某住宅小区项目申请建设可行性研究报告

PAGE工程咨询证书：工咨甲0000000000工程设计证书：建设部000000-j可行性研究报告中国XXXX*设计工程有限公司可行性研究报告总经理：XX*总工程师：XX*技术负责人：XX*经济负责人：XX*中国XXXX*设计工程有限公司20XX年6月

编制人员名单***高级工程师***国家注册咨询工程师***国家一级注册建筑师***国家一级注册结构工程师***高级工程师***高级工程师***高级工程师***高级工程师***助理工程师***助理工程师**市***实业发展有限责任公司“**·**”项目《可行性研究报告》目录TOC\o"1-2"\h\z第一章总论 11.1项目建设背景 11.2项目概况 11.3编制依据 21.4研究范围 21.5研究结论及建议 21.6主要经济技术指标 3第二章住宅市场分析与营销策略 42.1宏观政策 42.2XX城市化进程 52.3商品房市场现状 72.4商品房的市场需求及发展 92.5当前住宅市场面临的矛盾和问题 142.6营销战略 17第三章项目选址及规划条件 213.1项目选址 213.2规划条件 21第四章建设方案 244.1项目组成 244.2建设场地环境 244.3总体规划布局 254.4建筑方案设计 294.5结构设计 314.6公用设施方案 324.7消防 344.8环境保护 35第五章项目实施进度安排 36第六章投资估算与资金筹措 376.1编制依据 376.2编制范围及数据 376.3投资估算编制说明 38第七章经济效益分析 427.1说明 427.2租售规模 427.3收入计划 427.4成本计算 437.5项目收益预测 447.6敏感性分析 447.7主要经济评价指标 457.8评价结论 45第九章生态环境影响分析 468.1生态环境基本特征 468.2生态保护目标 468.3生态环境分析 468.4小结 48第十章风险分析及对策 499.1行业系统性风险 499.2项目市场风险 499.3风险点分析 50附件：1、《XX市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知》XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函[20XX]00号；2、《中华人民共和国建设项目选址意见书》XX市规划管理局，*规选址[20XX]000号，20XX年XX月XX日；3、《中华人民共和国建设用地规划许可证》XX市规划管理局，[XX]*规用地[20XX]000号，20XX年XX月XX日；4、《关于XX市XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告》XX市XX*实业发展有限责任公司，20XX年*月XX日。附图：1、XX·XX项目总平面布置图XXXXF-012、XX·XX项目鸟瞰图PAGE50第一章总论项目建设背景XX市XX*实业发展有限公司的“XX·XX”项目是由拆迁安置房和商品房混合构成的项目。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成XX大道和XX公路之间的居住建筑集群。XX市按照“经营城市”的理念，已探索出一条“政府主导，市场化运作”的旧城改造路子：遵循“统一规划、整体改造、多轮驱动、利益共享”的原则，按照优化后的控规确定拆迁改造范围，严格按照有关政策统一组织实施拆迁改造。拆迁腾出的土地按照控规划分为若干片块统一组织拍卖。成功地调动了拆迁业主的积极性，变被动为主动实现多赢格局。本项目得到了政府的高度重视以及XX市XX*实业发展有限责任公司的倾力投入。项目人员怀着对“XX·XX”巨大的使命感和炽热的激情进行方案策划，力求成为XX市新居工程的典范。项目概况项目名称“XX·XX”项目 建设地点XX市XX区XX乡中坝建设单位建设单位：XX市XX*实业发展有限责任公司企业性质：系XX区区委、区政府批准成立的具有独立法人资格的国资公司经营范围：在XX区政府的指导下，在XX区房管局的直接领导下，按照XX市房管局的要求，对XX区具备开发条件的危旧房改造地块实施多元化改造。公司的成立，主要是为了加快区内的旧城改造进度，盘活区内存量土地，建立融资平台。经XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函[20XX]00号文备案，拟对XX区XX乡中坝3号地块进行商品住宅、配套设施及绿化工程开发工作。工程概况本工程项目用地位于XX市XX区XX乡中坝二、三、四、八组3号地块，东临铁路西环线，北临XX公路。规划建设净用地面积：37095.31m2，规划总建筑面积：126346m2。居住户数：1143户，容积率：2.8，建筑密度：27.5%，绿地率：30%以上，机动车位：650辆(70m2以下的户型不考虑)。 资金来源自筹资金及商请银行贷款。编制依据1、《XX市发展计划委员会关于企业投资项目备案的通知》XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函[20XX]37号；2、《中华人民共和国建设项目选址意见书》XX市规划管理局，*规选址[2005]725号，20XX年12月29日；5、《中华人民共和国建设用地规划许可证》XX市规划管理局，[XX]*规用地[2005]597号，20XX年12月29日；4、《关于XX市XX*实业发展有限责任公司商品房项目开发申请的报告》XX市XX*实业发展有限责任公司，20XX年2月28日。6、《XX市规划管理技术规定》20XX年7、建设单位的设计委托设计任务书，20XX年6月研究范围依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三个方面的利益关系，从市场调查、市场分析入手，完成对项目的市场定位，继而进行技术经济分析和风险分析。研究结论及建议结论该项目地价较低，升值潜力较大，占用资金较少，可获得较高利润；项目规模适中，地块平整，适宜进行房地产开发建设；本项目周边用地具扩展性，可持续成片获取，项目有后续发展基础，可长期性的获取利润。通过项目财务测算，本项目良好的财务分析指标状况，反映出项目具有很好的盈利能力和抗风险能力，项目贷款的还本付息有较大保障，项目在财务上是可行的。建议1、密切关注国家政策的变化，视政策情况调整本项目的投资策略。2、在项目拆迁过程中应注意方式方法，积极协调与政府其它部门的关系，尽量减少拆迁引起的项目风险。3、对商品房市场走势准确预测判断，掌控销售计划，采取有针对性的营销策略及销售价格和方式，规避市场波动所造成的影响。主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积（净用地）平方米37095.312总建筑面积平方米1263463建筑容积率2.804小区绿化率%以上305户均面积平方米/户89.276地下、地上停车位个6507综合售价元/平方米35008建设投资万元25174.029每平方米建设投资元1992.4710投资利润率%43.0511全部投资财务内部收益率（所得税前）%42.2112全部投资财务净现值（所得税前）万元6495.7813全部投资投资回收期（所得税前）年1.72说明：XX市发展计划委员会文件，*计政务投资函[20XX]37号函中备案内容总投资为1.4亿元。本项目建设内容为电梯小高层住宅，建筑方案满足“国六条”要求，每平方米建设投资约为2000元，故总投资超出。第二章住宅市场分析与营销策略宏观政策我国房地产业作为国民经济的支柱产业，因其产业相关度高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切，发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和金融安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大和变化多端的自身特征，所以政府通过宏观调控政策来平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，以防止供求关系过大波动来作为衡量宏观调控各项政策措施是否落到实处的主要标准。我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控，进入20XX年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期，加上资本市场的日益复苏，人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展，房地产市场的预期开始回暖。20XX年金融市场将全面开放，未来房地产市场除了传统的银行资金外，境外基金多渠道进军内地楼市，外资银行、外来资金必将成为中国房地产业新的力量。20XX年国家加大了对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。但是在20XX年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在“十一五”规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点。国务院发展研究中心发布的20XX年一季度《中国房地产业季报》说，保持房价的基本稳定将是今后很长一段时间内房地产调控的艰巨任务，近期相关部门的一系列动作表明，以抑制投资为先的新一轮宏观调控基本启动，中央政府出台了一些专门针对房地产业的宏观调控政策。据这份最新出台的报告说，随着调控政策的贯彻落实，20XX年房地产市场供求形势将进一步得到改善。房地产开发投资增幅将稳步回落，预计全年增速将在20%左右的区间上下浮动。而房价总体上将维持稳中上涨的态势，年均涨幅将维持在5%左右。20XX年是房地产宏观调控年，“国八条”、“新八条”一系列宏观调控组合拳“打”得众开发商都是应接不暇，因此，业内不少人预测，20XX年将会进入一个相对的政策缓冲期，消化落实已有政策将成为20XX年房地产市场管理的主旋律。主要是因为在这过去的一年中，国家出台了一系列调控政策如：央行加息、期房限制转让、营业税开征、二手房的个人所得税等。1、中国人民银行决定，从20XX年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策。将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。2、期房限制转让征收营业税20XX年5月11日国务院转发的建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台，营业税征收被提上议事日程。意见中规定：期房限制转让，另外也对营业税和普通住宅与非普通住宅的判定标准作了重新界定。随着20XX年5月17日国务院常务会议审议并通过“国六条”消息的公布，20XX年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出“重点发展中低价位、中小户型普通商品住房、经济适用房和廉租住房”，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积15.6平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为50平方米；社会主义小康目标的人均住房面积是22平方米，也就是家庭住房面积为66平方米，即建筑面积在90平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。从“国六条”细则的内容来看，尽管与“国八条”相比，“国六条”的整个内容都是对“国八条”精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。尽管“国六条”细则对目前过高的房价、对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果，但是从长期来看，该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。XX城市化进程XX市城市化水平现状XX作为中国XX地区重要的中心城市，是国家XX大开发的战略支撑点和重要的依托基地。但目前市域城市化水平低、中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。1、XX主要省会城市城市化比较XX主要省会城市城市化比较（20XX年）单位：万人结论：XX城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了XX市工业化进程以及战略支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。2、城市化水平滞后于工业化水平，制约了XX市工业化进程20XX年，XX城市化率与工业化率之比为0.78，远低于1.4~1.5的合理水平。工业化的相对超前，第三产业的严重滞后，阻碍了XX的城市化进程。3、城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低XX市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用地占42.51%，影响城市功能建设，制约XX“三中心两枢纽”功能，尤其是金融中心和商贸中心功能的发挥。4、城镇数量多、密度大，但规模小、实力弱，辐射与带动能力十分有限2002年全市郊区（市）县共有建制镇190个，平均每62.7平方公里有1个建制镇，每个建制镇平均辐射影响的半径仅为4.46公里。XX郊区（市）县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至今城市化水平仍然很低。城市化发展的目标和基本思路目标：20XX年，城市化水平达到42%；2015年，城市化水平在55%以上。基本思路：加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力；深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进一步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程的“瓶颈”；通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣。政策措施：⑴优化市区地域结构，强化中心城市功能；⑵调整中心城区职能，建立中心商务区（CBD）；⑶搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。商品房市场现状1、2004年，XX市区房地产市场呈现出供应稳定、需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了一些非理性购房行为，排号购房普遍。通过对XX房地产近几年(特别是2004年)市场发展数据分析得出：XX房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现一些值得关注、引导和调控的问题。⑴商品房供应稳定、需求旺盛2004年市区商品房呈现供应稳定、需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15%，其中住宅供应485.39万平方米，同比微降0.4%。商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92%，其中住宅销售687.81万平方米，同比增长8.82%。(详见表1)2004年市区商品房批准预售与实际销售面积比较分析项目类别合计住宅非住宅批准预售面积(万M2)717.64485.39232.24实际销售面积(万M2)829.66687.81141.85供销比0.8650.7061.637注：供销比二批准预售面积/实际销售面积⑵住宅供应仍较充分，四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大2004年市区住宅批准预售面积485.39万平方米，销售面积687.81万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于2003年及2003年以前的待销商品房。⑶三环外开发趋热据统计，2004年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是XX房地产行业的一个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为20XX、20XX年的主力发展区域。2、20XX年1~9月，XX市房管局数据表明，XX住宅市场总供应量为461.25万平方米，总销售体量为445.07万平方米，总供销比为1.04，基本保持供需平衡。1、3月楼市销售火爆，房价的快速上涨导致部分追涨心理的市民提前购房，市场一度处于供不应需的状态，供需缺口达53.92万平方米；6月1日，房产新政正式实施，矛头直指住宅市场的投机行为，楼市走向不明朗，观望氛围浓厚，持币待购现象增多，楼市一度低迷，当月销售面积下跌到39.88万平方米，仅次于2月(2月成交量低主要是由于传统春节淡季所致)；经过两个月的观望，8月开始，XX住宅市场逐渐回暖，8、9两个月住宅交易量逐步上升，供需基本平衡；受秋交会刺激，9月商品住宅销售达56.36万平方米，基本恢复到3月水平。虽然目前住宅市场的观望气氛还在，但市场的刚性需求和开发商看好后市的心态未变，楼市继续保持健康发展。总的来说，20XX年1~5月，XX市区住宅均价保持稳步上涨，前5个月平均月涨幅为2.35%；新政后，6~8月连续三个月XX市区住宅销售均价出现连续小幅下降态势，直至9月出现回升迹象，住宅均价回升到3865元/平方米，基本恢复到5月份的价格水平。经计算，1~9月XX住宅价格月平均涨幅为1.39%。总的说来，XX住宅价格仍处于小幅盘升态势。由于地价攀高、建筑成本上升以及楼盘品质的提高，XX房价还有上升空间，但在宏观调控下，XX房价不可能出现大幅上涨。3、20XX年6月，XX省统计局公布了上月的统计快报。快报显示，20XX年5月，全省房屋销售价同比上涨7.2%。其中，商品房销售价格上涨7.2%，住宅价格上涨7.6%。目前XX住宅每平方米均价已达到3600多元。整个楼市来看，运行情况良好，但房价涨幅有所下跃，房地产的供给量加大，特别下半年XX楼市有较大放量，一季度，商品房成交面积207.70万平方米，比同期增长了9.6%，其中，3月份商品房及住宅成交量出现了大幅增长，环比分别增长了42.2%和38.4%，房价保持了平稳上升，涨幅开始回落；新建商品房供应量大幅增长，商品住宅供求平衡；另外商来地产市场供应量明显下降，成交面积小幅小滑，市场开始了理性调整。二手房市场火爆，3月份的成交面积就达到了40万平米。商品房的市场需求及发展房地产价格XX市区商品住宅合同交易均价涨幅10.9%，近三年新上市住宅交易均价涨幅年均涨500元/平方米。1、20XX年整体交易均价上涨速度较快据XX房管局数据统计，20XX年市区商品房均价达到4085元/平方米，同比增长9.48%，其中住宅均价3770元/平米，同比增长16.32%；而2004年XX市区(六城区)的商品房均价增幅为8.39%，住宅的增幅为4.50%。增幅与去年相比有所上升。2004~20XX年市区房价情况(单位：元/平方米)项目类别2004年20XX年商品房37314085同比增长11.1%9.48%住宅32413770同比增长10.9%16.32%数据来源：XX市房产管理局2、住宅价格受距离远近影响变小20XX年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此以内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。不同价格梯度商品房售价情况物业类型第一梯度价格(内环以内)第二梯度价格(内环至二环)第三梯度价格(二环以外)各梯度价格比(第一梯度价格为100)商品房486641213243100:85:67住宅384634952972100:91:77商业营业用房1313293815822100:71:44办公用房532539772691100:75:51去年市区中住宅价格随环域的外散总体上梯度性落差最小，二环以外的住宅均价可以达到市中心的77%，而内环至二环的住宅销售均价则达到了91%。因此，当前XX住宅价格受距市中心的远近的影响已经不是很大，人们居住观念的改变、城市向多中心发展都是产生这样结果的重要原因。但是，与住宅不同的是，商业营业用房销售价格却受其环域的影响十分突出，去年内环至二环的商业营业用房销售总体均价为市中心的71%，二环以外却不到市中心价格的一半，仅为44%。3、近三年新住宅交易均价涨幅年均每平米涨500元。我们对2003~20XX年三年新增住宅进行分析，20XX年的主要均价区间在3600~3900元/平米之间，2004年的主要均价区间在3100~3500元/平米之间，2003年主要均价区间在2600~3000元/平米之间。基本上每年的均价涨幅保持在500元/平米。住宅租售比偏高据调查，XX中心城区各方位住房的平均租金表现为：城南>城西>城东>城北；而环域上看，住房的租金随着环域的向外扩展而逐渐降低，市区住房的租金无论从方位还是从环域，都与住房的价格表现一致。可见，市区的住房价格还不存在局部区域的异常，住宅的市场价格与租金的表现比较同步。20XX年全年的平均房价租金比为224.52。各样本区域的住房租金情况：(元/平方米·月)样本点(方位)城东城南城西城北平均租金14.0215.8814.1212.17样本点(环域)内环以内内至一环一至二环二至三环平均租金19.2818.0513.6212.54目前合理的房价租金比应为150~200。我国房地产市场较为发达的城市如北京、深圳、广州的近期“房价租金比”均在150~200之间，因此可以看出，北京、深圳、广外[的房价租金比处在合理范围。XX市市区的房价租金比为224.52，略超出了理论上较为合理的“房价租金比”的范围，这也说明了当前XX市区的住房价格上涨速度高于租金的上涨速度。一般说来，过高的“房价租金比”会在一定程度上刺激住房的租赁市场，而对住房的一、二级市场需求有一定的抑制作用。消费需求状况XX房地产市场的需求除受到客观市场如供应变化、价格变化、政策因素等影响外，需求主体方面因素也不容忽视。消费者的购房行为、居住、投资等观念正发生着巨大的转变。另外，由于城市的开放性，购房者的构成也在改变。1、外地购房者购买比重一年提高5%XX，被定义为全国第二大安置城市，有很多来自XX、XX、XX的购房团选择在XX购房。很多来自外地的潜在购房者将成为XX黄金购房周火爆市场的生力军。对于全国大、中型城市，XX的房价还是较低，加上XX舒适的生活环境，不可避免会吸引到很多外地的购房者。外地人的新建商品房购买量在去年超过了市区购买量后，在20XX年始终位居第一位，成为XX商品房消费领域的主要力量。在个人购买中，2004年外地个人在XX市区购买的新商品房总面积为397.47万平米，同比增长24.77%，占交易总量的47.9%，比2004年提高4.9个百分点，住宅提高5.7个百分点。住宅交易中外地个人购买所占比重为51.1%。XX经济飞速发展，城市化进程加快，大规模旧城改造与城市建设已让城市面貌、城市的综合实力、城市生态环境发生了巨大改变，XX市的居住与投资环境吸引了大量的外地人，因而XX市区商品房销售外地人个人购买比重日渐上升。2、20XX年买房需求较强XX房地产信息中心在20XX年9月做的一次购房者情况调查显示：马上要买房的数量所占比例并不高，而预期一年内买房的占多数，半年内买房的也占有很大比例，说明目前消费者对XX的房地产市场的信心度较高，持币观望的潜在消费者较多。3、购买期望价格3500元以下意向购买的住宅期望价格主要还是落在3000~3500元/平米之间，其次是3000以下的价格，3500~4000元/平米的需求也较大。但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价格普遍高过消费者的期望价格。4、普通住宅需求为主流，高档住宅需求也较大各种物业中，普通住宅占多数，达到83%。高档公寓的需求也很旺盛，达到12%，高端市场仍有较大的市场容量。5、实用型住宅为首选实用型住宅仍是消费者的选择主力，90~120平米占了42.9%，其次是60~90平米也达到38.2%。120~180平米区间的需求也达到11.2%。目前XX购房者对于住宅需求强劲。在未来很长一段时期内，住宅市场仍会保持较大的需求，而2003、2004年表现出来的购房需求膨胀是由于房价上涨、市场炒作、舆论误导引发的恐慌性盲目跟风购房现象，这样致使部分市场需求被提前。趋势预测1、房地产周期显示20XX年整体市场可能出现回落房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产业经济运行过程所表现出来的运动形态。XX房地产业的波动周期仍然存在，并作为深层次的因素在无形中影响着房地产的发展。因此，分析房地产市场的影响因素中，考虑XX房地产业发展的周期波动是必要的。XX的房地产业从上世纪90年代初快速发展以来，XX房地产业在实际发展过程中，存在大约以5年为长度的周期波动。比较国内学者对深圳房地产经济波动的研究成果，深圳的房地产业同样存在5年左右的短期波动现象。XX房地产业至1993年来，一共经历了两个完整的周期波动。1993~1996年为第一个波动周期，1993、1994和1995年为持续扩张期，1996年开始下滑。但这一周期中XX房地产业的低潮只经历了1996年一年。1997~2001年的5年间，为第二个波动周期，其中扩张期三年(1997、1998和1999年)，随后出现两年的收缩，其中于2001年进入景气下转折点，进入低潮。第三个波动周期从2002开始，目前仍在进行。从2002年、2003年、2004年、20XX年XX的房地产运行状况看，上述四年处于第三个周期的扩张阶段，根据XX房地产市场5年一周期的发展趋势显示20XX年市场将有可能出现回落。2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层不会出现⑴外地人购房需求在不断增长。20XX年，外地人购买的新建商品房面积为302.6万平米，占商品房销售面积比例为51%，比上年增长3个百分点。⑵改善性住房需求成为增长的主要因素。据前不久的抽样调查分析，XX市投资型购房的比例为11.3%，其中用于出租的比重为9.5%，购后再出售的比重为1.8%。据对22个今年上市楼盘房屋出售后的使用情况抽样调查来看，空关面积比例只占7.92%，空关套数比例只有7.6%。因此，房屋的需求仍是以自住为目的，XX市房地产市场需求是建立在真实而非虚拟且可不断再生的基础上的，市场消费需求断层现象不会出现。⑶旧城改造引发被动需求。2002年开始的大规模危旧房改造，三年拆迁改造危旧房410万平米，加上城市道路通畅工程、XX整治工程、XX工业结构调整等，旧城拆迁改造引起了城市居民大量的住房被动需求。⑷需求潜力巨大。从潜在需求来看，随着城乡一体化发展，到2020年XX市总人口将达到1600万人，城镇人口将达到700万，在此期间约有314万新增城市人口需要解决住房问题，按每户3人，每套100平米计算，需住宅105万套，10500万平米。2001-2003年平均每年迁入人口19.8万人，且呈逐年递增趋势，按户均3人计算，共有6.6万套住房需求。从有效需求来看，2003年底XX市区152.60万户家庭，如果假定每年有5%的家庭每户想增加20平方米的改善性住房要求，每年带来的住房需求为152.6万平方米。这个需求是客观存在的。3、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上20XX年XX房地产的供求关系将发生变化，2003~2004年XX特别是市区一直处于一种消费“饥饿”状态。主要存在两大原因：一是开发土地少、囤积土地多形成商品房供应少；二是被动需求强劲如大规模拆迁改造。而20XX年迎来一个转变。首先是供应上将加大。其次是住房需求将会有所收敛。一是由于大规模的拆迁改造任务已经完成，20XX年的拆迁量将很小，这些被动需求量将受到很大限制；二是由于加息等政策影响或推迟了购房者的投资行为。总体而言，20XX年XX房地产市场供求矛盾将趋缓，供求基本平衡，这也可以从南京等城市近期的市场行情看出。4、20XX年房价涨幅将减小根据XX市2002年至20XX年新建商品房住宅的准予预售/销售和实际销售情况，以及住宅销售在2002年至20XX年中价格变化情况，我们可以推测20XX年XX市住宅市场情况如下：假设20XX年XX市住宅市场仍然会出现供销两旺的态势，新建住宅销售单价将会在20XX年价格基础上继续上涨。2002~20XX年价格趋势将在20XX年的价格中得到反映。将2002年至20XX年月度均价为基础，作线性趋势预测，我们得到的20XX年的均价为3706元/平米，每平米平均上涨457元。但事实上，由于房地产价格的变化受到的影响因素较多，不能简单的用一个线性关系得出结论。另一方面，如果从全年的合同交易价格看，20XX年XX市区的价格上涨幅度加快，住宅有10.9%的增幅，但考虑到各种升值因素如：土地成本增加、拆迁成本增加、物价上涨及融资成本上升等因素的影响，10.9%的涨幅处于中等偏高的涨幅范围。20XX年由于各类成本并不能形成很大的回落预期，主要影响因素如：供求关系会发生一定变化。综合判定：20XX年价格是要继续上涨，幅度将比20XX年下降，预计市区房价涨幅将在5%~10%之间。当前住宅市场面临的矛盾和问题价格上涨，供应量稳定。XX房产市场在全国来说很特殊，很好。20XX年宏观调控之后，很多城市的开发商都很着急。但是XX的房地产在20XX年夏天的持币观望之后，到9月份就是已经好起来了。到了20XX年，好些城市的房地产市场不是很好了，XX的市场仍然很好，导致很多外地的公司大举进入XX。包括所有的在全国做过大的项目的开发商都往XX走，很有实力的没有做过房地产的公司也往XX走。XX房地产就这么大，土地就那么多。土地得到的方式主要就是通过招、拍、挂的方式竞买取得。永远都是价高者得。20XX年，“高密”XX和全国知名开发商依然哄抢XX土地的状况，必然导致土地价值的更进一步的发掘。土地价格上升的，进一步提升XX的住宅房地产价格。普通商品房和经济适用住房成为房地产供应结构调整的重要目标，同时依然成为了一种口号存在而已。在XX市场上，去年没有消化掉的经济适用住房，今年已经全部改成普通商品房出售了。XX的房价到了20XX年依然保持持续上涨的趋势，并且在全国增长幅度也处于相当前列的位置，这一点除了土地价格上升以外，也与XX市场强劲的需求息息相关。一、郊区开发，机遇和挑战同在1、挑战目前XX郊区的房产开发大多以低密度的花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅等产品形式推出，面积都在100平方米以上。选择在近郊购买住宅的消费群一般在城区已有一套中小型的住房，为改善居住条件在近郊二次置业。这部分人群基本为中高收入者，多数家庭有私车，对交通配套要求不是很高，追求空间享受环境是这部分人群选择住在郊区的主要因素，其中相当一部分人实行的是5+2(5天工作日+2天周末)的居住生活模式。执行90平方米以下套型占70%的政策后，郊区在户型上的优势将不复存在，而郊区房产本身的投资性也会大打折扣。2、机遇新政出台，低密度产品面临尴尬。花园洋房、叠拼别墅、联排别墅、独栋别墅这些产品因其产品形式决定了户型特征，但本次调控并没有对这些类别网开一面。如果本次调控贯彻得比较到位的话，XX*、XX*、XX*、XX*将会出现一些“小豪宅”，稀缺资源的消费人群由金字塔结构的顶端向下延伸，会给中高收入人群一些惊喜。但同时也会导至最高端产品的缺乏，从而引致其价格上升。另外，XX郊区住宅开发将同时面临机遇和挑战。首先，从中长期来看，地铁在未来几年将会连通XX周边卫星城市，大大缩短了从郊区到市中心的时间距离，交通问题的解决将吸引更多的一次置业者把目光投向郊区。其次，90平方米以下的小户型在郊区出现后，其明显低于市区的总价将使得购买力增强。目前，XX近郊的楼盘价格大都在3000~3800元，一套80平方米的住房，总价25~30万，比起城区低了很多。第三，郊区可以修建低密度的多层公寓，绿化率高，居住环境佳。舒适的居住环境和合理的户型将成为XX郊区住宅的一大卖点，而这是市区90平方米以下楼盘难以做到的。二、住宅开发成本增加毫无疑问，不管是规划变更，户型设计的更高要求，配套设施增加……小户型楼盘的开发成本都高于大户型楼盘。1、结构变复杂小户型结构比大户型更复杂，前者在建设成本的支出比后者多投入10%左右。2、公共设施投入增加由于小户型比例增大，相同总面积的户数增多，楼盘消防、电梯、管道、电缆等公共基础设施的投入相应增加，同时小区的绿化、娱乐等配套也要考虑满足更多人的需求，使得建设成本提高。3、车位销售率降低更多的户数势必要求更多的车位配置，但购买中小户型的业主经济承受能力相对较低，对车位的消费能力也减弱，增加的车位和降低的销售比率，会使开发商分摊更多成本，于是只好提高价格，以保证既定的目标利润水平。4、前期变更费用繁复尚未拿到施工许可证的项目必须按新政规定重新调整规划和营销方案，这也必将增加开发商的成本。三、现有市场格局改变1、行业面临洗牌“国六条”对90平方米以下住宅比例的硬性规定，无可避免将改变现有的市场格局。小户型比例加大使项目开发成本增加；同时，各项目产品之间的差异缩小，购房者对品质的要求提升，大多数中小开发商在这场实力和产品的考验中面临被强手淘汰的危险。2、产品同质化就XX市场而言，90平方米以下的户型属中小户型，而市场上目前热销的户型集中在80~120平方米，“国六条”实施以后，90平方米以下的小户型集中供应，产品的同质化竞争将相当激烈。过去开发商追求户型内空间变化丰富性，以求差异的想法可能破灭，从而不得不面临操作水平难以真正体现的尴尬。3、高档社区难以出现仅有30%的户型面积能达到90平方米以上，则市场上不太可能再出现纯粹的大户型高档社区。小区中业主之间的差异增大，对生活的诉求也不同，为其后的物业管理带来新的问题，社区的生活品质难以保证。四、长远看房价将稳中有升1、大环境求稳完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅是“国六条”出台主要目的之一。短期内房价可能会沿袭过去的涨幅，但随着本轮宏观调控的深入和推进，市场可能进入一个特殊观望期。其间不排除房价会有短暂的小波动，可能是小幅下降，也可能是涨幅放缓。但从长远看，房价将逐渐趋于理性，从而保持一个稳中有升的态势。2、中大户型短期看涨目前城区市场需求户型主要集中在80~120平方米的2房2厅和3房2厅，而新政将70%的户型限制到90平方米以下，就实际情况来看，这个面积范围勉强能做出紧凑型的3房，空间相当有限，居住品质将受到很大的影响。由于修建比例的限制，中大户型商品房很可能因为供不应求在短期内价格更高。3、中小户型可能不降反升由于中小户型的供应增加，而市场上的需求能否达到这个量仍是疑问，短期看，小户型的价格涨幅可能回落，部分项目可能还会变相降价销售，但从长远看，小户型在销售总价上和大户型相差甚远，在大户型率先涨价的情况下，小户型紧随其后将单价提高也不无可能。如上所述，中小户型比例增大造成开发成本增加，另外如果开发商为了迎合市场需求，在户型设计上进行变通处理，如将大户型设计成两套连着的小户型等，更是进一步增加了设计与建安成本。五、高层居住品质降低对高层建筑而言，减少公摊的方法一是增加每套户型的面积，二是增加每层的户数，以使相对固定的楼梯、电梯、电梯间、走道等公共面积摊到更多的使用面积上。但调控对户型面积限定后，降低公摊比的方法就只有增加每层的户数了。XX目前高层的每层户数基本为2~6户，其中以3~4户最多。但在目前的政府要求下，未来一层6户的将会增多，甚至可能出现较多一层8户的平面布置。这样多的住户集中在一个平面上，相互干扰较大，居住的私密性也受影响，居住品质会降低。六、供需失衡XX目前倾向于加大土地的开发强度，以有效节约土地。以容积率4.0计(目前温江、华阳的新出让地块都在这一指标上下)，则项目的主力产品为18层以上建筑，由于消防要求的变化和电梯数量的增加，此类高层建筑的公摊会在20%左右，则90平方米的建筑面积，其实用面积只有72平方米。以XX目前的住宅消费习惯来说，这种面积区间一般只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展一些局促的三房单位。则未来的两房与三房比例会成为6:4的关系。供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。营销战略项目的产品情况和市场情况做了比较深刻的分析之后，就需要比较科学和合理的销售策略对其进行指导，以便促成销售的顺利进行，从而实现开发的根本目的，本策略主要从销售策略、销售阶段控制、产品的定价策略、销售的执行管理三个方面来进行阐述。销售策略1、销售的总体思路销售策略的要点是“稳、准、佳”，在此基础之上价格低开高走，控制好销售的节奏，实现利润的最大化，同时创造出企业的市场品牌。将价格与项目的工期相结合，可以在内装竣工时、先期交房时和其它有利时机对价格提出调整，达到低开高走，步步升高的目的。在销售上可采用“半封闭”式销售，即在正式推出前，可以先封存部分好的户型，做到销售上的先难后易。2、销售阶段的控握销售时间的总体控制，销售周期为6个月，在6个月内实现完全销售。这样的销售周期既可以对本项目做比较充分的销售准备，同时有利于控制销售的节奏，从而一步步实现房价的稳步上升。销售控制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期、销售的排号期、销售进行期。销售的准备期（20XX、10~20XX、12）准备销售工具，如沙盘、院落的单体模型、海报、艺术围墙、销售部的建设、装饰及广告包装等。此时期还有一个重要的任务就是销售人员的培训和相关项目的市场调查。销售的排号期（20XX、12~20XX、03）内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定一部分客户，同时可以排除一部分虚假购房者。该时期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。销售的进入期（20XX、03~06）可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有一些重要报纸广告。通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。定价策略1、定价定价的因素：建筑成本、土地成本、工期长短、财务成本、市场景气指数、利润率、投资回报率、同质竞争者的售价、购房者购买力及支付期限等。阶段性的价格策：10%低于市价带动景气，快速出售；50%平于市价，稳定投资成本；35%高于市场价格创造利润；5%超高于市价，保留资产或造就知名度。2、优惠价建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。优惠政策可以在强销期后才实施。2、促销价重大节日可以根据实际情况做一定量的特价优惠，还可以赠送物管、停车费等。最高促销价可以按50~100元/平米的标准来进行优惠。针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现清盘，收回资金，可以做幅度相对较大的优惠。促销的方式适当而可，不宜太多，太多会造成销售上的混乱和部分客户的不平衡心理。销售管理1、销售途径以销售部坐销为主，适当辅以其他销售方式如行销、关系营销等，但在采取其他销售的同时一定要注意树立项目的形象，不得因采取其他营销方式而使项目的形象受到影响。2、销售管理销售部引进竞争上岗模式，加大内部竞争，提高工作积极性。通过打分方式控制销售人员每一细部行为，进行系统、规范的深层次管理。利用《电话来访登记表》及《来访客户登记表》对潜在客户在获知途径，消费需求，消费特征等方面作进一步分析，以完善项目构成，同时为回访客户，作更深入沟通奠定基础，通过日报表、周报表、月报表把握销售动态，资金回笼情况，以及时调整相应策略。销售管理构成：⑴管理制度：公司简介、公司规章制度、销售部管理制度、鼓励办法⑵ 基础知识：XX（城西）市场概况、项目的概况⑶ 项目理解：销售价格、付款方式、装修标准、配套设施、工程进度、周边社区配套设施分布、主要参照楼盘比较⑷ 策划构想销售基础 ：营销策划总体思路、销售基础知识培训（营销理念、消费者心理、怎样接近顾客、如何介绍产品、怎样说服顾客、销售禁忌）⑸ 市场调查 ：实地踏勘、并写出市场分析⑹ 市场调查、个人项目理解演讲：通过市场调查及对项目自身的理解，指出本项目的优、劣点，并提出建议性意见。⑺ 强化训练 ：沙盘演练、仪态训练、电话接听训练、客户接待基本训练⑻ 综合训练：答客问强化训练、销售技术强化训练（签订认购书、签订合同、价格计算、付款方式计算、办理按揭等）⑼ 销售氛围现场管理：展销期人员配合、日常销售人员配合、营造气氛的销售技巧、现场管理⑽ 辩论研讨：对疑难问题逐一解答，并针对本项目提出自己的看法。⑾ 实操演练 ：模拟演练一个交易流程⑿ 纠正检查 ：对培训中出现的问题进行逐一纠正，并检查各项准备工作。结论：在总的销售策略上以“稳、准、佳”作为基本的指导思想，做好充分的销售准备，同时制定稳健性和差异化的价格策略，制定明晰的销售计划将对项目起到很大的销售保障作用，同时在营销上应采取符合项目特点和有集建特色的策略，为企业和项目的品牌之路创造条件。第三章项目选址及规划条件项目选址本工程项目用地位于XX市XX区XX乡中坝二、三、四、八组3号地块，东临铁路两环线，北临XX公路。整个场地及周边区域均为在建和拟建的居住小区，将形成XX大道和XX公路之间的居住建筑集群。本地块北边紧邻XX公路的高架桥，XX公路为干线公路，常有重型车经过，交通流量巨大，并且地块处在入城方向的上坡区域一边，汽车上坡加油，噪音非常大。桥下是一个公交中心站的备用地，也将是较强的噪音源。东侧用地红线30米外，是铁路XX枢纽西环线，(含XX、XX两联络线)工程(目前交通频率为每天十七次)。而且XX市近年来正在推动火车公交的交通战略，随着地铁的贯通，西环线必将承担更大的交通负荷，火车通勤频率将大幅度提高。西侧是刚形成的一条20米宽的次干道，在桥下与公路桥下的辅道成直角连接，向右转进入下穿辅道可直接进入内城方向。方便但并不顺畅，并且公交车站又位于交通节点处，必将形成较大人流。可以说整个场地交通较为方便，但几乎被强噪音包裹，作为居住用地场地条件较为严峻，因此解决噪音干扰成了本项目的重要问题。场地规划条件要求区域主入口从两侧进入区域。南边为一正在建设的多层农迁房。从建设总图上看来，场地比较缺乏公共性，也是采用小区式的大院式总平结构。因此本项目在保障居住者利益的同时，无疑将负担更多的公共空间的角色。规划条件设计要求考虑新居工程的实际的基础上适当引入现代建筑设计优秀理念。小区的总平面规划设计应在处理好功能及户型的前提下结合当地人文环境重点考虑，在设计中应充分考虑住户的生活方式以及居住习惯，考虑无障碍设计，并为小区营造有利的交流空间。环境布置上应围绕住户视觉，做到户户见景，适量减少行列式布局。单体建筑立面造型现代、简洁，色彩明快，空调机统一设置、集中收水、装饰遮挡，外墙管线设置隐蔽、与建筑立面整体设计，小区绿化栽种植物以乔木为主，可适当考虑选用XX乡土树种，小区道路内部尽量减少人流。基本设计理念本设计依据开发商的开发要求，规划局的用地建设条件，以及权衡城市、开发商、住户三个方面的利益关系，择其善者而从之，努力建构和谐社会空间。目前，大量以小区模式建设的超级大院严格来讲是反城市的，他们过于庞大和过于封闭，在城市中间形成了很多空间上和功能上的断裂。本设计的重点和目的在于建立一系列各种等级的公共空间的来促进合理使用。随即表现出对城市设施和人际关系的依赖也为城市生活的提供物质缓冲。使物质空间最终成为社会空间的良好物质依托和表达，使其遵循空间社会学的逻辑，即“在合理恰当的空间中发生合理恰当的行为”。力求成为XX市新居工程的典范。从封闭的大型小区到社区的、街区的建筑。本项目主要作为内城居民拆迂安置房使用，这些居民长期生活在非常城市化的生活场景中，对于公共生活有较高的需求。这个即将拥有10万多平方米建筑总量的居住区域，在场地规划设计上采取“新都市主义”的基本立场，即“社区的规划与设计必须坚持公众价值和私人价值同等重要的原则。”新都市主通过单体建筑创造一个范例，来保证和指导城市区域建设，形成建筑物、街道、街块传统的彼此依存关系，并形成多功能的综合，而不是单纯玩弄空间或体型的游戏和做生硬的功能分区。规划条件分析从规划条件来看，虽然按照密度(30%)来算，用净用地面积乘以建筑密度指标得出理论建筑基地面积(37095.31×0.3=11128.60m)。再用理论建筑基底面积乘以建筑层数，或者按照投资方对建筑总面积104000m的要求来除以理论建筑基底面积，只需要通高9层左右就能达到这一开发面积的总指标。建筑总面积的指标对开发行为无疑至关重要，但是，由于场地形状、设计规范(建设部健康住宅要求，明厨明卫)、控规限高(38米)、消防规范的要求，以及按照《XX市规划局技术条例》的各种退界和退距的要求，日照要求等等，加上设计上要想达到的空间理念。要想充分填充理论的建筑基底面积是不可能的。为了尽量达到容积率的要求，以保障开发效益，设计采取窄面阔、较大进深的策略。而且充分利用限高。同时依照业主要求的关于拆迂安置房的面积和比例的要求，由于是较小户型，作为条式必定会损耗进深、而点式使用关系较差。并且提供的这种户型面积指标从目前来看已经落后于XX市目前的户型惯例。设计对中大型户型面积作了5%的扩充。我们选择了中等大小的户型(86m2左右的户型)作为基础框架依据，也就是创造出一种基本户型，在基本户型的基础上寻求进深方向的变化(117m2的户型)、在面宽的方向上作变化(55m2的户型)。然后在通过几个户型之间的竖向和横向方向的组合来发展多种居住的可能性。第四章建设方案项目组成主要工程量一览表序号项目名称说明1土建工程建筑面积：126346m21.11.2地上建筑面积地下建筑面积建筑面积：103866m2建筑面积：22480m22给排水工程水箱、水池、水泵机房3普通消防系统住宅区4变配电工程（强电）配电房变配电设备5照明工程小区照明6通讯工程普通电话配线（端子接单元口）7火灾报警及安全监视公共场所火灾报警、可视防盗门8通风工程地下停车库通风9闭路电视住宅区10室外工程室外绿化及部分道路场地建设场地环境场地自然条件地质地貌工场区域地处XX平原中部，具有XX平原的独特风貌。区域内以平原为主，平均海拔500m左右，地势由西北向东南倾斜，自然坡降约2‰。大地构造单元分别由XX山断带、XX坳陷、XX山台褶带等三部分构成。XX坳陷是XX平原(亦称XX平原)的构造基础，形成于中生代，系轴状陷落构造盆地。底部基岩为白垩系灌口组地质，上部覆盖第四系松散的物质，自下而上分别为中下更新统冰碛层、上更新统冰水堆积层、古河流冲积洪积层和全新统冲洪积层。主要物质组成有砾石、砂卵砾石、含泥砾石和粘土等。覆盖物分布沿轴较厚，向两侧逐渐减薄，最厚处可达500多米。水文地质本项目区域内水系属XX水系XX*灌溉区，河流交错，水源丰富，自流灌溉。本项目涉及的河流为XX河。XX河系走马河正流，经XX*市至*县清河乡两河口分左右两支，左为摸底河，右即XX河，河道宽约30米，比降2.5‰，最大流量24.5m3/s，最小流量12.6m3/s。地震烈度场区抗震设防烈度为7度第一组，设计基本地震加速度值为0.10g。气候特征本项目地处XX市西郊，气候温和，属亚热带湿润季风气候，地带性气候分布较广，季风气候明显，冬无严寒、夏无酷暑、四季分明、秋长夏短；全年霜雪少，风速小、阴天多，日照少、气压低、湿度大，云雾多。春季气温回升快，但不稳定；夏季降水集中，常有局部洪涝；秋季气温下降快，连绵阴雨天气较多；冬季霜冻较少，干冬现象较普遍。主要气象参数为：多年平均气温：16.2℃多年极端最高气温：38.3℃多年极端最低气温：-5.9℃全年无霜期：280天多年平均气压：956.3hPa多年平均相对湿度：82%多年平均降水量：938.9mm全年主导风向：NNE多年平均风速：1.2m/s(1.0~1.5m/s)多年平均静风频率：46%(33%~51%)总体规划布局总体规划整个场地被高速交通包围，与公交车站邻接的形式格局也自然界定了本地块相对于周边地块天然的公共性。唯物主义的做法是承认它的公共性，然后闹中取静。整个设计方案始终围绕公共空间的等级和层次，顺应人的行为心理展开，而非造型至上。在场地布置上放弃了超级围墙的概念，协调与改善而不是拒绝与远离，力图追寻城市传统(小规模社区，而不是大规模小区)'形成健康城市生活生态。商业、以退为进的赢利和非赢利的公共活动场所，从属与基本骨架的多种居住形态。在切实地承担了较多的公共功能后，它必将成为活跃的社区中心。土地和建筑也必将获得增值。通过开放与围合，形成多功能的综合。通过社区化的较为开放的居住区形态的建设缓解目前以小区概念推动的大规模近郊住区造成的城市功能断裂。需要空间和景观，更需要“生活”。在组团结构上我们采用了几个围院结构。在缩减小区尺度的同时又界定出了次一级别的公共空间，便于建立空间归属感。在新居工程的部分采取了一梯多户的格局，降低交通空间的浪费和建设成本，并且用一梯多户之间的公共空间创造出一个小型的交流平台，作为比院落更次一级的转换空间，然后到达每户的小型前院，通过一个合并家政功能的小型转换空间入户，可以说既是功能的又是空间的。每个户型的两端形成的阳台空间，阳台空间将设置一些必要的技术设施，相当于一个虚面，界定的领域、在较高密度的住宅群落早面将为主要使用房间提供有效庇护感、缓冲空间和宝贵的半户外活动场所，增加具体使用的舒适度。场地大致分成三个区域，拆迁安置房处在北部和东部区域。拆迁安置房采取了一梯多户。商品房部分放置在西南角，相对独立，并远离重型交通，又靠近集中绿化和共享空间。同时在体型上形成较为闭合的尽端空间。保证了使用上的安定性。较小的规模也让它具有小规模开发的城市亲和的特征。在设计的时候考虑到物业管理的问题：实际上是形成了几个比较开放的“客家土楼”式的空间。空间形态上很有防卫感，分解后的袋状次级公共院落由于形成一定的领域归属感，比较容易看守，也有利于和下一级单元公共空间共同形成支撑护卫作用和物业管理与居民共同看守的局面，实际降低后期管理成本。整个小区设计遵循以下三个基本原则1、社区中心应该由公共场所来确定，并由市政和商业设施来活跃气氛。每个街区都应该有不同的住房类型和土地使用方式。我们期望在区域内创造多功能的综合。2、恰当的停车方式。地下停车与地上停车相结合，提供充足的停车位。多个与景观结合的采光井大大改善了地下空间的使用效果。促进整个居住区域的增值。随着土地的增值和开发成本的上扬，以及城市生活本身对地下空间的要求，尽量做大这一部分不记入容积率的面积。尤其是场地设计和景观设计上，尽量加强地下室的采光通风。切实使改善地下室纯粹黑空间的状况，变得易于使用和愿意使用。地下室的部分的绿化采用垂直绿化的概念，地面上采用较薄覆土种植灌木和地被植物等低矮植物，高大乔木将穿过地下宰的大犁采光口直接种植在土地里。减小覆土厚度，减小结构压力，可以栽种高大树木，形成绿化骨架，同时形成绿化的竖向层次。并且，利用地下室采光井设置进入地下楼梯，使地下室疏散楼梯完全室外化，节省了造价高昂的防火楼梯间。3、建筑与周围建筑、空间和地方传统保持一致。建筑物不是独立于环境的东西：它应当为街道、公园、绿地、庭院和其他开放空间作出贡献。商品房部分放置在西南角，相对独立，并远离重型交通，又靠近集中绿化和共享空间。同时在体型上形成较为闭合的尽端空间。保证了使用上的安定性。较小的规模也让它具有小规模开发的城市亲和的特征。项目建筑技术经济指标序号名称单位数量备注1规划净用地面积m237095.31合3.7ha2规划总建筑面积m21263462.1地上建筑面积m2103866其中：住宅m2102037商业m21390物管、垃圾站m24392.2地下建筑面积m222480车库m218700设备用房、开闭所m237803建筑总高m34.754建筑层高地上层11地下层15建筑容积率%2.86绿地率%以上307停车地上辆98地下辆552降噪技术措施对于一个居住区来说，对噪音的控制显得尤为重要。因此本项目关于这个问题的技术解决必须有相当的力度，以塑造新居工程的新典范。通过相对的技术措施来回避过大的交通噪音是一个重要课题。从铁道部第二工程设计院编制的《改建铁路XX枢纽西环线工程竣工环境保护验收公示材料》中显示：“对XXXX区特殊教育中，心、XX市三十七中等声环境敏感点，建设单位非常重视，积极采取治理措施，现XXXX区特殊教育中心已加装了隔声窗，XX市三十七中自行加高了围墙，现围墙高度已达4m多。离居民区较近的地方均以高架桥形式通过，有效的降低了振动水平。”《公示》中关于声音环境评价的部分指出：⑴铁路沿线距铁路外轨中心线30米处在现有工况情况下昼夜间噪声监测结果满足《铁路边界噪声限值及测量方法》(GB12525-1990)的要求。60米处可满足《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中4类标准的要求。120米处可满足《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中2类标准的要求。⑵XX区特殊教育中心昼间等效声级为62.6dB，超过《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中2类标准。最大超标2.6dB，该中心加装了隔声窗。⑶XX三十七中教学楼一层和三层昼间等效声级分别为62.5dB和59.3dB，部分超过《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中2类标准，最大超标2.5dB。宿舍楼一层和三层昼间和夜间等效声级分别为60dB、62.6dB和52.9dB、48.7dB，部分超过《城市区域环境噪声标准》(GB3096-1993)中2类标准，昼间最大超标2.6dB，夜间最大超标2.9dB。该校已加高了围墙。处在重型交通汇集的交叉地段，本设计建议在XX公路的高架桥和铁路西环线形成声音屏障，解决噪声的最好办法是：靠近它，解决它。特别是对于高层建筑来说，由于声音的衍射作用，围墙策略可以说基本是无效的。参照旧城区的做法，先有房子后修桥的地方，在需要设置声障的地段，由市政设置声障。例如在内环线五丁桥处的上跨桥就由市政方面设置了声障。根据多方面的资料显示，声障的成本约为450~500元/平方米的造价，由于是模块化的产品，安装费用较低。按照地形图上测量：沿XX公路沿线的声障设置长度约为235米，按混凝土护拦以上高度1.5米计算，声障总面积为35215平方米。铁路沿线声障长度约为240米，按2米高计算，声障面积为480平方米。声障总造价为830平方米×550元/平方米=45.7万元。分摊到每楼面平方米的价格为5元，而提高的居住品质无疑是巨大的。因为既得到了便利的交通又不受过大噪音的干扰。在“XX·XX”项目所在地段，可以设置声障，问题可能主要是声障的建设投资主体和操作程序，声障维护的主体与维护费用的问题，这也给公益项目提供了新的方式。另外，铁路沿线可以通过地下室挖方在防护绿地范围形成坡地，上面种植植被美化环境，消除剩余噪音。本项目所有居住建筑日照均达到“XX市规划条例”要求。对周边红线外的建筑日照影响也符合“条例”要求。建筑周边都有消防车道或城市道路环通，紧急失火情况下，消防车可以进入区内步行街。建筑方案设计建筑方案整体构思1、总体定位：缔造城市生活新境界，成功人士和知富阶层引以为荣的标志性居所，项目拥有一流的居住环境、一流的配套设施、一流的物管服务，是高品质生活及名士身份的象征。2、物业类型：以居住功能为主；临西侧规划道路设置少量商铺。小高层电梯住宅。3、物业档次：中档产品，高档形象。通过规划立面、表现风格、外观色彩、营销手段给客户传递一种高品质的视觉形象和感受，使其觉得物超所值。4、面积功能定位：主力户型以80~90平方米的居家型住宅为主，占总住宅建筑面积的70%；附加低于80平方米的经济户型，占总住宅建筑面积10%；120平方米左右的居家型住宅，占总住宅建筑面积的20%。5、户型功能：无论面积大小，要求使用功能齐备、布局合理、独立性强。随着消费者对生活品质的不断提高，对功能房的需求也在不断提升。其中，书房、儿童房、生活阳台，花园露台的需求都超过半数，老人房、储物间、嵌入式衣柜的需求也很大，在套型的组合上消费者其实是比较挑剔的，卧室、功能厅和卫生间的搭配非常讲究。因此，房屋在功能设计的时候应该适当考虑功能房的设计与布置，满足消费的的需求，让消费者能够对产品更加满意。6、户型设计：户型设计以人为本，科学合理、时尚潮流；平、错、跃层；飘窗；户户空中花园；要求采光、通风良好，每套至少有一个房间采光在1小时/天以上，面积实用不浪费，开间要尽量大，凸窗不宜大面积采用；外立面赏心悦目的色系、简约明快的建筑风格，富有变化的视觉天际线，独具匠心的细部处理等；7、定价原则：电梯公寓的平均总价控制在30~50万元/左右，按7成20年按揭计算，月供控制在800~1500元/月。月供款要大致与租金平衡。一层商业铺面参照市场原则即8%的投资回报、10年左右的投资回收期进行定价。8、价格定位：电梯公寓均价3500元/平方米平面设计本项目将导入“生态文化居住区”的概念。这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。“生态文化居住区”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。从字面的理解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态体现着客观环境上的一种和谐健康，文化体现着精神状态上的一种高尚品位，居住则直接表明目的性，在环境健康和文化丰富的基础上居住，自然是一种极致的生活享受，暗合本案的高品质的产品特点。从深层次的理念上讲，“环境生态”不仅指社区内的园林式环境规划细致入微。“建筑生态”则包括本案建筑设计独特的风格，建筑格局简洁而又人性化，并与景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致的人性化设计，使舒适生活、享受生活成为主题。“人文生态”则是以文化主题，使人与人之间能够围绕不同的特色文化主题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的文化氛围及丰富多彩、健康向上的社区人文。同时强调高品质的“管家式”物业管理服务，提出“特色管理、品质管家”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态文化居住区”的概念，赋予建筑以深邃的传统文化底蕴，让人们在“寻根”的同时寻到自己的家园。可以为本案“高品质楼盘”、“居住也是一种享受”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”社区设计，丰富高档的“会所式”和“商业化”生活配套等，全方位塑造高品质形象。项目住宅经济技术指标，详“XX·XX总平面布置图”。立面设计1、外部空间特征现代与传统风格相结合，体现生态文化建筑和专业公共建筑的时代感和外部空间可识别性。将传统的文化伦理通过建筑符号赋予在建筑立面上。2、建筑意向立面设计遵循美观大方和经济使用的原则，外观设计漂亮，紧凑而协调，通过重点着色来体现局部变化；将空调机位有效地融合到整个楼体之中，和谐大方，反之一个个地挂在墙上，则会造成社区美感差和排水问题的出现。结构设计设计依据《建筑结构设计统一标准》(GB50068-2001)《建筑结构荷载规范》(GB50009-2001)《混凝土结构设计规范》(GB50010-2002)《砌体结构设计规范》(GB50003-2001)《建筑结构地基基础规范》(GB50007-2002)《建筑结构抗震规范》(GB50011-2001)结构设计本项目各幢为地下一层，地上11层。结构设计原则是在满足建筑使用功能和空间造型的基础上，结合本专业特点做到安全适用、技术先进、经济合理。1、根据《建筑抗震设计规范》GBS0011-2001，本工程按抗震设防烈度7度的要求进行抗震设计，设计地震分组为第一组，场地类别II类。根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068，本工程的建筑结构安全等级为二级。根据《建筑地基基础设计规范》GB50007，本工程的地基基础设计等级为乙级。2、自然条件：基本风压值：WO=0.3kN/m2。地面粗糙度B类、风载体型系数等均按《建筑结构荷载规范》GB50009取值。不考虑积雪荷载。主体结构选型根据建筑物的高度，平面形状、立面造型、使用功能、设防烈度等因素综合考虑确定结构犁式为钢筋混凝土框架结构犁式。利用框架上的模数关系和类桁架式的结构方式，在地下室采用减柱法形成8.1米的大空间便于使用。基础选型根据本工程结构体系、地下室标高及XX市一般地质特点确定卵石层是本工程基础的理想持力层。基础形式拟采用柱下独立基础。主要结构材料：砼强度等级：C30~C40钢筋：HPB235级、HRB335级、HRB400级公用设施方案供水排水给水设计本工程给水设计包括建筑红线范围内给水系统、环境绿化用水系统、景观用水系统等。工程临城市规划道路，城市供水条件优越。设计上拟从规划道路的市政给水管上接入两根口径为DN150的给水引入管，在建筑红线范围内组成室外环状供水管，使本工程的供水安全性和可靠性得到有效保证。由于本工程高度11层，给水系统均由城市给水管网直接供给。本工程设有消火栓消防系统和自动喷淋消防系统。在地下室设有专用消防水池和消防加压供水泵，不论本工程区域内何处有火灾发生，都能迅速启动消防设施，将火灾快速扑灭，确保人员生命安全和财产安全。对地下停车库，还附设有轻水泡沫系统，能更有效地扑灭汽车库火灾，防止油类火灾的蔓延。卫生洁具采用节水型，公共卫生间洗手盆采用红外线感应龙头，既节水也卫生；热水系统中考虑采取对空调系统中废热的利用，以利于环境保护和节约能源。排水设计本项目的排水对象主要是餐饮污水、室内各卫生间的生活污水、地下室的废水、屋面及场地的雨水等。排水系统采用雨、污分流排水体制。雨水采用相对集中、就近排放的原则排入城市雨水系统。生活污水排至室外后，分别排入室外设置的多组化粪池，经化粪池处理后，就近排入城市排水系统。室内生活污水排水系统采用UPVC排水管，且均设置通气系统，以保证排水系统的畅通，避免因通气不畅而引起水封破坏导致臭气外溢的现象。排水立管于管井内暗设，排水横支管设于各层板下吊顶内。生活污水排至室外后，由室外的污水处理设施进行处理，处理后排入城市污水系统。屋面雨水采用内排水方式进行排除，屋面设置雨水斗收集雨水，用管道将其排至室外，再由室外雨水管排入城市雨水系统。对于地下室内不能重力排放的污废水，将设置水泵将其抽升后排至室外。生活污水采用化粪池进行处理。供电该项目用电由城市电网供给。根据本工程负荷性质及负荷量，拟设置10kV变电所。选用铜芯电力电缆及导线，低能耗配电变压器，采用高效节能光源。设置集中与分散相结合的无功率自动补偿装置。设置楼宇自动化管理系统，实现各种能源的节约管理。主要建筑按二类防雷建筑物设防，其余建（构）筑按三类建筑物进行设防。低压配电接地型式为TN-C-S式。采用总等电位联结，利用钢筋混凝土结构钢筋及沿建筑物周边敷设的60×6扁钢环形接地体作共用接地装置，接地电阻1欧姆。弱电电话通信系统拟采用市话模块交换局方式，系统可根据业主需求接入中国电信或中国联通固话网，通信电缆由市话通信管网埋地引入。设置电缆电视系统，由城市有线电视网引来公共节目信号，系统亦可设置自办节目；系统采用邻频传输条。安全防范系统设监控电视系统(CCTV)，系统按二级控制设计。在地下停车库、各出入口、电梯轿厢内、走道／前室等公共区域及部分重要房间安装摄像机，各楼值班室的控制设备采用硬盘压缩技术将本楼的监控图像信号处理后经结构化布线系统传至保安监控中心。保安监控中心配备主控台、视屏幕墙、画面分割器、长时效录像机等控制设备。在楼群周边设置周界防越系统，以防非法入侵者。设置综合安保卡控制系统，利用IC卡技术(一卡通)将监控电视、防盗报警、门禁(包括防火通道控制)、保安巡逻、停车场门禁等安全保卫系统进行集成，为建筑群的安保工作提供高效便捷的手段，亦可将物管的相关内容纳入本系统。设置停车场管理系统，以提高车库管理的质量、安全及效益。配合“综合安保卡控制系统”可以对主／客车辆、长期／短期车辆(年租、月租、短时停)分别建档并配以不同的管理服务，还可对车辆安全管理提供详尽的数据资料。保安传控报警信号经系统控制设备与城市110联网。暖通地下停车场设机械送排风系统，换气次数6次/h，按3m以下空间计算体积。地下停车场火灾时机械排烟，自然或机械补风，并与平时通风系统合用风道，火灾时由电信号确认风机处于运行状态。消防消防措施1、总图总平面布置按规范要求设满足消防的环形通道，各建筑物间均留有足够的防火间距。2、建筑根据规范要求及各建筑物的使用功能不同，配置消火栓，设置满足火灾疏散要求的紧急疏散出口。3、消防给水给水管网采用生产生活消防合一系统，绕主要建筑成环状，设置室外消火栓。环境保护XX·XX环境影响包括工程建设期和使