20111001-同济医院专家楼定价报告

同济医院蔡甸专家社区

定价报告（讨论稿）2011.10.05前言很荣幸参加同济医院蔡甸专家社区的成本核算和定价工作；我们公司从事营销策划及咨询工作十多年，且在知音湖片区一直与人信地产合作千年美丽项目多年，对房地产开发成本构成及周边市场非常熟悉；我们希望能通过专业服务为同济医院蔡甸专家社区定价提供权威的服务；本次核算和定价工作得到了杜院长、知音公司全体同事和承包方的大力支持，在此表示感谢！因本项目尚处于建设阶段，有部分单位尚未建造，因此，在成本核算时未建单位的成本是参照已建部本的成本核算的；在成本核算时，对于不确定性项目我们采取就高不就低的方法取值；因后期借款的利息无法确定截止日期，故只算至2011年年底一、土地情况项目位于蔡甸区知音湖北面，是片区别墅大盘中唯一一个全南向面湖的低密度小区项目由三个地块组成，总用地389.6亩（约合259733.3m2）地块一：266亩取地形式：转让地块二：66.6亩取地形式：出让地块三：57亩取地形式：出让经用地置换、退让红线后，净用地面积为205013.4m2（307.52亩）置换土地总规划指标总用地面积259733.3m2（389.6亩）净用地面积205013.4m2总建筑面积（规划局）182658.8m2总建筑面积（房管局）159028.81m2容积率0.89建筑密度27.2%绿化率45%总栋数120总户数479停车位公共95私人384意味着实际可售面积比报建面积少23630平方说明:266亩/80栋/报建面积108316.75平费用已发生,在测算成本时按此地块标准测算定价的一般方法市场比较法成本法收益还原法路线价法目标定价法针对商业针对利润目标明确的开发商本项目按成本价销售，因此，将采取“成本法”定价，并结合“市场比较法”验证定价的市场接受度。二、房地产开发流程及成本构成房地产开发流程土地获取定位决策产品设计项目报建施工建设推广销售后期管理此阶段重点是取得土地所有权。成本主要由土地出让金及土地性质、权属流转过程中所发生的成本构成此阶段重点完成开工建设前的所有法律手续工作。成本主要由各种报批报建费用、设计费用、招投标费用、临时用水用电等费用构成《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》《土地使用权证》此阶段重点是完成工程建设。成本主要由主体工程、园林环境工程、小区智能化系统、配套设施建设等成本构成工程达到预售条件此阶段重点取得预售许可证，进行销售。成本主要由申领预售许可证、面积测量、商品房权属流转的税费构成《预售许可证》此阶段重点取得预售许可证，进行销售。成本主要由面积测量、验收、商品房权属流转的税费构成《房屋所有权证》、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》财务费用管理费用序号成本项目一土地成本二开发前期费用三主体建筑工程费四室外安装及管网工程费五园林环境费六小区智能化系统七配套设施费八开发间接费九期间费用十各类税费十一后期费用房地产开发成本构成建安成本一、土地成本地块一地块二地块三土地成本:土地出让金和相关费用两项构成1.土地出让金24601万元序号成本项目地块一266亩地块二66.6亩地块三57亩综合(元)1.1土地出让金186200000.0019913400.0039900000.00246013400.00按70万元/亩单价计算,已办土地证按29.9万/亩,已签协议,未办证初步洽谈为70万/亩,未签协议,未办证序号成本项目地块一266亩地块二66.6亩地块三57亩综合(元)1.2土地相关费用16618838.00829467.201625840.0019074145.201.2.1应交契税(出让金*4%)266亩契税744.8万元已返还.796536.001596000.002392536.001.2.2地籍测量费85652.0021445.2018354.00125451.201.2.3土地转让评估费81000.00出让地块无此费用81000.001.2.4土地转让征地管理费3692700.00出让地块无此费用3692700.001.2.5土地登记费(按宗收取)11480.0011480.0011480.0034440.001.2.6抵押宗地图勘测费5000.005000.001.2.7用地批准书工本费6.006.006.0018.001.2.8土地利息4826000.00此两地块无此费用4826000.001.2.9城投办理土地证前期费7917000.00此两地块无此费用7917000.002.土地相关费用1907万元地块一地块二地块三地块二、地块三相关费用依据地块一估算土地总成本:

26509万元序号成本项目地块一266亩地块二66.6亩地块三57亩综合(元)一土地成本202818838.0020742867.2041525840.00

265,087,545.201.1土地出让金186200000.0019913400.0039900000.00246013400.001.2土地相关费用16618838.00829467.201625840.0019074145.20裸地价:1021元/平，楼面地价：1667元/平

二、前期费用序号费用名称金额（元）取费说明2.1市政配套费10959528.00报建面积*60元/㎡2.2武汉市规划局中心房屋面积规划咨询费182658.80报建面积*1元/㎡2.3城建档案服务费600000.00每栋5000元2.4工程地质勘察费805481.20地块一合同价55万,整体按此推算2.5地形测绘费96571.80地块一实际发生65919元,其他两块地据此推算2.6施工放线、验线费393462.00地块一(80栋)交262308元,整体按此推算2.7桩基检测费1313400.28地块一(80栋)交488980元,后两块地桩基多,放大1.686倍测算2.8地质灾害危险性评估费73233.08地块一交50000元,整体按此推算2.9防雷检测、竣工验收服务费204577.86正常按报建面积*1.3元/㎡收,实际优惠后,按1.12元/㎡收2.10雷击风险评估费221138.00报建面积*1.21元/㎡2.11施工图设计2180000.00按合同2.12施工图设计招标未中标补偿费14582.00建筑设计未中标设计院补偿费（下续）序号费用名称金额（元）取费说明2.13可研报告编制费110000.00地块一、二已交8万元，预计地块三需交3万元2.14综合开发管理费91329.40报建面积*0.5元/㎡2.15人防易地建设费3653176.00正常按24元/㎡收,实际优惠后,按20元/㎡收2.16白蚁防治费328785.84正常按2元/㎡收,实际优惠后,按1.8元/㎡收2.17施工图图纸审查452950.91地块一交15万，整体按此推算；第一次审查两次,加收10万；加晒图预计增加10万2.18抗震设计审查费0.00包在施工图审查之中2.19消防审查费0.00含在消防工程费里2.20新墙体材料保证金0.00先交后返,266亩已交554660元.(尚欠一半未交)2.21散装水泥专项基金271708.06地块一交161123元,后两块地据此推算2.22商品混凝土服务费0.00已含在承包合同之内，属施工方交纳2.23卫生防疫审查费0.002.24安全技术服务费0.002.25工程勘察文件审查0.002.26招投标交易服务费6000.00总共3次，每次2000元2.27招投标交易场租费74247.84地块一交44029元,后两块地据此推算2.28印花税（招投标）141291.63地块一交83786元,后两块地据此推算（下续）序号费用名称金额（元）取费说明2.29工程量清单招标控制价编制费404721.45含标底编制审查费，地块一交24万元，后两块地据此推算2.30环境检测费240000.00标准按每栋3000元，优惠后每栋2000元2.31环境影响评价报告表编制费52276.52地块一交31000元,后两块地据此推算2.32水土保持方案编制费79000.00整体已发生2.33工程质量检测费1476000.00按地块一（80栋）交98.4万，推算整体2.34工程定额测定费0.00此费用已含在规费之中，由承包单位交纳2.35建设工程合同鉴证0.00此费用本项目无2.36小区外路灯建设工程费0.00此费用本项目无2.37道路挖掘修复费0.00此费用本项目无2.38占道费0.00此费用本项目无2.39噪音防治费0.00此费用本项目无2.40异地绿化费0.00此费用本项目无2.41施工安全技术服务费0.00已含在承包合同之内，由承包单位交纳2.42规划证照费0.00此费用含在规费之中2.43垃圾清运费3287858.40报建面积*18元/㎡(可优惠2-5元)2.44排污水费0.00此费用本项目无2.45消防检测费159029.08建筑面积*1元/㎡2.46临时用电0费用在学术交流中心项目中发生(401355.00)2.47临时用水（临时取水水资源费）20000.00水方量*2元/平2.48场地平整、清淤、回填、道路等48000000.00整体已发生费用，尚未审计(预-500万)前期费用:

7629.4万元三、主体建筑工程序号项目金额备注三主体建筑工程费392320000.003.1土建工程费292000000.00

3.2设计及工程变更20000000.00图纸概算,未审计(-400万)3.3人工和材料涨价补偿20000000.00鄂建文[2011]80号,结算时才能算出最终结果(-200万)3.4配套工程增加5520000.00施工方估算,未审计(-10%)

3.5清单工程量增加7200000.00施工方估算,未审计(-10%)

3.6外墙及屋顶工程

3.7门窗工程

3.8入户大堂、电梯前室、消防楼梯

3.9装饰材料价格变更35000000.00

3.10外墙保温增加12600000.00

主体建筑工程:

39232万元四、室外安装及管网工程序号项目金额备注四室外安装及管网工程费45147545.43

4.1社区内室外燃气系统2395000.005000元/户（小区内管网工程费，到户）4.2社区内室外电气及高低压设备19500000.00130元/㎡（含设备、工程费，到户）4.3社区内弱电系统6000000.00(-100万)4.4消防系统1500000.00

4.5室外给水系统1655597.56

(招投标额)4.6室外排水系统13522147.87

(招投标额)4.7自来水报装费574800.00

按每户1200元标准室外安装及管网工程:

4514.75万元五、园林环境工程序号项目金额备注五园林环境费11462750.00

5.1园林设计费312750.00

(招投标额)5.2小区园林建设费3500000.00按绿化面积（20800平）*150元/平,包含小品等(-50万)5.3道路广场建造费6350000.00

5.4大门及围墙建造费1300000.00

5.5室外照明0.00

已含在弱电系统中5.6室外零星设施0.00园林环境工程:

1146.27万元六、小区智能化系统序号项目金额备注八小区智能化系统0.00

此费用已整体打包计入弱电系统

8.1停车管理系统

8.2小区闭路监控系统

8.3周界红外防越

8.4小区门禁、可视对讲系统

8.5电子巡更系统

8.6电子公告屏

8.7背景音乐系统8.8管理中心

七、配套设施序号项目金额备注七配套设施费0.00此费用根据配套项目增减《武汉市住宅物业管理条例》：不低于规划总建面的2‰，并不少于80平方。7.1商业服务配套用房0.007.2设备用房0.007.3物业管理用房0.007.4其它配套设施0.00配套设施:

0万元八、开发间接费用序号项目金额备注八开发间接费37000000.00

8.1工程管理费0.00

8.2工程监理费4000000.00

按国家标准预计800万，按400万估算(再-100万)8.3工程保险费0.00

8.4工程结算审计费3000000.00

根据项目成本按审检额的8%估算(-100万)8.5不可预见费30000000.00

预留金(-500万)开发间接费用:

3700万元九、期间费用序号项目金额备注十一期间费用32413226.35

11.1办公设备及管理费用594016.61含办公、设备及管理费用,目前实际发生额294016.61元,预计后期发生30万11.2财务费用31549209.74还需要预估未来截止销售完毕的费用11.2.1雄姿公司钢材利息1715235.29雄姿钢材款分段计息,同期利率加1%,截止日期2011年8月31日11.2.2金坊公司工程款利息16430000.00此数字为金坊公司按工程进度款的85%计息,利率为18%计算,如按银行同期借款利率加1%,则贷款利息为767.58万元,计息结止日为2011年8月31日

(-876万)11.2.3知音公司贷款利息13403974.45知音公司全部借款按银行同期利率加1%,截止日期2011年12月31日11.2.4城投公司土地款利息0.00城投公司的土地款利息482.6万已计入土地成本11.3沙盘制作费190000.00模型制作费用11.4房屋销售相关手续费用80000.00后期可能会发生期间费用:

3241.3万元十、各种税费序号项目金额备注十二各类税费124392528.28

12.1房屋面积测绘费180028.80正常标准按建筑面积的1.36元/平收到,地块一应缴147307.8元,实缴13万,后期按地块一的标准缴费12.2商品房总登记费240.0080元/证12.3房屋交易手续费477087.243元/平12.4土地增值税29460755.29两种征收方式:一种是"先征后清",别墅按销售额的3%预征;二种是查帐征收按5%(-50%)12.5交易印花税491012.59交易额的0.05%12.6车船使用税0.00市地税局;武政[1998]28号文；320元/辆（乘人）60元/t（载货、按净吨位每吨）12.7营业税49101258.82交易额的5%12.8地方教育发展费982025.18交易额的0.1%12.9城市维护建筑税3437088.12营业税的7%12.10教育费附加1473037.76营业税的3%12.11堤防工程修建维护管理费982025.18营业税的2%12.12平抑副食品价格基金982025.18交易额的0.1%12.13企业所得税36825944.12方式一:预征：销售额*15%*25%;方式二:实际征按利润25%(-50%)项目各种税费:

12439.25万元综合税率为销售额的12.6%十一、后期费用序号项目金额备注十一后期费用2124628.51

11.1工程竣工保洁费0.00

11.2物业管理启动资金0.00《武汉市住宅物业管理条例》；住宅建设造成价的1.5%11.3住宅小区业主委员会用房0.00不少于15㎡

11.4房屋竣工测量费216279.55市房产局;国测发[1993]82号；1.36元/㎡11.5维修基金1908348.96多层框架结构按12元/㎡项目后期费用:

212.46万元项目总成本汇总序号成本项目综合(元)构成比例一土地成本

265,087,545.2026.9%二开发前期费用

76,294,363.147.7%三主体建筑工程费

392,320,000.0039.8%四室外安装及管网工程费

45,147,545.434.6%五园林环境费

11,462,750.001.2%六小区智能化系统

-0.0%七配套设施费

-0.0%八开发间接费

37,000,000.003.7%九期间费用

32,413,226.353.3%十各类税费

124,993,258.5012.7%十一后期费用

2,124,628.510.2%合计

986,843,317.12100.0%项目总成本:98684.33万元成本单价6205元/平套均价2060215元如果金坊公司的垫资款利息按照767.58万元计算，同时，土地增值税和企业所得税按0计算，则项目总成本:92788.35

万元，成本单价：5835元/平,套均价:1937126元三、周边同类项目的价格调研产品特点：双拼别墅220-400㎡，共21栋；总价300万-500万;景观资源较好，东面临湖；位置在知音湖片区中相比较为偏僻，周边无任何配套；赠送面积较少，前后花园面积不到100㎡。和黄观湖园临湖双拼价格：1.2-1.8万/㎡双拼大洋彼岸产品特点：双拼别墅200-220㎡；总价:300万-350万北面临湖，景观资源一般，少量双拼一线临湖；大量高层洋房和别墅同社区，降低了社区品质；社区规划、产品设计较差，客户认同度低。临湖双拼价格：均价1.5万/㎡双拼世茂龙湾产品特点：150-500平联排、独栋别墅共800多套；总价170万-5000万原为纯独栋别墅，后将500㎡独栋别墅拆分为3套150-200㎡联排别墅；南面临湖，同时展示区设计较好，整体景观面是该片区中最好的；世茂嘉年华配套为产品增添了较高的附加值；临湖别墅价格：最低1.4万/㎡独栋千年美丽产品特点：独栋别墅250-320㎡，联排别墅200-250㎡；总价170万－270万独栋均北面一线临湖，配合社区园林，景观较好，联排均不临湖；社区成熟度、知名度较高，园林为项目最大特色；户型赠送面积较少，但花园面积赠送较大，独栋所带花园一般可达350㎡。临湖独栋价格：1.7-2.5万/㎡不临湖八联排价格：7500元/㎡六联排(独联体)：8500元/㎡独栋四、本项目成本法定价体系千年美丽别墅客户对产品的关注要点依次为：景观、户型、居住环境、私密性、庭院、朝向、便捷性。别墅产品客户的敏感度,重点集中在景观、户型、居住环境的影响较大，其次为私密性、庭院等附加值、朝向等因素上湖墅观止华润中央公园千年美丽楼王独栋别墅：1000万/套一线临湖双拼：1.5万/㎡二线临湖双拼：1.2万/㎡不临湖联排：7500元/㎡高层价格：4500元/㎡临湖独栋别墅：2.5万/㎡不临湖独栋别墅：1.7万/㎡不临湖联排别墅：7500元/㎡三重院落联排别墅：8500元/㎡临路联排别墅：6700元/㎡联排楼王：9000元/㎡东西端头差价：200-300元/㎡是否有院落差价：10-20万叠拼别墅：1.9-2万/㎡高层价格：1.3万/㎡物业形态上，双拼别墅一般比联排别墅单价高50%，联排别墅一般比叠加别墅单价高10%；景观上，湖景房比非湖景房单价高30%；东西端头差价一般在200-300元/㎡；临路差价一般在300-400元/㎡；院落、花园等附加空间差价一般在500－1000元/㎡；部分突出的楼王单位价格不受主流因素约束，稀缺度及项目营销需要决定其售价。景观资源一线临湖400二线临湖200园林中心景观100无优势景观0位置东端头位置500西端头位置200中间位置0噪声影响不临路单位0临社区主干道-100社区主出入口-300户型双拼户型1600联排户型1400叠加下层500叠加上层0特殊调价一级楼王位置1000二级楼王位置500花园及露台花园500元/平,(约合裸地价的1/2)露台0元/平,(考虑到此露台仅是针对叠加别墅,因此取值为0)参考以上案例情况，现将各项因素对本项目产品价格影响制定如下：101102103104201202203204105106107108