商铺租赁合同纠纷（18篇）

商铺租赁合同纠纷（精选18篇）在租赁合同中，双方约定了租期、租金、支付方式等租赁相关事项。在租赁合同范文中，您可以看到常见的租赁合同条款和表达方式。

商铺租赁合同纠纷代理词

敬重的审判长、审判员：

依据我国法律的有关规定，福建温陵律师事务所依法接受原告的托付，指派我们担当其诉讼代理人，为了维护托付人的合法权益，代理人现依据本案事实及争议的焦点，结合我国有关法律，发表如下代理看法：

原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将担当相应的责任，原告基于合同对租赁房屋都作了较为具体的约定，为此，将被告出租的房屋承租下来，并着手起先布置装修，但在装修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定，首先没法供应合同第6条第2款第4项约定的经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。这些约定都是被告接着履约的附随义务，若被告拒不供应或不能供应将导致原告不能按期完成装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被告也没有供应给原告适合放置备用电设备的场所，在原告装修过程中，被告更无法供应给原告足够经营运用的水和电，被告虽主见从未停过原告的水和电，并供应了物业公司的证明，但物业公司的证明不具有客观真实性，不能对自己实施的行为作出证明，证人刚好证明了停水停电的事实。合同第6条第1款第4、6项虽没有约定履行期限，但依据合同第2条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项义务，并不是就被告所称的，应赐予必要的打算时间并由原告先行通知，被告供应的工程竣工验收证明，不足以证明原告所承租的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是20xx年7月份对整个新加坡商厦的验收，但原告承租是20xx年4月份，且是二楼商场，在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知，因此，被告应按合同约定履行供应相关手续的义务。由于被告存在大量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行，上述事实，依据《民事诉讼证据规则》第5条第2项的规定：“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人担当举证责任。”所以，被告无法供应已在合同约定的筹建期内履行以上合同义务，应担当相应违约的责任。

由于被告违约事实是清晰的，证据也是充分的，有合同及证人作证，依据《合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当根据约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律爱护。”其次十一条规定：“当事人应当根据约定全面履行自己的义务。”被告拒不履行合同第六条：“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。第2款：‘甲方保证在租赁期间，乙方运用新加坡商厦二楼商场上述租赁面积的合法性。不得因权属纠纷。影响乙方的经营活动。’第3款：‘甲方须供应给商场足够经营运用的水、电。非电厂、水厂因素不得停水停电。’第4款：‘甲方应供应商场经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。’第6款：‘甲方供应给乙方适合放置备用电设备的场地。’”致使原告至今仍无法运用该租赁物，被告的行为已违约，《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行，实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告提出的诉讼恳求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的损失。

xx律师事务所律师。

20xx年xx月xx日。

商铺租赁合同纠纷案例

2000年7月13日，某某公司与xx公司签订《成都市工程建设监理合同》一份，约定：xx公司将其施工的位于成都市新村河边街1号“万福大厦”工程中的给排水、暖通、电力电照及设备安装、室内装饰工程托付给某某公司实行监理，监理期限为12个月(2000年7月20日至2001年7月19日)，监理费为18万元;若合同中任一方严峻不按合同履行责任和义务，则另一方应提前28日以书面形式，明确通知对方合同终止日期;倘如合同终止是某某公司以外的缘由所导致的，xx公司对某某公司至终止日期前供应的服务应付给酬金。此后，该工程非因某某公司的缘由而停工，2007年该工程被拍卖。某某公司于2007年12月17日诉至原审法院，要求xx公司支付监理费18万元。

某某公司与xx公司签订的《成都市工程建设监理合同》是双方当事人的真实意思表示，该协议的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。诉讼中，某某公司认为其按合同约定实施了监理行为，xx公司应向其支付监理费。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款关于“当事人对自己提出的主见，有责任供应证据”及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》其次条关于“当事人对自己提出的诉讼恳求所依据的事实或者反对对方诉讼恳求所依据的事实有责任供应证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主见的，由负有举证责任的当事人担当不利后果。”的规定，某某公司在举证期限内提交的监理日记不能证明其供应了服务，故对某某公司要求xx公司支付监理费18万元的恳求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零一三十条，《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：驳回某某公司的诉讼恳求。案件受理费1950元，由某某公司负担。

商铺租赁合同纠纷代理词

审判长、人民审判员：

xx律师事务所xx接受本案原告陈某的托付，担当其与魏某房屋租赁合同纠纷一案的一审代理律师，依据庭审中双方争议的焦点，发表如下代理看法：

1、x店铺“某婚庆店”个体户工商营业执照登记的负责人是高某。从原告提交的“投资经营托付书”可以知道原告陈某是“某婚庆店”实际经营者，这也充分证明白原告是本案诉争店铺的承租人。被告代理人依据《个体户工商登记管理方法》第十二条的规定即“个人经营的，以经营者本人为申请人”认为原告与高某签订的“投资经营托付书”不具有法律效力。原告代理人认为这是没有法律依据的。《个体户工商登记管理方法》第十二条是授权性法律规则，而并不是禁止性法律规则。该条并没有禁止经营者可以托付他人以他人的名义申办营业执照。在民事法律行为中“法无禁止即自由”，也就是说民事法律行为只要不违反公序良俗、不侵害国家和第三人的合法权益，即使没有法律授权那也是合法的。而且该店铺的全部投资、经营资本都由本案原告担当，高某也享有40%的利润，并不是像被告代理人所说的原告只享有权利，不担当风险。因此该份“投资经营托付书”是合法有效的，原告陈某是“某婚庆店”的实际经营者，也当然是x店铺的承租人。

2、xxx是原告陈某店里的员工，其是受原告陈某的托付与被告签订《店铺租赁合同》。在庭审过程中原告向法庭提交了xxx的录音和短信闲聊记录。首先，从录音的内容来看，xxx在录音里陈述了一个事实即她在离开原告店里时，曾多次与原告沟通要求原告陈某与被告重新签过租赁合同。也就是说xxx本人并不是该店铺的承租人，所以其才会在离开原告店里时一而再的要求原告与被告重新签订租赁合同。其次，从xxx短信闲聊记录的内容可以知道，xxx是原告店里的员工，而且x店铺的投资、经营款都是由原告所出。因此从一点也能证明xxx不是x店铺的承租人。

3、从20xx年10月22日被告出具给原告的电费收据和20xx年10月31日被告出具给原告的房租收据也可以知道xxx不是x店铺的承租人。这两份收条在法庭质证时被告也证明是真实的，我们可以假设，假如xxx是本案诉争店铺的承租人，那么在她离开原告店里时被告为何却向原告收取20xx年10月份的电费和20xx年11月份的租金，这明显是有悖于常理的。被告代理人认为，20xx年10月31日被告出具给原告的房租收据是原告赔偿被告20xx年10月份的租金损失，这明显是没有事实和法律依据的。原告是于20xx年6月20日与被告签订合同的，并于当日向被告交纳当月的房租。该份收据上收款事由虽写明的是“陆月份房租”，但实质上是20xx年6月20日至20xx年7月20日的房租。以此类推，20xx年9月20日原告就应当交纳了20xx年9月20日至20xx年10月20日的房租。既然已经向被告交纳了20xx年10月的租金，那20xx年10月份被告又哪来的的租金损失。明显原告20xx年10月31日交纳的是20xx年11月的房租，而绝不是被告代理人认为的是20xx年10月份租金损失。因此，从被告向原告收取租金和电费的事实可以证明原告陈某才是本案诉争店铺的承租人。另从交纳租金和电费的原始收据和租赁合同的原件都在原告手中的事实也可以证明这一点。

4、在法庭质证过程中，被告向法庭提交了一份落款是xxx的“证明”，以此来证明xxx是本案诉争店铺的承租人。原告代理人认为这明显是没有事实依据的。首先，从本案事实和上述分析中可以证明xxx是受原告陈某的托付与被告签订租赁合同，其并不是x店铺的承租人。其次，从证据角度来分析，该份证明在证据种类上属于证人证言。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条，“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”。第四十七条，“证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”的规定，证人必需到庭接受原被告双方和法庭的质询，其证人证言才能作为证据运用。本案中xxx没有到庭作证，该份“证明”的真实性无法得到核实，且其没有到庭，无法辨明该份“证明”内容的真伪。因此被告用该份“证明”证明xxx是本案诉争店铺的承租人，明显是没有事实和法律依据的。

综上所述，xxx是原告陈某店里的员工，其受原告陈某的托付与被告签订《店铺租赁合同》，其并不是x店面的承租人。

20xx年6月20日，xxx作为本案原告陈某店里的员工，接受本案原告的托付与本案被告魏某签订《店铺租赁合同》，承租南昌市x店面。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付了4000元押金和2000元当月租金，即在租赁店面经营化妆婚庆类的业务。虽然《店铺租赁合同》是xxx以自己的名义与被告签订的，但是其只是作为受托人，其在授权的范围内实施的法律后果都应当由托付人也就是本案原告担当。被告代理人认为依据民法通则的有关规定代理人只能以被代理人的名义实施代理行为，这明显是被告代理人对法律的错误理解。代理人实施代理行为不仅可以以被代理人的名义，也可以以代理人自己的名义。代理人以本人的名义实施代理行为，这就是民法理论中的“间接隐名代理”或“隐名代理”。依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，“受托人以自己的名义，在托付人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与托付人之间的代理关系的，该合同干脆约束托付人和第三人，但有准确证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。又依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与托付人之间的代理关系的，受托人因第三人的缘由对托付人不履行义务，受托人应当向托付人披露第三人，托付人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时假如知道该托付人就不会订立合同的除外”。从上述法律规定中可知，托付人以自己的名义与第三人签订的合同，假如第三人知道托付人与受托人之间的代理关系，该合同干脆约束托付人和受托人;假如第三人不知道托付人与受托人之间的关系的，经受托人披露后托付人也可以行使受托人对第三人的权利，换言之，不管第三人知情与否托付人都可以作为合同一方主体行使相应的合同权利。本案中，原告作为托付人，xxx作为受托人，被告为第三人，受托人xxx以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，故依据上述法律规定，虽然受托人xxx以自己的名义与被告签订房屋租赁合同，但是本案原告陈某依旧是本房屋租赁合同的承租人，当然享有承租人相应的权益。

xxx作为受托人，其代理权限只限于与被告签订《店铺租赁合同》，其于20xx年10月9日作出的《声明书》没有法律效力。首先，xxx不是x店铺的承租人，其无权作出这样的声明;其次，本案原告也没有授权其与被告解除租赁合同，因此其声明与被告解除租赁合同没有法律效力，原被告之间的租赁关系还是合法存在的。

综上所述，原告是x店铺的合法承租人，其与被告之间的租赁关系当然合法有效。其是通过正值的法律途径租赁运用x店铺，根本就不存在非法抢占店铺的事实。

(一)被告应赔偿原告装修费损失15000元。

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律若干问题的说明》第十一条关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院根据下列情形分别处理：因出租人违约导致合同解除，承租人恳求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”的规定。本案中，约定的租赁期限为6个月，为此原告花费了装修费30000元，但原告仅运用了3个月，依据上述法律规定，被告应赔偿原告剩余租赁期限内装饰装修残值损失，共计15000元。

(二)被告应退还原告押金、赔偿租金、经营损失等损失。

1、该房屋租赁合同签订后，原告支付被告押金4000元，现被告单方违约要求解除合同，该押金应全部退还给原告。

2、原告于20xx年10月31日向被告缴纳了11月份的租金2000元，但是被告却于20xx年11月3日无故终止租赁协议，强行将店面锁住，导致原告20xx年11月份没有营业，故被告应返还原告20xx年11月份的2000元租金。

3、原告店铺经营了3个月之久，已经拥有了稳定的客户群。从原告供应的“流水账”来看原告20xx年10月的净利润有2000元左右。20xx年11月3日因被告无故将该租赁店面封锁，导致原告无法正常经营。租赁期间无法正常经营的3个月的营业损失6000元应由被告担当。

原告是依据合同的约定对店铺进行了简易的装修，在装修过程中没有对房屋的主体结构造成破坏。原告装修是得到被告的许可的并且被告也从没有对原告的装修提出过异议。

从证据角度上分析，被告也没有向法庭供应任何有力的证据证明原告私自对店铺进行改造、破坏。被告主见该恳求时只向法庭提交了一组照片。首先，该组照片的真实性无法核实，仅凭该组照片无法证明其拍摄内容来自本案的诉争店铺;其次，被告仅凭该组照片也无法证明改造、破坏的行为是由本案原告实施的。因此被告没有任何证据证明原告对私自店铺进行改造、破坏。因此原告这一主见没有事实和法律依据。

综上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相应的权益，被告单方违约要求提前收回租赁物，应赔偿原告相应的经济损失。据此，原告知请于情和理、于法有据，恳请人民法院依法支持原告的全部诉讼恳求，驳回被告的反诉恳求。

xx律师事务所律师。

20xx年xx月xx日。

商铺租赁合同纠纷案例

案情简介：

林某是一个下岗在家的一般上海本地人，为维持生计，在路边商铺开设一家小饭店。这家小饭店是林某于2月花了7万元转让费从上家盘过来的。盘下饭店后，林某又斥资近10万元对饭店进行了装修。正式开业后饭店每天上午10点开业，始终营业到凌晨3点，由于林某夫妻俩勤劳肯干，生意倒也做得红红火火。可是天有不测风云，春节前，房东海天公司的法定代表人郑某通知林某夫妻，说由于大房东浦君开发公司不同意林某在该商铺经营饭店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。对此，林某坚决不愿搬离，原来在20签署合同时，虽然约定合同期为两年，但是合同中有续租条款，合同约定：2024年2月合同到期后，再续签两年，租金上涨10%。不过在年签署合同时，出租方并非海天公司，也非法定代表人郑某(因为其时郑某正在国外)，出租方是由郑某的姨夫刘某签字，刘某则是海天公司的负责人。林某认为，该房屋租赁合同的期限是四年而不是两年，因此才会投资近17万元来经营，现在仅两年时间，成本尚未折算完毕。其后海天公司又确定给刘某3个月的时间，该期间内仅收取1个月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是对林某的补偿。

5月底，郑某和刘某再次要求林某搬出。林某在向笔者询问后，向郑某和刘某提出，林某可以搬离，但要求海天公司支付补偿金7万余元。对此双方未能达成合意。

6月5日，郑某和刘某带人前来封铺，双方发生口角以及稍微肢体冲突，并闹到了警署。警察要求双方不得动手，关于合同纠纷可以协商，协商不成可以诉至法院。林某就此事电告笔者，笔者到达现场进行调解。不料到达现场后，状况发生了改变，郑某声称要求林某交纳4、5两个月的房租，另外声称合同签订与其无关，因此无效，现在可以续租，但必需与其本人签订合同。但是林某因为与郑某闹僵，心情激烈，坚持要求解除合同，并起诉对方违约。笔者看到状况有变，先告知郑某关于合同无效的理由站不住脚，林某方有足够证据证明刘某的确有资格代替郑某签署租赁合同;同时安抚林某的心情，假如现在解除合同，反而变成自己违约，不但拿不到补偿，还得担当违约责任。笔者劝服了林某，并承诺其次天向郑某支付房租，同时协商续签合同的事宜。

6月6日，笔者与林某、郑某、以及刘某进行了会谈，林某补交了4、5月份的房租后，在笔者的主持下，对续租合同条款进行了协商，达成一样。

6月7日，笔者起草了合同，林某和郑某签署后，这场商铺租赁纠纷完满解决。

律师观点：

本案的案情并不困难，但是在实际生活中却有许多类似的案例发生，其根源在于签订合同的双方对于合同法不够了解，对于合同中应当留意的事项不明确，导致签订的合同有很大的瑕疵，不仅无法保证双方的合法利益，即使到法院诉讼，也给法官的审理带来很大的麻烦。

就房屋租赁合同而言，须要留意的有以下几点：

1、合同签订双方的主体资格。

许多租赁合同的出租方本身也是承租者，并非产权全部人，也就是通常所说的“二房东”。在签订租赁合同时，承租者肯定要留意出租人的身份，是否有权出租，假如是“二房东”，那么大方都是否同意其转租。

2、合同期限以及续租条款。

这些条款干脆关系到合同的有效期限，有效期限内无故解除合同显属违约，须要担当违约责任。

3、解除合同以及违约事项的约定。

合同是一种契约，是双方的一种合意。在不违反我国强制性法律法规的前提下，应当对解除合同的条件，违约后果等内容具体约定，越具体越好。这样即使在合同履行中产生争议，也比较简单沟通和解决。

最终，笔者劝说广阔读者，产生争议时，不要意气用事，能够协商或者通过第三方调解解决的状况下，尽量不要诉至法院。现在法院的案件数量巨大，法官们都在超负荷工作，一旦进入诉讼程序，解决问题的周期可能很长。

租赁合同纠纷

各区、县人民法院：

近来，对因公房租赁发生纠纷的案件是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，各院作法不一。为此，经探讨，提出如下处理看法：

一、房管所与公民在履行公房租赁合同过程中，因违反合同规定的权利义务

所产生的纠纷，向人民法院提起诉讼的，应作为民事案件受理。

二、除上述状况外，公民与房管所之间因公房租赁产生的其他争议，凡符合行政诉讼法规定的起诉条件，应作为行政案件受理。

特此通知。

1.为什么要实行房地产租赁管理?

房地产租赁市场成为特区整体房地产市场的重要组成部分，也带来了一系列社会问题，如一部分承租人利用出租屋躲避国家安排生育管理或从事各种犯罪活动;出租人偷税漏税，随意提高租金;承租人逃租、擅自转租、有意破坏房地产等。为了解决这些问题，深圳市政府于11010年3月成立了“深圳市房地产租赁管理办公室”，同年12月制定颁发了《深圳经济特区房地产租赁管理规定》(深府[11010]402号文)。11012年市人大获得立法权后于12月26日探讨通过了《深圳经济特区房地产租赁条例》，于次年5月1日正式实施。这是市人大颁布的`第一个房地产法规，标记着深圳房地产租赁市场管理起先走上了正规化、法制化的轨道。《条例》的宗旨就是要维护深圳经济特区的房地产租赁市场秩序，保障当事人的合法权益。

依据《条例》其次条规定，全部进入市场的出租房地产，包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房(指深圳特区内有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场)，均属《条例》的适用范围。

2.房地产租赁为什么要实行许可制度?

依据《深圳经济特区房地产租赁条例》第六条规定，房地产出租，须持有《房地产租赁许可证》(以下简称《许可证》;没有《许可证》的房地产不得出租。《许可证》由市主管机关统一印制，区主管机关发放，但市主管机关规定由其发放的除外。

实行许可制度，一方面规定出租房地产必需符合肯定的条件和要求;另一方面为承租人租用合法的出租屋供应了保障。

3.如何申领《房地产租赁许可证》，有哪些详细规定?

申领《许可证》，房地产全部人首先须到出租屋所在地管理机关领取《房地产出租申请书》，填好后向租赁管理机关提交下列文件：

(1)《房地产出租申请书》;

(2)房地产权利证书或证明其产权的其他有效证件;

(3)申请人身份或法律资格证明。

托付他人代管或共有的房地产出租，可由代管人或共有人申领《许可证》，但必需出具书面托付或共有人同意出租的证明书，同意书必需依法经过公证或认证。经房地产租赁管理所审查符合规定的，自房地产出租申请之日起15日内发给《许可证》;对不符合规定的，租赁管理所自收到申请之日起15日内赐予书面答复。

4.房地产租赁为什么要办理登记?

依据《深圳经济特区房地产租赁条例》第十条规定，房地产租赁关系的设立、变更，当事人应自签订租赁合同之日起10日内到出租屋所在地区主管机关办理登记手续。

实行登记制度，一方面对房地产租赁双方的合法关系予以保障，另一方面租赁过程中双方发生的冲突和纠纷，便于政府主管部门的调解和跟踪管理;第三，便于有关部门介入出租屋的整治，利于出租屋的综合环境改善和提高。

5.如何办理租赁登记手续，有哪些详细规定?

办理租赁登记，由当事人向出租屋所在租赁管理所申请并提交下列文件：

(1)《房地产租赁许可证》;

(2)房地产租赁合同书;

(3)承租人身份或法律资格证明。

租赁所应自接到租赁登记申请之日起5日内，对符合条例规定的予以登记;对不符合的，不予登记，并书面答复申请人。租赁所逾期不作出答复的，即视为予以登记，当事人应自逾期之日起15日内到租赁所办理登记手续。

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商铺租赁租赁合同纠纷

出租方(以下简称甲方)承租方(以下简称乙方)。

公司名称：公司名称：

公司地址：公司地址：

法定代表人：法定代表人：

依据《中华人民共和国民法典》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、同等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。

第一条租赁内容。

一、甲方将位于市区号门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。

二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为平方米，运用面积为平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。

四、甲方为乙方供应的房间内有：消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及修理费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。

其次条租赁期限。

五、租赁期年，自年月日起至年月日止。

第三条租金及其它费用。

六、合同有效年度租金共计为元(人民币)。

七、每一个租赁年度按月计算。

八、电费按日常实际运用数(计量)收费，每月10日前交上月电费(甲方出示供电局收费发票)其它费用，双方协商补充于本条款内。

第四条双方的权利和义务。

九、甲方。

(一)甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常运用，并负责年检及日常维护保养、修理;凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，全部费用由甲方负责。

(二)对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并刚好提出看法。

(三)负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照供应有效的房产证明及相关手续。

(四)甲方保证室内原有的电线、电缆满意乙方正常营业运用，并常常检查其完好性(乙方自设除外)，发觉问题应刚好向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应赐予乙方全额赔偿。

(五)在合同期内，甲方不得再次引进同类(饰品)商户。如违约应向乙方赔偿元人民币经济损失费，并清除该商户。

(六)甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方供应管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。

(七)上述设备、设施出现问题甲方应刚好修复或更换，如甲方不能刚好实施，乙方有权代为修复或更换，费用(以发票为准)由房租扣除。

十、乙方。

(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。

(二)合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法运用权。

(三)按合同内容交纳租金及其它费用。

第五条付款方式刚好间。

十一、乙方在签订合同时付给甲方元人民币为定金，在正式入住后五日内将第一月的租金元人民币付给甲方。

十二、乙方从其次次付款起先，每次在本月前5天交付。

十三、乙方向甲方支付的各项费用可采纳银行转帐、支票、汇票或现金等方式。

第六条房屋装修或改造。

十四、乙方如须要对所租赁房屋进行装修或改造时，必需先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方全部(可移动设施除外)。

第七条续租。

十五、在本合同期满后，乙方有优先续租权。

十六、乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。

第八条其它。

十七、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同接着履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并担当本合同的内容之权利和义务。

十八、本合同的某项条款须要变更时，必需用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最终达成补充协议。

十九、双方各自办理财产保险，互不担当任何形式之风险责任。

二十、乙方营业时间依据顾客须要可适当调整。

第九条违约。

二十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。

二十二、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。

二十三、任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。

二十四、乙方未按时向甲方支付全部应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权实行措施，收回房屋。

二十五、因不行抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。

二十六、因甲方缘由使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方担当责任并赔偿乙方经济损失。

二十七、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。

二十八、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。

二十九、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。

三十一、甲、乙双方需供应的文件作为本合同的附件。

三十二、本合同正本一式两份，甲、乙双方各执壹份。

第十一条其他。

三十三、本合同正文共五页，随本合同共六个附件：

附1：甲方有效房产证明复印件。

附2：用电及防火平安合格证复印件。

附3：甲方营业执照复印件。

附4：乙方营业执照复印件。

甲方：乙方：

法人：法人：

注册地址：注册地址：

开户银行：开户银行：

帐号：帐号：

签字日期：年月日签字日期：年月日

签字地点：签字地点：

土地租赁合同纠纷

《土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，须要运用土地的，必需依法申请运用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准运用本集体经济组织农夫集体全部的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准运用农夫集体全部的土地的除外。

《土地管理法》第六十三条农夫集体全部的土地的运用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地运用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

第四条农夫集体全部的土地，由土地全部者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地全部权证书，确认全部权。

农夫集体全部的土地依法用于非农业建设的，由土地运用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地运用权证书，确认建设用地运用权。

《合同法》第五十二条第(五)项：违反法律、行政法规的强制性规定(合同无效情形)《合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的.一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。

《合同法》第一百零一零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当担当接着履行、实行补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第一百零一零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其担当违约责任。

《合同法》第一百零一一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者实行补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

《合同法》第一百零一一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

房屋租赁合同纠纷

邮编：________________。

法定代表人：_____________。

职务：________________。

被告(1)：_________________。

邮编：________________。

法定代表人：_____________。

职务：________________。

法定代表人：_____________职务：________________。

事实与理由：_________________。

此致

___________人民法院。

具状人：___________。

____年_____月_____日。

租赁合同纠纷转租

1、依法判决被告支付原告租金___________元及利息(暂计至___________年___________月，共___________个月)。

2、依法判决被告支付原告违约金___________元。

3、依法判决原告不返还被告保证金___________元。

4、本案全部诉讼费由被告担当。

事实与理由。

___________年___________月___________日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从___________年___________月___________日至___________年___________月___________日，月租金___________元，每月___________日前交付当月的租金。被告向原告支付两个月租金___________元作为保证金，若被告拖延交租超过___________天，原告有权解除合同并没收保证金。合同同时约定若一方违约，则应向另一方支付违约金___________元。合同签订后，原告体谅被告的困难，曾多次减租给与被告便利，但是被告从___________年___________月起先拖欠原告租金共计___________元。原告向被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，原告于___________月___________日向被告发出律师函函告被告支付租金，但是，被告至今依旧没有支付拖欠的租金。被告的行为明显严峻损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，恳求法院依法判决。

此致

__________市人民法院。

具状人：_________________。

___________年___________月___________日。

房屋租赁合同纠纷

乡、村庄规划区内的房屋。

纠纷案件，可以参照本说明处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本说明。

【解读】本条系关于本司法说明适用范围的规定。

本说明只调整城镇房屋即城市规划区、镇规划区范围内的房屋的租赁行为，乡、村规划区内的房屋租赁纠纷，可以参照本说明。城镇房屋的确定以规划为准，只要列入城镇规划区，无论土地性质为国有还是集体全部，均适用本说明，实践中存在的已被纳入城镇规划区内的“城中村”内的房屋租赁行为在本说明调整范围之内。

依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本说明。

关于军产房的租赁，基本属于完全的市场行为，并不存在政府补贴的福利和社会保障性内容，最高院民一庭认为军产房租赁合同纠纷应适用本说明。

【解读】本条规定以违法建筑物为标的物订立的房屋租赁合同无效。所谓违法建筑物，是指未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证的规定建设的房屋，详细包括违反了城乡规划规定的建筑物、构筑物以及违反临时建筑管理规定的临时建筑。

否定就违反建筑签订的房屋租赁合同的效力，有利于维护城镇建设规划秩序，但为了促进交易，当事人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，租赁合同的效力会得以补正。此处“一审法庭辩论终结前”不包括二审、再审发回指定一审法院重审的情形。

租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长运用期限的，人民法院应当认定延长运用期限内的租赁期间有效。

【解读】临时建筑是指在城镇规划区内，依据形势的客观须要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的运用期限、范围、用途内，建立的供临时运用的建筑物。

未取得建设工程规划许可证或者未根据建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，相应的房屋租赁合同无效。对于租赁期限超过临时建筑的运用期限，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

【解读】我国城市房屋租赁实行登记备案制度，《城市房地产管理法》对此有明确规定，但属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响。

若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的状况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。

当事人恳求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法说明第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

【解读】根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效的法律后果为返回财产、赔偿损失，该规定同样适用于房屋租赁合同无效的场合。参照合同约定的租金标准支付房屋占有运用费，属于返还原物的范畴。合同无效的损失赔偿在性质上属于缔约过失责任，赔偿范围限于信任利益。即合同双方为缔约进行合理的接触，当事人一方因对方的行为产生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于缔约的合理费用和打算履约所支出的合理费用，此外还包括丢失与第三人另订立合同的机会所产生的损失，后者由于举证较为困难，实践中很难得到支持。

由于房屋租赁合同管的特别性，损失赔偿的争议主要集中在装饰装修或者改建扩建费用上，对此，本说明都有明确规定。

(一)已经合法占有租赁房屋的;。

(二)已经办理登记备案手续的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人恳求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

【解读】本条规定了“一房数租”的处理原则，在数份合同均有效的前提下，根据如下依次确定履行合同的承租人：(1)已经合法占有租赁房屋的，承租人通过强占、欺瞒等非法手段占有租赁房屋的，不在此列;(2)已经办理登记备案手续的，房屋租赁登记备案手续虽不影响合同效力，但可享受优先履约权;(3)合同成立在先的，即合同成立时间在先，推断标准是双方当事人签字或者盖章的时间，更严格地说，是当事人中最终签字盖章的时间。

“一房数租”时，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的无法实现为由要求解除合同，并赔偿损失。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状，出租人恳求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法其次百一十九条的规定处理。

【解读】综合《合同法》关于房屋租赁合同的相关规定，出租人享有法定解除权的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接着履行的;(2)承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予复原原状的;(3)承租人未经出租人同意转租的;(4)承租人无正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根据约定的方法或者租赁房屋的性质运用租赁房屋，致使租赁物受到损失的;(6)不定期租赁，出租人有权随时解除合同。

出租人作为房屋全部权人，当房屋因承租人擅自变更主体和承重结构或扩建受到损害时，出租人有权随时要求承租人复原原状，不受任何期限限制。但当出租人行使本条规定的解除权时，必需在“合理期限”内要求承租人复原原状，承租人在此期限内不予复原的，出租人方可解除合同。

实践中出租人行使解除权的方式有两种，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到达承租人即产生合同解除的法律效果，假如承租人对此有异议，可以起诉要求确认合同解除无效;二是向法院起诉，恳求解除合同。

对于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下两种通知方式：一是，承租人未经出租人同意变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，出租人告知承租人必需在肯定期限内复原原状，承租人在此合理期限内不予复原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人发出通知，要求其在肯定期限内复原原状，同时载明假如不再此期限内复原原状，合同即自动解除。

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;。

(二)租赁房屋权属有争议的;。

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋运用条件强制性规定状况的。

【解读】综合《合同法》的相关规定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能实现合同目的的;(2)出租人未按约定交付房屋，经承租人催告在合理期限内仍拒不交付房屋的;(3)因不行规责于承租人的事由致使租赁物部分或全部毁损、灭失，致使合同目的不能实现的;(4)不定期租赁，承租人有权随时解除合同;(5)租赁物危及承租人平安或健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍有权随时解除合同;(6)司法机关或者行政机关依法查封租赁房屋导致承租人不能运用的;(7)租赁房屋权属有争议导致承租人不能运用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋运用条件的强制性规定并导致承租人不能运用的;(9)一房数租之有效合同不能实际履行的。

在出现租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封、权属有争议，或者具有违反法律、行政法规(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)关于房屋运用条件强制性规定状况任何一种情形时，承租人的合同解除权并非随意的，还须具备一个必要前提，即该情形的出现导致“租赁房屋无法运用”。所谓“无法运用”是指无法根据租赁房屋的约定用途运用，或者无法根据租赁房屋的性质运用。

司法机关对房屋的查封，实务中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不仅其处分权受到限制，而且丢失了运用、管理权，权利人只有妥当保管的义务;而“活封”则相反，房屋被查封后，权利人仍享有对房屋的运用、管理和收益权，仅处分权受限。实践中，租赁房屋被查封，假如是由于出租人的缘由，承租人在要求解除合同的同时也可要求出租人赔偿损失;假如是由于承租人的缘由，出租人因此遭遇损失的，出租人除了可以提起反诉要求承租人赔偿损失以外，也可另行起诉要求承租人赔偿损失。

当租赁房屋的权属存在争议时，意味着出租人可能不是房屋的全部权人，假如出租人最终被确认为房屋的全部权人，则房屋租赁合同有效;假如出租人最终被确认不是房屋的全部权人，则构成无权处分，该租赁合同属效力待定合同。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人全部;不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

【解读】根据装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分别(即未形成附合)和不行分别(即形成附合)两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成接着性和固定性的，非毁损不行分别或者虽可分别但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等;装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不行分别状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。

根据添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，全部权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应复原原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人全部;出租人不同意利用的，由双方各自根据导致合同无效的过错分担现值损失。

在房屋租赁合同中，承租人对租赁房屋的装饰装修按其性质可分为两类：一是经出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后却未表示反对，且符合租赁合同约定用途而为的装饰装修，属善意添附;二是未经出租人同意或虽经出租人同意但超出合同约定用途的合理范围擅自进行的装饰装修，属恶意添附。对于恶意添附，不论房屋租赁合同是否有效，原则上均不应予以折价补偿，装饰装修损失由承租人自行担当。

装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，应按承租人已运用房屋的时间予以折旧，不能根据租赁期限进行分摊。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应依据出租人的须要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：(1)属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、复原原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失;对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。(2)属承租人过错的，由承租人自行担当装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。(3)属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。

【解读】适用本条的前提条件有三：(1)承租人经出租人同意装饰装修，即善意添附;(2)租赁期间届满或者合同解除，合同无效不在此列;(3)装饰装修未形成附合。

适用本条的留意事项：(1)承租人可以对未形成附合的装饰装修物进行拆除，且不以出租人同意为必要条件;(2)承租人在拆除装饰装修物时，必需尽到必要的留意义务，不得对房屋造成毁损，否则应复原原状或赔偿损失;(3)当事人对未形成附合的装饰装修物另有约定的，应依照意思自治原则从其约定。

(四)因不行归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据公允原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

【解读】本条与第十条相对应，规定了合同解除时，对于形成附合的装饰装修物的处理规则：

(1)因出租人违约导致合同解除，承租人无法根据约定的租赁期限运用房屋，也就不能完全享用附合的装饰装修物价值，承租人有权要求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失。

(2)因承租人违约导致合同解除，承租人应自行担当剩余租赁期内装饰装修物残值的损失，但出租人同意利用装饰装修的，应予适当补偿，补偿标准参照剩余租赁期内装饰装修物残值。

(3)因当事人双方违约导致合同解除，对于出租人同意利用的，将剩余租赁期内装饰装修残值减去出租人同意补偿的部分的剩余价值，由出租人和承租人根据各自的过错程度分担;对于出租人不同意利用的，则按剩余租赁期内装饰装修残值，由双方根据各自的过错程度分担。

(4)因不行归责于当事人双方的缘由导致合同解除，根据公允责任原则，由双方共同分担，一般为平均分担。

所谓“剩余租赁期内装饰装修物残值”，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同，附合的装饰装修物在剩余的租赁期限内尚存在的价值。计算残值的方法是根据租赁期限，将装饰装修费用平均分摊，从而得出合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修费用价值。若双方对装饰装修投资数额无法达成一样，可托付特地的鉴定机构进行鉴定。

【解读】承租人要对租赁房屋进行装饰装修，必需经过出租人同意。“同意”分为明示和默示，明示有书面、口头、电话等表现形式，对此由承租人负举证责任;假如出租人虽未对装饰装修事宜明示同意，但其行为已经表明其已同意装饰装修的，则可干脆认定出租人对装饰装修已经默示同意。

对于经出租人同意的装饰装修，租赁期间届满时，承租人可在不损害出租人合法权益的前提下拆除并取回未形成附合的装饰装修物，对于已经形成附合的装饰装修物，承租人无权要求出租人予以补偿，出租人亦无权要求承租人复原原状或赔偿损失，但双方另有约定的除外。

【解读】房屋租赁合同无效、被撤销时，出租人有权要求承租人将房屋返还并复原原状，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的，其有义务将装饰装修物、扩建物拆除后返还房屋给出租人，拆除过程中造成房屋损失的，应担当赔偿责任。

在房屋租赁合同解除场合，若因出租人违约导致合同解除的，虽承租人未经出租人同意的装饰装修、扩建行为构成违约，但出租人的违约行为更为严峻，承租人可以双方违约为由作为减轻赔偿责任的抗辩;若因承租人违约导致合同解除的，出租人不仅可依据本条要求承租人复原原状或赔偿损失，同时也可要求承租人赔偿合同解除给其造成的损失;双方合意解除合同，且未对合同解除后装饰装修、扩建费用的担当有约定的，出租人仍可要求承租人复原原状、赔偿损失。

(一)办理合法建设手续的，扩建立价费用由出租人负担;。

(二)未办理合法建设手续的，扩建立价费用由双方根据过错分担。

【解读】所谓扩建，是指在原有建筑基础上加以扩充的建设项目，一般通过加高、加层等建筑方式形成，本质上仍属于房屋建筑活动，根据《城乡规划法》的相关规定，扩建应办理建设工程规划许可证。

(3)若系双方过错所致，则由双方根据各自的过错程度分别担当;(4)若双方均无过错，则按公允原则，由双方分担。

房屋租赁合同解除场合，经出租人同意的扩建费用可做如下处理：(1)因出租人违约导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则扩建费用由出租人担当;若未办理合法手续，则应由双方按各自的过错程度分别担当。(2)因承租人违约导致合同解除的，若办理合法手续，则出租人仍应负担相应的扩建费用，但可以承租人违约为由恳求削减扩建费用的负担;若未办理合法手续，则出租人可以承租人违约、自己并无受益等为由，主见不担当扩建费用。(3)因双方违约导致合同解除的，若办理合法手续，则应由出租人担当扩建费用，但可以适当削减;若未办理合法手续，则由双方根据过错程度各自承当相应的扩建费用。(4)因不行归责于双方缘由导致合同解除的，若办理合法扩建手续，则由出租人担当扩建费用，否则，由双方根据过错担当分别担当。

关于扩建立价费用的计算，最高院主见采纳工程造价费用支出法，即以扩建时，承租人实际支付的工程造价费用作为扩建费用。

【解读】适用本条应留意如下几个问题：

(1)群租，可分为自主群租和他主群租两种，自主群租即房屋全部人将房屋出资给多个承租人，他主群租一般表现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给多个承租人，后者属于本条属于的转租行为。

(2)再转租、多手转租行为符合转租的法律特征，应适用本条规定。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参与诉讼。

【解读】《合同法》第224条规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。为督促出租人刚好行使合同解除权，维护交易的稳定性，本条将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止、延长的规定。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丢失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

在房屋租赁合同被解除或被认定无效情形下，都涉及房屋的返还问题，此时，案件的处理结果必定与次承租人具有法律上的利害关系，当次承租人对租赁房屋进行装饰装修或者扩建，则此承租人对诉讼标的享有独立的恳求权。因此，本条规定在房屋租赁合同纠纷案件中，次承租人具有第三人的诉讼地位，既可以是具有独立恳求权的第三人，也可以是无独立恳求权的第三人。

承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、运用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行运用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其运用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

【解读】《合同法》第227条规定，承租人无正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效的场合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿恳求权抗辩出租人的合同解除权。在转租合同无效的场合，如转租合同未经出租人同意，次承租人无代偿恳求权。

次承租人代出租人支付租金与违约金后，对承租人享有两种权利，一是对于承租人的追偿权，二是对于其支付的租金和违约金可以和转租合同中其应支付的租金相折抵。

【解读】房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除的情形下，承租人应将房屋返还出租人，但实际占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、运用租赁房屋的合法依据，从而构成对出租人全部的租赁房屋的无权占有，出租人有权向次承租人主见返还房屋，同时，出租人亦有权向次承租人主见逾期腾期间的占有运用费。

【解读】《合同法》第234条规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以根据原租赁合同租赁房屋。本条司法说明将前述规定中的“共同居住”扩大为“共同经营”，包括个体工商户和个人合伙。对于承租人租赁房屋用于以个体工商户或个人合伙方式从事经营活动的，若承租人在租赁期间死亡(包括宣告死亡、宣告失踪)，共同经营人或者其他合伙人可以概括继受原租赁合同的权利和义务，该共同经营人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成为新的承租人。

正确适用本条司法说明，涉及到个人合伙的认定。认定个人合伙，首先要依据合伙协议;没有合伙协议且未办理工商登记手续的，只要具备合伙条件(共同出资、共同参加经营、共担风险、共享收益)，并有两个以上无利害关系人证明合伙人之间存在口头合伙协议的，也可认定为个人合伙。

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生全部权变动的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。

《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生全部权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。

抵押期间，抵押人将抵押物出租，此时在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注意标的物的交换价值，而租赁权则更注意标的物的运用价值，二者并不冲突。但由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生全部权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。但先出租后抵押的房屋发生全部权变动的，仍应适用“买卖不破租赁”原则。

涉及到法院依法查封的场合下，若查封在先，租赁在后，则法院强制拍卖时不适用“买卖不破租赁”;若租赁在先，查封在后，可以运用该原则。

【解读】本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。

房屋承租人优先购买权只在租赁房屋作为买卖合同法律关系的标的物时发生，在赠与、互易以及因公征用等法律关系中则不得适用，亦不能主见优先购买权的损害赔偿恳求权。

关于“合理期限”的认定，《民通看法》第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以恳求人民法院宣告该房屋买卖无效”，但该条目前已被废止。最高院民一庭认为可以参考本说明其次十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日确定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必需给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。

在房屋转租场合，次承租人是否享有优先购买权在理论上存在争议，但最高院民一庭认为房屋优先购买权的主体应为承租人而非次承租人，且优先购买权不得转让。

承租人优先购买权受到侵害时，无权要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但可以恳求法院判令其干脆以同等条件与出租人形成买卖合同关系，为避开承租人滥用权利，在承租人行使优先购买权时对其课以肯定的义务，如承租人主见与出租人成立买卖合同的，应当交付肯定数额的定金或供应担保，以使出租人信任其履行实力。

承租人虽无权以优先购买权受侵害为由要求确认出租人与第三人房屋买卖合同无效，但并不意味着出租人与第三人签订的合同有效，爱护其履行。出租人与第三人之间合同的效力应当依据合同法有关合同效力的规定推断。承租人行使优先购买权主见以同等条件与出租人成立买卖合同后，应当优先爱护出租人履行合同，取得房屋全部权，由此第三人无法接着履行合同的，第三人可以主见出租人担当违约责任。

【解读】抵押权的实现时可能会与租赁权冲突，但抵押权与承租人的优先购买权并不冲突，不论抵押权设定在租赁合同成立之前或之后，出租人均享有优先购买权。

折价、变卖均属于出租人出售房屋的行为，不管买受人是抵押权人还是其他人，出租人在同等条件下均享有优先购买权。

“同等条件”的确定要依照买受的第三人与出租人确定的房屋价格，该价格体现的是第三人与出租人的意思表示。承租人的优先购买权约束的只是出租人对缔约相对人的选择权，而非约束出租人对房屋的处分权。房屋出卖价格的确定是出租人行使处分权的表现，故承租人主见优先购买权，只能根据第三人与出租人确定的同等条件，承租人对该条件不具有异议权和抗辩权。

【解读】拍卖的特质导致其与承租人的优先购买权存在肯定冲突，由于优先购买权属“准物权”，有肯定的优先效力，在拍卖程序亦不例外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第16条规定，“拍卖过程中，有最高价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人;如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。”此所谓“跟价法”。

在拍卖负担有优先购买权的租赁房屋时，一般遵循如下程序：(1)拍卖通知，出租人在拍卖5日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场。(2)优先购买权人应根据拍卖通知或拍卖公告的要求，与其他竞买人一样进行竞买登记、缴纳竞买保证金，在拍卖日到场参与竞拍。

(3)举牌应价，若承租人在出现最高应价时未作出以该价格购买的意思表示，则拍卖房屋由最高应价人购买。

(一)房屋共有人行使优先购买权的;。

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;。

(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

【解读】房屋共有人的优先购买权产生于共有人全部权关系之中，具有物权性质，而承租人优先购买权基于租赁关系，本质上仍属债权性质，根据物权优于债权的理论，共有人的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

家庭成员之间的房屋买卖，具有深厚的人身色调，与纯粹的买卖关系有很大区分，故本条确认出租人将租赁房屋出卖给近亲属的，承租人不得主见优先购买权。

出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应刚好答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丢失优先购买权，这里强调“明确表示”。

《物权法》第一百零一零六条规定了善意取得制度，即受让人以财产全部权转移为目的，善意、对价受让且占有该财产，即使出让人无转移全部权的权利，受让人仍取得其全部权。“举重以明轻”，在第三人善意购买出租房屋，并办理登记手续情形下，可对抗承租人的优先购买权。

【解读】本说明于2024年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本说明施行之后提起诉讼的，应当适用本说明;本说明施行前提起的诉讼，本说明施行后案件尚在诉讼系属中，无论处于一审还是二审程序，均适用本说明;本说明施行前已经终审的案件，在本说明施行前提起再审程序，且于本说明实施时仍在审理中的，应当适用本说明;本说明施行前已经终审，本说明施行后当事人申请再审或者根据审判监督程序确定再审的案件，不适用本说明。

房屋租赁合同纠纷

诉讼恳求：

3、本案诉讼费由被告担当。

事实与理由：

_______年_______月_______日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告承租被告位于____________________________，建筑面积_______平方米，租赁期限为_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金为_______元，租金为季付，押金为_______元。原告依约向被告缴纳了房屋租金、押金。合同履行过程中，被告单方面要求提高房租，原告明确表示不同意。后双方协商确定，被告支付原告半个月租金作为违约金赔偿原告并返还原告剩余租金以及押金。原告已按约搬离涉案房屋，涉案房屋钥匙已经按约定交到物业处。后经多次催要上述费用，被告拒不支付且被告找各种理由让原告担当违约责任。原被告双方多次协商无果，遂成讼。

综上，因被告的违约导致原告合同目的无法实现，合同的存续已经失去实际意义，且原告因此遭遇了重大损失，在协商无果之下，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请判如所请。

此致

______________开发区人民法院。

具状人：______________。

_______年_______月_______日。

房屋租赁合同纠纷

上诉人(原审被告)：周xx，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxxx。

被上诉人(原审原告)：周x，男，汉，住xx市xx区，公民身份号码xxxxxx。

上诉人周xx与被上诉人周x租赁合同纠纷一案，上诉人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50号民事判决，特向贵院提起上诉。

上诉恳求：

一、裁定驳回被上诉人的起诉。

二、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决第一项改判为上诉人与被上诉人签订的《租地合同书》于上诉人提出反诉恳求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。

三、若判决被上诉人为涉案土地的权利人，则将原审判决其次项改判为被上诉人收取上诉人的xxx年度租金人民币85000元，应于本判决生效之日起三十内付还上诉人。

四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人周x担当。

事实和理由：

一、原审判决认定事实存在错误。

1、原审判决认定上诉人于xxx年1月24日在中国xx电网xxxx供电局办理了非居民用电变更用电业务时错误的。该项用电变更是由被上诉人办理的。被上诉人是该项用电业务的申请人，办理任何变更都须要被上诉人亲自或授权他人办理。从《非居民用电变更用电业务受理表》中的客户签章可以印证报停用电是被上诉人办理这一事实。被上诉人暂停了供电致使上诉人租赁土地的合同目的无法实现，被上诉人的行为是严峻的违约行为。因此，上诉人自xxx年1月24日起便具有单方解除《租地合同书》的权利。

2、原审判决将不属于土地运用证范围的部分租赁土地认定为临时运用集体土地是事实认定错误。

《中华人民共和国土地管理法》第五十七条规定：“建设项目施工和地质勘查须要临时运用国有土地或者农夫集体全部的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地运用者应当依据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时运用土地合同，并根据合同的约定支付临时运用土地补偿费。临时运用土地的运用者应当根据临时运用土地合同约定的用途运用土地，并不得修建永久性建筑物。临时运用土地期限一般不超过二年。”xx经济联合社自xxx年就将上述土地出租给被上诉人，时间已经超过十年，土地的用途既不是建设项目施工也不是地质勘查，更没有经过任何审批。原审判决认为上述土地是临时用地于法无据。

二、被上诉人不是涉案土地的权利人，无权向上诉人主见任何权利，不是本案适格的当事人，恳求贵院依法驳回被上诉人的起诉。

1、众所周知，不动产物权的转移以登记为要件，未经登记不动产物权不发生转移。被上诉人于xxx年7月1日与周xxxx签订了《转让厂基地协议书》转让约xx亩的集