房地产知识问答100题

100题1什么是房地产?答:房地产是房产和地产的总称,指土地及土地上的建筑物、附着物。2什么是房地产权?答:指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的全部权,以及由上述权利产生的他项权,如抵押权等。答:房地产权登记是房地产产权治理的主要行政手段,是政府为健全法制,加强房地产治理,依法确认房地产权利的法定手续。房地产权登记有三个方面的作用:产权确认,房地产的权属状态;保障权利人的合法权益;加强房地产治理,即通过房地产权登记对地产交易状况进展治理和监视。答:依法登记的房地产权利受法律保护。房地产权利经登记后,产权即得到法律上的承,任何其他人无权干预或阻碍,否则产权人可依法恳求法律上的保护。6房地产登记发证工作由哪个部门负责?答:依据《深圳经济特区房地产登记条例》规定,深圳市房地产主管部门即深圳市规划国土局是特区房地产登记机关,登记发证工作具体由该局测绘产权处及属下分局房地产权登记科负责。?答:《房地产证》是权利人依法治理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房8现在颁发的《房地产证》与过去有关部门颁发的《房屋全部权证》、《国有土使权证》有什么区分?为什么要换证?答:现在颁发的《房地产证》是由原《房屋全部权证》一,统一制作成单一的《房地产证》,由一个部门统一颁发。为统一《房地产证》的发放,加强房地产权治理,过去的《房屋全部权证》、《国有土地使用权证》都要更换成的《房地产证》,但在更换前连续有效。9的《房地产证》如何表达土地和房屋的产权?答:,对土地使用权,房屋全部权同时进行登记,以确认权利人的上述两项权利。答:《房地产证》记载的内容包括权利人状况,土地及房屋等。具体有:权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化状况和房地产的面积、构造、用途、价值、等级、座落、坐标等内容。11房地产登记的程序是怎样的?答:房地产登记按以下程序办理:(一)提出申请;(二)受理申请;(三)审查申请文件;(四)权属调查;(五)依法公告;(六)确认房地产权利;(七)将核准登记事项记载在房地产登记册上;(八)计收规费并颁发房地产权利证书;(九)立卷归档。?答:房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记13怎样申请房地产权登记?答:申请房地产权登记,应当依据规定的时间向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记“://fdcew/“,fdcew并发给房地产权利证书。14房地产权登记机关核准登记需要多长时间?答:申请房地产权初始登记的需要90日,申请转移登记的需要30日,申请抵押登记的需要15日,30日。15房地产登记的权利人名称是如何确定的?答:房地产登记的权利人名称依据如下方法确定: (1)企业法人,为该企业法人的法定名称; (2)国家机关、事业单位,为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称; (3)非法人组织,为该组织依法登记的名称或政府批准的名称;(4)个人,为合法身份证明上的姓名;(4)共有人,为各权利人的名称或姓名。 (5)共有人,为各权利人的名称或姓名。16房地产登记是以什么为单位进展登记的?答:房地产登记是以一宗土地为单位进展登记。所谓一宗土地,是指以权属界限组成的封,各权利人分别对该宗土地上的建筑物、附着物全部权和拥有的土地使用权份额申请登记。17不按规定时间申请房地产登记,应担当什么法律责任?□ 答:,不按规定的时间申请登记的,每逾期一日,按登记费的千分之三加收逾期登记费。18实行哄骗手段骗取房地产登记的,应担当什么法律责任?答:利用哄骗手段获得核准登记的,由登记机关撤销核准登记,没收其非法所得,并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严峻构犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。造成他人损失的,19哪几种状况房地产登记机关不予受理登记申请?答:以下两种状况房地产登记机关可以不予受理登记申请(1)申请文件不齐全;申请不符合规定;房地产买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共申请。20哪些房地产登记需要由当事人共同申请?答:房地产买卖、抵押、分割、交换、赠予等房地产登记由有关当事人共同申请。21哪些房地产登记可由当事人单独申请?答:以下情形的房地产登记,当事人可单独申请;(1)土地使用权或建筑物、附着物权的初始登记;(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记;(3)因人民法院已经发生律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记;(4)变更登记; (5)因土地使用年期届满的注销登记; (6)因房地产权利证书灭失、破损而重申领、换领房地产权利证书等其他登记。22法律规定共同申请的,一方当事人不协作,应担当什么法律责任?答:应由当事人共同申请登记的,一方申请,另一方不申请或虽申请但不供给登记文件的,期内仍不办理的,,可迳为登记。23申请房地产登记,可否托付他人代理?答:申请房地产登记,申请人可以托付他人代理。由代理人办理申请登记的,应向登记机关提交申请人的托付书。境外申请人的托付书应按规定经过公证或认证。24哪些房地产合同须办理公证手续?答:依据有关规定,房地产合同当事人一方为境外人士或机构的,须办理合同公证手续。25哪几种状况房地产登记机关可以作出暂缓登记的打算?答:有以下情形之一的,登记机关可作出暂缓登记的打算: 涉及违法用地违章建筑事项,未经处理或正在处理之中的; (3)受理申请后觉察申请文件需(6)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。26什么状况下登记机关可以打算撤销全部或部份核准登记事项?答:有以下情形之一的,登记机关可以打算撤销全部或部份核准登记事项: 一)当事人对房地产不拥有合法权利的; 二)当事人在申请登记时隐瞒真实状况或伪造有关证件、文件,实行哄骗手段获准登记的; 三)登机关审查有疏忽,核准登记不当的。27房地产登记费是如何收取的?答:申请房地产登记,权利人应按以下规定交纳登记费: 一)初始登记的,按登记价值千分之一交纳。但登记价值超过三千万元的,超过局部按万分之五交纳; 二)转移登记的,按登记价值的千分之一交纳。但登记价值超过一千万元,超过局部按万分之五交纳;((三)抵押登记的,按抵押价值的万分之一交纳。但每项最低不于一百元; 四)变更登记及其他登记的,每项交纳二十元。28什么是地籍?什么是产籍□ 答:我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与记录,包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体?向登记机关提交申请书及有关文件,经审查,申请人的申请符合规定的,登记机关应在规定时间内核准登记,并发给房地产权利证书。29什么是房地产权初始登记?答:指对未经登记机关确认其房地产权利,领取房地产权利证书的土地使用权及建筑30具备什么条件可以申请初始登记?答:(1)凡签订了土地使用权出让合同书,并付清了地价款后三十日内; 筑物、附着物竣工证明之日起六十日内;具备上述两个条件,方可申请初始登记。31申请土地使用权初始登记应提交什么文件?答:申请土地使用权初始登记应提交以下文件: 一《房地产初始登记申请书》;二、身份证明,包括:个人身份证明,或企业法人营业执照和法定代表人证明,或国家机关负责人证明,或市政府批准设立组织的文件和该组织负责人证明。境外企业、组织供给的身份证公证或认证。 三、土地权属证明包括: 1以出让方式取得土地使用的应提交: (1)土地使用合同书。依据土地使用合同书规定由权利人自行征地的,应同时提交征地补偿协议书; 2以行政划拨方式取得土地使用权的应提市政府批准用地文; 用地红线征地补偿协议3以其他合法形式取得土地使用权的,应提交有关证明文件。 四、登记机关认可的测量机构出具的实绘结果报告书。32申请房地产权初始登记应提交什么文件?答:申请房地产权初始登记应提交以下文件:;;三、施工许可证;;五、经市政府指定的机构;六、建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图);七、登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。33哪些房地产登记需要公告?公告期是多长?答:申请房地产初始登记及申请补,306个月。?答:,其土地使用年期按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、消遣用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。答:宗地是地籍的最小单元,是指以权属界限组成的封闭地块。深圳市的土地,以宗地为根本单位统一编号,叫宗地号,又称地号,其有四层含义,称为:,从大范围逐级表达其所在的地理位置。如:B107-24107片第24宗地。36什么叫宗地图?什么叫证书附图?答::,与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图,是房地产证的重要组成局部,主要反映权利人拥有的房地产状况及房37什么叫确权?答:,,确认某一房地产的全部权、使用权的隶属关系和他项权利。38权属调查包括哪些内容?答:房地产权属调查包括:审查土地来源是否合法,占地是否超出规定的范围;审查建筑;确定房地产的权利人、权利性质、权属来40什么叫房屋的基底面积?41什么叫房屋的建筑面积?房屋的建筑面积包括哪些?答:房屋的建筑面积是指建筑物各层外墙(或外柱)建筑面积包括使用面积(深圳的使用面积包括墙体的面积)和公共面积二个部份。42什么叫房屋的公共面积?答:,包括层超群过22的单车库、设备层或技术层,室内外楼梯、楼梯悬挑平台、内外廊、门厅、电梯及机房、门斗、有柱雨蓬、突出屋面有围护构造的楼梯间、水箱间、电梯机房等。?答:每户(或单位)应分摊的公共面积按如下原则进展计算:1有面积分割文件或议的,应按其文件或协议进展计算。2如无面积分割文件或协议的,按其使用面积的比进展分摊。即:每户应分摊的公共面积=[SX(]应分摊公共面积各户使用面积之和×用面积。44房屋的建筑面积、公共面积由什么部门来确定?45什么是房地产转让?答:房地产转让,和其他组织,通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。46哪些状况需要办理房地产转移登记?答:经初始登记的房地产,有以下情形之一的,当事人应自合同或其他法律文件生效之日起三十日内申请办理转移登记:1买卖;2赠与;3交换;4继承;5;6人民法院判决、裁定的强制性转移;7依照法律、法规规定作出的其他强制性转移。47房地产转让应遵循的原则是什么?答:房地产转让应当遵循合法、公正、自愿和诚恳信用的原则。48房地产买卖合同应当具备的条款有哪些?答:房地产买卖合同应当具备以下条款:1当事人的姓名或者名称、地址;;3房地产座落的位置、面积、四至界限;4土地宗地号、土;5房地产的用途;6买卖价款及支付方式和日期;7房地产交付使用的日期;8公用局部的权益共享及共有人的权利义务;9违约责任;10合同纠纷的解决方法; 11合同生效的条件准时间; 12双方认为必要的其他事项。49楼花是否可以转让?答:预购的楼花当预购方付足购房价款总额25%以上时,可凭已在登记机关备案的买卖,并在合同背书上载明再转让的价格等状况。?答:以下房地产,不得转让:1依据城市规划,市政府打算收回土地使用权的;3共有房地产,未经其他共有人书面同意的;4设定抵押权的房地产,未经抵押权人同意的;5权属有争议的;6法律、法规或市政府规定制止转让的其他情形。51有哪些行为不属于房地产转让?答:以下行为不属于房地产转让; 间对共有房地产的分割; 2国家机关、由财政拨款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拨。52有哪些行为视同房地产转让?答:以下行为视同房地产转让:1以房地产作为出资与他人成立法人企业的;一方供给土地使用权,另一方或多方供给资金合作开发房地产并以产权分成的;3收购者合并企业时,房地产转移为的权利人全部的;4以房地产抵债的;5国有企53房地产转让时,其它公用设施是否一起转让?答:房地产转让时,廊、走廊、天台或者其他公用设施所拥有的权益同时转移。房地产首次转让合同对停,;有特别商定的经房地产登记机关初始登记,由登记的权利人拥有。54什么是房地产交换?答:55房地产交换有差价的,差价局部如何办理?56什么是房地产赠与?答:房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为57什么状况下,房地产赠与免交土地增值费?59在什么状况下买房需签订房地产现售合同?在什么状况下买房需签订房地产预合同?答:,竣工验收的房地产时,60房地产开发商预售商品房地产时应符合什么条件?答:房地产开发商预售房地产应当符合以下条件:(一)土地使用权已经依法登记,地产权利证书;(二)取得《建筑许可》和《开工许可证》;三)除付清地价款外,投入开建筑的资金已达工程预算投资总额的百分之二十五,并经注册会计师验资;(四)发商和金融机构已签订预售款监管协议;(五)符合上列条件的,经主管机关核准后,,61向开发商购置一手商品房属什么转移?答:属房地产二级市场转移。62办理房地产二级市场转移需提交什么文件?答:(1)《房地产转移登记申请书》;(2)《房地产证》或其它权利证书;(3)买卖合书;(4)行政划拨或减免地价款的土地,款的证明;(5);(6)身份证明;(7)非法人单位的,产权部门同意转让的证明。63向其它单位或个人购置二手商品房属什么转移?答:属房地产三级市场转移。64办理房地产三级市场转移需提交什么文件?答:(1);(2);身份证明;(4)关的行政打算书;(5),65向开发商购置一手商品房申请登记时,购房者需交的税费有哪些?答:需交①印花税:数额为交易价的万分之五,每证另贴花5元 ②登记费:数额为交易价的千分之一。66三级市场转移需交哪些税费?答:卖方应交的税费有: (1)营业税:为售价的5%; (2)城建维护税:为售价为的005%; (3)印花税:为售价的005%; (4)有所,单位须交所得额15%的单位所得税,个人须交20%的个人所得税; (5)有增值的,须交增值额20%的土地增值费。 买方应交的税费有:(1)印花税:为售价的005%;另每证贴花5元;(2)登记费:为登记价的01%。67土地增值费的收取有什么规定?答:199311,土地使用者第一转让房地产时,免交土地增值费。1993119日起发生转让行为的,20%交纳土地增值费。③1993119日以前,以协议方式取得土地用权或已发生转让的房地产,其土地增殖费的交纳标准为按土地增值额的40%?00%不等。68什么状况下可变更或解除房地产买卖合同?答:发生以下情形之一的,可以变更或解除房地产买卖合同: 一)经当事人双方协商全都,并且不因此损害国家利益和他人利益的; 二)因不行抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的; 三)因一方违约,使房地产买卖合同履行成为不必要的; 四)消灭房地产买卖合同商定的变更或者解除合同条件的。一方当事人依据本条第(二)(三)(四)项的规定要求变更或者解除的,应当准时通知对方。69什么样的防地产应经主管机关批准前方可转让?答:以下房地产应经主管机关批准,并补足地价款后,方可转让: 一)通过行政划拨取得土地用权的;(二)取得土地使用权时减免地价款的; (三)法律、法规规定的其他情形。70以买卖方式转让房地产时,同等条件下什么人有优先购置权?答:(一)房地产共有人;(二)房地产承租人;一项房地产买卖合同同时具有上列当人时,答:①《房地产证到市规划国土局测绘产权处各分局产权治理科或市规划国土局信息中心查询,看是否已有登记记录,房地产证号、房地产座落位置等是否属实。 ②留意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。要留意印章的使用日期及字体。72什么叫房地产抵押?答:指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)73申请抵押登记应提交什么文件?答:(一;(二)房地产权利证书;(三)身份证明;(四),应提交其产权部门同意抵押的批准文件;购的房地产抵押时,应提交本条第(一)、(三)、(四)项规定的文件和房地产买卖合同书。答:预购房地产抵押时,应提交《房地产抵押登记申请书76同一抵押物设立假设干抵押权时,如何办理登记?答:以同一房地产设定假设干抵押权时,抵押人在设定抵押权前,须将设定抵押权状况告知各抵押权人,77土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押登记如何办理?答:凡企业土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产抵押,依据有关规定,其地面建筑物已经合法登记的,可同意单独以房屋作抵押,在处分抵押物时,必需托付市不动产拍卖行进展拍卖或变卖,不动产拍卖行负责扣发应补交的地价款,凡行政、事业单位的房地产,不得擅自为企业供给抵押担保。答:对核准抵押登记的,登记人员在抵押人的《房地产证》上他项权利一栏中加盖抵押专用章,填写抵押日期及抵押权人,并在房地产登记册上作抵押记录及录入电脑79借款期限届满时,登记机关能否迳为注销抵押登记?答:抵押权与债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。借款期限与抵押期限不是同一概念。借款期限届满时,登记机关不能迳为注销抵押登记。80,什么状况下不能办理房地产抵押登记?答:(1)权属来源的性质是限制抵押(),;(4)未经其他共有人书面同意的;(5)权属有争议的;(6)法律、法规或市政府规定制止抵的;(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权和依法承包并经发包方同81已抵押的房地产能否转让?答:依据《中华人民共和国担保法》的规定,已抵押的房地产可以转让,但应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的状况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。82以房地产抵押向银行贷款,是否肯定要办理登记?答:以房地产做为抵押物向银行贷款,肯定要到房地产登记部门办理抵押登记手续。依据《中华人民共和国担保法》的规定,抵押合同自登记之日起生效,所以,只有办理了抵押登记,抵押合同才有法律效力。84什么情形属于房地产变更登记?答:(一)房地产使用用途转变的; 二)权利人姓名或名称发生变化的;(三)房地产坐落名称或房地产名称发生变化的。85申请变更登记应提交什么文件?答:(一)《房地产变更登记申请书》;(二)房地产权利证书三)身份证明;(四)地产用途的,应提交土地主管部门同意转变用途的批准文件及土地使用合同书,需补地价的,还应提交付清地价款证明书;转变权利人姓名或名称的,应提交有关行政机关的批准文件87遗失《房地产证》如何申请补领?:,权利人应声明遗失,并向房地产所在地的国土分局报失,申请补发。登记机关收到申请后,登载公告,六个月后予以补发,并在《房地产证》上注明“补发“字样。88申请补发《房地产证》需提交哪些文件?答:(一)登载声明的报纸; (四)补发《房地产证》申请书。91购房者个人入户应具备什么条件?答:劳动、人事部门开具的辞职证明办理购房入户手续。国家规定的十个遥远地区的干部、职工不享受本购房入户政策。二、购房者可为其亲属申办蓝印户口。其亲属入户应具备下条件:(1)18