【案例研究】大连软件园

「概况」大连软件园一期位于老城区西南，现已成为知名的国际软件效劳外包产业基地区位：大连市老城区西南，星海湾畔，高教科研文化区和高新技术产业区内，1998年奠基；规模：一期占地2.98平方公里，已开发完毕；成就：国内第一、世界第三的国际软件效劳外包产业基地，集工作、生活、商务为一体的国际化科技新城；截至09年7月，园区共进驻企业超过470家，其中世界500强企业38家，园内产业人口约4万人；运营模式：首创的“官助民办”模式，市政府主动参与宏观指导、政策制定、整体管理，大连软件园股份〔DLSP〕为主体进行土地开发和招商、运营；运营理念：从2001年开始，大连软件园第一个提出了建设集工作、生活、商务、休闲为一体的“软件社区”的口号。外资企业内资企业42%58%大连软件园入驻企业构成「开展历程」历经十年的开展历程，园区产业实力迅速增强并成为大连的城市名片之一大连软件园启动，采取“官助民办”形式，由亿达集团下属的软件园股份有限公司负责建设、招商、运营等事项大连软件园被认定为“国家火炬计划软件产业基地”并举行开园庆典大连提出建立“中日软件产业合作战略门户”，标志大连开始走国际化道路并重点对日出口大连市被国家科技部批准为“国家软件产业国际化示范城市”，政府正式发布建设旅顺南路软件产业带发展计划，大连软件园二期工程被确定为核心工程并率先启动国家“千百十”工程启动，大连获得首个“中国服务外包基地城市”称号，大连软件园成为唯一示范区截至目前，入园企业已达到450多家，其中500强企业37家，外资企业比例达到43%，成为国内外资企业比例最高的园区，已经形成了比较完整的外包业务产业链开发、亿达软件、知名企业国际化、软件扩张、机遇品牌、城市名片品牌启动期发展期扩张期199819992001200320062009「未来开展规划」软件园二期的入住将以产业为动力使软件园开展形成自我平衡的“综合产业城”软件园二期园区范围：东起河口湾区域，西至旅顺南路黄泥川隧道，旅顺南路南北两侧可建设地带内；规划理念：采用“城市”的概念，功能复合，配套的建设完善，自成中心；产业定位：软件园一期的延续，以软件外包高端效劳业为主；人口规划：就业岗位20万；投入及周期：150亿人民币，预计2012年完成二期建设和三期主题公园建设。旅顺南路软件产业带区位：位于大连市区西南沿海，全长30余公里，规划面积133平方公里；产业定位：软件和信息效劳业、网络、动漫、教育培训、工业设计等产业；规划方案：由大连软件园、七贤岭软件园等五个软件园区组成，其中大连软件园二期是其核心与先导工程。为实现功能复合的规划理念，与一期相比二期规划建筑面积中商业娱乐设施的占比大幅提高河口湾山谷黄泥川南海头总计ABCDEF居住（㎡)52.4-12.5-49.7-114.6软件产业（㎡)25.624.0100---149.6配套公寓（㎡)--40.5---40.5办公、酒店、零售、娱乐(㎡)32.450.513.0-13.84.2263.97教育及其他公共设施（㎡)1.5-14.28.641.5-25.85总建筑面积（㎡)11224.5180.28.64654.22394.5占地面积（Ha）66108.4243.478.8111.624.4632.6分组团规划指标软件园二期建筑面积构成二期规划指标及空间布局规划用地面积总计6.326平方公里，总建筑面积394.5万平方米，其中居住和配套公寓占39%，酒店商业娱乐占16%受地形影响，整个园区共分为4个独立组团、6个地块，四个组团分别为河口湾、山谷、黄泥川和南海头组团「开发主体」园区开发由亿达集团下属的大连软件园股份为主体进行运作亿达集团是集房地产开发、软件园投资运营管理、IT信息效劳、IT教育、建筑装修、物业效劳、组合机床制造于一体的大型企业集团大连软件园股份有限公司（DLSP）：负责园区土地开发、物业建设、招商运营以及人力资源增值服务等，大连软件园一期产业方面累计投资超过60亿元；除大连外，还在武汉、天津、苏州等地投资和运营多个园区。产业园运作大连软件园开发有限公司——软件园内住宅开发，宅语原、东方圣荷西、康派、cityone、国际新城等大连亿达投资有限公司亿达房地产——唯美品格、林语家话、亿达世纪城、亿达学苑、亿达新世界富华房地产——兰亭山水、富华山庄、杰特公寓圣北房地产——蓝湾、青云映山、青云林海、青云58街亿达美加——第五郡北京亿达——圣元中心沈阳亿达——唯美品格四川亿兴置业——上善栖亿达房地产业务体系大连软件园开发配合软件园建设，先后在园区内部及周边开发房地产工程近10个，总建面约80万平米大连软件园开发从1998年开始投资承建大连软件园一、二期工程的开发。配合软件园的建设，亿达在软件园开发了一系列的房地产工程：学清园

知音园国际新城东方圣荷西宅语原学苑广场数码广场由家路旅顺南路五一路中山路软件园路数码路西南路后山工程CITYONE康派1998-2001年——一期知音园2001-2003年——二期学清园2003年——三期学清园〔现名国际新城〕2005年——康派2005年——CITYONE国际公寓2005年——学苑广场工程〔未建〕、河口湾工程〔未建〕200７年——四期国际新城〔现名东方圣荷西〕200７年——五期国际新城〔现名宅语原〕「板块驱动力分析」在亿达品牌、产业动力、高校资源的共同驱动下形成了相对高价值的软件园住宅板块亿达作为大连市领先品牌开发商的品牌效应软件产业的开展带来的产业人口置业需求周边众多高校形成高知群体气氛亿达品牌价格高于周边的软件园住宅板块产业动力高校资源2009年板块高层产品价格平台大连亿达投资自1999年开始，先后在大连市开发多个工程，涵盖中心区、滨海区以及城市延伸带等各类区域，大连亿达投资下属的房地产在大连软件园之外也积极拓展各区域市场，它开发的房地产工程包括：1999年——亿达新世界2002年——亿达世纪城2003年——亿达学苑2005年——林语家话2005年——青云映山2005年——唯美品格2007年——杰特公寓2007年——第五郡2007年——蓝湾「驱动力-亿达品牌」亿达凭借高品质产品，实现比周边同期入市工程高15%-30%的售价，成为提升区域价格平台的重要因素亿达世纪城府佳名都新华绿洲鹏辉新世纪林语家话鼎新鼎润府东特星中环圣韬万福居唯美品格鼎新鼎云都「驱动力-产业动力」普通技术人员占产业人口比重最大，其置业需求存在明显的滞后特征时间1998—20022002—20042005客户演变住宅工程国际新城〔2003〕康派Cityone学清园〔2001〕知音园2007上半年2007下半年宅语原圣荷西区域开展5000300060001000013000区域内高校教师、企业中高收入者园内企业管理人员、技术人员、高校教师投资客、园区内技术人员投资客、园区内技术人口区域外高收入人口、园区内中高层管理者、高校教师房价走势启动期：1998-2001年全球新一轮以知识经济和信息效劳转移为核心的产业转移趋势介绍到大连。区域内以本地地缘性客户为主，少量产业园企业职工。开展期：2002-2005年软件和效劳外包的代表城市，大连软件园已成为知识经济全球转移的首选地。随着区域的强劲开展，大量产业人口在此聚集，投资客比例上升，同时外来置业人口开始进入。快速开展期：2006-至今大连软件园腾飞园区正式开工，拉开软件园二期建设序幕，软件园已成为大连新的城市名片与经济支柱。软件园一期建设完成，是承接城市核心区的新兴高档住宅区，外来高端客户比例逐渐上升。「驱动力-高校资源」周边集聚的高校不仅营造了浓厚的学术气氛，也为软件园房地产市场提供了大量中高收入的地缘性客户大连理工大学东北财经大学东软信息技术学院大连海事大学软件园内及周边高校区共计人口约92000人，其中教职工6400人，全日制在校生约85000人，营造出浓厚的知识气氛。大连理工大学教师收入水平及人数20004000600080005001000150020002500教授副教授讲师元/月6000-70005000-60003000-5000人3607202518高校教师收入水平：副教授以上级别年收入在30万元以上；讲师级别年收入4万元以上〔不含工程收入〕。置业现状：居住需求根本解决，未购置房产的教师多为近两年刚入校的年轻人，置业需求旺盛；中年教师屡次置业比例高，且经济实力较强。园区住宅的高价值又对产业人口造成了挤出效应，使其逐渐外溢到周边房价较低的泛高新板块、机场板块和西山板块中心区高新园区星海区城市核心板块星海-泛星海板块软件园板块泛高新板块西山板块机场新区板块西南路板块旅顺南路板块板块客户构成产品特征泛高新板块软件园的外延板块客户主要是软件园外溢产业人口及高校教师高层、小高层为主，价格平台在9000元左右西山板块被动外溢产业人口和偏好山体水库资源的主动外溢群体从软件园经红凌路可方便到达高层为主，部分别墅洋房，高层价格平台9000元机场新区板块07年前主要是被动外溢人群，包括软件园人口第五郡入市后，辐射了部分改善型客户高层和多层为主，除第五郡12000-13000外，其余多在7000-9000注：软件园板块高层产品价格平台已达到12000，且供应量不多产业人口外溢路径企业类型收入情况代表企业软件开发外包服务类刚入职1-2年员工：2000-3000元/月中层领导5000-6000元/月高层领导7000-8000元/月最高管理层：2-3万/月惠普、甲骨文、IBM、戴尔咨询与信息服务类刚入职员工：1800-2500元/月经理层：4000-5000元/月中层以上:7000-8000元/月高层：1-2万/月简柏特、埃森哲电子及通讯类刚入职员工：2000-2500元/月中层以上5000-7000元/月高层：1万/月NEC、阿尔卑斯金融保险类刚入职员工：1800-2200元/月（银行类）3000-4000元/月（会计等）中层以上：6000-7000元/月高层：1-2万/月安永、汇丰银行其它企业类型较多，波动幅度较大，刚入职员工水平在1500-2500左右梦创信息「产业人口特征」园区企业以四种类型为主，其中软件开发及外包效劳类占比较大，约70%，且整体收入水平较高软件园区企业大致分为四种类型，其中软件开发外包及效劳类占比较高，约70%；软件及外包产业从业人口整体收入水平较高，其次为咨询及信息效劳类企业软件园内企业工作人员居住状况分析级别比例数量年收入居住状况高层2％150150万以上长租，地点较为分散，星海、中山、园区周边均有分布650100-150万多数已购房，且有2-3套以上住房，集中在星海及中山片区，部分居住在星海国宝中高层3％120030-70万多数已购房，分布较散中层员工30％1200010—15万部分已购房，多数已购房园区周边为主宅语原、康派、弘基书香园、中海华庭等均有分布普通员工65％50007—9万少量已购房，集中于宅语原、中海华庭、大有恬园、中辰国际公寓等多数在租房，主要集中在园区及百合山庄、熟食品等区域210004-6万软件园企业员工中以普通员工占比最高，年收入以4-6万居多；中高层以上收入水平较高，占比约35%「居住配套」园区并未提供低价的出租式公寓配套，产业人口在园区的居住需求主要通过承租或购置小户型产品来解决项目自住/出租户型特征承租Cityone（2005）出租89%自住11%0居（35-54平）：83%；一居（74平）：1%二居（82-106平）：13%；三居（116-134平）：3%康派（2005）出租61%自住39%0居（25-56平）：52%；一居（60-73平）：11%二居（82-96平）：13%；三居（119-177平）：20%四居（182-262平）：4%购买宅语原（2007）自住60%出租40%0居（32-44平）：37%；一居（53-58平）：10%二居（87-92平）：26%；三居（126-155平）：27%学清园（2001）自住