违规变更规划调整容积率cgs市公开课一等奖省赛课微课金奖课件

规划管理及容积率变更

专题治理

第1页一、规划管理与容积率法规管理技术管理规划研究规划编制规划管理（实施和监督）不一样时期重点不一样

第2页容积率变更是规划管理主要内容建设用地容积率是实施规划管理主要指标，也是国有土地使用权出让协议主要内容。容积率高低，不但与与群众人居环境质量紧密相关，也与开发利益得失亲密关联。容积率确实定和变动，关系到各方面利益和人民群众正当权益。抓好房地产开发容积率控制问题，将从根本上处理城镇规划工作关键步骤腐败问题，房地产开发领域尤其是包括违规变更规划、调整容积率步骤腐败问题易发多发势头得到有效遏制，维护广大群众正当权益，促进城镇建设和房地产市场健康发展。是否能够变更为何要进行变更谁来变更公共政策属性稳定性第3页变更规划调整容积率因由制订程序漏洞决议过程偏差实施条件改变利益需求（判断标准：利益取得是否正当）正当调整违规调整侵犯公共利益侵犯他人利益第4页容积率高低对居民生活影响人口密度居住质量问题安防问题第5页变更规划调整容积率主体建设单位规划管理部门第6页容积率调整程序（1）调整申请（2）行政审核（3）下达任务（4）技术论证（5）教授论证（6）现场公告（7）行政汇总（8）重编控规（9）上报同意第7页二、规划管理和容积率变更依据《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行，至年1月1日废止）第二十条，第二十一条、第三十四条、第三十五条《中华人民共和国城镇规划法》（年1月1日起执行）第十九条，第二十六条、第三十五条、第三十八条、第四十三条、第四十五条、第四十八条《中华人民共和国土地管理法》（年8月28日施行）第二十二条、第五十六条《中华人民共和国城市房地产管理法》（年8月30日施行）第十八条、第四十四条《风景名胜区条例》（年12月1日施行）第十五条、第二十二条、第二十七条、第二十八条《历史文化名城名镇名村保护条例》（年7月1日施行）第二十条、第二十四条、第二十八条《城市黄线管理方法》（年3月1日施行）第十一条、第十三条、第十四条、第十五条《城市蓝线管理方法》（年3月1日施行）第十一条《城市紫线管理方法》（年2月1日施行）第十一条、第十三条、第十四条《城市绿线管理方法》（年11月1日施行）第十一条第8页政策文件中共中央《建立健全惩治和预防腐败体系—年工作规划》《国务院关于加强城镇规划监督管理通知》（国发〔〕13号）《关于印发＜中共中央纪委监察部关于领导干部利用职权违反要求干预和插手建设工程招投标、经营性土地使用权转让、房地产开发与经营等市场经济活动，为个人和亲友谋取私利处理要求＞通知》（中纪发〔〕3号）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见》（国办发〔〕131号）《住房和城镇建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检验通知》（建规〔〕227号）等

第9页城市规划编制方法1.要求性指标普通为以下各项：

(1)用地性质；

(2)建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）；

(3)建筑控制高度；

(4)容积率（建筑总面积/地块面积）；

(5)绿地率（绿地总面积/地块面积）；

(6)交通出入口方位；

(7)停车泊位及其它需要配置公共设施。2.指导性指标普通为以下各项：

(1)人口容量（人/公顷）；

(2)建筑形式、体量、格调要求；

(3)建筑色彩要求；

(4)其它环境要求。第10页中小学建筑设计规范学校建筑容积率可依据其性质、建筑用地和建筑面积多少确定。小学不宜大于0.8；中学不宜大于0.9；中师、幼师不宜大于0.7。民用建筑设计通则一、建筑设计应符合当地城市规划部门按用地分区制订建筑覆盖率和建筑容积率。

二、在既定建筑覆盖率和建筑容积率建筑基地内，如建设单位愿意以部分空地或建筑一部分（如天井、低层屋顶平台、底层、廊道等）作为开放空间，无条件地、永久提供作公众交通、休息、活动之用时，经当地规划主管部门确认，该用地内建筑覆盖率和建筑容积率可予提升。开放空间技术要求应符合当地城市规划部门制订实施条例。

现有规范中相关容积率条款容积率现有严格要求，又有灵活掌握余地。第11页城市道路交通规划设计规范土地开发容积率应与交通网运输能力和道路网通行能力相协调。支路规划应符合以下要求，在市区建筑容积率大于4地域，支路网密度应为表7.1.6-1和表7.1.6-2中所要求数值一倍。市中心区建筑容积率到达8时，支路网密度宜为12～16km/km2；普通商业集中地域支路网密度宜为10～12km/km2。第12页城市道路交通规划设计规范

各类城市道路网平均密度应符合表7.1.6-1和表7.1.6-2中要求指标要求。第13页三、违规改变容积率问题规划部门不按法定程序修改规划条件从“技术层面”上提升容积率经过有意违规超建提升容积率第14页案例：项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积8.87万平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。开发建设单位申报建设项目方案设计批复及用地许可证，设计方案中住宅按跃层式设计、层高为2.8米，不过做了较大面积空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。因为相关要求不完善，找不到相关能够不予审批依据，依据行政许可法行政审批标准，市规划局经屡次讨论，发出《建筑工程设计方案批复通知书》和《建设用地规划许可证》，该项目批复总用地面积8.87万平方米，地上建筑面积16万平方米，地下建筑面积6.75万平方米，容积率为1.8。第15页案例：某项目违反建设审批程序，在未取得建设审批手续情况下开工建设。因种种原因，市规划和国土资源局为开发企业补发了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》。在补发《建设工程规划许可证》B座为9层，而实际B座建设了31层，核准建筑面积92127平方米，实际建筑面积107261平方米。因为B座严重超批建设，严重影响了相关居民采光，引发居民不满，造成了不良影响。鉴于该项目B座违规开发建设问题，省建设厅、监察厅作出了该开发企业按相关要求对挡光住户进行经济赔偿，并按要求对其罚款1030万元处罚决定。第16页改变用地性质问题不按规划要求改变用地性质不按要求程序改变用地性质第17页

案例：某项目在未取得任何规划、建设手续情况下开工建设，压占城市总体规划中两条规划道路红线，并压占110－220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带。当前该项目已建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，其中：压占一条规划道路红线三层框架结构楼房16座，总建筑面积33221.90平方米；压占另一条路规划道路红线二层框架结构楼房3座（5386.89平方米）、钢架结构大棚2座（4080平方米），总建筑面积9466.89平方米；压占高压供电走廊（同时压占绿地）二层框架结构楼房10座，总建筑面积17940.33平方米；其它压占绿地违法建筑10座，总建筑面积39063.71平方米。第18页

案例：某市占用城市公园绿地建商品房案件1999年，某市政府主管领导提出要加紧城市化绿化建设，争取在一年内城市绿地人均增加1平方米，绿化覆盖率增加1%。按照这一指示，该市建委园林处确定了详细方案，计划建成10个广场等大块绿地，但因资金短缺，该方案未能马上实施。为处理资金不足问题，1999年底，该市建委园林处向市领导提出了置换土地、出让包含某公园南墙土地在内两块土地，以土地出让金填补绿化建设资金提议。第19页

案例：某市占用绿地和水面开发房地产,该市（1982年被国务院同意为首批24座历史文化名城之一）某风景区中水面过半，湖水面积大约46公顷。依据1993年3月国务院同意市城市总体规划，该地块为水面和绿化用地。为处理旧城改造资金短缺问题，该市于年6月违反法定程序，私自调整城市总体规划，将800余亩用地改为居住用地，分三期出让给某企业进行房地产开发。截止年5月，一期工程占地369亩，以5800万元出让，已开工建设了41栋住宅楼，并有70%已预售；二期工程占地200余亩，已由该企业支付预付金1000万元。

第20页四、关于加强建设用地容积率管理和监督检验通知建规[]227号在城镇发展建设中，城市和镇人民政府依据《城镇规划法》制订当地控制性详细规划，并依据控制性详细规划对建设项目进行规划管理是法律赋予权力和责任。容积率是控制性详细规划主要指标之一，既是国有土地使用权出让协议中必须要求主要内容，也是进行城镇规划行政许可时必须严格控制关键指标。近年来，一些地方城镇规划管理不规范、监管不到位，在城镇规划行政审批中，对容积率调整搞“暗箱操作”，包括容积率管理腐败案件时有发生，对城镇建设产生了不良影响，损害了党和政府形象。强化城镇规划主管部门依法行政意识、切实加强建设用地容积率管理和监督检验，对于规范新时期城镇规划工作，维护城镇规划严厉性，推进城镇规划领域党风廉政建设含有主要意义。各级城镇规划主管部门和监察机关要深入提升认识，切实把加强建设用地容积率管理和监督检验作为当前一项主要和紧迫任务抓紧抓好，抓出成效。

第21页严格容积率指标规划管理《城镇规划法》中明确要求：在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权建设项目，由城市、县人民政府城镇规划主管部门依据经同意控制性详细规划核定建设用地位置、面积、允许建设范围。在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城镇规划主管部门应该严格依据经同意控制性详细规划，提出出让地块位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让协议组成部分。对于规模小镇、风景名胜区范围内建设用地可直接依据相关规划提出规划设计条件。容积率作为规划设计条件中主要开发强度指标，必须经法定程序在控制性详细规划中确定，并在规划实施管理中严格恪守，不得突破经法定程序同意规划确定容积率指标。城镇规划主管部门在对建设项目实施规划管理中，必须严格恪守控制性详细规划确定容积率指标。对同一建设项目，在给出规划设计条件、进行建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目完工规划核实过程中，城镇规划主管部门给定容积率指标均应符正当定规划确定容积率指标，并将各步骤审批结果公告，直至该项目完工验收完成。对于分期开发建设项目，各期建设工程规划许可确定建筑面积总和，应该与规划设计条件、建设用地规划许可证确定容积率相符合。

第22页严格核查建设工程是否符合容积率要求城镇规划主管部门要依法核实完工建设工程是否符合规划行政许可要求。核实中要严格审查建设工程总建筑面积是否超出规划许可允许建设建筑面积。建设工程完工时所建建筑面积超出规划许可允许建设建筑面积，建设单位不得组织完工验收。城镇规划主管部门要依法及时对违法建设进行处罚，拆除违法建设部分、没收违法收入，并对违法建设部分处以工程造价10％罚款。

第23页加强建设用地容积率管理监督检验

要抓紧完善建设用地容积率管理制度。还未建立建设用地容积率管理制度省（区、市），要抓紧制订建设用地容积率管理制度，明确容积率调整详细条件、审批程序及管理办法，明确相关部门职责，并依据工作需要，建立对应协作机制。要切实加强对建设用地容积率管理监督检验，督促各级城镇规划主管部门完善容积率管理制度，加大案件查办力度，果断阻止和纠正私自变更规划、调整容积率等突出问题，严厉查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。

第24页五、开展违规变更规划调整容积率专题治理违规变更规划调整容积率对社会危害一是城市建设总体效果会受到影响，如城市风貌、基础设施配套、功效协调等；二是有失公允，扰乱市场秩序；三是侵害公众利益，包含近期业主利益和长久社会公共利益等。违规变更规划调整容积率对行政机关危害第25页重庆、昆明、海口等城市房地产开发过程中，在规划审批步骤上相继发生重大腐败案件，其主要表现是，一些开发商在拿到土地后便采取不正当伎俩，勾结城镇规划部门一些领导和干部，私自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提升容积率，以牟取非法利润。城镇规划系统发生腐败案件，对政府形象与友好社会建设造成了严重损害，对国家、社会造成了严重经济损失，对城市房地产市场健康发展造成了严重影响，这些问题已经引发了党中央和国务院高度重视。开展专题治理工作，既是落实党中央、国务院和中央纪委要求，也是促进城镇建设和房地产市场健康发展迫切需要。经过开展专题治理，对于从源头上加强惩治和预防腐败长期有效机制建设，预防房地产开发领域中私自变更规划、调整容积率等突出问题，促进城镇建设和房地产市场健康发展，确保中央一系列重大决议布署有效落实，含有主要而深远意义。

第26页关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专题治理通知

建规[]53号完善相关政策、制度加强对控制性详细规划修改尤其是建设用地容积率管理情况监督检验严厉查处违纪违法案件第27页完善相关政策、制度

各地要依据《住房和城镇建设部、监察部关于加强建设用地容积率管理和监督检验通知》要求，对当地域建设用地容积率调整详细条件、审批程序及管理方法作出明确要求，抓紧完善容积率管理相关制度。对地方各级人民政府及其所属部门制订城镇规划管理方面规范性文件中违反国家关于建设用地容积率管理法律法规和政策要求相关内容进行清理。对清理出规范性文件，按照“谁公布谁纠正”标准，提请或督促原公布机构给予纠正。各级城镇规划主管部门和监察机关要深入完善违规变更规划、调整容积率等违法违纪行为责任追究方法。

第28页加强对控制性详细规划修改尤其是建设用地容积率管理情况监督检验对建设用地容积率指标规划管理情况进行检验。重点检验在城市规划区内以划拨、出让、转让方式提供国有土地使用权建设用地容积率等强制性指标管理情况，风景名胜区范围内建设用地容积率等强制性指标管理情况，同一房地产项目（含分期开发房地产项目）在给出规划条件、建设用地规划许可、规划方案审查、建设工程规划许可、建设项目完工规划核实过程中对建设用地容积率等强制性指标管理情况。对调整容积率指标、改变土地使用性质情况进行检验。对年1月1日至年3月31日期间领取规划许可全部房地产项目进行清理。重点对其中包括提升容积率，以及将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地房地产项目进行逐一清理检验。查清项目提升容积率、改变土地使用性质是否有法定依据，是否按照法定程序进行，是否依法公开，是否有土地价款和配套规费流失等情况。对检验发觉违法违规问题，要严格依法处理。

第29页严厉查处违纪违法案件完善部门间沟通协调机制，经过监督检验、受理群众举报等各种渠道拓宽案件线索起源，加大案件查办力度，严厉查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为。

第30页严格容积率指标调整程序国有土地使用权出让前，城镇规划主管部门应该严格依据经同意控制性详细规划确定规划设计条件。规划设计条件中容积率指标假如突破控制性详细规划或其它规划要求，应该依据《城镇规划法》要求，先行调整控制性详细规划，包括其它规划须先行调整包括到其它规划。全部包括建设用地容积率调整建设项目，其规划管理相关内容必须依法公开，接收社会监督。第31页国有土地使用权一经出让，任何单位和个人都无权私自更改规划设计条件确定容积率。确需变更规划条件确定容积率建设项目，应依据程序进行：

（一）建设单位或个人能够向城镇规划主管部门提出书面申请并说明变更理由；

（二）城镇规划主管部门应该从建立教授库中随机抽调教授，并组织教授对调整必要性和规划方案合理性进行论证；

（三）在当地主要媒体上进行公告，采取各种形式征求利害关系人意见，必要时应组织听证；

（四）经教授论证、征求利害关系人意见后，城镇规划主管部门应依法提出容积率调整提议并附论证、公告（听证）等相关材料报城市、县人民政府同意；

（五）经城市、县人民政府同意后，城镇规划主管部门方可办理后续规划审批，并及时将依法变更后规划条件抄告土地主管部门立案；

（六）建设单位或个人应依据变更后容积率向土地主管部门办理相关土地出让收入补交等手续。包括容积率调整相关同意文件、调整理由、调整依据、规划方案以及教授论证意见、公告（听证）材料等均应按照国家相关城建档案管理要求及时向城建档案管理机构（馆）移交备查。

第32页关于补交地款国务院下发国发[]15号《关于加强国有土地资产管理通知》第二条要求：土地使用者需要改变原同意土地用途、容积等，必须依法报经市、县人民政府同意。对于出让土地，凡改变土地用途、容积率，应按要求补交不一样用途和容积率土地差价。《国有土地使用权出让协议补充协议相关问题说明》

国有土地管理部门在出让国有土地时，按照城市总体规划，对所出让国有土地范围内新修建建筑物，所确定建筑容积率，是《国有土地转让协议》中一个主要协议条款。国有土地管理部门在协议中对受让人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主要是为了节