用于资本结构调整优化。梁秀秀和杨宝霞认为资本结构中与企业价值呈负向相关的因素有：长期负债、资产负债率。何琮在研究资本结构中发现，影响企业资本结构会对企业价值造成影响。企业资本结构会对房地产行业产生影响：刘群认为，房地产业在我国主要行业中对维护经济秩序、拉动经济发展至关重要。在政府的支持下，房地产业发展迅速。大量注资导致了房地产业的繁荣，房地产业也积累了不少泡沫。为了改变这种负面结果，政府出台了一系列措施来调控房地产业。房地产业有其独特的特点：受国家政策影响明显，其负债水平高于其他行业。刘辉认为，中国的经济体制是特殊的。虽然宏观经济政策对房地产业进行了调控，但仍需注意资本结构的优化。其次，房地产业是国民经济的重要支柱。经济的发展与房地产经济的健康发展密切相关。把房地产业的经济风险调整到可控的阶段，保持经济发展的良好状态，稳定金融体系。（2）资本结构相关的影响因素宏观因素会对资本结构产生影响。王先柱、屠纪清、胡根华研究房地产资本结构在宏观上影响的因素，分析出货币政策对资本结构有一定的影响，根据企业自身状态货币政策的影响也不同，得到了发展能力强、融资渠道多的房地产企受到货币政策影响较小，并提出了"船大好挡浪"的结果。徐攀、刘方圆、黎精明以列举了我国房地产业近十年来的数据，得到了资本结构与国内生产总值是正相关的，并与银行的贷款利率、通货膨胀率等是负相关的。王晓燕、周昺君通过对135家房地产公司的研究，发现该行业的发展水平会受到宏观政策出台的影响。李昊认为房地产上市公司的资产负债率受货币政策中M2增长率和法定存款准备金率的影响。资本结构受债务影响，高佳琳、张小溪研究历年来银行公布的数据，发现房地产行业的资本结构会受到债务税收的影响。股权集中度影响资本结构，LIRongjin，LEITingting通过对房地产行业股权结构研究得出资本结构与股权集中度呈反比例关系。张彦明、袁喆、付会霞、程泽川认为资本结构与第一大股东持股比重呈负相关。孙俊华、汪文绣以股权结构出发，运用回归分析对面板行业的数据进行研究得出：企业的股权集中度对资本结构优化有积极意义，同时也会使市场绩效出现下降趋势。张佳丽、田丽娜通过研究得出：企业股权集中度和整体资产负债率水平有共进共退的关系。（3）资本结构优化研究资本结构优化研究是在宏观和微观的共同作用下出现的：王柳尹研究行业相关数据，并与其他行业对比，得出股权结构不合理、资产负债率较高、融资渠道少是房地产行业资本结构的隐患。刘庆庆认为资本结构会对经济市场的宏观因素与微观市场的因素来调整。房地产行业目前处在产业的整合时期：因为自身特点所在而导致出现不合理的资本结构。现有的文献表明，多数资本结构调整的研究都是在相同的调整率下的。但是，因为债务水平不是相同的，市场也是不均衡的，调整模式会出现更大差异。当今企业的发展离不开资本结构优化，对于资本结构研究的实际意义也是十分重要：曹梦杰、李志堂通过研究，发现资本结构存在问题并进行优化，提出几点优化建议：选择正确的融资方法，优先利用内部融资；根据自身实际，采取多元化融资方式；适应内外部环境，合理提高负债水平。李艳英认为当今房地产业泡沫上升趋势明显，因资金周转不开而破产的企业愈来愈多，给出相关建议是迫切需要的。（4）文献述评从国内外资本结构研究的现状来说，不难看出资本结构研究和其优化决策是要在前人的理论基础上来进行不断的发展上升的，而其理论都有一些相通之处：第一，整个房地产行业离不开资本结构的优化，资本结构优化对于企业亦是必不可少。第二，总体来说大部分文献是在行业总体方面得出资本结构优化结论，而对某个企业进行单独研究，多数企业在运用理论后并无明显实际改观。第三，研究对资本结构的综合方面来规划的少，多数只对一个方面来研究，没有实际企业的资本结构来匹配归纳，和企业中的具体的内外部环境分析都没有详细说明，而且外国对房地产行业的资本结构优化研究较多也许会出现不适应的状况。我国房地产行业关于资本结构的学术理论还未发展成熟，相关政策的变化和市场的周期波动的环境下，我国急需房地产企业的资本结构优化相关的学术研究。本文研究分析了正商地产资本结构的影响因素和资本结构现状，并通过资本结构相关理论来为正商地产进行资本结构优化，得出相关建议。1.5研究内容本文首先介绍此次研究的背景与研究的意义，其次对本文研究的内容和研究的方法进行阐述，并对本文用到的理论作了详细介绍。接下来对正商地产的个例来进行陈述以房地产行业的初步情况来了解，之后又分析了正商地产的现状对资本结构产生的影响。接着从企业股权结构、融资渠道、债务结构来分析对企业资本结构优化思路、方法和目的，来进行企业的资本结构优化决策。最后通过对正商地产的个例分析来找到与房地产行业的共性的特点总结来对资本结构优化的理论提供一份力量。1.6研究方法（1）文献研究法：归纳和总结国内外学者在房地产行业资本结构上的学术研究，了解到近些年来的最新理论，让自身知识得到扩张。（2）案例研究法：用正商地产来进行个例进行案例分析，研究正商地产的资本结构影响因素以及资本结构构成，从中发现资本结构的问题，并给出相关意见。（3）对比分析法：本文在研究正商地产资本结构时，需要运用企业数据与同行业龙头企业数据来对比，进一步发现资本结构存在的问题。2资本结构相关理论基础2.1资本结构资本结构，包括资产负债关系、负债构成、权益构成等。其中，资本结构有广义和狭义两个概念。广义资本结构分为长期资本和短期资本，也指企业的总资本。狭义的资本结构是指各种长期资本的构成和比例。资本结构的优化对企业来说非常重要，因为不合理的资本结构可能导致企业未来经营发展的困境甚至破产。为了保证企业健康发展，提高企业价值，就必须优化资本结构。基于此，广义资本结构相较于狭义资本结构的长处得以显现，结合正商地产的流动负债占比偏高、非流动负债偏少的情况，本文将以广义资本结构的概念进行正商地产的资本结构优化研究，以全面地反映资本结构状况。2.2影响资本结构的因素（1）企业规模资本结构受到企业经营规模的影响。企业规模越大自身资金就会越雄厚、在经营上也会有更多方向，会使企业即将到来的风险得到降低，企业财务成本容错率高，承受债务能力强。（2）融资渠道资本结构会受到融资渠道的影响。资本结构中融资渠道的选择是至关重要的。企业融资渠道选择的合理可以让资本配比和资金来源的占比处于合理的状态，并对企业资本结构产生影响。（3）资产负债率资产负债率是反映企业资本结构的重要指标。通常根据资产负债表提供的企业在某一时点的资产和负债计算确定。资产负债率可以用来评价企业的资本结构，分析企业未来的偿债能力和融资能力。（4）股权结构股权结构会对资本结构产生影响。企业自身股权集中度越高，通过股权融资的比例越低，企业就更多依靠负债进行融资。如果企业的股权结构不合理，在股权集中的情况下，企业管理受大股东决策的控制，此时企业的资本结构不能得到合理控制。2.2资本结构优化理论（1）权衡理论权衡理论是Robichek和Mayers根据MM理论发展的新型理论。该理论认为企业可以利用税收保护增加企业债务，债务的增加可以增加企业价值。但债务不能无限增加，超过一定范围，债务越多，企业就越有可能面临财务困难，因此，企业不能无限扩大债务规模。企业在考虑资本结构时，应充分考虑债务规模和面临破产时的成本。（2）优序融资理论该理论在信息不对称理论的基础上，考虑了一些交易成本。该理论的核心是指出公司在融资时应优先利用内部收益，再考虑债务融资和股权融资后合理利用内部收益。在信息不对称的情况下，投资者很难了解公司的财务状况和经营战略，只能根据预期做出投资决策。在这种情况下，如果企业仅限于外部融资，企业的价值将得不到保障，因此内部融资应优先考虑。在内部盈余充足的情况下，应首选内部融资。如在特殊的行业环境下，必须依靠外部融资。（3）传统理论此理论认为，当负债占资产的比例较小时，随着负债的适当增加，所有者权益仍占较大比例，权益资本成本较大，但此时负债的税收抵免收益大于权益资本成本的增加，企业加权资本成本降低，有利于公司价值的增长。但当负债占资产的比例超过一定程度时，负债的税收抵免收益就不能再抵消权益资本成本的增加，以及加权资本成本的增加，不利于公司价值的增长。3正商地产资本结构概况3.1我国房地产行业现阶段概况（1）现阶段房地产行业总体发展情况从2011年起为了应对房价上涨过快，我国出台了多项监管市场的政策，使房地产行业的风险增加。有研究表明：因为房地产企业风险逐渐增大，会间接导致我国房地产企业资本结构的不合理。而且，在房地产行业里不合理的资本结构是企业融资管理的主要障碍，会导致企业畸形发展。相比于其他行业，房地产行业有着更为特殊的方面：行业之间联系紧密、部门之间经济关联较多。并且房地产行业还具有较高的带动力，可以带动与房地产行业有相关联系的行业发展，也会促进我国市场经济的发展。纵观整个行业的建设历史，可以了解到我国房地产行业发展的速度是飞快的，与此同时对我国的经济政策也会对其有所侧重。（2）房地产行业的建设状态表3-12016-2019年度我国房地产业指标（单位：亿）自筹资金比重利用外资比重国内贷款比重到位资金2017年50872.2233%168.190.2%25241.7616%156052.62018年55754.834%1140.13%24132.115%166407.12019年58157.833%175.70.21%25228.814%178608.6由表3-1可见，我国房地产行业的资本主要是靠比重约为33%的自筹资金和约为15%国内贷款来进行的。相对于其他指标，自筹资金的比重在表中是最高的。从2017年-2019年度中，到位资金已经突破了150000亿大关，而利用外资占比波动不大甚至有一段时间是下降的。在2019年利用外资占比仅为0.21%，说明我国房地产行业近年来没有重视利用外资。国内贷款的数据从25241.76亿到25228.8亿有较小的减少，但是比重并没怎么变化。自筹资金的增长却是突飞猛进，多增长了7285.58亿，在比重方面也是变化不大。综上所述，发现我国房地产业到位资金是主要靠自筹资金和银行贷款两个占比重的方式来进行的。虽然我国房地产业各个筹资方式的比重没有大幅度改变，但是我国房地产业的指标是在逐年的上升，正是这种上升的趋势，说明了我国房地产业在不断的发展中。图3-12015年-2019年度房地产业总资产（单位：亿元）由图3-1可知，房地产行业总资产的趋势是只增不减，在2015-2019年五年来发展势头旺盛，总资产由2015年的536853.75亿元上增至839869.5亿元，表明我国房地产行业资金规模在不断地扩张。这五年来的发展势头，正是因为国家在资本市场环境出台的政策，使整个房地产行业的投资增长率有了上升的趋势。3.2正商地产公司简介1995年，正商地产在河南郑州建立，企业拥有房地产开发一级资质，自公司成立以来，正商地产在我国开发了很多的精品住宅，2018年荣获中国驰名商标，2019年正商地产更是有了中国房地产开发企业50强、运营效率10强的荣誉。在河南是资历老、底蕴深厚的房地产企业，近年来业绩有着对于房地产企业的代表性，本文选取该公司为例来进行房地产企业资本结构优化分析研究。3.3正商地产的整体规模和融资渠道 （1）整体规模2020年度，正商地产在《中国房地产业综合实力100强榜》排行85名。2020年总资产为671.52亿，同比增长了29%。表3-2正商地产与五强企业规模数据（单位：亿）总市值流通市值营业收入净利润正商实业65.565.522.41.09行业平均15914864.45.85行业中值22.721.75.010.35中国海外发展17361736886205碧桂园172717271850141万科企业31625151463125华润置地22002200449115新鸿基地产28812881388114表3-2中选取了五家顶尖房地产企业和行业内均值来与正商地产相比较，不难看出正商地产的总市值只有65.5亿，还是与这些顶级龙头企业有很大的差距，行业平均的数据159亿的水平也没有超过，显而易见正商地产的净利润与营业收入也是和行业的均值有大的差距。但近年来该企业的扩张趋势加大，每年来稳扎稳打地前进，并且该企业是一个有长时间运作历史的企业，在运营开发和管理上面有着独特的优势，有着这些保障下，正商地产将会继续成长，并且规模也会逐步变大。（2）融资渠道按照企业融资渠道优序理论来说，内部融资是首要的，债务融资次之。而今房地产企业在复杂的市场和经济背景下对此理论并不是很匹配，所以最好的企业首选渠道并不一定是内部融资，应把目标着重在企业债务融资上面。正商地产多年前的财务报表中来看，企业的因经营活动的现金净流量是负值，也使企业的融资能力有所下降，直到2015年正商地产开始出现流量大的投资让企业的经营现金流量的压力得到了缓解，到2020年开始为正数，在债务融资上面给正商地产减轻了压力。直到2019年企业可以基本上用本身的财务收入来对企业的内部资本进行消化。在2020年报中，正商地产的总营业额为80.69亿，虽较上一年同比减少了9.2%，但在新冠疫情下没有出现大幅度下跌实属来之不易。表3-3正商地产融资渠道表（单位：亿）2017年2018年2019年2020年数据比率数据比率数据比率数据比率内部融资盈余公积5..6613.25%5.4110.83%17.279.69%25.473.8%未分配利润2.221.2%6.211.57%11.942.3%14.173.6%固定资产折旧0.210.23%0.280.17%0.410.33%0.530.07%合计8.0914.68%11.912.57%29.6212.32%50.177.47%股权融资股本5.888.13%5.887.54%20.148.67%53.277.93%资本公积————————合计5.888.13%5.887.54%20.148.67%53.277.93%债权融资流动负债137.1768.91%296.9369.34%348.1773.4%500.1774.5%非流动负债38.8220.35%87.5518.61%133.8820.72%92.4713.8%合计173.9989.26%384.4897.95%482.0594.12%592.6488.3%表3-3是正商地产近三年来的财务报表数据，可以从上表看出该企业的融资渠道所占的比例。从融资渠道上看，2020年债权融资占比为88.3%、股权融资占比为11.73%、内部融资占比为7.47%。与整个行业的特点相同，正商地产的内部融资比例占比小，债权融资占比最高。从内部融资上来看，正商地产7.47%的占比是得益于企业本身经营通过其盈余公积和留存收益而换来的。并且内部融资的资金占比是很少的，需要多多注意。从股权融资上看，股权融资是一种不需按时分红，与企业业绩相挂钩的融资方式，没有到期日的限制。近三年来正商地产在股权融资上面并没有重视，从2017年合计的8.13%-2020年合计的7.9%就能直观地看到融资的比重在逐渐地下滑。正商地产主要是把融资渠道的侧重放在了债权上，在三年以来，其债权融资的比例一直处于很高的状态。平均下来流动负债的比重约有70%，非流动负债的比重约有19%。所以，针对这种情况，对正商地产的负债进行着重分析，先了解下正商地产的资产负债率，然后从负债中来看流动负债和非流动负债的比重，之后在对负债的详细科目进行细化分析，了解负债类型的侧重。3.4正商地产的资本结构分析（1）正商地产资本构成表3-4正商地产资本结构构成（单位：亿）2017年2018年2019年2020年总资产186.16395.69519.42671.52总负债174.67384.48482.05592.64所有者权益合计11.4811.2237.3778.89由表3-4可以看出，正商地产自2017—2020年的资产分别为186.16亿、395.69亿、519.42亿、671.52亿。总负债在2017年-2020年分别为174.67亿384.48亿、482.05亿、592.64亿，四年来正商地产负债总额不断增加，导致资产负债增多。知道2020年之后，虽然公司的负债总额还在增加，但其增长趋势逐渐小于总资产的增长趋势，使资产负债有所下降。正商地产的股东权益2017年—2020年分别为19.73%、28.2%、28.42%、37.02%、35.9%、39.15%，总体呈增长趋势。股东权益比率的提高是由于所有者权益总额在不断增加，这也有利于公司降低企业财务风险，减轻企业长期偿债的压力，同时也保障了债权人的权益。（2）正商地产资本负债率和负债结构分析图3-3正商地产资产负债率对从图3-3可以看出，2017年-2020年正商地产的资产负债率为93.83%、97.17%、92.81%、88.25%。资产负债率变化幅度较小，始终都在88%以上，由于房地产企业的特殊性质，高负债已经是企业常态，正是通过自身高负债来维持企业运作发展的。 表3-5正商地产负债构成（单位：亿）2017年2018年2019年2020年 流动负债135.70296.93348.17500.17非流动负债38.9787.55133.8892.47流动负债率77.69%77.23%72.23%84.39%非流动负债率22.31%22.77%27.77%15.61%以表3-5可以看出，近三年来正商地产的负债结构比重，不难发现，企业流动负债率从2017年的77.69%逐年下降至2019年的72.23%，2020年上升至近年来最高的84.39%。2017年至2019年，非流动负债比例逐年上升至27.77%，但流动负债占负债比例仍较高，2017年又回落至15.61%。企业应关注企业短期内的偿债能力。如果企业的资金不能应付债务，就有可能使企业陷入债务危机。图3-2正商地产2017年-2020年流动负债主要构成（单位：亿）通过上图3-2可以看出，总体是流动负债在企业负债中的地位是逐渐上升的，流动负债主要是该企业中短期借款和其他应付款所构成的，显而易见，应付账款在流动负债中的构成极微小，四年里总和也只有6.4亿，预收账款虽然在近三年来有所波动，仍未有较高占比，只有短期借款浮动较大尤其是2019年到达了70亿的水平。表3-6正商地产非流动负债构成（单位：亿）2017年2018年2019年2020年长期借款38.6987.42132.8287.84其他长期借款0.1270.1241.064.63通过上文表3-6正商地产负债比率表可以看出非流动负债所占比重不大，该企业在财报中未披露详细数据。从表3-8看出，其他长期借款总和也只有5.941亿。而非流动负债构成主要是由长期借款导致的，由于没有详细的长期借款构成披露，可以推测近四年来是由于长期借款的科目类别增多，使近年来的非流动负债比重有所上升，也是会让资产负债率升高的一个方面。四年以来，正商地产拥有的短期借款和长期借款也都处于一个较高水平。（3）正商地产股权结构分析表3-72017年-2020年正商地产股东权益与权益乘数表2017年2018年2019年2020年股东权益6.2%2.8%7.2%11.7%权益乘数10.225.4518.9110.172020年正商地产共有19133870000股的股本，均为普通股，在市场可以迅速的流通变现。JoyTownInc.拥有71.99%的股权，是正商地产的第一股东，为企业的实际控制人。虽然公司股权比例高，但股权集中度高是房地产行业中是寻常现象。从所有者权益上来看，正商地产股东权益虽然由2017年的6.2%增长到2020年的11.7%，但股东权益依旧偏小，权益乘数虽然在2017年-2020年内有所波动，但还是能从2020年的10.17看出负债占资产比重大，二者的数据均能反映出企业资产负债程度高。正商地产股东权益自2017—2020年分别为6.2%、2.8%、7.2%、11.7%，总体呈增长趋势。股东权益比率的提高是由于所有者权益总额在不断增加，这也有利于公司降低企业财务风险，减轻企业长期偿债的压力，同时也保障了债权人的权益。3.5正商地产与同行业企业水平对比我国房地产业企业众多，为了有更直接和比对性的效果，决定选择我国最为出色、综合排名靠前的企业来进行比对，同时找出正商地产资本结构中有的不足之处和问题。表3-8资产负债率对比简称2017年2018年2019年2020年正商实业93.83%97.16%92.81%88.25%四强平均81.33%181.76%82.08%81.65%房地产行业79.10%79.08%80.36%—万科83.98%84.36%84.36%81.28%绿地88.99%88.53%88.53%88.89%保利77.28%77.97%77.79%78.69%建发75.05%74.98%77.62%77.77%表3-8中我们能看出房地产最前沿的企业和行业以及正商地产的资本负债率的大致趋势。2020年正商地产资本负债率为88.25%在行业或者是顶尖企业的均值都是较高的存在。可以看到该企业正努力压低资产负债率，但这种高负债率也会使企业对负债产生依赖从而形成恶性循环，也是公司对企业的债务风险控制的不当。行业的资产负债率是在逐步上升的一个趋势，几乎所有的房地产企业的资产负债率都在逐年上涨，是由于近年来整个行业处在一个抢手的市场里，房价每年增高，消费者的购买欲望不减反增，导致行业里的企业为了加快资金规模，而倾尽所能的去向银行贷款，去开发房产也拉高了整个行业的资产负债率。房地产行业的均值是在77%-81%内浮动，而正商地产的资产负债率每年都是超过行业数据，财务杠杆风险也在企业中存在。（2）正商地产非流动负债率对比表3-9非流动负债率对比简称2017年2018年2019年2020年正商实业22%23%22.41%15.6%四强平均26.59%24.33%21.10%20.71%房地产行业24.01%22.86%22.41%22.57%万科13.42%13.22%12.81%17.6%绿地24.1%19.40%18.20%12.2%保利32.57%32.60%25.40%23.66%建发36.25%32.10%28.0%29.4%表3-9是正商地产对比其他企业和行业非流动负债率的比重表格，众所周知，房地产企业要想生存离不开负债。从上述表格中看来，正商地产2020年非流动负债率为15.6%。但无论是前沿企业均值和行业均值都处于一个相对低的非流动负债率的区间20.71%-22.57%内，并且有较小的波动幅度。这对于正商地产来说是件好事，如果比重高，企业将会有着过高的长期负债，让企业的压力加大，在负债期间还不能灵活选择偿还，正商地产的比率虽然没有低于前沿企业的均值，但仍处于一个良好的区间内，使企业的运营成本和风险能相应减少。（3）股权集中度对比表3-10股权集中度对比简称2017年2018年2019年2020年正商实业57.95%57.95%74.77%71.99%四强平均35.61%35.61%35.53%35.65%房地产行业38.99%38.74%39.67%38.94%万科29.38%29.38%29.10%27.93%绿地29.12%29.12%29.12%29.13%保利38.04%38.03%38.01%37.70%建发45.90%45.90%45.90%47.85%通过股权集中度，可以看出企业对股本的分配状态。每个企业对于股权分布有着不同的看法，所以各个企业的股权集中度有所不同。相比较其他数据，正商地产的股权集中度是过高的，并在2020年度占股比例达到71.99%，企业绝对的控股权掌握在第一股东的手里。4正商地产资本结构存在的问题分析4.1整个行业的资金收回较慢，影响企业资本结构发展速率之所以负债结构的不合理以及股权的集中度高，是因为问题就在于公司的融资方式上。正常的融资方式应该是多样的，现在我国股市正处于高速发展期，然而，由于债券业没有高速跟进，资本市场市场仍在缓慢发展。资本市场的发展将直接影响融资的风险和成本。由于证券市场在国内资本市场的局限性，影响了企业资本结构的发展，债券市场的不平衡发展也影响了企业的决策模式，从而导致房地产企业资本结构出现问题。4.2融资渠道僵化单薄，导致资本结构畸形因为目前我国资本市场发展的不成熟，导致我国房地产企业的融资渠道变窄。因此我国常见方式主要有以下几种：企业把经营的资金来用于融资、企业通过其他合作企业相互借款和利用本身的资金、通过金融机构申请借款来取得资金、企业增发配股等方式进行筹集资金。正商地产的资本结构中，主要使用债权融资来进行自身的资金筹备，企业的债权融资的比重高，说明自身企业的成本高、支付的利息也多，从而使资产负债率居高不下。只有一种较为单一的融资渠道，这种方式会导致正商地产在财务和扩张计划上有所限制。而且从正商地产的历年财务年报可知，多年以来正商地产只进行过几次股票增发与配股，并且正商地产的融资手段主要为银行贷款、债券，但银行借款的额度却在逐步缩小。在未来可能会出现融资成本在上升的时期，导致资金流量减少。4.3负债层面存在问题，易导致资本结构出现风险（1）流动负债率高作为高投入的房地产企业，大多数企业在负债层面上愿意选择灵活性高，手续简便的短期借款上，能用较低的成本来去换取想要的资金，所以房地产业的流动负债率是高的。从本文内容可知，房地产业的经营绩效会在短期负债增高时而降低，而正商地产的流动负债率从2017年的77.69%增长到2020年的84.39%。过于高的比率说明其债权结构有不合理之处。而正商地产的净利润是不稳定的，如果短期借款逐渐累加起来，正商地产将会步入流动性风险之中。（2）负债总体水平高房地产行业是属于资金密集型的行业，如果只按照优序融资理论来行动，所获得的资金是无法支撑企业整个资金链活动。所以，我们不仅可以依靠内部融资，还需要外部融资来筹集资金。在对外融资中，债务融资的成本低于股权融资，因此在对外融资的选择上应优先考虑债务融资。目前，正商地产在行业中是处于成熟发展的区间，应当要继续加大负债水平。实际上，正商地产的资产负债率已经在90%以上，早已超过了行业均值，负债水平已经是居高不下的，如果继续加大负债水平，将会给企业带来严重的财务压力。此外，我国政府在近年来不断出台对房地产行业的调控政策，对企业贷款方面开始严加监管，逐步出现更多的门槛，如果企业自身的资产负债率居高不下，未来肯定会使企业在发展上升时出现限制。4.4股权结构不合理，不利于资本结构合理控制从上述对股本集中度对比表来看，整个行业的股权集中度都有一个较高的水平，是房地产行业的一个显著特征，正商地产在2019年的股权集中度更是达到了74.77%，企业股权集中度过高。虽然高集中度的企业能更便捷的管理内部，但是过高的股权在一人手中会导致一家独大，在某些特定时期，甚至会出现大股东开始为了自身利益来摒弃小股东，导致企业运作市场。在企业内部决策中也容易形成一言堂的局面，不利于企业未来发展。5正商地产资本结构优化策略5.1结合企业自身情况，合理控制资金流动（1）加速资金的周转速度从历年来正商地产的财务报表可以发现正商地产在融资上股权融资并没有得到负责人的重视。而股权融资的主要优点就是在经过股票分配后，寻常情况下会有一个小规模的股票继续发行。此外，股权融资也可以通过和金融企业结合，利用债券和引进资本的方式来提升资金周转速度。正商地产应采取加大股权融资的比重来降低负债融资的比例。（2）增强偿还债务能力由上述对正商地产债权比重占比可以看出，2020年企业的流动负债率为84.39%，流动负债所占的比例是很大的。如果当宏观的外部环境变化，企业财务资金应对不及时时，企业资金链将会出现断裂，也就没有了偿还债务的能力。所以，降低企业自身的流动负债率是正商地产现在需要调整的目标，企业可以通过增加非流动负债比重来达成目标。在此之外也要加强对现金比率的比重，多留意应收账款和存货的变现。5.2开拓多元化的外部融资渠道据国外数据显示，国外的房地产前沿企业的资产负债率在47%左右，是因为国外的房地产业的融资渠道多元化形成的。反观国内，无论是行业均值还是国内其他企业的资产负债率都在75%以上，想要降低调整资产负债率，除了降低企业负债水平，也可以在融资渠道上进行多元化选择。融资方式的选择可以通过企业自身资金链的状态来选择自己最为切合的方式，结合有序融资理论，由于房地产业属于资金密集型，应先从外部融资上考虑，之后兼容内部融资方面，来筹集更多资金。（1）合理利用债券正商地产的融资方式主要是在银行贷款中，由于此原因，企业的可以灵活运用自身公司债券来进行融资，增加企业的债券发行量和种类。针对公开的债券融资，企业可以建立起诚信制度，并于金融市场的各项法规进行同步，为债券的灵活性能带来保护伞。（2）利用商誉进行融资正商地产也和国内同行企业一样，都是资产负债率高融资渠道少，针对2019年融资所在的问题，公司管理层应尽快给出相应措施。正商地产在流动负债上面短期借款的比例相对较大，但预付账款和应付账款在企业的占比较小，企业可以利用自己的商誉进行融资，这样短期借款的风险会被这两个科目进行分担，达到降低成本、风险的作用。但也要注意这预收账款和应付账款两个科目的比重，如果过高也会导致高风险而且对企业的诚信度有直接关系。所以，正商地产要合理的运用商业信用给企业带来更多资金筹备。5.3合理优化负债结构（1）控制流动负债比重由上文对正商地产研究可以看出2020年流动负债率已经处于高达84.39%的地步。虽然流动负债可以是成本和手续等费用降低，但如果不合理的利用流动负债，将会导致企业陷入流动性陷阱。正商地产要对自身资金链进行审视来确定对流动负债率比重优化的幅度，使流动负债率进入到合理的区间内。比如正商地产可以用增发企业债券、对银行进行长期借款、采用信托方式来降低比重。此外，正商地产也要注意企业内部的资产结构要与自身的债务结构相匹配，不要出现长投短贷的现象。（2）降低企业资产负债率比重第一，要合理把控企业负债。一般来讲，想要让企业的资产负债率降低，最为直接的方式就是通过自身的负债来着手。正商地产可以在保证企业现金流和资金链正常的情况下，合理运用其他成本低、限制少的融资手段来替代债权融资，从而减少企业负债。第二，提高企业留存收益对于正商地产一个规模较大的企业来说，其企业的留存收益却不乐观。2020年仅为25.47亿，正商地产可以适当的增加留存收益，让内部资金能充足应对资金问题，并且因为自身有充足的资金企业还可能会优先对内部资金来进行融资，从而达到降低资产负债率和优化企业资本结构。5.4优化股权结构（1）降低股权集中度由本文上述正商地产的股权结构中能够看出股权集中度是相当高的。过高的股权集中在少数中，不利于企业的长远发展。所以，正商地产要适当的调整企业的股权集中度，把股权合理的分配到相对集中的范围里，可以增加大股东重视管理层的重视，还可以通过小股东来制衡大股东，有利于企业的发展需要。另一方面，企业股权降低后就能吸引其他企业投资，让其签订战略投资合同，在企业中起策划作用，战略投资者有着更为专业的技术和极强的意识头脑，对企业的长远发展有着不可或缺的作用。而且还可以运用企业给员工发行股票的形式来激励员工能更为高效的工作。（2）提高股权和债务融资的比重通过上述对正商地产的资本结构叙述分析来看，过高的流动负债比例是主要影响因素。债务融资可以优化企业资本结构，，因为银行贷款融资主要是短期的流动性贷款，恰好正商地产所处的行业是需要大量资金的行业，而银行贷款又是正商地产主要融资方式，这种短期流动性的贷款很大程度上阻碍了房地产业的发展速度。企业除了向银行进行贷款外，也可以选用长期债务融资得到方式，这个方式可以减少流动负债的高比例的现状，解决了流动负债的过高比例自然为资本结构进行了优化。再者，正商地产的股权融资比重很小，用合理的股权融资可以增加所有者权益，也能使企业的资产负债率降低。相对于债务融资，股权融资的限制要少一点，企业可以根据自身的实际出发决定发放酬金，是比较灵活多变的。结束语我国房地产行业是经济发展中的中流砥柱，近些年来国家不断的出台相关政策也对行业造成了不少的影响。本文选取了正商地产为案例，先对企业总体情况进行分析，接下来分析影响正商地产资本结构的相关因素，通过分析企业资本结构的构成，并且与行业中龙头企业的资本结构相比较找出资本结构中存在的问题，找到了该企业资本结构出现的问题，并针对这些问题作出了一套资本结构优化的方案。本文主要研究成果有：正商地产的资本结构是不合理的，其资本负债率过高，使企业的总资产的收益率也不高，对企业的盈利造成了影响。发现了该企业融资渠道十分单薄，企业的股权结构的集中度是很高的。在正商地产的资本结构优化问题上，本人提出了4条建议作为参考。一是结合企业自身情况，合理控制资金流动，二是开拓多元化的外部融资渠道，三是合理优化负债结构，四是优化股权结构。本文只涉及了相关理论初级