房地产行业深度报告：供给侧加速出清行业孕育新生

请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明0.20-0.2-0.4沪深30027-Dec9-Mar20-May31-Jul 11-Oct 22-Dec 房地产沪深30027-Dec9-Mar20-May31-Jul 11-Oct 22-Dec量触底反弹。请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1新开工超调明显，库存下调强度高于上轮周期 1 1 2 3 8 2.1销售及融资现金流依旧承压 4风险提示 1 1 2 2 2 3 3 3 4 4 5 5 5 5 6 6 6 6 7 8 8 8 9 9 9 9 请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1住宅新开工面积16.716.414.614.615.314.612.913.112.511.612.810.77.88.09.28.8864206.45.85.430252050住宅新开工面积住宅销售面积20102011201220132014201520162017住宅库存总面积2018201920202021202223年10M请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明22012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3年度去化率90%80%70%60%50%40%30%6543210-1-2-3住宅库存变动值82%81%80%79%78%77%76%75%74%73%72%______资产负债率货增速快速下降。整个板块加速缩表，供给请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明32012Q42013Q22013Q42014Q22014Q42015Q22015Q42016Q22012Q42013Q22013Q42014Q22014Q42015Q22015Q42016Q22016Q42017Q22017Q42018Q22018Q42019Q22019Q42020Q22020Q42021Q22021Q42022Q22022Q42023Q250%40%30%20%10%0%-10%-20%有息负债同比总资产同比2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q340%35%30%25%20%15%累计毛利率3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%销售费用/经营现金流流入2012Q42013Q22013Q42014Q22014Q42015Q22015Q42016Q22016Q42017Q22017Q42018Q22018Q42019Q22019Q42020Q22020Q42021Q22021Q42022Q22022Q42023Q21.3百强销售四季度保持平稳，高信用房企优势领先请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明4百强累计销售额（亿元）—百强房企累计同比002022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明5全面积（万方）同比27,0000%16,00015,0000%24,00014,00021,000-10.0%13,00012,000-10%-13.1%-16.9%-10%11,00010,0009,0008,000-19.7%-23.2%-22.6%-20%9,0006,000-23.9%-23.4%-20%6,0005,0004,0003,000-30.4%-32.2%-30%3,0002,0001,0000-40%TOP10TOP11-20TOP21-30TTOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100权益金额（亿元）同比权益比例21,0000%76%18,000-7.7%74%73.5%15,000-10%72%70.9%71.1%12,00070%9,000-21.1%-22.0%-22.0%-20%68%67.0%66.2%6,00066%3,00064%0-30%62%TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-100请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明‘3,0002,5002,0001,5001,0005000高信用单月拿地金额（亿元）2019的8月2019的9月2019的10月2019的11月2019的12月2020的1月2020的2月2020的3月2020的4月2020的5月2020的6月2020的7月2020的8月2020的9月2020的10月2020的11月2020的12月2021的1月2021的2月2021的3月2021的4月2021的5月2021的6月2021的7月2021的8月2021的9月2021的10月2021的11月2021的12月2022的1月2022的2月2022的3月2022的4月2022的5月2022的6月2022的7月2022的8月2022的9月2022的10月2022的11月2022的12月2023的1月2023的2月2023的3月2023的4月2023的5月2023的6月2023的7月2023的8月2023的9月2023的10月7006005004003002000中信用单月拿地金额（亿元）2019的8月2019的9月2019的10月2019的11月2019的12月2020的1月2020的2月2020的3月2020的4月2020的5月2020的6月2020的7月2020的8月2020的9月2020的10月2020的11月2020的12月2021的1月2021的2月2021的3月2021的4月2021的5月2021的6月2021的7月2021的8月2021的9月2021的10月2021的11月2021的12月2022的1月2022的2月2022的3月2022的4月2022的5月2022的6月2022的7月2022的8月2022的9月2022的10月2022的11月2022的12月2023的1月2023的2月2023的3月2023的4月2023的5月2023的6月2023的7月2023的8月2023的9月2023的10月百强房企累计同比中信用房企累计同比低信用房企累计同比20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11-80%2022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-082023-092023-102023-11请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明725%20%高信用房企中信用房企低信用房企22.5%20.0%4.4%4.6%4.2%4.4%4.6%4.2%华发股份、华润置地、建发房产和中海地产，对应累计同比分别为+28.8%、+18.3%、请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明822-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-11主要房企全口径排名全口径金额全口径金额排名相对22年排名变化1-11月全口径销售额（亿元）累计同比11月单月全口径销售额（亿元）单月同比单月环比招商蛇口51保利发展11中海地产32华润置地40越秀地产4绿城中国71万科地产21滨江集团2华发股份4建发房产82首开股份金融街99龙湖集团90金地集团新城控股1美的置业3中国恒大融创中国阳光城0世茂集团中南置地旭辉集团金科集团碧桂园61.4土地货值维持低位，高信用房企稳健拿地0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%-80%百强货值累计同比百强金额累计同比百强建面累计同比12000010000080000600004000020000020M1-1121M1-1122M1-1123M1-11请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明922-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1122-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-11好的信用资质和核心地块项目高去化属性，助力其在土拍市场持续提升份额。门槛值（亿元）20M1-1121M1-1122M1-1123M1-11同比变化TOP10TOP20TOP30TOP50TOP100202220212020201920182017TOP10TOP11-20TOP21-30TOP31-50TOP51-10055.9%14.4%8.0%9.2%55.9%14.4%8.0%9.2%12.5%47.5%14.6%9.8%11.6%16.5%38.9%17.4%10.1%14.6%19.0%37.7%18.7%13.2%14.8%15.5%38.6%19.6%10.9%14.9%16.0%43.7%19.2%10.9%12.8%13.4%42.8%18.1%11.7%12.8%14.7%亿元。累计拿地金额增速方面，高信用房企拿地金额累计同比+0.9%，中信用房企拿地6004002000高信用单月拿地金额（亿元）2000请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1040%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%高信用中信用2018201920202021202223M1-1170.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%0.0%高信用占比中信用占比20172018201920202021202223M1-1180%70%60%50%40%30%20%0%高信用中信用低信用20172018201920202021202223M1-1150%45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%22-23年投资金额强度47%45%34%34%34%33%27%27%24%22%18%6%3%0%请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明11投资金额强度投资金额强度越秀地产金地集团2.1销售及融资现金流依旧承压销售回款的可持续性最强，且占比最高。经营端房企最大现金流入项为销售回款，资料来源：首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明12资料来源：首创证券110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%单季度销售回款同比单季度融资流入同比2014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q3请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明132012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12023Q22023Q319-0419-0619-0819-1019-1220-0220-0420-0620-0820-1020-1221-0221-0421-0621-0821-1021-1222-0222-0422-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0823-1023-1224-0224-0424-0624-0824-1024-12（取得借款+发行债券）/偿还现金2.00.8 1,4001,2001,0008006004002000请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明143,0002,5002,0001,5001,0005000.境内债发行（亿元）.境外债发行（亿元）信托发行（亿元）200%150%100%50%0%-50%-100%______境内债单月同比境外债单月同比信托单月同比请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明15_____境内债月均发行额(亿元)同比—境外债月均发行(亿元)同比60057353430%60050046840060%30%5004004694614440%4003002002661310%-30%100-60%300-30%0-90%—信托月均发行(亿元)同比累计净融资额（亿元）90080070060050040030020008307675021214730%0%-30%-60%-90%6,0005,0004,0003,0002,0001,0000(1,000)(2,000)54265001279-548-1333279-548-1333请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1620/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0220/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622/0822/1022/1223/0223/0423/0623/0823/1020/1020/1120/1221/0121/0221/0321/0421/0521/0621/0721/0821/0921/1021/1121/1222/0122/0222/0322/0422/0522/0622/0722/0822/0922/1022/1122/1223/0123/0223/0323/0423/0523/0623/0723/0823/0923/109008007006005004003002000境内债总(亿元)境内债加权融资成本（%）5%5.0%5%4%4.5%4%3%4.0%2%3.5%3.0%0%23年10月融资成本近半年融资成本短融公司债短融9008007006005004003002000公司债（亿元）中期票据（亿元）短期融资券（亿元）定向工具（亿元）资产支持证券（亿元）央企占比国企占比非国央企占比1年内占比1-3年占比3-5年占比5年以上占比23M1-1022212030.7%30.7%40.5%23.0%16.7%18.1%17.0%13.4%59.4%9.9%46.0%13.6%47.6%29.5%36.0%47.4%38.3%43.6%28.5%54.5%36.6%50.0%22212029.6%29.6%38.6%40.2%33.2%37.5