纳税会计（第七版）课件：土地增值税的会计核算

主要内容7.1土地增值税概述土地增值税的征税范围包括所有有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的行为。思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？7.1.1土地增值税的征税范围及纳税人7.1土地增值税概述“国有土地”,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物,包括地上、地下的各种附属设施。“附着物”是指附着于土地上的不能移动或一经移动就遭损坏的物品。思考：国有土地、地上建筑物及其附着物指的是？7.1.1土地增值税的征税范围及纳税人7.1土地增值税概述土地增值税的纳税人是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。也就是说，无论是法人还是自然人，无论是外资企业还是内资企业，无论是中国公民还是外籍个人，只要有偿转让房地产，就是土地增值税的纳税人。土地增值税纳税人7.1.1土地增值税的征税范围及纳税人土地增值税实行四级超额累进税率级数增值额与扣除项目金额的比率（％）税率（％）速算扣除系数（％）1不超过50％的部分300250％～100％的部分4053100％～200％的部分50154超过200％的部分60357.1土地增值税概述7.1.2土地增值税的税率7.1土地增值税概述其中，增值额的计算公式：增值额=收入总额－准予扣除项目金额7.1.3土地增值税的计算土地增值税的计算公式：应纳土地增值税税额=增值额×适用税率－准予扣除项目金额×速算扣除率7.1土地增值税概述收入总额是指纳税人转让房地产取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。其中，货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、本票、汇票等信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。实物收入是指纳税人转让房地产取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材，房屋、土地不动产等。其他收入是指纳税人转让房地产取得的无形资产收入或具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。收入总额的确定7.1.3土地增值税的计算（1）取得土地使用权时支付的金额，即纳税人为取得土地所有权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。（2）房地产开发成本，指纳税人开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用等。（3）房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。思考：扣除项目有哪些？7.1土地增值税概述7.1.3土地增值税的计算（4）与转让房地产有关的税金，是指转让房地产时已缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税等。纳税人在转让房地产时缴纳的教育费附加可视同税金予以扣除。（5）其他扣除项目，从事房地产开发的纳税人可以按照上述第（1）项、第（2）项金额之和加计20%的扣除。（6）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以新度折扣率后的价格。思考：扣除项目有哪些？7.1土地增值税概述7.1.3土地增值税的计算纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：7.1土地增值税概述7.1.3土地增值税的计算［案例7—1］某市企业（非房地产开发企业）2014年度的有关资料如下：（1）1月，企业从政府取得A地80亩土地的使用权，支付土地出让金600万元。当月，将其中40亩土地使用权作价550万元作为投资，与另一企业建立合资企业E（非房地产企业）。（2）3月，将上述剩余40亩土地的使用权直接转让给附近的一家工厂，转让价格为400万元，缴纳各项税费22.2万元。（3）4月，企业从B公司购得B地100亩土地使用权，支付土地转让金800万元。7.1土地增值税概述7.1.3土地增值税的计算（4）5月，企业将从B地取得的60亩土地使用权抵押给银行，获得了6个月贷款600万元；12月，企业无法偿还到期贷款，银行将土地拍卖。（5）6月，企业将从B地取得的10亩土地使用权出租给C企业，每月收取租金5万元。（6）7月，企业将从B地取得的30亩土地使用权与D企业交换取得房产一处，价值300万元。（7）12月，企业将所持的E企业的股权转让给F企业，获取收入600万元。计算本年该企业应缴纳的土地增值税。（暂不考虑契税。）7.1土地增值税概述7.1.3土地增值税的计算房地产企业是指主要经营房地产买卖业务的企业。对这类企业来说，土地增值税是为取得当期营业收入而支付的费用。因此，土地增值税的会计处理与营业税的会计处理相同，即在计提土地增值税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。实际上缴时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”等科目。兼营房地产业务的企业，是指虽然经营房地产业务，但不是以此为主，而是兼营或者附带经营房地产业务的企业。这类企业因转让房地产而缴纳土地增值税的会计处理与前述房地产企业土地增值税的会计处理一致。7.2土地增值税的会计核算7.2.1房地产企业土地增值税的会计处理［案例7—2］某房地产公司某月有偿转让高级住宅楼一栋，建筑面积5000平方米，单位售价每平方米6800元，共取得销售收入3400万元，开发房产的扣除项目金额合计为2004万元，计算企业应交土地增值税，并做相应会计处理。［解析］土地增值额=3400-2004=1396（万元）增值率=1396÷2004×100%=69.66%应纳土地增值税=1396×40%-2004×5%=558.4-100.2=458.2（万元）其会计分录为:计提土地增值税时:借:营业税金及附加4582000

贷:应交税费——应交土地增值税4582000实际缴纳时:借:应交税费——应交土地增值税4582000

贷:银行存款45820007.2土地增值税的会计核算7.2.1房地产企业土地增值税的会计处理［案例7—3］某房地产开发公司开发建造了商品住宅楼一批，在工程未全部竣工结算前已预售一批商品房，按规定预缴土地增值税1000万元。工程全部竣工结算后，该批商品住宅的全部销售收入共计12000万元。公司为取得土地使用权支付的金额为900万元，开发土地、建房和配套设施支付2800万元，开发费用计400万元，转让房地产的有关税金40万元。计算其应缴土地增值税、应补缴（或退回）税款，并做出相应的会计分录。7.2土地增值税的会计核算7.2.1房地产企业土地增值税的会计处理［解析］其会计分录为：（1）房地产未全部竣工办理结算前，预缴土地增值税时：借：应交税费——应交土地增值税10000000

贷：银行存款10000000（2）工程竣工结算后，计提应缴土地增值税时：准予扣除项目金额=900+2800+400+40+（900+2800）×20%=4880（万元）增值额=12000-4880=7120（万元）增值率=7120÷4880=145.9%应纳税额=7120×50%-4880×15%=3560-732=2828（万元）借：营业税金及附加28280000

贷：应交税费——应交土地增值税28280000（3）补缴土地增值税时：应补税款=2828-1000=1828（万元）借：应交税费——应交土地增值税18280000

贷：银行存款182800007.2土地增值税的会计核算7.2.1房地产企业土地增值税的会计处理1.企业转让国有土地使用权连同地上已完工交付使用的建筑物及附着物时，在“固定资产”、“固定资产清理”等有关科目中反映。转让时，借记“固定资产清理”、“累计折旧”等科目，贷记“固定资产”科目。取得转让收入时，借记“银行存款”科目，贷记“固定资产清理”科目。计算土地增值税时，借记“固定资产清理”科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。上缴税金时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。7.2土地增值税的会计核算7.2.2非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理2.企业转让国有土地使用权连同地上未竣工的建筑物及附着物，其会计分录如下：借：银行存款等

营业外支出（借方差额）

贷：在建工程

应交税费——应交营业税

——应交土地增值税

营业外收入（贷方差额）缴纳土地增值税时，借记“应交税费——应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。7.2土地增值税的会计核算7.2.2非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理［案例7—4］某企业转让一处房产的土地使用权及地上房产的产权，企业为取得该房产支付的成本、费用为4200万元，转让房产取得的收入为6120万元，支付营业税金及附加306万元，房产累计折旧504万元。房产评估价格为4620元，成新率8成新。。计算应缴纳的土地增值税，并做相应的会计分录（城建税、教育费附加及印花税暂不考虑）。［解析］计算应缴纳的土地增值税：土地增值额=6120-4620×80%-306=2118(万元)增值率=2118÷(4620×80%+306)=52.92%应纳土地增值税=2118×40%-(4620×80%+306)×5%=647.1(万元)其会计分录为：转让房地产时：借：固定资产清理36960000

累计折旧5040000

贷：固定资产420000007.2土地增值税的会计核算7.2.2非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理收到转让收入时：借：银行存款61200000

贷：固定资产清理61200000计提营业税时：借：固定资产清理3060000

贷：应交税费——应交营业税3060000借：固定资产清理6471000

贷：应交税费——应交土地增值税6471000上缴税费时：借：应交税费——应交土地增值税6471000

贷：银行存款6471000结转固定资产清理损益时：借：固定资产清理14709000（=61200000-36960000-3060000-6471000）

贷：营业外收入147090007.2土地增值税的会计核算7.2.2非房地产企业转让或销售房地产缴纳土地增值税的会计处理土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。其中，房地产所在地是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。7.3土地增值税的征收管理思考：在实际工作中，纳税地点是如何确定的？7.3.1纳税地点（1）纳税人是法人的。当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所属的税务机关申报纳税。（2）纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。7.3土地增值税的征收管理7.3.1纳税地点

土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算、多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。7.3土地增值税的征收管理7.3.2纳税申报1.土地增值税的清算单位2.土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(2)取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；(4)省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。3.非直接销售和自用房地产的收入确定4.土地增值税的扣除项目5.土地增值税清算应报送的资料6.土地增值税的核定征收7.清算后再转让房地产的处理7.3土地增值税的征收管理7.3.3房地产开发企业土地增值税清算管理［案例7—5］2014年11月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：2012年8月以5000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费200万元。2013年9月动工发生开发成本3000万元，银行贷款凭证显示利息支出600万元。2014年10月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得收入12000万元。可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享利益。公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税360万元。（当地契