住宅建设综合项目可行性研究应用报告

住宅建设项目可行性研究汇报第一章总论1.1项目概况项目名称：**县水乡佳苑小区建设项目项目建设单位：**县全顺房地产开发项目责任人：***建设地址：文峪河**县县城段河东、西两段建设内容：**县水乡佳苑小区计划占地4.42公顷，由东西两岸三个居住组团组成。拟建项目为4栋住宅楼建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其它3栋为地下1层地上21层框剪结构。总建筑面积40000平方米。建设目标：充足利用所含有自然条件、区位条件和交通条件，抓住**县城段文峪河综合治理良好契机，将本区建设成为含有较大吸引力和品牌效应并达成以下目标住区：1．自然生态环境优异住区；2．景观优美住区；3．功效完善、质量优良住区；4．人居文化上乘住区；5．物质、精神可连续发展住区。项目总投资：拟建项目总投资6443.6万元。资金筹措：项目资金全部由承接单位自筹工程建设进度计划：20个月1.2建设单位概况**县全顺房地产开发成立于10月27日，注册资金810万元人民币，含有四级房地产开发资质。现有工程部、售楼部、招商部、财务部、人力资源保障部和企业直属办公室6个部门组成。企业现有职员98人，其中，含有高级职称工程师1人，中级职称工程师3人，初级职称工程师3人，中级职称会计2人，中级职称统计师1人，中级职称经济师1人。企业一直坚持“用户就是上帝，质量就是市场”宗旨，致力于推进**县房地产业发展，优化**县人居环境，实现“让建筑适应生活”居住理想，在开发项目中提倡“以人为本”思想，致力打造“高品质、园林式、新小区”居家生活典范。1.3编制标准树立可连续发展概念，计划结果在总体计划指导下，连续性进行具体计划，努力争取计划结果含有弹性，既利于逐步开发，又利于规范管理。适应经济发展要求，有效利用土地资源，合理安排各项建设用地。重视环境效益，努力争取使未来居住区成为“花园式居住区”。继承和延续地方历史文化，发展和塑造阜新人文景观，表现人性化设计，树立天人合一见解，发明优美居住环境。基础设施长远计划，分期实施。坚持统筹计划，因地制宜，合理布局，综合配套，兼顾发展标准。受建设场地相对固定和建设投资额局限，本项目要在功效完善基础上，尽可能做到简练、大方。严格实施国家和地方相关节能、环境保护、消防等要求、标准和规范。1.4编制依据项目可研汇报编制委托书国家建设部及XX省颁布住宅建设相关法律和政策国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法和参数》太原市中方计划设计对**县水乡佳苑小区修建性具体计划《**县县城总体计划》（-）XX省建筑工程概算定额相关其它国家行业规范、要求建设单位提供相关资料1.5研究范围1、依据国家政策、当地经济和社会发展情况和项目所在地域域环境，研究项目标必需性。2、依据项目区域需求及发展前景，根据《城市住宅建设标准》和适度超前要求，考虑项目建设规模。3、依据当地建设条件、资金起源、建设规模和建筑材料等情况，研究项目标可行性。4、依据环境保护要求，当地生态环境和项目建设对环境影响，提出对应环境保护方法。5、研究项目实施社会效益，作出对项目标评价结论。1.6关键技术经济指标关键技术经济指标表序号项目名称单位指标备注一总用地公顷4.42二拟建住宅建筑面积M2400004栋三建筑层数1栋为地下1层地上22层，3栋为地下1层地上21层四住宅套数340户五结构形式框剪结构六建筑密度%30.6七容积率%2.25八绿地率%31.6九项目总投资万元6443.6十建设工期月20

1.7研究结论项目建设宗旨是采取一流设计，一流技术，打造**县一流环境住宅小区。伴随项目标建成，将会大大提升企业技术水平，提升产品质量，提升了企业竞争力。同时，为**县市容、市貌建设增添了一道亮丽风景线。第二章项目建设背景和必需性2.1项目背景2.1.1项目区域环境**县在xx省中部，太原盆地西缘，西倚吕梁山；面积1067平方公里，耕地59万亩，水浇地56万亩；全县辖12个乡镇，199个行政村，42万人口；境内自然资源丰富，交通发达，有307国道、夏汾高速公路、大运高速公路、文祁公路；经济基础较强，工业、农业、交通运输业、商业、贸易、文化教育、电力、通讯全部比较发达。全县关键种植小麦、高粱、谷子、玉米、棉花、蔬菜等。**县矿藏丰富，关键有煤、铁、石灰石、钾长石等。工业关键有煤炭、化肥、农机、水泥、机械、化工、制药、针织、食品加工等行业。该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地域。**县水乡佳苑小区在文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城关键道路文祁路，东、西两侧为县城计划滨河路，交通便利。文峪河是汾河一级支流，计划将根据“河畅、水清、岸绿”要求，把文峪河城区段建成集水利、环境保护、生态于一体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想居住用地。2.2项目建设必需性1、项目建设符合当地城建布局整体计划**县为了认真落实落实国家、省相关城建工作安排意见，前后出台了一系列城建工作方法，以深入优化城市基础实施配置，提升城市品味，推进城市全方面发展，满足日益增加消费需求。该项目建设完全符合当地城建布局整体计划。2、项目建设有利于增强**县城市综合实力城市综合实力是一个地域经济发展标志。**县在XX省城市综合竞争力排名中处于中等，但在全国中小型城市中还比较落后，所以，在全球化经济时代，**县必需奋起直追，必需加紧建设商务区，使之产生强大吸纳、集聚、辐射效应，取得新一轮竞争优势肯定手段。3、项目建设可很好地满足消费者购房需求项目建成后，无疑可有效缓解城市住房供求矛盾，很好地满足工矿企业主进城购房、外地来埠经商办企业购房、年青人结婚购房，和“以旧换新、以小换大”等各类消费群体购房需求。为建设友好社会、友好城市发明有利条件。4、项目建设有利于加紧**县城市发展进程城市是经济、政治、文化、教育、科技、交通、信息等中心，也是一个创新和创富中心，经济学家认为，未来区域经济竞争是城市化水平竞争，是城市和城市之间竞争，鉴于此，商务区建设成为城市发展一股时尚，经济要素加速流动，城市规模表现了快速扩张态势。这对于**县融入全国城市发展新时尚、赢得比较优势和发展优势，含相关键意义。基于以上原因，拟建项目顺应**县社会发展需要，采取统一标准，统一建设，真正做到质量化、规范化、舒适化、美观化，以满足居民需要，所以项目标兴建是十分必需。第三章市场分析3.1中国房地产市场现实状况分析，中国房地产市场全方面萎缩，房地产交易量价齐跌，企业面临困境。1998年-，中国房地产市场经历黄金十年，商品房销售面积和销售额平均每十二个月增加24.3%，销售额平均增加33.2%。初，全国商品房交易开始萎缩，至8月起开始出现环比价格下跌，整年总计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。春节后，中国房地产交易出现反弹，部分推迟了购房计划居民开始入市购房。这一阶段特点是购房者关键是自用首次购房者，投资性购房、改善型购房较少，小户型成交量较大，房产交易中成交量上升但房价继续下跌。中经网数据显示，3月商品房累计销售面积同比增加8.2%，但全国70个大中型城市房屋销售价格同比下降1.3%，实际下跌幅度可能更大。而作为内地省份XX，有其得天独厚自然资源，依据资源而富裕起来人不在少数，她们完全有能力为各地新建高品质房买单；另外，因为XX房地产市场起步较晚，发展虽很快速，但还远远没有到产生大量泡沫时候，只因全国出现冷淡而深受影响，所以以发展眼光来看，XX房地产市场还是有很大潜力。3.2XX省房地产市场发展态势综合分析，加紧本省房地产开发业发展有利条件较多。首先，近两年国家即使出台了一系列宏观调控新政策，但其目标全部是为了促进房地产市场健康、稳定、快速发展。其次，XX房地产开发业起步较晚，发展不足，但发展潜力较大。本省房地产开发业继续保持快速、健康发展态势，并将展现以下特点：1、房地产开发业将保持快速、健康发展态势伴随本省城镇化建设步伐加紧和居民收入不停提升，居民消费需求将会和日俱增，住房更新换代步伐也将显著加紧，加之上海绿地、大连万达、广州富力等中国著名企业进入和"安居工程"实施、"宜居城市"评选活动开展、棚户区改造力度加大，必将为本省房地产开发业注入新活力。2、住宅价格增加幅度将趋向理性回归全省商品住宅价格上涨13.1％，关键上涨原因在于市场供求关系改变。城市化进程加紧、供给结构不尽合理、建筑材料价格上涨、人工成本和机械使用费上涨、土地紧缩政策和房地产市场需求连续旺盛增加，造成了房地产市场供求关系发生改变，给房价上涨发明了一定空间。不过这种房价上涨也间接地将未来置业需求提前释放，挤压了未来市场升值空间。总体来看，在国家出台一系列宏观调控政策作用下，尤其是本省加大经济适用房、限价房、廉租房等保障性住房投资力度，房地产价格上涨幅度不会太大，局部区域商品住宅价格较快上涨势头将得到有效遏制，整年住宅价格水平将趋向理性回归合理区间。3、住房供给结构将会愈加趋于合理伴随宏观调控方法深入落实，和国家相关调整住房供给结构各项方法实施，中小户型住房所占百分比将会继续上升，住房供给结构会愈加合理，房地产市场将会愈加健康快速发展，本省已将健全和完善住房保障体系、处理城市低收入家庭住房困难列入政府工作关键议事日程。所以，伴随本省对国家宏观调控方法深入落实，廉租住房、经济适用房制度逐步健全，本省中小户型房源将会显著增多，住房供给结构将会愈加趋向合理。3.3**县房地产市场现实状况**县房地产市场处于初级发展阶段，消费者对住宅需求正从生存型向舒适型转变，房地产业发展正从速度规模型向质量效益型转变。在过去3年里，房地产市场和全国各中、小城市一样，不管规模和效益全部有了长跑进展，住宅商品房平均售价已达成元/?，上涨了20%。在商品房价格快速攀升同时，其建筑面积即单套面积也日趋超大化。现在**县在建和已建商品房平均单套面积已达130?。即使这么，商品房销售还是异常火爆。在未来内，伴随小城镇建设规模扩大化,农业人口入住城区百分比增大，对商品房需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展局面。近几年来，城市基础设施建设步伐加紧，城市建成区人口、规模快速扩张，城市建设和房地产开发二者良性互动，房地产进入有序发展时期。到现在为止，居民住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基础建立。房地产业关键特征表现在以下多个方面:1、投资增幅大2、房价平稳上升3、拉动相关产业效果显著----从购房能力看伴伴随经济增加，城镇居民可支配收入逐年增多----从投资角度看房地产业保值、增值功效显著，使得房地产市场成为投资关键领域。----从消费结构看伴随房地产市场发展，居民住房消费观念发生了显著改变。大家已不能满足于“够住就行”传统观念，改善型住房需求较为显著。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业消费群体逐步扩大。----从需求关系看在不考虑有效购置力情况下，单从住房需求分析，每十二个月人口增加拉动住房需求，加之城市外来人口购置需求和城市拆迁需要，将为房地产业提供宽广发展空间。3.4市场SWOT分析优势及机会1、该项目地处文峪河东、西两岸，文峪河是汾河一级支流，计划将根据“河畅、水清、岸绿”要求，把文峪河城区段建成集水利、环境保护、生态于一体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想居住用地。2、近几年经济发展和市政建设步伐，使得该区域房地产含有较大升值空间。3、周围日趋成熟居住配套，为该项目标市场价格奠定了一定基础。4、企业和建设主管部门良好公共关系背景，有利于企业以后在当地发展。劣势及威胁1、周围原有房地产开发形成一定竞争态势。2、新开竞争楼房不停涌现，后市竞争压力大3、金融政策调整和房地产相关政策调整所带来不可估计原因。3.5项目市场定位1、消费目标群体定位项目消费目标群体关键有以下人群：1、周围工矿企业主2、当地青年结婚成家者3、农村进城经商务工者4、以小换大，以次换好二次购房者5、看好房产增值投资者2、项目标市场价格定位该项目**县文峪河东、西两岸，地理位置优越，含有很高商业利用开发价值。依据现在区域房地产市场已形成价格分布体系，结合本项目计划所设定品质要求特征，并考虑明后几年上述区域内房地产市场预期良好发展前景，在参考现在区域内竞争楼盘市场价格基础上，估计本项目住宅部分销售均价大致在元/?。3、销售业绩估计项目销售目标是：至工程全部完工时，销售率100%。第四章项目选址4.1项目选址依据**县政府及城市建设局总体计划，**县全顺房地产开发取到了该宗土地使用权，作为**县水乡佳苑小区建设用地。水乡佳苑小区在文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分，县城干道——大陵街东延线横穿本区，北临县城关键道路文祁路，东、西两侧为县城计划滨河路，交通便利。文峪河是汾河一级支流，计划将根据“河畅、水清、岸绿”要求，把文峪河城区段建成集水利、环境保护、生态于一体亮丽景观带，本小区于景观带两侧布局，是一片理想居住用地。4.2场址建设条件1、气象条件**县属暖温带大陆性季风气候，冬冷夏暖，四季长短不均，昼夜温差较大。春季干旱风多雨少，夏季炎热多雨，秋季干爽清凉，冬季严寒少雪。相关气象数据以下：年平均气压927.2mPa年平均气温8℃历年最高气温38.6℃历年最低气温-24.5℃历年最大降雨量565.7mm历年最小降雨量254.9mm年平均风速3.1m／s历年最大风速24m／s(瞬时28m／s)主导风向SWNW日照时数2500—2800最大冻土深度908mm项目地处中国严寒地域，对建筑物有较高保温节能要求，工程施工组织应满足当地气象条件特殊要求。2、水文条件**县西高东低，可分平原、丘陵和山地，东部平原，海拔在?800米以下?，土壤肥沃?，水源充足，交通方便，人口密集，为该县关键粮棉产区，中部黄土丘陵区，面积较小，这里沟壑纵横，水土流失严重，海拔在1300米左右。西部山区，山高坡陡，多呈东西走向，大部分生长有松树和混合林，关键山峰有五龙庙、百花崖、闻则峪山、大东沟垴、大肚崖等，海拔在1700至来之间，其中县境西北五龙庙为最高，海拔2106米。境内关键河流有汾河、文峪河、磁窑河、三道川河等。汾河流经县东，是该县和祁县、平遥界河。文峪河起源于关帝山，由北谷口入境流至开栅向南流入汾阳。磁窑河在本境汾河、文峪河之间，和汾河平行流入平遥西北部。三道川系文峪河支流。**县属暖温带大陆性半干旱气候，年均气温10度，一月均温--6度，七月均温22度，年均降雨量450毫米，霜冻期为十月上旬至第二年四月下旬，无霜期160至180天。3、周围建筑物和环境条件水乡佳苑小区在文峪河**县县城段两岸，为城区段文峪河综合治理工程有机组成部分。场地周围环境情况良好，没有显著污染源，有利于工程建设。4、交通运输条件该县交通方便，307国道纵贯全县南北，夏汾高速公路穿境而过，城关至祁县和以县城为中心县级和乡镇级公路纵横交错，贯穿县境东部地域。5、公用设施本项目建设符合**县城区总体计划，含有完备自来水管网、热力管网等基础设施，项目将充足利用这些配套公用设施，以降低投资成本。6、环境保护要求本项目建设所在地域开阔，大气容量大，且项目本身基础没有废渣、废气、废水排放，生活污水排入城市污水管网后统一处理，所以，本项目不会对当地环境造成损害。7、征地拆迁本项目为文峪河综合治理工程有机组成部分，场地内不包含拆迁工作，含有了建设条件。8、施工条件本项目所需关键材料砂、石、水泥在当地域就可买到，其它钢筋等用具可到周围地域采购，经过汽车运输到施工现场。水、电等可就近引入，以满足施工需求。第五章建设规模和工程方案5.1建设规模**县水乡佳苑小区占地4.42公顷，建设内容为4栋高层住宅楼建设，其中1栋为地下1层地上22层框剪结构，其它3栋为地下1层地上21层框剪结构。项目总建筑面积40000平方米，每栋均为1梯4户，提供住宅340套，4种户型。项目建设内容还包含小区内道路、绿化和给排水、热力、电力、通信等基础设施建设。5.2项目总体指导思想1、本设计以实施国家方针政策和法规，遵守安全卫生、环境保护、节省用地、节省能源、节省用材、节省用水等相关要求。2、住宅设计应符合城市计划和居住区计划要求，使建筑和周围环境相协调，发明舒适、方便、优美生活空间。3、项目设计应推行标准化、多样化、主动采取新技术、新材料、新产品，促进住宅产业现代化。4、项目设计时需吸收南北方住宅精华，使房屋采光性、通透性、保暖性、舒适性、尺度空间合理性得到充足表现。5、住宅户型设计新奇，动静分区。5.3设计理念1．回归自然，打造“健康、生态”水岸人文小区。2．小区计划努力争取布局合理、环境优美、设施配套、安全卫生，含有一定超前性和地方特色。3．坚持小区建设经济效益、环境效益和社会效益统一，在发明良好居住环境前提下，努力节省用地，提升土地利用率。4．住宅及住区能满足人生理需求、健康（运动、休闲）需求、安全需求、文化需求、心理需求、舒适需求、交往需求，融合当地城市环境同时形成舒适、优美、宜人居住环境。5．强化现代意识，开辟足够交通空间，满足动、静态交通要求。6．根据新时期住宅建设要求，主动推广和应用新技术、新材料，扩大小区计划建设技术含量。7．计划适应开发阶段性需要，含有灵活性和弹性。5.4总体布局**县水乡佳苑小区平面部署是根据整体性、系统性、功效性计划要求，建造舒适、优美、安全、方便居民住宅区和商业区。在空间上合理利用地形，分区计划，合理建设。区内公用设施，如垃圾站、存车棚、机动车辆停车场等，应分区部署且便于出入，在较多方面满足居民生活需求。项目将采取中国甲级设计单位一流景观设计师精心设计，院内有油松、草坪等多种树木花卉，四季常青，景观艳丽，充足利用地块自然条件，使小区外生态休闲场和内部“庭”和“园”式园林浑然一体，突出观赏效果和使用功效，发明舒适悠闲健康自然生活环境，享受全新公寓居住意境。小区内还设有适合老、中、青、少各类人群及多人组合健身器材，供大家健身、锻炼、休闲，让各住户切身感受到时尚生活品位和享受。依据计划要求，宅间道路应满足消防车、救护车、迁居车辆通行，路面全部硬化。计划住宅340户，4种户型，每户建筑面积80-120平方米。计划住宅日照间距系数1.4。考虑环境原因及便捷标准，小区住宅院落设垃设置圾搜集点。结合小区公共设施设置1处公共厕所。5.5住宅户型设计关键点1、动静分开。客厅、餐厅、厨房需要人来人往，活动频繁，而关键为休息睡觉之用卧室需要最大程度静谧，所以应将它们严格分开，确保休息人能安心休息，要走动娱乐人能够放心活动。2、公私分开。家庭生活私秘性必需得到充足尊重和保护，不能让访客在进门后将主人家庭生活方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室和客厅、餐厅进行区位分离，而且应注意各房间门方向。3、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏房间应和精心装修怕水怕脏卧室等分开。5.6建筑工程设计1、设计规范、要求《民用建筑设计通则》GB50352-《住宅设计规范》GB50096-1999（）《住宅建筑设计》GB50368-《建筑设计防火规范》GB50016-《民用建筑隔声设计规范》GBJ118-88《屋面工程技术方法》GB50345-《地下室工程防水规范》GB50101-《建筑地面设计规范》GB50037-96《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-、J114-《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95《民用建筑室内环境污染控制规范》GB50325-2、建筑设计1）．增强住宅设计创新观念，居住功效多元化，住宅从过去关键强调生存功效向同时重视发展功效、享受功效过渡。住宅不不过一个生存空间，同时也是发展空间、享受空间。2）．住宅设计强调超前性和弹性。一般住宅应参考国家小康型示范小区设计导则进行设计，并在套型、功效、环境、配套设施等方面合适超前，预留能够调整、改造余地。3）．以市场为导向，适应居住时尚、住宅市场改变，公共空间和私密空间没有相互干扰，交通顺畅，起居厅和餐厅、厨房空间配置紧密协调，并设有入户过渡空间，建筑使用面积系数达成80％以上。4）．建筑风格服从全区整体定位，设计中将阳台板，空调器放置板和凸窗结合考虑，强调水平线条，并利用窗框和阳台栏杆等元素加强了这一趋势。5）．墙体装饰材料使用面砖或涂料，以求达成良好色彩搭配和视觉效果。卧室采取凸窗，增加室内视野，并使立面更显精巧剔透。5.7结构工程设计一、自然条件1、基础风压：0.40kN/m2，地面粗糙度：B类。2、基础雪压：0.35kN/m2。3、抗震设防烈度为7度，设计基础地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。4、建筑结构安全等级为二级，设计使用年限为50年。二、设计依据本工程结构设计所采取关键规范、规程及图集《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-《建筑结构荷载规范》（）GB50009-《建筑抗震设计规范》（）GB50011-《混凝土结构设计规范》GB50010-《砌体结构设计规范》GB50003-《地下工程防水技术规范》GB50108-《建筑地基基础设计规范》GB50007-《建筑地基基础设计规范》DB33/1001-三、设计荷载楼屋面等效均布活荷载标准值：住宅：2.0kN/m2楼梯：3.5kN/m2上人屋面：2.0kN/m2不上人屋面：0.5kN/m2四、关键结构材料1、钢筋箍筋采取HPB235钢筋；梁、板、柱、地下室外墙、地下室底扳、地下室顶板及上部结构楼板采取HRB335及HRB400钢筋；2、混凝土基础垫层：C10基础梁：C30，抗渗等级S6其它上部结构梁板：C253、焊条HPB235级钢筋采取E43xx型；HRB335级钢筋采取E50xx型；HRB400级钢筋采取E55xx型。4、砌体地下采取MU10粘土实心砖，M10水泥砂浆。地上采取MU2.5加气混凝土砌块和MU10粘土实心砖，砂浆采取M5、M10、M7.5混合砂浆。五、人防工程本工程局部地下1层为人防地下室，平时为车库和设备用房，战时为六级乙类掩蔽所，防护等级为丙级，按800人设计。设两个战时出入口，其中一个为关键出入口(室外出入口)，一个为次要出入口。关键出入口由防毒通道、筒易洗消间、洗消污水集水坑、扩散室、扩散井、密闭门、防护密闭门等组成。防毒通道可直通室外，设防护密闭门和密闭门各一道；通道一侧设置简易洗消间，其防护密闭门外通道内设置洗消污水集水坑；在室外口部采取了预防地面雨水倒灌方法。次要出入口由密闭通道、扩散室、滤毒室、扩散井、战时风机房、密闭门等组成。密闭通道设防护密闭门和密闭门各一道；滤毒室和进风机房分室部署，滤毒室设在染毒区，进风机房设在清洁区；滤毒室密闭门设在密闭通道内并向外开启。5.8给排水工程1、设计依据《建筑给排水设计规范》GB50015-《全国民用建筑工程设计技术方法一给水排水》《民用建筑设计通则》GB50352-《生活饮用水卫生标准》GB5749-《给水排水构筑物施工及验收规范》GB50141-《建筑给水排水及采暖工程质量验收规范》GB50242-《室外给水设计规范》GB50013-《室外排水设计规范》GB50014-《建筑设计防火规范》GB50016-2、给水工程（1）指导思想1）加强对水资源统一管理，加强对地表、地下水源保护，水塔或高位水池和输配水管网安全运行维护，完善供水管网，实现供水到户。2）进行有效排水治理，包含对雨水排水系统和污水管网完善，和简易污水设施配置、治理和维护。（2）用水量估计：1）生活用水量采取综合生活用水定额法，依据要求，生活用水定额取为：140L/人.d，K=1.4。项目设计人口按1232人计算，则生活用水量为241.5m3/d。2）浇洒道路广场用水量绿化及道路广场浇洒用水量依据《城市给水工程计划规范》，绿地用水量取1000m3/km2.d，道路广场浇洒用水量取m3/km2.d，公共绿地面积为0.0035km2，道路及广场用地为0.0054km2，则绿地及道路广场用水量为15M3/日。3）消防用水量依据《建筑设计防火规范》要求，同一时间内火灾数为一次，一次灭火用水量为10升/秒，火灾蔓延时间为2小时。4）未预见水量及管网漏水量：计划小区未预见水量及管网漏水量按其最高日用水量10%计。总而言之，得出小区总用水量，最高日用水量为Q=480M3/日。（3）管网计划计划供水管从西部大陵街引入各区，沿滨河道路敷设给水干管，支管接至用户，满足计划区用水量要求，水质符合国家生活饮用水标准，给水管管径为DN200-100mm。消火栓部署间距小于120米，在关键交叉路口设置。3、污水工程计划计划小区采取雨污水分流制，污水经化粪池处理后方可排入污水主管道。（1）．污水量计算计划设计污水量按给水量80%计算，则计划区污水量为384.1m3/日。（2）．污水系统计划依据竖向设计，污水经化粪池处理后，西区由北向南，由东向西排入滨河东路污水管，东区由北向南排入滨河东路污水管，最终排入县城计划污水处理厂。污水管尽可能以较短管长和较小埋深，实现最大面积自流。管径为φ500mm～φ300mm，管端起点覆土厚度1.2m。4、雨水工程计划（1）.雨水量计算依据**县暴雨强度公式，进行雨水水力计算。暴雨强度公式：q=880（1+0.86LgT）/(t+4.6)0.62其中：t=t1+t2(min)雨水流量公式：Q=∮.q.F(I/S)Q设计雨水流量（I/S）q设计暴雨强度（I/S.ha）P设计重现期（a）F设计汇水面积（ha）∮径流系数t降雨历时（min）t1地面汇流时间（min）t2管渠内流行时间（min）（2）雨水系统计划计划区内道路下敷设雨水管道，依据坡度由北向南聚集，就近排入文峪河或依据实际条件计划本区雨水回收利用系统。管径依据雨水量及管道坡度计算，设计流速大于0.5m／s。5.9电力电讯工程1、设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-《IOKV及以下变电所设计规范》GB50053-94《供配电系统设计规范》GB50052-95《低压配电设计规范》GB50054-95《建筑照明设计标准》GB50053-《建筑设计防火规范》GB50016-《民用建筑设计通则》GB50352-《建筑物防雷设计规范》GB50057-94()国家其它相关电气设计规程2、供电工程设计（1）电源及设计标准电源由项目所在地供电所引入小区配电室。1）线路宜采取地下敷设方法，满足街道景观和安全要求。2）制订合理满载系数，避免设备浪费或超负荷。（2）负荷估算住宅每百平米按一户折算，每户按5KW估算。不可预见负荷按总量10%计算，同时系数计划采取0.8。（3）供电方法由小区内箱式变压所出线380/220V线路至用户处，道路照明及广场用电出单独线路，采取三相四线制供电方法。低压电力线路计划采取直埋电缆，埋设在冰冻线以下，并确保最小覆土厚度，过道路时穿镀锌钢管保护。10KV高压线路采取YJY22-10KV型电缆;低压供电路采取VV-1.0型电力电缆。3、弱电工程设计（1）电话装机容量计算依据住宅组团确定住宅需求电话数。考虑综合原因，住宅按每户1门设置，公共建筑按每百平方米1门设置，每门电话按1.5对线设置。（2）电话电缆通信线引进项目区内交接箱（二台），由交接箱分到用户分线箱中接线分支。沿路边绿化带中敷设。过道路时穿钢管保护。（3）有线电视有线电视线路由城区有线引进，经过有线电视前端箱至每户。（4）敷设方法电话电缆和电视电缆均埋地暗敷，基础同一路线，电话电缆和电视电缆最小计划距离为0.1米。6.0燃气供热工程1、设计依据《采暖通风和空气调整设计规范》GB50019-《全国民用建筑工程设计技术方法》暖通空调、动力《建筑设计防火规范》GB50016-2、燃气工程设计（1）煤气用气量估算1）居民生活用气量人均2.721GJ/人.年，用气量：3351GJ/年。2）未预见用气量按居民生活用气量15%计，即：502.6GJ/年。总用气量即3853.6GJ/年。（2）气源依据**县总体计划和项目用户特点，本项目气源由城区市政管网接入。（3）管网部署统一采取低压管网系统，由城市燃气管网直接接入。依据项目特点采取环状部署，管材选择焊接钢管。管道采取聚乙烯防腐胶带防腐，采取牺牲阳极法阴极保护。3、供热工程计划（1）供热方法管网采取两级部署，一级管网和二级管网采取换热站连接，用户和二级管网直接连接，二级管网水温为95℃/70℃。（2）热负荷计算依据**气候资料及计划区建筑特点并参考《城市热力网设计规范》（CJJ34-）确定本计划区采暖综合热指标，采暖综合热指标采取65W/m2。计划区总建筑面积40000?，则总热负荷为2.6MW。（3）管网计划计划区供热由大陵街县城计划供热管接入，供热支管沿小区内道路敷设，管径为DN200-50mm。（4）管网部署管网采取无赔偿直埋敷设。直管长度超出8米设弯头或乙字弯自然赔偿。管道均敷设在人行道或绿化带下，和道路中线平行，管道埋深大于0.8米。管网管道自然弯曲控制在0---10度和60---90度之间。（5）管道防腐和保温热网供、回水管采取一般型硬质聚氨脂发泡保温，降低热网损失。管道防腐采取耐高温防腐漆，一道底漆，两道面漆。6.10电信计划计划区电信线缆由大陵街县城电信光缆接入，中部院落路旁设电信机房，电信电缆采取HYV2型，敷设方法为电缆穿PVC保护管地下直埋方法敷设。实现电话网和数据网联网，大力发展宽带服务，提供影音、图像、数据等业务综合，建立信息高速公路。居民楼设计施工应确保电信线入户，同时设置信报箱，便于通邮。电话线容量指标按住宅1.5对/户，电话线容量为：528对。6.11管线综合设计此次设计包含：给水、雨水、污水、热力、燃气（低压管网）、电力、通信七个专业基础设施管线平面部署及高程位置计划。管线综合以各专业计划为基础，整体考虑，统筹安排，综合确定多种管线地下、地上空间位置，避免各专业计划管线之间及和建筑物之间、构筑物之间、道路绿化之间相互矛盾和干扰，为各专业计划设计和计划管理提供依据。1、采取相关规范及标准中国国家标准《城市工程管线综合计划规范》GB50289-98。2、设计标准（1）依据道路横断面设计，以各专业管线计划为基础，整体考虑，统筹安排多种管线地下空间部署。（2）各专业管线在道路水平、纵向位置应符合《城市工程管线综合计划规范》和各专业规范、标准。（3）考虑到各专业管线维护管理方便，管线尽可能部署在人行道下。（4）多种管线水平位置处理，标准上多种管线尽可能顺行，降低穿越交叉路口。（5）多种管线交叉时处理标准压力管道让重力管道;小口径管道让大口径管道可弯曲管道让不易弯曲管道对部分不能满足规范要求各专业管线，局部作特殊处理。3、管线部署（1）由道路两侧向道路中心依次部署电力、通信、给水、燃气、热力、雨水、污水管线。（2）雨水、污水管线，管径较大，埋设较深，维护工作量小，通常部署在机动车道。6.12道路交通计划结合城市总体计划路网，布局小区内部道路。结合各基地现实状况及居民出行便捷和安全，对外设有机动车出入口和滨河东、西路相联络。滨河东西路红线宽20米，路面宽14米，一块板形式，多层建筑退红线3米，高层建筑退红线5米。大陵街红线宽30米，路面宽18米，人行道各宽6米，一块板形式。组团道路采取两级系统，一级为“环形”机动车主路，联络各功效地块；二级道路为庭院宅前道路，和一级道路鱼骨状串联。一级道路路面宽度为5米，人行道宽度2米。宅间路路面宽3米。为加强东西两岸各功效区联络，尤其是居住区和管理中心、超市联络，计划布局仅限人行景观桥一座，宽5米。桥两端分别对应集散休闲广场。静态交通计划也是此次计划设计关键方面，适应小汽车日异增加，充足考虑停车场安排，机动车停车分为路边停车和宅间停车，计划住宅院落地面停车位按每三户一个车位考虑，不足部分采取地下停车方法。室外停车场地均采取空心植草砖进行地面铺装，增大绿地面积，降低日光反射。严格限制外来机动车辆出入院落空间，确保院落生活空间宁静、安全。6.13绿地景观计划（一）绿地计划文峪河两岸绿化自然成为本区绿化大背景，为住区居民共享，提供了面积大、功效齐全、景色优美带状景观带。从均好性方面考虑各片区内绿化，以发明绿色庭园，最大程度实现人、房、绿相融为目标，发明友好相融、富于改变庭院绿化空间。健身公园分别在西、东住宅组团临河位置，考虑到临河景观和游览项目标开发，和周围居民日常休闲活动，在这里提供室外活动场所，设置有以健身、休闲为专题小区活动场所，树木围绕健身园，色彩绚丽儿童游戏园，尽展**市民健康生活方法和主动向上精神。庭院绿地：指由庭院路围合而成小块绿地。计划将其作为绿化空间关键营造地，不管是物种配置，还是绿化造型上全部努力争取多样化、景观化。道路绿地：指沿小区主路两侧形成人行系统绿化设置，包含行道树、绿带等。（二）植物配置作为面广量大小区绿化，从实际使用和经济出发，树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为标准，少许采取部分形态优美、含有色、香、味花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮灌木和花卉，把不相同级绿地结合在一起，形成统一绿化有机整体。常绿乔木：塔桧（整形类）、圆柏、河南桧、云杉落叶乔木：国槐、银杏、龙爪槐、垂柳、毛白杨、白蜡、椿树常绿灌木：铺地柏、紫叶小檗、金叶女贞、小叶黄杨落叶灌木：丁香、紫叶李、月季、榆叶梅、贴梗海棠、连翘、珍珠梅、忍冬藤本：紫藤、爬上虎、金银花草坪：石竹、野牛草、黑麦草、早熟禾（三）景观计划小区景观设计将建筑景观和绿化景观相结合、小区景观和城市滨水景观相结合，以游园绿地为关键，形成丰富而有特色居住小区景观。第六章项目组织管理和实施进度6.1项目组织管理本项目为**县水乡佳苑小区工程建设。为了确保项目建设顺利进行，确保质量、进度和工期，应设置专门项目领导小组，组长1人，组员4人。组长作为项目责任人对工程实施全方面负责。领导组组员负责对项目工程建设审批、工程招投标、工程质量、投资、进度、安全等方面管理和监督。领导组还可依据工作需要，聘用相关专业技术人员，对项目建设进行帮助。6.2组织管理内容1、申办手续负责新建项目标前期手续审批，设计计划等工作。2、项目招投标负责建设项目标设计、施工、设备采购、工程监理。由领导组委托专门招投标服务中介机构，依法进行招投标，择优选定中标单位，并和之签署中标协议书。3、项目工程监理项目领导组可委托含有合适资质等级，并有丰富经验工程监理机构，负责项目工程各项管理，确保工程质量。4、项目工程质量监察项目领导组在工程设计、工程招标、工程施工、完工验收、工程保修等阶段，要进行全方面质量监控，并对发觉质量问题作出处理。5、项目工程投资控制项目领导组应按国家相关要求要求，做好项目标资金筹措和管理工作，设置资金专户，专款专用。做好工程各个阶段投资控制，并对工程款拔付进行审批。6、工程进度控制项目领导组要依据工程进度计划和分阶段进度计划，严格监督，确保项目工程建设保质保量准期完成。项目领导组组员要廉洁自律、恪尽职守，认真抓好各项管理工作，层层把关，争取做到万无一失。6.3项目实施进度计划1、项目实施进度说明（1）本项目为**县水乡佳苑小区建设，各相关部门应通力合作，亲密配合，本着“可靠、快捷、经济、安全”标准，尽可能从快建设。（2）本项目工程量大、工期长，要精心组织、周密计划、统一调度、合理安排，确保工程有条不紊地进行，准期完成。（3）项目领导组要严把质量关，并聘用资质单位进行施工质量管理。2、项目实施进度计划项目建设应遵照相关建设程序，合理安排建设工期。本项目计划从11月开始前期工作，6月完工验收。项目施工进度计划表序号时间项目1112123456781011121234561项目可研汇报审批、立项2施工图设计、办理建设相关手续3招投标、前期准备4土建施工5完工验收第七章环境保护7.1环境保护7.1.1分析依据（1）《中国环境保护法》（2）《中国大气污染防治法》（3）《中国环境噪声污染防治法》（4）《中国水污染防治法》（5）《建筑项目环境保护管理措施》（86）围环字003号（6）《建设项目环境保护设计要求》（87）围环字002号（7）《大气环境质量标准》（GB3095--82）（8）《污水综合排放标准》（GB8978--96）（9）《地面水环境质量标准》（GB3838--88）（10）XX省落实《建设项目环境保护管理措施》实施细则（86）晋环字2号7.1.2污染源分析本项目建成后在使用过程中无化学性污染，关键为生活污水、生活垃圾及噪声等对环境影响。1、废水本项目区产生污水关键生活废水。经排水管道流入室外化粪池后排入城市排污管道。2、废气住宅区废气关键是厨房排出油烟。经屋顶设置排气口排至高空，可充足利用高空大气扩散作用，最大程度地降低了对城区环境影响。3、废物本项目产生废物关键为生活垃圾，小区内设置垃圾桶集中搜集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。4、噪声噪声关键来自多种电子设备运转时发出噪声。在设备选型时采取低噪声设备，而且对全部振动设备和机组均做消声和减振处理。在采取以上方法，本项目均能够满足**县环境保护要求。7.1.3施工期间环境保护方法施工单位要采取有效方法控制人为噪声、粉尘污染。1、施工现场垃圾渣土要立即清理出现场。多层建筑物清理施工垃圾时，要搭设封闭式专用垃圾道，采取容器吊运或将永久性垃圾道随结构安装好以供施工使用，严禁凌空随意抛撒。2、车辆不带泥砂出现场，可在大门口铺一段石子，定时过筛清理，定时洒水清扫，基础做到不洒土、不扬尘降低对周围环境污染。3、凡进行强噪声作业时，须严格控制作业时间，尽可能不在夜间施工，或对产生噪声较大设备加设消声装置，以免影响居民休息。7.1.4劳动保护和安全防护1、项目施工期间应严格遵守国家相关劳动安全要求，由施工企业设置专职安全员负责监督检验安全施工，做到安全施工，文明施工。2、施工现场进出车辆应合理设计行车路线，确保交通通畅和安全。第八章消防和安全8.1消防1、消防设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16—87（2）《民用建筑设计防火规范》GB50045—96（3）《建设灭火器配置设计规范》GBJ140—90（4）公安部公消〖1999〗80号文件（5）《XX省消防管理条例》（6）《防火检验手册》2、建筑、结构防火设计（1）根据《建筑设计防火规范》标准，在建筑物周围合适位置，设置一定数量地下消火栓，防火间距小于120m。消防用水和生活用水合并使用，采取压力给水系统，贮水池水量可满足消防用水量。（2）道路设计要符合消防车辆通行要求，道路宽大于3.5m，最小弯曲半径大于9m。（3）根据最大人员流量，设计建筑物安全出口和楼梯，并加设醒目标标志，方便发生意外时人员疏散。（4）建筑物和构筑物要设计防雷设备，以防雷击引发怒灾。（5）加强安全教育，提升住户紧急扑救和自救、互救、安全脱险能力。3、给排水防火设计本建筑物设室内消防栓系统，室内消防栓用水量15L/S，室外消防栓用水量25L/S，本系统独立设置，呈环状，消防栓部署确保两股充实水柱同时抵达室内任何部位，消防栓暗装，设按钮。在屋顶设消防水箱一座，供消防栓系统前十分钟用水。消防栓适用SN65，水枪适用不着19?，麻质水龙带长度数25米，在屋顶消防水箱间设稳压泵一台，变频控制，用于确保消防栓系统最大利点水压为7M。管材采取焊接钢管，焊接。屋顶消防水箱采取热镀锌钢板水箱。8.2安全卫生住宅区属于人口密集场所，安全问题更应高度重视，应采取切实可行有效方法，消除安全隐患，确保住户安全。1、建筑物楼道、楼梯、出入口应按最大人员流量设计，宽广流畅，便于通行，楼道地板和楼梯台阶要注意防滑。走廊栏杆按要求标准设计，做到坚固、安全、美观大方。2、住宅区内道路应宽畅、便捷，便于人员和车辆通行。安全出口应分散部署，两个安全出口之间距离不应小于5米。3、楼梯间及前室门应向疏散文向开启；安装有门禁系统住宅，应确保室内直通室外门在任何时候能从内间徒手开启。4、建筑楼梯间顶棚、樯面、和地面均应采取不燃性材料。5、电线、开关、插座等用电设施要选择绝缘性良好产品，严格按相关规范安装使用，并要常常检验，消除漏电、触电、短路等隐患，确保安全用电。第九章节能方法9.1节能设计标准1、能源是国民经济发展物质基础促进能源合理和有效利用，对中国经济发展和环境保护含有深远战略意义。“资源开发和节省并举，把节省放在首位”是国民经济建设一条关键方针，节省能源对确保中国经济快速发展、提升经济效益、推进技术进步、合理利用资源、降低环境污染、提升人民生活水平等起着关键作用，也是实现中国经济增加方法从粗放型向集约型转变关键路径和实施“可连续发展战略”必需方法。2、为了落实国家颁布节省能源政策，扭转**县严寒和严寒地域居住采暖能耗大，环境质量差现实状况，建筑设计和采暖设计中采取合适技术方法，在确保使用功效和建筑质量并符合经济合理标准下，将采暖能耗控制在国家要求水平上。3、在计划、设计、建造和使用过程中，实施建筑节能标准，加强建筑物用能设备运行管理，合理设计建筑围护结构热工性能，提升采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统运行效率，和利用可再生能源，在确保建筑物使用功效和室内热环境质量前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源活动。4、依靠科技进步，坚持技术创新，设计中采取新技术、新材料、新工艺，提升建筑品质和性能，寻求可连续发展，杜绝和降低浪费。9.2设计规范和依据《民用建筑节能设计标准》（GB50189-）。《民用建筑节能管理要求》建设部《XX省建筑节能设计标准》DBJ04-216-《XX省公共建筑节能设计标准》DBJ04-241-《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-《胶粉聚苯颗粒外墙外保温系统》JG158-《膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统》JG149-9.3节能方法1、**县属于严寒地域，设计时建筑体形系数要小于或等于0.4。2、建筑围护结构传热系数和遮阳系数应按规范设计。3、围护结构热桥部位采取断桥方法，热桥部位内表面温度不低于室内空气结露温度。4、每个朝向窗墙面积比均小于0.7。5、具体保温方法:外窗户采取中空玻璃断热型铝合金平开窗，气密性不应低于《建筑外窗气密性解分级及其检测方法》(GB7017)要求4级。外墙保温方法:用聚苯板外挂，也能够用保温砂浆，具体依据设计图纸确定。6、建筑外窗可采取中空双玻窗，以达成保温节能效果。7、对于供暖系统采取以下方法:(1)散热器宜明装，外表面刷非金属性涂料，使热量充足散发出来。(2)供暖管网采取地沟敷设，凡敷设在地沟内，供暖管道应做保温，保温采取矿棉管壳外包玻璃丝布护壳，以降低热量损失。(3)供暖系统供回水分支管路上，设置水力平衡装置，入口处设置热计量装置，严格控制热量分配。(4)户内采暖系统按分户热表计量，分室控制温度重新设计施工，每单元在楼梯间设总立管，为异程下分式。为尽可能降低对住户室内装修破坏，户内系统采取单管串联加跨越管，在每组散热器跨越管上均设恒温阀，由用户设定室内温度后自行进行水力调整。每户入口设锁闭调整阀和热量计，散热器上加设远程抄表系统，以达成分户管理和计量收费要求。每单元供暖管起端设流量调整阀进行水力调整。每栋楼采暖入口设热量表和流量调整阀。8、对于供电系统采取以下方法(1)照明设备节能:合适增加照明分支回路，增设照明开关，采取分区控制方法，以降低无须要照明，照明电源线路采取三相四线制，以降低压力损失，设计尽可能使三相负荷平衡，照明灯具采取外镇流器节能灯，避免使用大功率白炽灯。(2)低压电器选型为DZ20、DW20、AE、AH型。(3)设备机泵用电机选择节能型，可降低能耗10%以上。(4)照明负荷功率因数采取分散赔偿，赔偿后功率因数大于0.9。(5)供电系统均采取合理输送工艺，尽可能降低途中损耗。充足利用自然条件，白天各关键房间及大面积场所利用自然通风和自然采光，采取高效节能灯并组合分区控制，在建筑物走道及楼梯间、卫生间采取声控开关，以达成节省用电效果。9、设备部分选择节能产品第十章投资估算和资金筹措10.1估算标准本估算根据国家方针、政策和相关要求，针对工程建设内容，认真分析影响投资多种原因。依据建设内容、结构特征、功效、用途等不一样情况，选择合理指标、价格体系，以动态形式进行投资分析，使投资估算比较正确地反应建设实际费用，提升估算科学性、合理性、正确性。10.2编制依据1．《XX省建筑工程投资估算指标》()2．《XX省建设工程其它费用标准》()3.《工程勘察设计收费标准》()4.《XX省建筑安装工程概算定额》()5.《XX省建设工程费用定额》()6.《建设工程造价管理信息》()7.《吕梁市工程建设标准定额信息》(-5)8.相关公布XX省《建筑安装工程概算调整系数及相关问题通知》(晋建标定字()12号)9.《相关调整XX省建设工程计价依据中入工单价通知》(晋建标字[]54号10.国家其它相关优惠政策10.3开发建设投资估算施工建设费用本项目开发建设投资包含前期工程费用、建筑安装工程费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用、不可预见费等。1、开发成本估算（1）前期费：含场地平整、地勘、计划、报建等（关键是城市配套费及新材料费）约60万元。（2）建安工程费，主体楼按每平米1200元计，为1200元/?×40000?=4800万元；（3）勘察设计费：按内插法计算约157.9万元。（4）监理费：按内插法计算约99.1万元。（5）配套费用：含道路、广场、绿化、管道煤气、供热，有线电视、电话、宽带、自来水接口费及配电设施，小区管理及服务配套设施等约200万元。（6）不可预见费：按前面（1-5）项之和（5317万元）8%计取，为425.4万元。2、开发费用估算（1）管理费用取以上（1-5）项之和1%为53.2万元（2）销售费用：取销售收入（8000万元）1%为80万元（3）应扣减多种税费：a、营业税及附加为销售收入5.6%，8000×5.6%=448万元。b、土地增值税8000×1.5%=120万元。合568万元。10.4项目总投资估算开发建设投资估算表序号项目费用（万元）备注1前期工程费602勘察设计费157.93监理费99.14建筑安装工程费用48005配套费用2006不可预见费425.47销售费用808管理费用53.29开发期税费营业税及附加44810土地增值税120合计6443.6

10.5资金筹措项目总投资为6443.6万元。由项目单位自筹处理。10.6项目财务评价本项目进行经济效益分析评价关键依据是国家发改委，建设部颁发《建设项目经济评价方法和参数》，参考中国新财会制度，结合房地产开发实际情况，来计算项目标经济效益。10.6.1基础数据1、项目设计规模项目总建筑面积40000平方米，提供住宅340户。2、项目计算期依据项目实际情况，确定计算期3年，其中建设期2年，经营期1年。3、项目总资金组成项目总资金为6443.6万元，由建设资金组成。10.6.2财务分析1、成本费用估算本项目开发建设投资6443.6万元，全部形成成本费用。运行费用中其它管理费用按建设投资中（1-5）项之和1%计取为53.2万元，销售费用按销售收入1%计取为80万元。也形成成本费用。2、销售收入、经营税金及附加、土