【城镇住宅小区物业管理存在的问题及对策5600字（论文）】

城镇住宅小区物业管理存在的问题及对策——以S小区为例【摘要】：随着社会主义经济的发展及城镇规模的扩大，城镇中居住小区的数量越来越多。居民自小区安居乐业，物业管理则显得十分重要。通过对河南省中牟县爱乡路个别小区的物业管理模式进行调研分析，试图挖掘出现阶段城镇住宅小区物业管理存在的一些问题，并针对这些问题提出了一些可行的建议希望能促进和完善城镇住宅小区物业管理的模式和思路，从而更好地服务于广大居民。关键词：物业管理；城镇住宅小区；问题；对策；引言物业管理在三十多年前引入中国，而在中国内地普及则只有20年左右的发展历史，发展速度快与发展历史短的现状导致了物业管理模式不够成熟完备，城镇住宅小区更为明显。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理发展现状进行认真思考分析，针对城镇住宅小区的特点，把握正确的发展趋势，才能更好地发展我国的城镇住宅小区物业管理，才能更好地建设和谐住宅小区。一．我国物业管理的发展历程1.1起步阶段（1981年至1994年初）20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之一——物业管理才从香港引进。深圳是公认的我国物业管理的发源地，1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，随着公司的成立，深圳开始对特区内的涉外商品房实行统一的物业管理，标志着这一新兴行业的诞生。之后，我国现代物业管理从无到有，从沿海到内地逐渐发展起来。1.2规范化发展阶段（1994年至1999年）1994年，原国家建设部颁发了《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。从而正式确立了我国物业管理的新体制，为房屋管理体制的改革指明了方向，并提供了法规依据。此后，我国物业管理开始步入规范化发展轨道。1.3快速发展和法制化、市场化阶段（1999年至今）原国家建设部于1999年5月23日在深圳市召开了全国物业管理工作会议，之后物业管理队伍迅速壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。2003年6月，国务院常务会议通过了《物业管理条例》，该条例作为新时期物业管理行业的纲领性文件，使物业管理的法治建设更加完善，行业方向更加明确。二．城镇住宅小区物业管理发展现状我国城镇住宅小区物业管理自1997年左右起步至今，在短短不到20年的时间里，目前正处于市场逐步形成、法规日益完善和行业不断规范的阶段。随着住房制度改革的不断深入，物业管理逐步走进了千家万户，渗透到城镇管理和人民群众生产生活的各个领域，成为社会经济生活的重要组成部分，人们已将更多的改善居住、生活环境，提高生活质量的希望给予物业管理。物业管理是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。目前，我国城镇住宅小区物业管理的发展现状如下：2.1物业管理规模不断扩大近十几年来，我国的城镇住宅小区已初步建立起了社会化、专业化、市场化的物业管理格局，并随着我国城镇住房制度改革的深化和城镇化的快速推进而进入了快速发展期。截至2012年，我国物业服务百强企业应收值已达到25734.8万元，同比增长10.2%。物业服务费收入占各类物业服务费总收入的54.9%；商业物业、办公物业和其他类型物业在物业服务收入的占比均有小幅提升，同比分别增加1.1、0.4、0.9个百分点。目前，全国物业管理覆盖面已占物业总量的38%，经济发达的城市已达50%以上，深圳等一线城市已超过95%。2.2管理服务水平正在提高由于建设单位物业销售的需要和业主对服务需求的不断提高，物业管理企业只有不断优化资源配置，提升物业管理服务品质，才能在激烈的市场竞争中赢得份额、谋求发展。正是在这种作用下，虽然各地物业管理水平存在发展不均衡，但总体上全国物业管理服务的整体水平却在不断提高，较之以前有了很大的进步和发展。IS09000/IS04000/OHSAS18000等质量管理体系在物业管理企业内日益普及，物业管理企业对规范化和标准化的研究也不断深入，在人力资源管理、质量控制等企业内部管理环节，管理水平在显著提高。2.3物业管理逐步走向 法制化、规范化1994年4月，原国家建设部出台《城市新建设住宅小区管理办法》，该《办法》首次明确规定：住宅小区应当推行社会化、专业化的管理模式。随后，各省、自治区、直辖市也相继制定了一系列关于管理的地方性规章。国家有关部门也相继制定了相关的配套法规，如国家计委颁布的《省市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、财政部颁发《物业管理企业财务管理规定》等，2003年更出台了《中华人民共和国物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《业主大会章程》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》，2004年又颁布了《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》，形成了全面规范物业管各方关系、各种行为的权威性、全国性的专门法规。各地有进一步形成个性实施细则，并加大了对物业管理操作的检查和监督，物业管理正逐步走向法制化和规范化的轨道。三、城镇住宅小区物业管理存在的问题河南省中牟县隶属省会郑州，作为郑州市的扩权县，中牟县抓住机遇，近年来发展迅猛，人民的物质生活水平得到了极大的提高，县内小区型住户明显增多。随着住宅区内居民生活水平的提高，小区内的居民迫切需要高质量的物业管理。以下是笔者在对中牟县县城中心一条人流量比较多、各项基础设施比较健全的，同时也是县城内三条主要交通要道之一的爱乡路上的三家居民住宅小区进行了走访调查，发现了如下四个小区物业管理的主要问题。3.1小区绿化面积不足国家规定：居民住宅区绿化面积应不少于住宅面积的30%。笔者调查了三家居民住宅小区，发现其中两家小区虽然有绿化，但总体上明显不足，放眼望去，整个住宅区的植物寥寥无几，再加上疏于管理，大多数花草树木都处于濒死状态，毫无生机。3.2小区卫生环境状况差笔者在走访的三家小区中发现，每个小区都存在卫生问题，总体上可归纳为三点。一是小区内卫生打扫不及时。笔者在我县爱乡路广厦小区走访时发现，该小区内卫生状况不如另外两个小区整洁，小区内没有垃圾回收处，所有垃圾都要依靠环卫工人来收取。此外，在小区内还经常发现各种小广告，这些小广告严重损害了小区的卫生形象。二是停车场。笔者在调查仁和旺世小区时发现，该小区虽然规定小区业主办理车辆出行通行证，但仍有其他外来车辆进入小区，并且乱停乱放，占用他人停车位。三是小区周边环境。笔者在调查三家小区时，仅有一家小区周边环境良好，没有游动商贩。而另外两家小区外，游动商贩多，而且缺乏管理，极易造成交通堵塞，小区居民出行时很不方便。3.3小区治安状况参差不齐，服务质量差乡镇住宅小区物业管理滞后，许多小区都是敞开式的。如广厦小区，该小区既没有门卫，也没有保安，外来人员随时可以入内，这个犯罪分子在住宅小区作案提供了可乘之机，小区内打架斗殴、居民被抢被盗现象时有发生。但在另一小区情况就不一样了。该小区不但有严格的出入登记制度，而且配有保安队伍巡逻，这使得该小区的安全得到了保障。目前，物业管理企业所提供的公共服务、专项服务和特约服务这三项服务均存在较大的提升空间。虽然有些物业管理企业的这三项服务工作做得较好，但是更多的物业管理企业连售房时承诺的最基本的公共服务业不能兑现。笔者在走访三家小区时，有居民向笔者反映停水停电的问题，物业不能再停水或停电后对其及时进行维修，有些甚至住户家甚至在一两天后才水电正常，这给居民的生活带来了极大的不便。此外，笔者通过调查了解还发现有的小区道路不平、还有的小区水道不畅通等诸多问题。3.4物业公司在业主建筑物专有权上的管理过松《物业管理条例》第53条：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”走访得知，物业公司在业主装修房屋时，过少地过问户主，缺少了必要的监管，同时也缺少对户主装修房屋时给予的提示与注意事项，以致可能会造成一些不安全权的隐患，从而产生损失。在调查中得知，小区内的一户业主擅自将自己房屋内的承重墙拆除，这给整栋楼的住户带来了极大的安全隐患。后经调解，该户业主将承重墙补上，并承诺一旦出现危险将赔偿损失。《物权法》中，房屋的所有人对房屋具有占有、使用、收益和处分的权利，但是根据《物权法》相邻权的原则规定，对户主的所有权进行了限制，在业主行使专有部分所有权时不得损害相邻主体的合法权益，保障相邻权的主体之间的利益。笔者在走访三家小区时虽然看到了很多问题，但是也发现也三家小区的可取之处，例如，笔者在《仁和旺世住宅小区物业管理协议》中就发现，该小区在物业管收费方面就以一种公开化的方式向小区业主展示收取标准。该《协议》规定，物业管理费的收费标准及方式按暂定缴费标准，即多层住宅每平方每月0.32元，高层住宅每平方每月0.78元（住：暂按二级物业服务收费标准执行，待物价局核定的本小区收费标准出台后以物价局核定的为准，凭缴费票据多退少补。）缴费方式是采用季度交纳物业费的方式。在家庭装饰装修管理方面，装修押金500元，垃圾清运费150元。在装修过程中不得损坏房屋主体结构，损坏楼到公共设施，装修产生的垃圾堆放到小区指定位置。待装修完毕，经物业管理员验收后退回押金。小区内生活用电按每度0.68元收取。此外，在交纳物业管理费方面还有优惠政策，如，一次性预交半年物业费的业主可以享受半个月物业费的优惠；一次性缴纳一年物业费的业主可以享受减免一个半月物业费的优惠。四．关于加强城镇住宅小区物业管理的对策上述问题影响了小区居民的生活环境，打乱了小区居民正常的生活秩序。土地开发多，绿化滞后，旧城改造将形成恶性循环。为使居民有一个宽敞、舒适、宁静的居住环境，笔者认为应从以下几个方面加强城镇住宅小区物业管理。4.1完善市场竞争机制目前,我国的物业管理行业市场竞争机制还未真正形成。由于传统管理机制和观念的存在,使业主得不到对物管企业的选择权,物管企业缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一问题,要想取得高水准的优质的物业管理,需建立和完善招投标的竞争制度,创造公平竞争的市场环境,迫使各企业不断提高自己,促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。4.2政府积极管理和引导,行业协会完全发挥协调作用政府作为重要的职能部门,应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后,主要是应加大宣传力度,使业主对条例有更多的了解;二是尽快建立相关的制度,完善物业管理的法制体系。另外,行业协会也应完全发挥其应有的协调作用,多办一些宣传活动和一些咨询活动,提高业主的自我管理意识,保障行业的迅速健康有序发展。4.3积极引进和培养人才，抓好队伍建设公司的成败，关键是人才的选择。物业管理要求运用现代管理科学和现金维修养护技术，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务。业务水平的高低直接关系到管理和服务的质量，物业人员必须掌握新的科学管理方法和现代化的管理手段。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知识与经验的高层管理人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才在企业中能够得到运用。公司应该有针对性地定期或不定期地对物业管理公司的从业人员进行政策法规和岗位技能培训，逐步实行从业人员上岗和“物业管理资格证”制度。要抓好员工思想、政治素质教育，努力培养员工的服务意识，使员工了解物业管理其实是对人服务，从业人员要摆正你给自己的位置，二者之间是服务与被服务的关系，只有以客户为“上帝”，从服务质量上下功夫的企业最后才能赢得市场。4.4提高业主的物管意识许多业主物业知识缺乏,因此,行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合,提高业主的物管意识,使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任,才能为企业创造了良好的经营环境。4.5走“以人为本”的发展之路物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观。物业管理的根本目的是为业主、用户服务。对物业是管理,对业主和使用者则是服务。管理好物业,其目的就是为物业所有者或使用者提供更好的服务。因此,以人为本,进一步增强物业管理的服务意识、提高服务水平,这是物业管理企业继续生存发展的基础。物业管理企业所从事的一切活动都要以使业主称心、满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。五．结语城镇物业管理发展不成熟，这是由众多历史因素和社会因素造成的。但是，鉴于中国房地产业的蓬勃发展，物业管理是一个有着广阔的市场和发展前景的产业，只有不断研究解决管理中出现的的新情况、新问题，并提出可行的行的解决措施和研究趋势，才能使物业管理健康、快速发展。物业管理作为其后续产业，并将随之不断成熟。随着社会的发展进步,全国各方面的不断努力,我们相信物业管理行业必将进入满意的良性的可持续发展的有序世界。参考文献[1]王贵岭著.物业管理[M],沈阳：辽宁大学出版社.2001[2]汤腊梅.物业管理法规[M],高等教育出版社，2005年[3]王青兰.物业管理理论与实物[M].高等教育出版社,2005年[4]张瑞敏吕晓娟.我国物业管理的现状、问题及对策[J].市场论坛,2008年5月[5]刘继平.我国物业管理发展规划探析[J].内蒙古财经学报[6]邓宏乾.住宅小区物业管理[M],华中师范大学出版社,2006年[7]张丽选.住宅小区物业管理的现状分析以及发展趋势[J].剑南文学：经典阅读,2012,[8]刘立群.我国城市住宅小区物业管理的问题及对策[J].建筑管理现代化,1997,(1):15-16.[9]胡伟达,裴海军.中小型城市住宅小区物业管理发展探讨——以河北省秦皇岛