本案被告的行政撤销行为是否合法

本案被告的行政撤销行为是否合法？PAGEPAGE7本案被告的行政撤销行为是否合法？——江萌芬不服漳州市住房保障与房地产管理局城建行政撤销案【案情简介】上诉人(原审原告)：江萌芬。被上诉人(原审被告)：福建省漳州市住房保障与房地产管理局。原审第三人：漳州市毅达卓越房地产有限公司。2008年6月，原告江萌芬与第三人漳州市毅达卓越房地产有限公司签订龙文区毅达新城四期的2套商品房的《商品房买卖合同》，第三人于同年8月－9月间向被告职能部门房地产交易与房屋权属登记发证中心办理了该《商品房买卖合同》登记备案。2010年9月8日，被告鉴于第三人在申请办理登记备案所提交的《购房人到帐清单》中载明已付款到账的内容是虚假的，遂作出漳房[2010]103号《关于撤销漳州市龙文区毅达新城四期1幢1804号等7套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》（以下简称“漳房[2010]103号文件”）,认定漳州市龙文区毅达新城四期1幢1804号等7套商品房的《商品房买卖合同》登记备案有误，根据《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条的规定，撤销上述《商品房买卖合同》的登记备案。原告认为被告做出撤销备案登记的行为没有充分的事实依据和法律依据，且因第三人未将购房款存入专用账户而作出撤销备案登记行为严重损害了原告作为善意第三人的合法权益，遂向福建省龙文区人民法院提起行政诉讼，请求撤销被告作出的漳房[2010]103号文件。【一审结果】原告江萌芬诉称:一、被告做出撤销备案登记的行为并没有法律依据。二、被告做出撤销备案登记的行为并没有充分的事实依据且不具有严肃性。三、被告的撤销登记备案行为损害了原告的合法权益。请求撤销被告于2010年9月8日作出的漳房[2010]104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》。原告江萌芬提供了以下证据证据：1、身份证，证明原告的主体资格。2、基本情况表，证明第三人的基本情况。3、漳房[2010]104号《关于撤销漳州市龙文区毅达莘园13幢1304号等684套商品房的<商品房买卖合同>登记备案的通知》，证明被告于2010年9月8日通知原告撤销与第三人商品房买卖合同备案登记的事实。4、视频文件，证明于2010年的6月份，原告到被告的发证中心办理预告登记，其工作人员回答并未存在预告登记的业务。被告漳州市住房保障与房地产管理局辩称：1、我局作出撤销本案《商品房买卖合同》登记备案，是对所属职能部门受欺骗而作出的不当行为进行纠正，是依法行使内部行政管理职权。2、我局撤销本案商品房预售合同登记备案具有事实依据。2009年12月7日，漳州市公安局向我局发送《关于建议撤销漳州毅达房地产发展有限公司出售给相关单位和个人的房屋产权登记备案的函》，并附有预售人办理商品房买卖合同登记备案提供虚假材料的相应证据，我局依据漳州市公安局向我局发送的上述函件，依法撤销预售人向我局所属职能部门骗取的商品房登记备案，事实依据清楚。3、原告认为我局撤销本案登记备案，损害到其合法权益，该诉称不具有事实和法律依据。综上，我局作出撤销本案登记备案是依法行使行政管理职权的行为，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，应予维持。被告福建省漳州市住房保障与房地产管理局提供了以下证据证据:1、漳州市公安局龙文分局漳公龙不予处决字[2010]第1001号《不予处罚决定书》；2、漳州市公安局公（漳）鉴（文检）字[2009]16号、20号、21号《鉴定文书》；3、中国建设银行股份有限公司漳州东城支行、中国工商银行股份有限公司漳州芗城支行、兴业银行股份有限公司漳州分行出具给漳州市公安局龙文分局的《函》；4、漳州众诚有限责任会计师事务所（2009）漳众专审第056号《专项审计报告》。同时被上诉人还提供了下列法律法规依据：《城市房地产管理法》第四十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、建设部《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、第十一条第二款、第十六条、《福建省商品房预售管理暂行办法》第十三条、第十四条、《关于建立漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心的批复》（漳编[2005]20号）。第三人漳州市毅达房地产发展有限公司述称，请求依据本案的事实依法裁决。福建省龙文区人民法院经审理认为，被告作为市房地产开发行政主管部门，有权对本行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理，具有主体资格和法定职权。福建省漳州市公安局龙文分局“漳公龙不予处决字[2010]第1001号”《不予处罚决定书》，建设银行等三家银行出具的《函》，福建省漳州市公安局《关于建议撤销漳州毅达房地产发展有限公司出售给相关单位和个人的房屋产权登记备案的函》等证据已证明第三人在登记备案时提交虚假材料，被告据此撤销登记备案体现了行政机关有错必纠的执法原则，判决驳回原告江萌芬的诉讼请求。实与一审一致。福建省漳州市中级人民法院人民法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《福建省商品房预售管理暂行办法》第十三条规定：“买受人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向房地产开发企业换领正式发票。”第十四条规定：“房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预售款额存入专用账户的凭证。”该《福建省商品房预售管理暂行办法》是为了更好地贯彻实施相关法律、法规，结合本省实际制定，也是本省实现对商品房预售合同备案登记行为进行规范管理的细化规定，该规定并不与上述法律法规相违背。根据该规定，上诉人作为预售商品房的买受人，应将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户并将银行出具的存款凭证交给房地产开发企业换领正式发票；而首期商品房预售款存入专用账户的凭证是预售人申请商品房预售合同备案登记时所必须提供的要件。原审第三人在向被上诉人申请办理其与上诉人之间签订的预售商品房的《商品房买卖合同》备案登记时，提供给被上诉人的《购房人到账清单》中载明已付款到账的内容是虚假的，原审第三人依据此内容虚假的《购房人到账清单》所取得的相关备案登记，明显违反了《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条规定，被上诉人据此对其之前做出的有关备案登记予以撤销，体现了行政机关有错必纠的执法原则。上诉人江萌芬关于被上诉人作出被诉具体行政行为没有法律依据、超越法律法规授权以及上诉人已一次性支付全部购房款，原审第三人有无依照相关规定将购房款打入专用账户与上诉人无关，被上诉人撤销备案登记的行为严重损害上诉人作为善意第三人的合法权益等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决正确，二审应予维持。据此依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。现判决已发生法律效力。【评析】这是一起典型的因行政机关作为而引发的行政案件。本案的焦点问题是：被告的行政撤销行为是否合法？针对本案的具体情况分析，笔者认为，本案中被告对错误登记备案的行政撤销行为合法。理由如下：一、被告行为具有充分的事实和法律依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等法律法规都确立了商品房预售合同登记备案制度。虽然上述法律法规未规定办理商品房预售合同备案登记要附送银行出具给买受人的“首期商品房预售款存入专用账户的凭证”，但《福建省商品房预售管理暂行办法》第十四条规定：“房地产开发企业办理商品房预售合同备案时，应当同时附送银行出具给买受人的首期商品房预收款额存入专用账户的凭证。”该《福建省商品房预售管理暂行办法》是为了更好地贯彻实施相关法律、法规，结合本省实际制定，也是本省实现对商品房预售合同备案登记行为进行规范管理的细化规定，并不与上述法律法规相违背。根据该规定，首期商品房预售款存入专用账户的凭证是预售人申请商品房预售合同备案登记时所必须提供的要件。相关证据已证明第三人提供的《购房人到账清单》中载明已付款到账的内容是虚假的，依此而取得相关的备案登记，明显违反了《福建省商品房预售管理暂行办法》的规定。被告依此撤销预售人骗取的商品房登记备案，事实依据清楚，适用法律正确。二、被告行为具有法定的行政撤销职权。《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款规定，县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心只是被告下设负责房屋登记及商品房预售合同备案等工作的职能部门，本案被告作为市房地产开发行政主管部门，有权对本行政区域内房地产开发经营活动进行监督管理。根据行政法学原理，当生效的具体行政行为本身违法或者建立在错误事实基础上时，作出该具体行政行为的行政机关有权予以撤销。因此，被告具有主体资格和法定职权。被告作出的行政撤销行为是对错误登记备案行为的一种纠正，属于被告积极行使监督管理职权的行为，体现了行政机关有错必纠的执法原则。三、原告权益受损只是具有诉权的要件之一。根据最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第1条的有关规定，公民、法人或者其他组织对具有国家行政职权的机关和组织及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围；但对不实际产生影响公民、法人或者其他组织权利义务的行为不服提起诉讼的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。换言之，原告诉称被告撤销备案登记的行为损害其合法权益，只是本案原告具有诉权的条件之一，是提起行政诉讼的前提。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条规定，人民法院做出撤销行政机关具体行政行为，必须符合法律规定的以下情形之一：主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的。前述已分析了被告行为的合法性，且并无出现上述可撤销的情形，法院依法判决驳回原告的诉讼请求，并无不当。四、第三人仍享有再次进行登记备案的权利。《城市房地产管理法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等确立商品房预售登记备案制度，其立法目的是规范管理房地产市场，防止出现开发商“一房二卖”、预购人投机炒房等危害房地产市场秩序的现象。商品房预售行政登记行为属于备案性质，并非物权登记行为。本案