浅谈房屋租赁权性质之我见

PAGEPAGE4目录摘要…………………………1关键词…………………………1房屋租赁权的定性………………………2房屋租赁权性质返璞归真………………2物权性…………………2物权"掠影"…………………2租赁权及其物权性质……………………3用益物权性……………3用益物权本质属性………………………3房屋租赁权之用益物权性………………3房屋租赁权的保护………………………4房屋租赁权的保护中存在的问题………4房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决……………………4房屋租赁权是否适用物权请求权。………5参考文献………………………6摘要：房屋租赁关系作为生活中的一种重要的财产关系，目前学界有债权说、物权说等多种不同的观点，对于房屋租赁权的定性，有助于我们进一步认识房屋租赁权的性质，从而对其进行法律规制和有效保护，还推动我国房屋租赁法律制度的建立和完善。房屋租赁权是一个历史性权利，关于房屋租赁权性质的争论亘古未休，这是由定时代、特定国家的经济、政治、文化、价值理念等因素综合决定的。随着我国住房改革的深化，人文精神逐渐渗入当代民法，呼吁立法给予房屋租赁权以物权保护，在当下而言具有要的现实意义和价值。

关键词：房屋租赁权；买卖不破租赁；物权优先性;债权;物权;法律保护益的。租赁合同以何为目的？稍有社会生活经验的人一眼就能发现，租赁合同的目的，对出租人而言，只能是收取租金；对承租人来讲，肯定是物之利用。租赁合同的目的就是租赁权的目的，租赁权的内涵租赁,指出租人与承租人约定,由出租人将租赁物交付于承租人使用收益,承租人予以支付租金并在约定租赁期限届满时归还租赁物的合同。租赁关系得以产生的基础为出租人与承租人之间签订的租赁合同,承租人基于租赁合同而享有的权利即为租赁权。由此可知,租赁权指的是承租人所享有的权利,而不涉及出租人的权利,出租人基于租赁合同所享有的权利为出租权。[1]租赁权的具体内容包括两方面:其一为请求权,包括请求出租人交付租赁物的权利和请求出租人保持租赁物处于适租状态的权利两项内容;其二为占有租赁物,并予以使用收益的权利,即按照租赁合同约定,在租赁期限内占有、使用租赁物并取得其收益的权利。承租人基于其所享有的占有租赁物的权利,派生出保护其占有不受侵犯的权利,即获得了依据物权法上占有制度赋予占有人的相关权利。在我国法律中,即包括租赁物返还请求权、妨害排除请求权以及租赁物的损害赔偿请求权等权利。因此，就租赁合同的目的而言，租赁权是完全可以归入物权体系之中的.三、房屋租赁权的保护为保护房屋租赁关系的稳定性，我国的立法做出了种种努力。我国《城市房屋租赁管理办法》第6条就规定了未依法取得房屋所有权证的，权属有争议的已抵押的未经抵押权人同意的不得出租。也就是房屋出租人必须是有权处分人。我国《合同法》第234条也规定，承租人在房屋租赁期间死亡的与其同居的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。《城市房屋租赁管理办法》第11条第2、3款规定了出租在租赁内死亡的，其继承人应该履行原租赁合同。住宅用房承租人在租赁期间死亡的与其共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。从中可以看出当事人死亡房屋租赁关系仍然可以存在。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定房屋租赁实行备案登记制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应当向房屋所在市县人民政府房产管理部门登记备案。即房屋租赁合同必须登记备案。四、我国在房屋租赁权保护中存在的问题1.房屋租赁权与抵押权的冲突如何解决。抵押权是以抵押物的价值来担保债权人的债权的实现，是一种使用权。抵押权是用交换价值来担保债权，租赁权是用使用价值来进行收益，二者可以并存于同一物上。不过，二者在实现其应有的价值时会存在一些冲突。租赁权在先，抵押权在后，当二者的效力存在冲突时，由于房屋租赁权尚未列入物权，不能基于物权优先的原则，只能根据“抵押不破租赁”这个例外的原则加以保护，即抵押权的设立不影响租赁合同的效力，租赁权优先于抵押权。这可能不存在什么问题，关键是设立抵押权以后再设立租赁权的，二者的效力如何？我国的2000年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。而根据《物权法》第187条的规定，抵押权自登记时设立。也就是抵押权登记后才成立，不登记，抵押权不成立。抵押权登记后，再设立租赁权，根据《物权法》第190条，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。但是，设立在先的抵押权没有登记，即抵押权人和抵押人之间只有抵押合同，此时承租人和抵押权人都要实现自己的权利时如何解决？目前房屋租赁权不属于物权，不能基于物权优先的原则来对抗债权，也不能基于“抵押不破租赁”来对抗设立在先的抵押，因为“抵押不破租赁”是租赁设立在先的可以对抗设立在后的抵押权。这样就出现了目前立法不能解决的问题。2.房屋租赁权是否适用物权请求权。关于房屋租赁权的保护，传统的观点认为应适用债权请求权，也就是当房屋租赁权受到侵害时只能寻求债权请求权来救济。他们认为，对债权的侵害的发生对应的是义务的违反，义务违反存在的前提是相应的义务存在，第三人不负债务之责，因而也就不会侵害债权人的债权。房屋租赁权属于债权，第三人对房屋租赁权没有义务，不可能侵犯房屋租赁权的，只适用债权请求权就可以保护房屋租赁权了。但是，在现实生活中，第三人侵害房屋租赁权的事例大量存在。“买卖不破租赁”制度只解决了租赁与买卖的关系，根本没有解决侵权问题。房屋租赁的重要性要求适用物权请求权，但是，“从物权请求权的性质来看，物权请求权作为物权的动态呈现形态，不能脱离物权单独存在，不能脱离物权进行转让，不能独立进行时效消灭”。“如果租赁物受到第三人的不法侵害，有权提起物权请求权也只能是出租人，同时，如果违反约定收回租赁物的，只能是违约行为而非侵犯物权”。总之，房屋租赁权是一个历史性权利。从古到今关于房屋租赁权的性质有三种学说：债权说、债权物权化和物权说。现代社会的发展强烈要求把房屋租赁权定性为用益物权。将房屋租赁权定性为物权后既保护承租人的利益，维护租赁关系，又可以避免权利的扩张，符合社会的发展。参考文献：

1、周枏：《罗马法原论》[M].北京：商务印书馆，2010年版。

2、梁慧星陈华彬：《物权法》[M].北京：法律出版社，2007年第四版。

3、张世海：《对"买卖不破租赁"及租赁权性质之思考》[C].载《中国物权法的理论探索》，武汉大学出版社，2004年第一版4、.杜颖.排除妨碍请求权在租赁权保护中适用[J].河北法学，2000（2）5、胡卫东，葛婧.论租赁权的性质[J].广西财政高等专科学校学报，2004（12）学生（签名）：年月日指导教师评语初评成绩初评成绩指导教师（签名）：年月日答辩记录答辩主持人答辩(评审)小组成员秘书答辩（评审）日期答辩教师提问学生回答情况1．2．3．4．5．678．答辩评审小组评语答辩主持人（签名）：年