物业管理社会化服务 投标文件(技术方案)

1物业管理社会化服务投标文件第一章项目总体解决方案 5 51.1.1.项目内容及规模 51.1.2.中标人主要工作内容 51.1.3.中标人服务质量标准 1.1.4.其他要求 1.1.5.管理服务应达到的各项指标 1.1.6.相关场地提供 1.1.7.检查与考核 1.1.8.物业管理服务费用 1.2.针对性服务方案 1.2.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护631.2.2.全面推行“人性化物业管理模式” 1.2.3.个性化服务 1.2.5.物业管理人职业化 1.2.6.全面实施IS09001质量保证体系 701.2.8.设施设备管理维护方案 1.2.9.安保管理方案 1.2.10.保洁管理方案 21.2.11.日常运行与服务方案 1.3.传达保安秩序管理与巡查 1.3.1.区域详细的保安服务 1.4.环境卫生管理 1.4.1.区域详细的保洁服务 1.4.2.详细工作服务标准 1.4.3.室内、室外绿化管理与养护 1.4.4.供电设备、弱电系统管理与维护 1.4.5.机电设备全面检查保养的内容与周期 1.4.6.机电设施设备的养护 1.4.7.设施设备紧急情况下的应急预案 1.4.8.空调系统管理与维护 1.5.消防、监控设施管理与维护 1.5.1.安全状态控制管理 1.5.2.“三防”结合的防范措施 1.5.3.给排水系统管理与维护 1.6.综合维护及巡查、采购人交代的其他工作等 2831.6.1.物业协调管理原则 1.6.2.物业协调管理主要工作内容 1.6.3.管理处与物业管理行政主管部门的协调.2841.6.4.秩序维护服务保障承诺及措施 1.6.5.环境维护服务保障承诺及措施 1.7.监控服务保障承诺及措施 1.7.1.交接班制度 31.7.2.监控室卫生管理 1.7.3.值班制度 1.8.投标人配有智能化系统 第二章投标人的管理目标、指标及方式、质量管理目标3002.1.管理目标、指标 2.2.完善的组织架构 2.2.1.激励机制 2.2.2.部门评比检查评分细则 2.2.3.监督机制 2.3.做好管理工作的交接以及对项目的合理化建议和做 3192.3.1.接管后的日常管理服务工作 2.3.2.确保新老保洁单位交接过渡期间保洁质量3202.3.3.为本项目所能提供的相关机械设备、器材、物资配备情况 2.4.内部管理制度和质量控制标准情况 3232.4.1.年度培训计划 2.4.2.具体培训内容 2.4.3.培训效果评估 2.5.考核、奖惩方案 2.5.1.行为规范 2.5.2.秩序维护员岗位交接班制度 2.5.3.着装制度 2.5.4.秩序维护工作的检查 42.5.5.治安装备、设施的管理 2.5.6.考核方案 2.5.7.惩罚范围及惩罚规定 2.5.8.环境维护服务考核方案 2.5.9.服务考核、奖惩方案 2.5.10.监控中分队长目标管理责任连带月考核制 2.6.提供的服务承诺和优惠措施 2.6.1.优惠措施 2.6.2.服务承诺 2.6.3.合理性意见 第三章售后服务计划 3833.1.保安服务承诺 3.1.1.服务承诺 3.1.2.服务纲要 3.1.3.保安服务投诉管理办法 3.2.售后服务保障措施 3.2.1.售后服务部门职能 3.2.2.建立售后服务标准，规范售后服务 3863.2.3.及时快速的处理投诉 3.2.4.开展客户满意度、忠诚度调查 3.2.5.售后服务 3.2.6.客户投诉处理管理 3.2.7.售后服务管理制度 5第一章项目总体解决方案中武林路馆区面积3805.34平米，西湖文化广场馆区面积7431平米)。 (客梯、货梯、书梯)维保，要求委托原厂家或经采购人认(二)传达保安秩序管理与巡查6(三)环境卫生管理馆舍内所有公共区域大厅、墙面、楼梯、走廊、吊顶、(四)室内、室外绿化管理与养护换以及特殊情况(如会议、大型活动、节假日等)的绿植、其中包括武林路馆区4楼露台、会议室、休息室、办公7室等区域；西湖文化广场馆区开放区域及办公场所放置中式(五)供电设备、弱电系统管理与维护供电系统、弱电系统(如通信系统、电子显示屏、报告厅多媒体等)要求委托有相应资质的企业进行维保，保证各系统正常运行、定期保养、日常维护和年检年审；对各馆区内综合布线、照明线路、电话线路等强弱电线路维护维修，开关、灯具等维修、更换。每年五月份对武林路馆区、西湖文化广场馆区配电房进行高低压设备继电预防性试验，严格遵守电力行业标准DL/T596-1996《电力设备预防性试验规程》,试验结束后及时提供完整的试验报告，试验费由中标(六)空调系统管理与维护中央空调系统、普通空调的运行管理和维护。按采购人中央空调具体内容有新风机组、风机盘管、管道系统、各种阀类、各类风口内外置滤网等设备的日常维护和清洁卫生。其中，中央空调维修费用由采购方承担，分体式空调维修费用由中标方承担。(七)消防、监控设施管理与维护馆区内监控、安保系统设备的日常维护保养和零星维修，消防系统定期检查、定期试验及维护保养、维修，相关设备8维保要求委托设备原厂家或相关资质三级以上单位负责维(八)给排水系统管理与维护对馆区室内外给排水系统的设备、设施，如生活水泵、1、建立物业经理巡查制度，要求物业值班经理每天不少于4小时对全馆各个区域的巡查，尤其是公共开放区域的93、服务期间馆舍重大修缮及搬迁时，中标方须及时配保险费、清洁费、绿化费、零星修理费(如：分体式空调拆卸运输及安装费用等)、维修工具及设备、日常消耗品(如保洁使用工具、清洁剂、消毒剂、垃圾袋等)等均包含在本程中产生的综合单价不超过200元的材料、配件(以政府采购云平台价格为准)由中标人承担，包括且不限于“基本零暖通管道配件金属软管、塑料软管管道保温材料阀门压力表、温度表空调配件(铜管、调速器、氟利昂等)耗材(槽钢、支架、焊条、生料带、润滑剂、油漆等)电气类各类空开、接触器、继电器各型号线缆明线槽、线管、接头、明线盒、暗装盒开关面板、空白面板、插座面板、接线板各类灯管、灯泡、灯珠及相应配件弱电类网线、电话线、水晶头门禁系统零星配件、安防系统零星配件、多媒体设备配件家具类玻璃及门窗配件五金件(合页、铰链、抽屉、锁、锁芯等)电池门配件(合页、门锁、锁芯、门把手等)泥工材料(水泥、沙子、涂料、腻子粉、油漆、粘合剂等)耗材(玻璃胶、结构胶、电工胶布、螺丝螺帽、垫片等)(1)建立房屋及配套设施维修养护检查制度，检查记录(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封(4)屋面排水沟、室内室外排水管每半月清理一次，保障畅通；雨季、台风季等特殊时期前及时巡查，排除隐患，(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内组织安排专项修理；重点部位(如：书库、报库、阅览室、大厅玻璃顶等)屋面、墙面有渗漏的，应在2个工作日内组织(6)琉璃瓦、土瓦屋面，无明显滑落、开裂和破损，(7)及时完成家具、设备等各项零星维护任务。小修(8)为防止固定资产流失，中标人应将无法维修的家(9)采购方组织委托外单位的大型维修、改造项目，(10)电梯系统维保其他同等资质进行维保，每次维保现场由中标方派人监督，①维保期间中标人应严格遵守采购人的现场管理制度，②维保内容严格按照国家特种设备的相关标准以及特⑥配合采购人参与当地政府质检部门按照国家相关安⑦每次保养之后，中标人将向采购人提交保养报告。⑧中标人将免费为采购人提供电梯关人时的紧急援救24小时急修服务：①中标人免费为电梯故障提供24小时现场紧急服务。②接到客户报修电话后，必须30分钟赶至现场处理急修。恢复电梯的正常使用，如遇到重大故障，现场技术人员需及时向技术主管汇报故障情况，技术主管将立即赶往现场，协同现场技术人员保证电梯故障修复，并如实向用户说明情(14)日常巡查、故障排查、设备维修过程中，如出现中标方无相应技术能力解决的问题，需委托外单位处理的情形，中标方自行解决，不得要求甲方支付外委所需的人工费(大型工程除外)。(15)房屋家具设备维修记录、日常巡查记录、电梯保养记录台账情况属实、完整，相关台账随时接受采购人检查。(二)传达保安秩序管理与巡查(1)熟悉两个馆区内、外环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故(2)负责所管辖区域日常执勤、巡查、突发事件应对、守护和巡逻，维护公共秩序，处理治安及其他突发事(3)负责两个馆区内人员进出管理、做好登记等，(4)负责防盗、防火报警监控设备运行及管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度并做好记录，严格按照采购人要求对钥匙进行日常管理，其中库房、机房等特殊重点部位钥匙按照责任到人特定要求管理。(5)配合采购人做好大型活动、重要会议的公共秩序维护及人员疏导、安全防范工作，根据活动需要中标人须保(6)负责各馆区内的各类报刊、信件等收发工作，按馆内要求各区域收发工作要求及时有效。(1)上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服(精致),装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时应有良好的精神面貌，负责一般性咨询接待、区域指引。并有主动服务弱势群体的意识；配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械并能熟练使用。。(3)馆区出入口安排24小时值勤传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理等，来人来访的通报、证件检验、登记，主要出入口配备专人安检，严格验证、登记制度，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护两个馆区安全、正常的工(4)对物品进出实施分类管理，实行物品进出审(1)规划红线范围以内应24小时巡查。西湖文化广场馆区开放区域8点至17点至少一人定点秩序管理、安(2)监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应在1分钟内到达事发现场，采取相应(3)节假日、大型活动、重要会议夜间巡逻时，增加增加巡查频次，特殊时段(11:00-12:30、16:30-18:00)重(4)协助做好一般刑事案件和治安案件的现场保护，(5)投标人需保证有灵活的机动人员，应对突发(1)西湖文化广场馆区区域内不出机动车和非机(2)负责馆区内24小时停车管理工作。(1)按照要求制订各类突发事件应急预案、应急(2)按照采购人要求，服务期内每半年需组织不少于1次的消防或突发事件应急演习。(3)当发生强风、暴雨等灾害性天气及其他危害查和加固。各岗位人员必须按预警级别规定实行岗位警戒，(4)根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，(三)环境卫生管理地板、地砖地面、扶手、门窗玻璃、门及门窗框、遮阳棚、前完成60%清洁卫生一遍，10月底完成100%清洁卫生一遍。体，公用设施表面、普通机器设备表面(无特殊要求的)、3、特种设备(电梯)尘、手印、鞋印，表面光亮可映出人影。每天对轿厢内外用油布擦拭一次，每周用不锈钢油对轿厢内外进行轻抹保养一4、不锈钢保洁所有不锈钢制品、设施、设备，除有明确规定的保洁要求外，至少每两个月用不锈钢油保养一次。哑光不锈钢表面无污渍、无灰尘；镜面不锈钢表面光亮。保持窗帘表面清洁，普通窗帘根据窗帘清洁情况定时拆装清洗，6月底前完成60%清洗任务，10月底完成100%清洗垃圾不在筒箱内过夜。垃圾中转站工具摆放整齐，垃圾存量清运过程中不得产生二次污染。按照XXX市政府及属地管理部门对垃圾分类的要求，将馆舍各类垃圾运到规定的地方，再将垃圾运到垃圾转运站并按要求做好分类工作，因垃圾分类工作落实不力，被上级部门查处，中标人承担处罚。其中公共区、卫生间无堆积垃圾。上述费用(包含市政垃圾清运费)均计入服务费用。7、除“四害”建立“四害”消杀及白蚁防治工作管理制度，按照采购人现行做法，每年委托卫生防疫定点单位进行“四害”消杀及白蚁防治，同时根据实际情况定期开展消杀防治工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊、白蚁等害虫孳生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物和设施，相关材料及药品等应计入物业服务费。8、疫情常态化防控消毒标准(费用包含在本次招标费用内，不另行计算)消毒制剂备注武林路馆区西湖文化广场馆区各部位保洁具体要求，详见下表区域总体外围清扫、收集垃圾、水力无垃圾、烟头、杂物、一次，如遇特殊情况，除尘、保持清洁明沟、屋面排水系清扫、收集垃圾、刷洗、次，其中孤山路馆舍白楼天沟每月清扫一次，红楼每季度清扫一次。购人要求进行清洁清扫、收集垃圾、水力无垃圾、积水、烟头、杂物、明显泥沙自行车棚、流动车车棚点清扫，特别是特殊部位(如：报告厅屋顶)扫除尘玻璃(西湖文化广场馆区)次除尘阳棚每星期清洁一次，除尘两个区各楼层除尘、清洁窗帘电动窗帘循环保洁，布除尘、清洁、打蜡迹、无脚印、除尘、清洁迹、无脚印除尘、清洁迹、无脚印除尘无积灰、无蜘蛛网除尘、清洁清洁无灰尘，光亮、无蜘蛛网次踢脚线除尘除尘、清洁蛛网除尘无积灰、污渍、无剥落2米以下每日清抹，2合地板地面、实木地除尘除尘次标识牌(各类)除尘门、伸缩门，各楼层除尘风口除尘门框除尘无灰尘、无手印、明亮大玻璃窗、玻璃隔断、玻璃围挡无积灰、无划痕，明亮除尘、清洗蛛网次除尘除尘除尘、清洁迹、无脚印除尘、清洁迹、无脚印设备间一般室内除尘间除尘、清洁电梯除尘、清洗次不锈钢(上保护剂)、亮门(内外)抹净(上保护剂)亮门槽亮除尘无灰尘、无手印筒灯和风口除尘洗手除污垢(用中性药剂)除锈斑、消毒间隔断除尘、除污垢无水迹、无污渍、明亮除尘灯片、天花、风口、除尘门和门框除尘台面楼梯楼级和平台无垃圾、死角、无积灰除尘、抹净除尘停车位标线按需描线其他普通阅览室沙发套每月厅沙发套每年清洗一次，其他根据采购人需清扫扫书架、报价、期刊架除尘、抹净阅览桌椅除尘、抹净除尘、抹净(接待室地毯保养)时间根据采购人要求进行保洁除尘、抹净公共区域除尘、抹净除尘无灰尘、无蜘蛛网红楼一、二层回廊，除尘、清扫其它公共区域物品除尘、抹净带手机、包袋等物品，严禁在库房打扫期间摄像、拍摄等。(四)室内、室外绿化管理与养护；殊情况(如会议和大型活动等)按需更新。蝴蝶兰、五针松、兰花等同类价格植物花卉等),并加以花每月须更换一次，各个服务台遇重大节假日应摆放鲜花(如蝴蝶兰、红色百合、红掌等同类价格的花卉植物等)。绿色2.1养护服务总体质量目标中标人必须严格按照省级示范大厦物业管理标准和养木、灌木、花草等绿化成活率95%,若有死亡，中标人必须虫害咬口、排泄物，无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、绿化数量：室内常年需不少于120盆绿色植物。根据绿室内绿化费用均包含在本次应标价中，不再另行计费。(五)供电设备、弱电系统管理与维护；规程，确保变(配)电系统的正常运行。中标人按照符合配使设备完好率99%。(3)配电房需配有专业值班人员，维护和运行人员须持(4)有配电房岗任责任制；配电房有交接班制度、倒闸记录、故障处理记录等，值班电工认真填写日负荷月报表，(5)高压配电房保证全年365天、每天24小时双岗，无脱岗现象。突发全馆停电时，应在15分钟内完成供电线路(6)按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、柜每三个月除尘一次(夏季虫害高发期每一个月一次),并人员进入；无虫鼠害。(7)每天不少于二次对楼层配电室(箱、柜)进行巡视检查并要有相应的巡查记录表。(8)保证配电房所有设备运行正常，无人为故障，设备完好率100%,满足现场工作要求，各类表计显示正常。(9)功率因素自动补偿电容器(组)运行正常，自动切换(10)变(配)电系统联络切换正常。(11)负责各类照明灯具、泛光照明系统、供用电设备设施(包括配电箱柜、桥架、井道、分电箱、开关、插座等)的日常管理和维护并作好相应的维护记录工作，亮灯率和插座完好率达到99%。(12)应急供电系统运行正常。(13)当设备出现故障或发现隐患时，应立即通知设备安装维保单位进行抢修，同时通知采购人。(14)通过有效的管理措施及技术措施，积极开展节能有完善的弱电系统的管理制度和规范操作流程。有健全的弱电各系统维护规章制度并严格落实执行，使设备完好率100%。每天对弱电各系统进行巡视检查，巡视检查要有记录并统一归档管理，资料完整。严格执行用电安全规范，确保弱电系统设备的用电安全。保证弱电各系统工作正常。设备出现故障后，维护人员应在报修后十五分钟内到达故障现场并按规定落实抢修任务，一般性维修在一个工作日内落实完成。当设备出现故障或发现隐患时，应立即通知设备安装维保单位进行抢修，同根据采购人会议、展览的安排，及时做好会议、展览的(六)空调系统管理与维护；有完善的各空调系统的管理制度和规范操作流程。有健全的各空调系统维护规章制度并严格落实执行，使空调系统安全、正常运行。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象，空调风管符合卫生部颁发《公共场所集中空调通风系统卫生规范》的要求。设备完好率100%。保证各空调系统工作正常。当设备出现故障或发现隐患时，应立即通知设备安装维保人员进行抢修，同时通知采购人。中央空调维修所用配件保证为原厂生产，配件必须在三天内更换完成。1、在空调工作周期，每天有指定人员对中央空调进行开启、关闭并对机组进行巡视检查，检查机组工作及功能是否正常，检查要有记录；空调停止运行周期，定期对系统进2、每年对风机盘管、风阀、积水盘、风机表冷器、凝3、定期进行空调主机、主电路螺栓紧固，测试绝缘值4、冷暖空调开启前，对空调末端水管污水进行排放，5、在空调工作周期，每日不少于三次定点、定时测量7、保证各空调系统工作正常。当设备出现故障或发现维保项目定期检查保养内容与要求中央空调主机检查制冷/热量温度控制；检查压轴、风机运转；检查各监测仪表、油位、检查电气控制、程序运行；的实际运行状态是否相进行一次制冷前检查：制冷剂液位和油位；油槽、油加热器和温度；空调水系统运行及清洗、消毒、预膜一次(包括水泵、水流开关、阀门等);行记录，处理机组问题；3、每年10、11月份进行一次制暖前检查和保养：检查组绝缘电阻、润滑开式电机驱动装置的定位状态、常噪音；检查系统是否有泄漏；是否正常；检查进入控制模式是否到构检查和润滑);4、检查压缩机润滑油系统(根据需要更换润滑油、油过滤器和干燥过滤器，检查所有其它油系统冷却器、过滤器和电磁阀等部件);5、执行各项操作，检查电机启动器；检查控制面板、理，检查制冷剂循环平衡状态；整修保湿层；行；检查回油系统；检查电机和启动器运行行参数分析，确认机组正常运行。中央空调系统空调冷凝器主机中性化学清洗除垢，钝化、预膜，人工清洗主机，水系统清2、管道在开机前一个月须清洗、消毒，使用中央空调通风洗，对中央空调通风管道清洗，化学及人工对盘管风机定期清洗，清洗过滤网对风柜定期清洗消毒，1、风道在开机前一个月须清洗、消毒一次，使用中途及停机后也须重复以上工作。2、对通风管道进行清洗，消除长期积累的灰垢，消除风管中长期存在的各种致病菌，每年10月到11月期间清洗消毒一次。3、对新风机风机盘管翅片进行清洗消毒，每半月一次。中央空调通风系统及场馆内消毒洗后的消毒而同时对场所内空间进行全方位同步消毒，安装固定消毒设备定期定时消毒要求。每月定期巡查。求检查保养项目周期1风道保温层23闸阀外表清洁、维护、损坏及时更换。4管道保温层外表清洁、及时修补更换。5无异响、无噪音6过滤网每月7回风口半月维保项目定期检查保养内容与要求空调风机、风机1、每月一次检查空调风机、新风机运行电流，滤网、积水盘清洗。检查电气控制3、每季一次各类风机保养、加油，接地线1、风机盘管运行正常，无异常；风机盘管滤网定期清洗，滤网完好；3、凝结水排放畅通，保温良好；电气检查保养项目周期1半月防锈处理23每月4盘管散热片除尘消毒每月5每月6电磁阀、电动阀每月7电机每月8电机轴承每月9每月排气阀回风口半月半月冷凝水出口半月维保项目定期检查保养内容与要求1、检查制冷/制热温度及干湿度控制；表的数据，制冷剂视镜液位；3、检查电气控制程序运行，的实际运行状态是否相符，设备运行有无噪声；5、检查系统是否有泄漏，压否运行正常，检查进入控制模式是否到位。1、负责操作运行记录，严格按照要求操作维护(每年3-4月)进行一次全面的检测维护：制冷剂热交换器、过滤网、风机等。2、计算机控制设定值：检查整个系统运行状记录运行参数，分析运行记录，处理机组问题，缩机测试记录：运行电流。无噪音。干燥过滤器，恒温恒湿器、恒压阀、电磁阀、安全阀等部件。等控制组件，检查恒温循环系统平衡状态，记录视镜液位及视镜油位，检查恒温恒湿机组调行正常。序号检查保养项目周期1滤网23散热铝片4更换电池56损坏及时更换。7接水盘、压缩机、四通阀8毛细铜管清洗，维修，损坏更换。维保项目检查项目定期检查保养内容与要求空调3-5匹匹挂机1.清洗过滤网；2.检查冷凝水出管；3.空调主机除尘；4..检查主机运行电流及三相电压是否均5.按GB17790-1999空调安装规范进行绝缘，电阻，接地电阻，漏电流检查；6.检测四通阀功能是否正常；7.检测电容；项技术要求均达到冷暖标准；检测制冷剂压力，工作电流等。分析运行参数，处理问题。保持室外机清洁。根据效果添加制冷剂，以及甲检查保养项目周期1滤网23散热铝片4遥控器(不灵)更换电池。567接水盘、压缩机、四通阀(七)消防、监控设施管理与维护；(1)建立完善的消防制度和消防工作计划，物业管理人员应定期接受消防培训并掌握现有消防设施设备的使用(2)对两个馆区内的消防火灾报警系统、喷淋灭火系(1)每日对消防主机及其附件进行巡查，确保运行无(2)每周对室内外消防栓、消防水带、消防泵等设备(3)每周对喷淋头、感烟探测器、感温探测器、手动(4)每月对灭火器进行检查，是否有压力不足或缺少(5)每月对排烟通风口、消防通道进行检查，是否有(6)每周对疏散指示标志进行检查，是否有损坏或缺微型消防站职责上墙、人员去向上墙，装备规范放置，(1)每月不少于一次巡检，需有完整检查记录。监控(2)每天检查各实时视频图像、录像功能、报警功能要求正常，各主机时间要求一致，各门禁功能要求正常等，(3)监控资料应至少保持30天，有特殊要求的参照相消防、安防、监控室应保持24小时双岗、持消防机构持30天，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。同(八)给排水系统管理与维护；2、每季度对两个馆区内排水总管进行检查，每半年对装置、电开水炉及设备控制柜进行保养；每季度对化粪池、3、每周检查一次提升泵、排水泵、阀门等，确保排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正常，无跑、冒、5、确保供水循环系统的清洁和卫生，负责生活饮用水6、及时疏通排水管、污水管；每周清理、冲洗隔油池7、当设备出现故障或发现隐患时，应立即通知设备安8、每天记录各馆舍水表读数，每月对馆内用水进行分 项目巡检内容定期检查保养内容与要求 循环泵及电机1、检查水泵运行，检查阀门、避震接头、压力表、2、检查接地装置、防护1、检查循环泵(流量、扬程等主要参数),水泵油位检查加油，电机运行电流、铙组绝缘电阻测定，每月一次;清洁加油、泵体润滑油更换，必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝及避震器；水系统补漏1、检查水系统、自动放气箱控制检查保温、支架1、每月一次检查循环、水质分析、测试对膨胀水护层对空调循环一次保养。理对板式热交换器，每季进行一次保养、维修，清除其灰尘，整理翅片水箱管道及附件1、检查水泵运行，检查阀门、避震接头、压力表、查接地装置、防护罩；1、水系统循环管道在开机前一个月须清洗、消毒、预2、在每月检查、清洁一次，检查其运行情况、流量、行润滑加油、捉漏保养，每年作大保养一次；时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺栓以及避震器磨损度给水系统及水箱管道及附件1、检查进出阀门、溢水管、排污阀；环管道、水箱外观；1、生活水箱、屋面消防水池、室外地下消防水池每年清洗1次，并进行水质化验；2、每月进行一次压力表效验，管道中所有的减压阀门、压力表、过滤器等附件保养一次，保养范围：捉漏、加油，外围、外露管道每年整理、油漆一次。系统1、检查排水管道、检查口、排水横管；2、检查排污泵及控制1、每月一次检查污泥泵、排水泵，检查其工作情况是否正常，测量绝缘电阻、接地功能与运行电流；2、每季一次排污泵大保养，保养范围：全面检查、轴承清洁加油、必要时调换轴承、连轴弹簧垫圈、所有螺丝等；检查保养项目周期12外观擦洗、除污半月测试、检查、紧固机械润滑，加润滑油每月3阀门如漏水、紧固螺丝，如锈蚀，除锈、润滑半月4不绣钢水箱5每月1、建立物业经理巡查制度，要求物业值班经理每天不少于4小时对全馆各个区域的巡查，尤其是公共开放区域的护在12小时内落实完成；遇电路故障没电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、灯泡不亮、门窗毁坏及墙面破损，组织疏通，厕所堵塞应确保当天疏通(需换厕盆的除外)。3.2日常维护接到报修信息后，必须15分钟内赶到现场设备详见附表)单位(要求委托原厂家)进行维护保养；每日对屏幕进行检影响存包柜正常使用的情况，当及时派人解决。4、综合维护及巡查4.1工程综合维护人员日常工作除特定工作外，实行定4.2每天定人现场巡视检查，内容包括配电设施、照房屋及装修设施、室外构筑设施、办公与阅览家具、其他公用设施，巡视检查要有记录并统一归档管理，资4.3每天对所有区域和房间巡查到一次，并随时记录和5、环境卫生每天开放前15分钟，必须完成当日第1次清洁，并且做到随脏随清不影响使用；出入口和主要通道及场所丢弃废物滞留时间不超过30分钟；保洁用清洗剂及工具不损伤清洁物5.2外墙无乱贴、涂、划之物。做好符合辖区要求的门6、工作时间保洁、工程综合维护人员每天上班时间为采购人上班前一小时，为业主下班后半小时，部分保洁人员下班时间要晚日期间的工作人员的配置不得少于日常配置人数，遇重大活动时增加工作人员；遇自然灾害、恶劣天气等特殊时期，24小时到场服务，应急人员充足。7、其他任务(1)根据采购人要求，协助完成指派性任务，如搬运物业服务人员配置不得低于20人(含),中标人须在确保刚性要求，并满足工作需要和保证服务质量前提下，进行岗位人员配置优化，并经采购人认可。备注专职负责本物业项目并常驻馆内协调处理客户服务部工作，各类档案管理、运行维护记录、会务等工作负责秩序维护部协调管理工作等(各区域相关工作时段内，要求至少配备一名)费和管理、钥匙管理等；消监控24小时双岗值班；安检3山路馆舍及南浔嘉业藏书楼单岗巡逻，嘉业堂藏书楼内定位管理；展览报告等重大活动派专人管理和巡视。负责环境管理部协调管理及保洁工作保洁人员绿化技工负责室内外绿化养护、修剪等工程部主管负责工程部协调管理和维修综合维修工负责设备的日常零星维修、弱电、维修电工负责馆区内音控设备管理与调试及会务时的正常使用高配(1)保安岗位需求岗位中班夜班备注1正门44220003111553(2)其他：主管：1人，专职负责本物业项目并常驻馆内绿化技工：1人，专职负责室内外绿化养护、修剪等综合维修工：1人，负责设备的日常零星维修、弱电、维修电工保洁：4人，专职负责两个馆区日常环境卫生2、人员素质(1)项目经理：项目经理须常驻馆内。大学专科及以上学历；担任物业管理项目经理3年以上；具有丰富的理论知识和领导能力，对服务中心的工作有整体的思路和构想，具备良好的沟通能力协调能力，较强的服务意识和管理能力。(2)项目经理助理：项目经理助理须常驻馆内。45岁及以下大学专科及以上学历；3年以上同类项目管理工作经验，具有丰富的理论知识和实践经验；持有物业管理相关证(3)秩序维护主管：40岁以下，男性，大专及以上学历，从事物业服务相关工作3年以上、曾担任相关管理主管2年以上，具备三级及以上保安员证书。退伍军人优先，健康，身高170以上。(4)秩序维护人员：40岁以下，男性，高中以上文化程度，身高不低于165公分，体貌端正，要求有安保相关上岗证，有入伍服役经历优先，无犯罪等不良记录。其中，安检工作人员，40岁以下，女性，高中以上文化程度，品貌端(5)消监控室：45岁以下，高中以上文化程度，身高160公分以上：持有效消防上岗证。(6)工程部主管：55岁以下，从事本专业技术工作五年5年以上且担任过工程主管两年2年以上工作经历，大专以上学历并具有相关工种中级及以上技术证书。(7)综合维修工：50岁以下，男性，高中以上文化程度，持有高低压电工上岗证，从事本专业工作4年以上。(8)弱电音控人员：50岁以下，高中以上学历，机电一体化，电动自动化等相关专业；具备低压电工等特种工种证件；3年以上相关工作经历。(9)高配值班：55岁以下，男女不限，高中以上文化程度，持有高低压电工上岗证，从事本专业工作4年以上。(10)保洁主管：55岁以下，高中及以上文化程度，担任物业服务保洁主管3年以上工作经历。(11)保洁人员：55岁以下，其中50岁以下人员占50%(12)客户服务人员：35岁以下，女性，专科及以上学历，身高160公分以上，通晓相关礼仪知识，从事相关服务(13)绿化人员：55岁以下，持有园林绿化相关中级及以上职称证书，从事相关服务5年以上，承担过类似场所的2.中标人须在合同签订前须提供项目经理、管理主管、信息，如果中标人不能提供，则采购人有权终止合同签订。管理主管和工程综合维护人员提前20天、保安提前10天、保洁提前7天告知采购人并得到同意后才能更换，按要求及时补充相应人员，提前做好交接班。对采购人认为无能力、6.物业人员上岗时须统一着能体现采购方专门标识的9.中标人所有的工作除应按其内部流程实施外还应接服务承诺，采购人有权要求其整改，直至扣款或终止合同。10.采购人工作人员及其他物业使用人对中标人的满意率达到90%,采购人可随时要求中标人在采购人的监督下进11.采购人对中标人的服务进行监督检查，中标人受到情况，提供室内绿化设计方案，明确绿化盆景种类、数量、13.中标人有义务帮助采购人完成除维修维护外零星的人自行解决配备)。15.中标人提供给采购人的所有工作人员都应提前熟悉16.中标人须按相关行业管理条例及其他国家有关标准17.关于特殊区域(书库、善本库、机房等)的管理，19.中标人要加强区域财产安全管理，对管辖区域内的按照制度照价赔偿。造成责任事故的将根据结论追究责任。2、环境卫生、清洁率达99%;3、维修、报修及时率100%,返修率小于1%;;4、年服务有效投诉少于1%,处理率100%;1.采购人免费提供物业管理所需办公场地，但办公用品办公用品)由中标人自行解决。2、物业管理服务费按季度支付，采购人将组织代表每算，费用按考核结果拨付(考核平均分小于95分的，每少一分，扣减1%当季度物业费)。采购人在收到中标人书面物业费用申请报告后按考核结果30日内支付。第一季度、第如果有扣款采购人将从履约保证金中直接扣除)每天每岗扣500元；(2)须持证岗位无证上岗(电工证、保安员证、建(构)筑物消防员证书、特种作业操作证等),每人次扣500元；(3)脱岗、睡岗，每人次扣500元；(4)岗位吸烟每人次扣500元(库房吸烟每人次扣1000元，并且开除);(5)办公、值班场所、设备用房卫生状况差，个人卫生、仪表差，每次扣100元；(6)投诉服务态度差或发生吵架打架，经查实服务态度差每次扣500元、发生吵架打架每次扣1000元，并追究(7)因工作疏忽、履职不到位，造成责任事故，经查实每次扣1000元，并追究相应责任；(9)其它履职不到位或存在违规行为，每次扣200元，(10)中标人从第2个月开始的每月5日前按具体岗位提供表格，每次扣1000元。(11)中标人因不为员工缴纳各类社会保险、医疗保险5000元/次扣款。(12)投标方案中的项目负责人、管理人员、安保及设3、满意率主要依据日常检查和服务意见反馈表(要求尽可能运用APP管理软件)满意率的统计结果，并严格执行4、每月须以书面形式向采购人报告当月物业管理服务各项费用收支情况的财务报表，供采购人审核。5、中标人要制定财务预算，年终要进行财务专项决算并进行财务审计，审计结果报采购人。6、提前十天向采购人提供下个月的工作计划，包含各1.1.8.物业管理服务费用1、以签订的合同价为准，采购人按70%,年终30%两次2、投标人必须配置办公设备，其办公用品以及所需耗3、物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。扣除的费用采购人可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。4、分项列出年支出费用4.1报价按项目分列出项目年支出费用，费用标准参照行业标准。委托有相应资质的专业单位和设施设备生产单位专项服务的费用、工程综合维护人员的服务费用支出在各项目的相关服务费中列支。4.2投标人需提供以下内容的成本分析(1)投标人需按岗位提供人工成本费、各种社会保险(2)投标人需提供合理利润及税金明细。(3)投标人需提供物业保洁、一般设施设备维护等方面消耗品所需费用清其人工成本费、各种社会保险及福利不得低于XXX地区最低用工成本。附1:两个馆区主要出入口开放、关闭时间地点开、关时间武林路馆区正门东门西湖文化广场馆区大门入口附2:相关年检、维保设备清单年检设备年检时间备注1书梯2江苏天利3客梯2日立4货梯25高配继电保护试验1718消防系统191维保设备维保设备维保时间备注1富田中央空调风冷泵机组3富田223l4广场电子屏5大厅电子屏161除尘保养718书梯2江苏天利9客梯2日立货梯25定期更换滤芯消防火灾自动报警系统1安防系统1安检设备附件3:物业服务考评表一、房屋维修养护评分标准(12分),得分实施效果规定实得备注1位时报告甲方。范。②功能完好。3分2外立面时报告甲方。1分3公共屋面②相关修缮作业规程。③避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁时报告甲方。简单维修即刻安排。①整洁、无缺损5上、下水主管道①美观完好。6水池、水箱理。准。1分7设备用房相应维修保养规程。1分二，公共设施设备维修养护评分标准(30分),得分维护内容及要求规定实得备注1强电系统1.每天对所有强电机房进行巡查，并做好巡查记录工作。2.各个配电柜运行正常，符合工作要求，各类表计显示正常。常工作；5.应急供电系统运行正常2弱电系统1、每天对所有弱电机房、各弱电系统(读者流量、BA、公共广播、安3、按合同要求时间排除故障，设备维修合格不过夜，保证各弱电系统正常工作4、定期做好各弱电机房、操作机房的维护、保养、机房、机柜内干净、整洁。31、做好每天对会议系统设备的巡查记录工2、保证每场会议、活动的顺利进行。每场活务反馈单，并于每周一汇总后上交业主。41、变电所每天24小时有人值守，对设备按要求进行巡查及记录。或报告。做好变电所每天的卫生清洁工作。5暖通系统1、每天对空调系统进行检查并作好巡查记积水盘、风机表冷器、凝结水排水管进行清洗和保养。4、开放区域空调外置滤网每2周清洗1次，内置滤网每月清洗1使滤网不出现堵塞、报警等情况。5、每季度对空调室外机清洗1次。正常工作；6给排水系统1、每天对污水泵、提升泵、排水泵、阀门等进行检查，并做好巡查记录消毒装置、电开水炉及设备控制柜进行清洁保养1次。3、每半年对给排水系统进行维护、润滑1次，对水泵、管道进行防锈处理1次。4、井、沟内无积物、无堵塞；每年对污水池清理171、建立安全运行管理制度，每天对特种设备进行安全检查并作好巡查2、电梯运行按规定时间启停。3、督促特种设备相关维保单位，每半个月对特种设备进行维护保养4、特种设备发生故障或困人时，应立即通知维保到现场，协助维保单位做好现场的修复、应急处理工作。5、搞好电梯、自动扶梯、螺杆梯、立体机械等设备的卫生清洁工作81.工程维护人员配备到位率及资格3.机电设备维护计划与落实5.采购文件的履行6二、绿化维护服务评分标准(7分),得分内容养护标准(植物)规定实得备注按照要求更换不同的花卉。保持有效供水，无烂根现象。1分物进行施肥二次。病虫害防治1分缺枝、空档。1分三、环境维护服务评分标准(29分),得分区域工作内容规定实得备注总体外围面无垃圾、烟头、杂物、明显泥沙循环清扫，每星期冲分明沟清扫、收集垃堵塞物无垃圾、杂物、无苔藓每日清扫，每星期冲分外露管道(二米以下)除尘分外围金属嵌条除尘分除尘分除尘分分分大厅、各楼层监控探头除尘分除尘、清洗保持地毯干净、点，洗后无色差保洁、检查，发现污渍及时处理，每季度分窗帘电动窗帘循环保洁，布质窗帘每季度清洗分除尘、清洁无水迹、无脚印分除尘、清洗无水迹、无脚印保洁，发现污迹及时分除尘、清洗无水迹、无脚印一次，发现污迹及时分除尘网分瓷砖墙面除尘、清洗亮、无蜘蛛网每日清抹，每二个月分墙脚线除尘除一次分大厅、各楼层除尘、清洗无灰尘、光亮、无蜘蛛网每日清抹，每二个月分大理石柱除尘2米以下每日清抹；2分分标识牌(各类)除尘分灯箱分除尘分风口除尘分除尘分分门框除尘无灰尘、无手印、分大玻璃窗明亮分除尘、清洗无灰尘、光亮、无蜘蛛网每日清抹，每二个月分除尘分除尘分电梯除尘、清洗分木质(除尘)、铝合金(上保护无灰尘、无手印洁、上光分门洁、上光分门槽分除尘无灰尘、无手印分灯片和风片除尘分自动扶梯分洗手间盆除污垢(用中性药剂)除锈斑、消毒分隔断除尘、除污垢分水龙头分分分除尘分口除尘分门和门框除尘分台面分分玻璃窗分液按需添加分楼梯楼级和平台无垃圾、死角、分大理石(除尘、尘)分除尘、抹净分外露管道除尘分地下车库分除尘分门窗除尘分除尘灰、无虫网分防撞条除尘目视无明显积灰分除尘目视无积灰、污垢2米以下每周擦拭一次，其余每月擦拭一次分除尘无积灰、虫网分桌椅外套清扫分四、秩序维护服务评分标准(22分),得分序号内容规定实得备注1(1)专职秩序维护员，以青年为主，身体健康，工作认真负责并定期接受培训，人员流动率控制在30%以内(不包括试用期员工)。(2)能处理和应对XXX内公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件(3)上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容(4)配备对讲装置和其他必备的安全护卫器2门岗(1)各出入口12小时值班看守，遇重要活动主出入口双人值勤，(2)对进出XXX的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬进、搬出需通知管理3巡逻岗(1)秩序维护员手持巡更采集器，白天每二小时巡查一次，夜间每小时巡查一次，重点部位设有巡更点，监控中(2)接到火警警情后三分钟内到达现场，组织扑救、协助保护现(3)在遇到异常情况或紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相(4)遗落物品的管理，登记、申领、保存(6)做好突发事件的应急处理，做好各种纠纷的调4助(监控岗)(1)XXX设有监控中心，具备部分录像监控、周界报警(全封闭)等技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信(2)监控中心接到报警信号后，秩序维护员三分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助的要求，解答(3)设有应急预案，每月应组织不少于1次的消防应急拉练，记5(1)按地面、墙面指示牌和地标设立车辆道路行驶要求，指挥车(2)24小时巡视和管理停车事宜。(3)车库内车辆停放有序，无易燃、易爆及危险物品存▲项目工期(交货期)及地点本物业服务期限壹年；服务范围见招标文件。▲付款条件(明确是否需要履约保证金)采购人在合同签订后一个月内支付中标金额的70%,本项目需要按相关要求，中标方需在合同签订前支付覆约保证金，金额为中标总价的2.5%。违约责任及争议解决方式无特别说明，按“第五章XX省政府采购合同主要条款指引”相关违约责任及争议解决方式内容。投标人情况通过职业健康安全管理体系认证(有效期内)得1通过生活垃圾分类服务能力认证(有效期内)得1通过IS09001质量管理体系认证(有效期内)的得1分，通过IS014001环境管理体系认证(有效期内)的得1分。1.2.针对性服务方案1.2.1.房屋、电梯、家具、家电等日常管理与维护总体服务思路物业服务，是谓服务于人。我司成立以来，主要服务于此类项目，因此针对于此类项目我司有着充足的服务经验，对项目特点和客户群体非常熟悉，我们希望在秉承我司多年来优良传统的基础上，进行精细化服务，利用专业优势精心打理业主的物业，营造XXX我们认为，当今社会物业服务不是配套，而是生活必不福。我们期望将智能化科技作为服务的手段，紧紧围绕生活圈设计服务内容，强化本项目物业服务中人与人的沟通交流，以客户需求为直接导向，营造一个温馨舒适的文化环境。总体服务定位我司近年来对各业态项目的管理手段及服务方式完成了创新，已建立了较为成熟的管理服务系统体系。通过在本项目多年来实际管理服务经验的总结，结合我司同类项目的服务经验，我司设定本项目的服务定位是：①安全——营造“安全舒适”良好氛围工作时间内XXX进行不间断巡查。对相关设施设备定期检查、及时整改、做好记录。负责全馆设施设备检修、维护工作。对项目内所有的消火栓、灭火器进行梳理，对过期的、灭火器进行检查。做好消防设施的日检、周检、月检及年检工作，确保各项消防设施设备有序运行的状态，定期对各个消防逃生通道进行检查，确保畅通。要求项目内的服务人员定期接受专业培训，能正确使用各类消防、技防器械和设备，熟悉并掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。定期进行消防基础技术训练及消防知识培训，举行消防疏散演练，强化物业服务中心各层级员工的消防安全技能。②整洁——营建“整洁环保”环境XXX地面保洁。清理室内果壳箱垃圾，把垃圾运到室外垃圾桶。将垃圾分类处理，我们将通过培训等方式向服务人员介绍垃圾分类的知识及垃圾分类处理的意义，达到绿色环保行类类起从我做1.2.2.全面推行“人性化物业管理模式”我公司借鉴国外先进物业管理经验，广泛引入人性化物业管理的先进管理理念，以关注员工的不同需求、关注业主的家居质量、关注环境的温馨和谐、关注整体氛围为特征的具有我公司特色的人性化管理模式，使我公司在管理水平上有了质的提高。我公司的人性化管理实现了几个统一：对业主来说，注重了外在环境和内在情感的统一；对公司来说，实现了规范化管理和人性化管理的统一；对员工来说，体现了企业发展和个人成长的统一。我公司“人性化物业管理模式”可以表述为：①关注员工和业主不同层次的需求；③对业主在管理服务过程中的“家庭式关怀”;简言之，就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造行有效的“爱好分类、个性服务”,将以往物业服务的大面服务队伍”和“二十四小时快速维修队伍”,保证在需要帮证在客户需要帮助时即时出现，提供深层次的个性化服务。我公司将建立一套客观公正的价值评价体系和晋升考核机而在工作态度和能力方面侧重于长期表现，在考核过程服务”,用温馨、和谐的企业内部人际关系氛围打动和感染层管理人员自我价值实现的机会。通过种种努力，我公司势必能引进人才、留住人才、用好人才、提升人才，使员工以公司为家，以目前的职业为终身职业，确保物业管理质量，保证了我公司的可持续性发展。1.2.6.全面实施IS09001质量保证体系实施IS09001质量保证体系是进行XXX规范化管理的保建立治安快速反应系统安全防范是物业管理第一要素，治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助；多重结合即XXX治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保XXX治安防范万无一失。未来的物业管理行业是人才的竞争，也是管理服务中技理中，我们将逐步加大技术投入力度，如治安管理中，逐步增加技防在管理中的比重；在机电设备管理中，利用成熟的技术和经验，加快智能化建设。Smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(客户)保持真诚的微笑；Excellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要Ready(准备):主动，要求能随时为服务对象(客户)Viewing(看待):要把每一位服务对象(客户)都看Inviting&creating(创造):要精心创造出使服务对象(客户)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务；Eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(客户),关注客户服务需求，及时提供服务，使之时国际酒店业认为，Service(服务)的概念含义可用上1.2.8.设施设备管理维护方案基本服务方案公司将以自己首创的物业管理新概念“天人合一”为管以先进的管理技术和丰富的管理经验为依托，明确工作重点，采取科学先进、切实有效的管理措施不断实施服务创新，在努力创建“优质低价”管理新模式，为推动物业管理的市场化进程和城市建设做出我们的贡献。鉴于我国的国情和本项目的特殊性，以及政府廉政建设的客观要求，管理公司将采用最先进的管理手段和技术，最大限度的降低管理成本，同时提供高水准的优质管理和服务，努力探索一种可资借鉴的校园管理新模式，即“优质低价模创建该模式的主要措施有：——狠抓管理，全方位全过程开展增收节支活动。——采用“集约型”管理方式，提高物业管理专业化技术含量，以降低管理成本。原则，员工一专多能，从而降低管理成本。消防管理是物业管理的重点和难点，是保证整个大楼各部门人身、财产安全的重要管理环节。根据我公司体系文件规定，客户服务中心统计编制《大楼消防档案》及《消防设施清单》,建立了以客户服务中心经理为总指挥的“义务消防队”,制定了一系列管理制度及检查流程，并定期进行全员消防安全教育及消防知识培训。①消防巡视检查的内容消防通道是否畅通无阻。消防器材是否已按要求配备。消防箱内水枪、水带等各种附件是否完好。消防水源是否满足要求。烟感、温感、喷淋头是否完好。②在下列场所，应增加巡视频率扑灭火灾后的现场；在动火作业的前后。重点防火的位置；装修施工现场。③管理标准及要求消防控制中心及消防系统设施配备齐全，完好无损，待机状态良好。消防设备完好；无火灾及其他安全隐患。人员配置设施设备维护由保安员进行检修维护，保洁员辅助清洁建立消防队伍：消防维保人员要求经过相关消防知识培训，具有本市消防安全知识培训合格证或中华人民共和国自动消防系统操作资格证。根据消防管理“预防为主、防消结合”方针，设置专业消防队伍，成立消防紧急应急分队(成员为经过专业培训的消防安全人员)。客户服务中心经理为客户服务中心消防安全管理第一责任人，依照消防法律、法规履行消防安全管理职责，组织建立消防队伍：根据消防管理“预防为主、消防结合”落实防火责任制：坚决执行消防安全责任制，落实各级和各项消防管理责任人和灭火指挥人员。强化消防意识：加强物业服务中心员工的消防观念和防火意识，任何管理服务人员都有消除火灾隐患之责任。加强过程控制：各个环节严格遵照国家有关规定和公司质量管理体系文件之要求，各消防设施定期检测，保证完好无损，随时可以启用。各类简易灭火器材固定位置放置，便于有需要时有关人员取用方便。24小时监控：对物业各区域实行24小时消防安全监控，对火灾易发生区加强防范和巡查，重点防范。定期消防预演：定期组织员工进行防火灾演习，熟练掌握各种消防设施的使用方法，提高对火警的应付能力。全员防范：秩序维护员、保洁员以及全体客户服务中心工作人员日常工作注意巡视，保持警惕，对于不应放在某处的物体，不能解释来历的物体和不适宜放在某处的物体要及时处理，对危及消防安全的事故隐患及时报告、处理。标识完备：完善各类防火标识，和各类消防设施的使用质量保障措施①强化消防意识坚决贯彻“预防为主、防消结合”的消防管理方针；每两周举行一次消防宣传；每季度组织一次消防知识培训；每半年组织一次消防演习，确保火灾的零发生率。②建立消防制度建立周密完善的消防疏散图、防火责任制，制定消防作战方案、救护措施、定期检查各类消防设施，明确防火档案制度及消防员职责。物业服务中心全体人员组建一支义务消防队伍，制定出一套有效的，切合实际的消防作战方案，由物业服务中心经理审批后报公司品质督导部验证生效。消防作战方案、消防作战示意图应悬挂于控制中心及安全员宿舍。③消防工作的控制过程客户服务中心定期举行消防安全知识和消防作战方案的培训，使所有员工了解消防基本常识、消防作战程序的内容及字火灾发生时自己的任务。每半年要组织全体员工就消防安全知识和消防作战方案进行考核。安全员必须会使用灭火器、消防水带，保洁员必须会使用灭火器、知道疏散人员每位员工应熟悉自己的岗位环境，操作的设备及物品情况，熟悉安全出口的位置和消防器材的具体摆放位置，掌握消防器材的具体使用方法。定期对消防、监控主机及各消防、弱电网络与监控点的设备进行维护保养，确保网络交换机、网络线路、电话通讯线路畅通，确保运行无故障；定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，有无埋压或损坏等情况；定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全；定期对各楼层的感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮、层显等设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况；定期对各楼层的灭火器进行检查更换，是否有压力不足或缺少等情况；定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况；定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。障立即上报采购人及维保单位并做好相关记录。每半年至少进行一次消防紧急集合，人员以义务消防队员为主(在岗安全员可不在紧急集合之内),准确记录各人员在接到紧急集合命令后赶至指定地点的时间及装备情况。各组紧急集合的指定地点及所需时间由公司相关部门核定，对紧急集合中不能达到要求的人员，在月度考核中予以体现，对紧急集合中无故缺勤、延误人员予以严肃处分。保持地下区域走道和出口畅通无阻，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散指示和事故照明设施。严禁在所辖区域内的任何地方贮存易燃、易爆以及各类剧毒物品。未经同意任何人员不得随意启动消防泵、喷淋泵、稳压泵、送排烟阀、破玻璃按钮，不得随意动用消防器材和消防①管理目标②管理范围③管理方式对不文明行为及时劝阻，营造安静文明和谐良好氛围。及时启动一体化安全防范运作体系；熟悉并充分利用先进的果断干练的秩序维护员队伍。监控系统设立24小时监控值班岗，密切注意屏幕情况，全面了解和严密监视项目内外的安全状况，发现项目内异常情况，及时处理，必要时报告应急处理总指挥，准备启动一体化安全防范运作体系；公司总部品质管理部、秩序维护部和客户服务经理及主管，根据公司秩序维护质量标准，定期进行各级品质考核和不定时查岗。人员配置我单位配置2名符合要求的保安人员。具体情况在项目小组人员表中详细描述。相关计划①人员登记、物品进出控制检查对携带大件物品出入必须到服务中心开具放行单，经核维持秩序，引导要及时，态度要热情。②巡视范围按巡更路线巡视检查，做好签到记录定时向消防监控中心报岗，发现问题及时解决，遇重大定期更换巡视路线，确保巡视的有效性。巡视中思想集中，做到“看、听、闻、问”,发现问题及时向领导汇报。并注意消防设施及器材的完好性。接到治安、火警报警，迅速赶到现场了解情况，做出正③消防系统管理方案贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行技防、人防的有效结合。以消防监控中心为指挥中心，借助先进的消防监控系统和消防设备设施，做好日常消防防范工作。组建一支反应迅速、技术过硬的义务消防队，按时对消防报警系统进行联动测试，定期进行消防演习，提高员工防火、灭消防监控中心值班员24小时对项目的消防系统进行监控，发现报警立刻通知相关岗位人员到现场查看确认，防止超标准使用报警，确属火警则按火警处理程序立即进行处理。发生火警或误报使电梯迫降时，立即用电梯对讲电话通知电梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。严格执行交接班制度，加强消防监控室管理，禁止闲杂定期对消防系统进行巡检、检测和保养，发现问题及时使职权和承担责任，实施对对公共秩序的管理。没有管理，树一个品牌。”我们将着力实施品牌战略和形象工程，进我单位配置1名符合要求保洁人员。具体情况在项目小工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证政府办公楼管理处内外的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视保洁区域，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。当班人员不得做与本职工作无关的事。得到主管的批准，方才能到休息室休息。承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续3次未达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚。当日值班长须做好保洁人员对服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，把客户当作上帝，对客户的投诉当日值班长必须马上处理，不得与客户发生争执。上班时必须穿着清洁，按规定要求着装，并将工作卡端正戴在左胸前，不管在任何时候，任何工作场所都不得穿短裤、背心、拖鞋。保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待，不准以个人恩怨懈怠工作，不准给同事设备工作障碍，不准以任何借口扰乱工作秩序。不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退；如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。保洁区域内的垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送出场外或指定地点并倒入垃圾收集箱。保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。质量保障措施监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。制定政府办公楼管理处清扫管理的实施方案。制定政府办公楼管理处各清洁工作的实施执行标准。编制人员的计划安排。制定消杀服务实施方案。核实工具用品的申购计划。定期巡查、检查保洁任务完成的情况。对一些专用设备进行使用指导。处理涉内外纠纷、投诉。各种清洁业务的接洽。对员工进行业务培训和考核工作。监督执行公司及部门的各项规章制度。检查保洁员的仪容仪表和到岗情况，作好考核评估记录。根据当日工作任务，负责每日工作的分配指派。检查所辖范围各责任区的清洁卫生状况。随时检查保洁员的工作状况，及时调整各种工具及人力对保洁员的工作态度和工作质量作出恰当的批评、纠正、指导，并作出正确的评估。对清洁工具、设备的使用维护进行指导。检查设备、工具的清洁保养工作。协助处理涉内外纠纷、投诉。每日工作记录的填写及交接班工作。完成领导交办的其他任务。基本服务方案①自我行为规范工作时间需佩戴工卡，着工作服、工作鞋，保持着装整女职员禁止佩戴金饰，抹口红、化妆，男职员不许留长准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申在工作场所严禁高声喧哗、吸烟、喝酒、聊天、打架、不许在走道、楼梯、茶水房等处偷懒、睡觉、休息等。②礼貌对人见到同事时应礼貌问好，早上应说“早上好”,其他时严禁动用或偷盗任何物品。清洁中必须挪动物品时，须向领导征求同意，清洁完毕不随便处理办公桌台上的废纸，必须处理时征求主人同工作中不慎毁坏物品时，应及时、主动向客户道歉并立即向上司汇报，严禁私自处理或隐瞒不报。领导经过工作场所时，应停下工作，礼貌招呼并主动让拿工具通行时应让客户优先。人员配置①经理岗位经理是对公司负有全面服务的管理者，处于中心地位，起领导核心作用，负责公司的全盘工作。认真学习和贯彻执行党和国家对物业管理部门制定的方针、政策，法令和上级领导的指示决定及工作安排。充分发挥和调动手下管理人员和各职能部门的作用，建立健全强有力的管理机构和行之有效的规章制度，不断进行和提高公司管理水平。负责编制和审定本公司的经营决策，年度计划、员工培训计划和员工工资调整方案，及时提出各个时期的中心工作，确保各项计划和工作任务的顺利完成，使公司得到不断的发贯彻执行安全经营管理和劳动保护条例，保证员工生命加强财务管理和经济核算，不断提高经济效益。抓好员工队伍建设、懂技术、会管理的领导队伍和技术认真做好工作考核，鼓励先进、树立典型，发扬成绩、纠正错误，充分发挥员工的积极性和创造性。以公司经营宗旨为使命，以业主满意为目的，搞好实质②办公室职责认真学习贯彻相关法律、法规，制定各项管理制度和工作计划，并检查落实。负责住户的入住、装修手续办理及档案管理，严格执行文件管理程序和文档资料的分类存档以及报刊杂志的征订负责员工考勤工作，建立考勤制度，搞好绩效考核。做好所有实物与设备的等级与库存管理以及所需物品的购买计划和发放，做到“帐帐相符、帐物相投”,物品存放及保管安全妥善。组织召开例会、会议，撰拟相关材料，做好会议记录。拟订员工培训计划，并定期或不定期的对员工工作进行总结，如强对员工的培训学习和业务考核。负责对内对外及对上对下的正常业务，保持公司形象搞好值班工作，监督其他部门工作。负责筹办各种庆典及接待活动的准备工作。负责完成公司交办其它各项工作任务。③财务管理制度为加强财务管理，根据国家有关法律、法规及建设局财务制度，结合公司具体情况，制定本制度。1)财务人员管理工作财务管理工作必须在加强宏观控制和微观搞活的基础上，严格执行财经纪律，以提高经济效益、壮大企业经济实力为宗旨，财务管理工作要贯彻“勤俭办企业”的方针，勤俭节约、精打细算、在企业经营中制止铺张浪费和一切不必要的开支，降低消耗，增加积累。公司设财务部，财务部主任协助总经理管理好财务会计出纳员不得兼管、会计档案保管和债权债务账目的登记财会人员都要认真执行岗位责任制，各司其职，互相配合，如实反映和严格监督各项经济活动。记账、算账、报账必须做到手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚、日清财务人员在办理会计事务中，必须坚持原则，照章办事。对于违反财经纪律和财务制度的事项，必须拒绝付款、拒绝报销或拒绝执行，并及时向总经理报告。财会人员力求稳定，不随便调动。财务人员调动工作或因故离职，必须与接替人员办理交接手续，没有办清交接手续的，不得离职，亦不得中断会计工作。移交交接包括移交人经管的会计凭证、报表、账目、款项、公章、实物及未了事项等。移交交接必须由建设局财务科监交。公司严格执行<中华人民共和国会计法>、<会计人员职权条例>、<会计人员工作规则>等法律法规关于会计核算一般原则、会计凭证和账簿、内部审计和财产清查、成本清查记账方法采用借贷记账法。记账原则采用权责发生制，以人民币为记账本位币。数目字用阿拉伯数字记载。记载、书写必须使用钢笔，不得用铅笔及圆珠笔书写。2)公司财务公司以单价2000元以上、使用年限一年以上的资产为固定资产，分为五大类：房屋及其他建筑物；机器设备；电子设备(如微机、复印机、传真机等);运输工具；其他设备。各类固定资产折旧年限为：房屋及建筑物35年；机器设备10年；电子设备、运输工具5年；其他设备5年。固定资产以不计留残值提取折旧。固定资产提完折旧后仍可继续使用的，不再计提折旧；提前报废的固定资产要补购入的固定资产，以进价加运输、装卸、包装、保险等费用作为原则。需安装的固定资产，还应包括安装费用。作为投资的固定资产应以投资协议约定的价格为原价。固定资产必须由财务部合同办公室每年盘点一次，对盘盈、盘亏、报废及固定资产的计价，必须严格审查，按规定经批准后，于年度决算时处理完毕。盘盈的固定资产，以重置完全价值作为原价，按新旧的程度估算累计折旧入账，原价累计折旧后的差额转入公积金。盘亏的固定资产，应冲减原价和累计折旧，原价减累计折旧后的差额作营业外支出处理。报废的固定资产的变价收入(减除清理费用后的净额)与固定资产净值的差额，其收益转入公积金，其损失作营业公司对固定资产的购入、出售、清理、报废都要办理会计手续，并设置固定资产明细账进行核算。3)资金、现金、费用管理财务部要加强对资产、资金、现金及费用开支的管理，防止损失，杜绝浪费，良好运用，提高效益。银行账户必须遵守银行的规定开设和使用。银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。银行账户的账号必须保密，非因业务需要不准外泄。银行账户印鉴的使用实行分管并用制，即财务章由出纳保管，法人代表和会计私章由会计保管，不准由一人统一保管使用。印鉴保管人临时出差由其委托他人代管。银行账户往来应逐笔登记入账，不准多笔汇总高收，也不准以收抵支记账。按月与银行对账单核对，未达收支，应作出调节逐笔调节平衡。根据已获批准签订的合同付款，不得改变支付方式和用途；非经收款单位书面正式委托并经总经理批准，不准改变库存现金不得超过限额，不得以白条抵作现金。现金收支做到日清月结，确保库存现金的账面余款与实际库存额相符，银行存款余款与银行对账单相符，现金、银行日记账数额分别与现金、银行存款总账数额相符。因公出差、经总经理批准借支公款，应在回单位后七天内交清，不得拖欠。非因公事并经总经理批准，任何人不得严格现金收支管理，除一般零星日常支出外，其余投资、工程支出都必须通过银行办理转账结算，不得直接兑付现金。领用空白支票必须注明限额、日期、用途及使用期限、并报总经理报批。所有空白支票及作废支票均必须存放保险柜内，严禁空白支票在使用前先盖上印章。正常的办公费用开支，必须有正式发票，印章齐全，经手人、部门负责人签名，经总经理批准后方可报销付款。未经董事会批准，严禁为外单位(含合资、合作企业)或严格资金使用审批手续。会计人员对一切审批手续不完备的资金使用事项，都有权且必须拒绝办理。否则按违章论处并对该资金的损失负连带赔偿责任。4)办公用具、用品购置与管理所有办公用具、用品的购置统一由办公室造计划、报经领导批准后方可购置。所有用具必须统一由办公室专人管理。