【房屋未交付且未过户情形下购房者权利的保护综述3700字】

房屋未交付且未过户情形下购房者权利的保护综述目录TOC\o"1-2"\h\u32566房屋未交付且未过户情形下购房者权利的保护综述 118263一、实务中对未完工房屋购房者的保护 111596（一）破产清算中对未完工房屋购房者的保护 17635（二）破产重整中对未完工房屋购房者的保护 13260二、支付全款的购房者权利保护 218295（一）取回权 226127（二）变更请求权 311867三、支付部分房款的购房者权利保护 330701（一）待履行合同 318377（二）违约损害赔偿 522188（三）仅支付定金的购房者权利保护 5一、实务中对未完工房屋购房者的保护（一）破产清算中对未完工房屋购房者的保护破产清算程序中，因资金链断裂、项目土地涉诉等多种原因导致在建未完工的房屋沦为烂尾楼，进而导致实际上无法完成交付，破产管理人只能采取烂尾楼盘整体评估并处置的解决方式。烂尾项目在估价处置过程中通常会由于不同程度的问题而影响整体价值，导致在拍卖程序中无奈选择折价出售，最终拍卖所得价款用于清偿债权人。购买房屋用于居住的购房者基于物权期待权和保护生存权的原则，在破产清偿顺序中处于靠前顺位，有权要求破产企业归还所有购房款，并根据《商品房买卖合同》的约定赔偿经济损失。（二）破产重整中对未完工房屋购房者的保护破产重整程序是一种特殊法律程序。经过可能或已发生破产原因但又有重生希冀的企业的各方利害关系人的协商后，作出清理债务人的债权债务关系、整顿债务人的经营状况等处理，以期摆脱破产困境，重获企业生存能力。孔天悦,李国元.房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考[J].现代商业,2020,(29):164-168.破产管理人会对进入破产重整程序后的房地产企业进行全面的清理整顿，向法院申请中止执行，并解除项目上的查封冻结措施，而后筹措新资金、引入新投资，完成楼盘竣工验收，最终向购房者交付房屋或者用以清偿债务。相较而言，破产重整程序比破产清算程序更能促成烂尾项目价值最大化的终极目标，保护购房者获得所购房屋的权利，保证各方债权人的利益得到最大保障。若房地产企业没能涅槃重生，彻底陷入破产，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，构成根本违约，购房者此时有权解除《商品房买卖合同》，孔天悦,李国元.房地产企业破产程序中未过户房屋的权属认定及处置方式的思考[J].现代商业,2020,(29):164-168.二、支付全款的购房者权利保护（一）取回权1.现行立法规定房地产企业走入破产程序前，购房者已经履行所签合同的房款全额给付义务的，依据《破产案件规定》第71第1款第5项及《破产法》第38条等规定，特定物买卖中尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产，此种情况下购房者享有充分所有权权利人能对取回权进行主张。陈畅,陈文.论破产程序中购房人的权益保障[J].法制博览，2019，（1）:12-13.陈畅,陈文.论破产程序中购房人的权益保障[J].法制博览，2019，（1）:12-13.王欣新,张思明.论房地产开发企业破产中的购房者利益保护[J].江汉论坛,2015,(10):118-122.另外，按照最高人民法院《破产案件规定》等有关规范，未完成过户登记手续却已实际交付给买方的财产，以及购房者支付全额房款且完成过户登记手续却未交付，此两种情形下房屋被排除于破产财产之外，购房者可以行使取回权。现行法律没有直接废止上述有关规定，所以房屋购买类债权人在不违背相关规定条款要求的情况，应当拥有取回权。2.实务案例在“重庆君融置业有限公司与李代华商品房预售合同纠纷案”中，法院认为涉案房屋在破产重整程序之前已建成且完成竣工验收备案登记，购房者依合同完全履行房款给付义务且所购房屋有明确的楼层和房号，法院认定案涉房屋应属明确具体、无可替代性具的特定物，房地产企业应当按照合同的约定履行交付房屋的义务。笔者收集了近年来45个相关司法案例，其中，浙江地区的21个司法案例宁波地区司法案例(21个):(2015)甬镇商初字第1021号；(2015)甬镇商初字第1022号；(2015)甬镇商初字第1023号；(2015)甬镇商初字第1024号；(2015)甬镇商初字第1025号；(2015)甬镇商初字第1026号；(2015)甬镇商初字第1027号；(2015)甬镇商初字第1028号；(2015)甬镇商初字第1029号；(2015)甬镇商初字第1030号；(2016)浙0211民初1033号；(2016)浙02民终61号；(2016)浙02民终62号；(2016)浙02民终63号；(2016)浙02民终65号；(2016)浙02民终66号；(2016)浙02民终68号；(2016)浙02民终69号；(2016)浙02民终71号；(2016)浙02民终73号；(2016)浙02民终74号.浙江其他地区司法案例:(2017)浙05民终1423号；(2016)浙民申3380号；(2016)浙民申3381号；(2016)浙民申3382号；(2016)浙民申3383号；(2016)浙民申3384号；(2016)浙民申3385号；(2016)浙民申3386号；(2016)浙民申3387号；(2016)浙民申3388号；(2016)浙民申3409号；（2016)浙民终693号。的法官，均认为尚未实际交付但相对人已支付全额对价的房屋应属特定物，排除在破产财产之外。笔者赞同这一司法裁判的观点。对于购房者而言，签订合同后的所购房屋就是特定物，若是将购房者付清全款的特定房屋纳入破产财产，对购房者的保护是种沉痛的打击。表面上来看，这种观点在一般取回权理论上面作出突破，但再细究，会发现这种突破满足了社会现实需求，合理保护了购房者的正当权利，是对取回权理论宁波地区司法案例(21个):(2015)甬镇商初字第1021号；(2015)甬镇商初字第1022号；(2015)甬镇商初字第1023号；(2015)甬镇商初字第1024号；(2015)甬镇商初字第1025号；(2015)甬镇商初字第1026号；(2015)甬镇商初字第1027号；(2015)甬镇商初字第1028号；(2015)甬镇商初字第1029号；(2015)甬镇商初字第1030号；(2016)浙0211民初1033号；(2016)浙02民终61号；(2016)浙02民终62号；(2016)浙02民终63号；(2016)浙02民终65号；(2016)浙02民终66号；(2016)浙02民终68号；(2016)浙02民终69号；(2016)浙02民终71号；(2016)浙02民终73号；(2016)浙02民终74号.浙江其他地区司法案例:(2017)浙05民终1423号；(2016)浙民申3380号；(2016)浙民申3381号；(2016)浙民申3382号；(2016)浙民申3383号；(2016)浙民申3384号；(2016)浙民申3385号；(2016)浙民申3386号；(2016)浙民申3387号；(2016)浙民申3388号；(2016)浙民申3409号；（2016)浙民终693号。（二）变更请求权虽然《破产法》第18条赋予了破产管理人合同解除权，但限缩解除权行使范围，只能针对双方“均未完全履行”的合同。而购房者在支付了全款的情况下，视为履行完毕合同主要义务，此时破产管理人无权解除合同。依照双方签署的《商品房买卖合同》，管理人必须交付房屋。符合前文所述前提而享有取回权的购房者，按《破产案件规定》第71条，在房地产企业处于破产阶段时，有权要求管理人继续履行合同。破产管理人应当将房屋交付给符合条件的购房者，并配合办理过户手续，保障购房者的生存权。对于房屋实际交付但尚未完成登记手续的，教条的仅看是否完成登记手续判断购房者是否取得房屋物权，难以适应现实的需要，不利于购房者正当权利的保护。尽管不动产物权变动原则上采取以登记作为生效要件，可例外情形下应区别对待。因此，运用“法律另有规定”这一灵活开放的规定，在购房者面临房地产企业破产的情况下提供保护，如果购房者已经实际占有并控制所购房屋，则应当认定所有权已经移转。这种灵活性的规定不仅能够合理满足现实的需要，而且与《破产案件规定》第71条给予买卖双方实质公平、保护购房者生存权的理念相吻合。三、支付部分房款的购房者权利保护（一）待履行合同1.法律规定对于尚未支付全部房款的购房者，意味着购房者仅履行了部分义务，双方的义务均未完全的履行，属于学理上所说的“待履行合同”，此时破产管理人依《破产法》第18条享有选择解除对债务人不利的合同或者继续履行对债务人有利的合同的选择权。我国《民法典合同编》第563条规定了合同解除的法定事由，包括不可抗力、预期违约等。从解除权制度的设计初衷角度分析，它是为了保护非违约方正当权益而衍生的救济途径。从其他国家的实践来看，绝大多数国家的破产法参照纯粹的商业利益衡量标准张鹏辉.论房地产开发企业破产中购房者利益的正当保护——以浙江宁波为主[D].上海:上海财经大学，2020.。管理人的解除权虽同样是一种法定的解除权，但其适用的领域理人对待履行合同的选择权，这一规定与日本立法上相一致。但管理人解除权的行使必须同时满足两个要件，时间要件即破产被受理前已完成合同的成立，以及义务要件即合同各方的应尽义务均未完全履行。关于选择权如何行使、性质标准等方面，我国《张鹏辉.论房地产开发企业破产中购房者利益的正当保护——以浙江宁波为主[D].上海:上海财经大学，2020.依我国《破产法》第53条，要是管理人斟酌后选择解除合同，合同相对方可就己方因此而发生的损害主张相应的赔偿，也就是说，购房者可以申请债权。显然，购房者申请的债权为一般破产债权，不具有优先受偿的效力。但是，法律并没有规定管理人解除合同后，对方当事人对“已履行部分”享有怎样的法律地位。换句话说，我国《破产法》对于此时是否发生恢复原状的法律效果并未做出规定。在理论上普遍认为，如果管理人选择解除合同，则应当参照合同法规则进行处理。换言之，发生恢复原状的法律效果王欣新，余艳萍.论破产程序中待履行合同的处理方式及法律效果［J］.法学杂志，2010，(6):50－55.。在确定发生恢复原状的前提下，王欣新，余艳萍.论破产程序中待履行合同的处理方式及法律效果［J］.法学杂志，2010，(6):50－55.张鹏辉.论房地产开发企业破产中购房者利益的正当保护——以浙江宁波为主[D].上海:上海财经大学，2020.2.债权性质的认定对于尚未支付全部房款的购房者，原则上应当适用《破产法》第18条关于管理人有权决定解除合同或者继续履行的规则进行处理。第一种，购房者已履行大部分应付房款义务，若管理人最后选择合同继续履行，购房者依据合同对破产企业所享有的这部分债权，依据《破产法》第42条可以将其划入共益债务里清偿。但若管理人决定解除此合同，购房者依据合同对破产企业所享有的债权就会被纳入普通债权的范畴。第二种，购房者已履行小部分应付房款义务，若合同被追认为继续履行，购房者要一次性付清余款，若破产企业能通过破产重整继续建设房产项目，那购房者最终可能取得所购房屋的产权。若破产企业不能完成在建工程的后期建设，则债务人对购房者产生的债务为共益债务，以破产财产随时清偿。陈畅,陈文.论破产程序中购房人的权益保障[J].法制博览，2019，（1）:12-13.如果管理人斟酌后将合同划为解除的方向，司法实践中陈畅,陈文.论破产程序中购房人的权益保障[J].法制博览，2019，（1）:12-13.（二）违约损害赔偿无论管理人最终如何选择，对于购房者而言，其还有权要求开发商承担逾期交房的违约赔偿。目前实践中通常认为，违约损害赔偿金在性质上与前述返还的房款大有不同，不宜认定其享有为保护生存权而产生的优先顺位，而应当纳为普通债务。笔者认同该观点。首先，原《批复》第2条设立的最初目的是从保证购房者基本的生存权利角度出发，因而所返还的房款性质上应划为保障购房者生存权利的对价，但对于逾期交房的违约赔偿部分，以同样的法理逻辑认定为保护生存权利的一部分，会夸大购房者生存权利的范围，侵害了其他债权人的合理权利，不利于社会秩序的稳定。其次，根据《破产法》第46条第2款规定来看，附利息的债权以破产申请受理之日为节点，即时停止计息，即利息的保护未被纳进管理人理算、清偿的关键考量区域，因此笔者认为具有违约性质的赔偿金不宜认定其享有